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DOCUMENTO DE RESPUESTA A REQUERIMIENTO MUNICIPAL

ESTUDIO DE DETALLE SOBRE LA PARCELA RC.25 DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS” TRES CANTOS (MADRID)

PRESENTADO A INSTANCIA DE LOS PROPIETARIOS: CAN TAMARINDO, S.A. AM 70, S.A. LA FAMA INDUSTRIAL, S.A.

ARQUITECTO: CARLOS EXPÓSITO MORA Colegiado nº : 7.602

DICIEMBRE 2011

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ESTUDIO DE DETALLE SOBRE LA PARCELA RC.25. DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”

ÍNDICE DE DOCUMENTACIÓN I.- MEMORIA 1. ENCARGO........................................................................................................Pág. 4 2. ANTECEDENTES.............................................................................................Pág. 5 3. ÁMBITO DE ACTUACIÓN................................................................................Pág. 6 4. OBJETO...........................................................................................................Pág. 7 5. CONVENIENCIA Y MOTIVOS DE LA PROPUESTA.................................... ..Pág. 8 5.1 ANÁLISIS Y ARGUMENTACIÓN DE LOS CRITERIOS BIOCLIMÁTICOS CONSIDERADOS..................................................Pág. 10 6. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA..............................................................Pág. 12 6.1. ESTADO ACTUAL.............................................................................Pág. 12 6.2. ESTADO MODIFICADO.....................................................................Pág. 13 6.2.1 CONDICIONES DE POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN........Pág. 15 6.3 MARCO JURÍDICO DE REFERENCIA..............................................Pág. 18 7. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA...........................................................Pág. 19 7.1. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS FUNCIONES DE UN ESTUDIO DE DETALLE...................................................... Pág. 19 7.2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONFORMIDAD DE LA PROPUESTA CON LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN Y PLANEAMIENTO URBANÍSTICO VIGENTES...............................................................Pág. 21 7.3. JUSTIFICACIÓN DE LA COHERENCIA DE LA PROPUESTA CON LOS CRITERIOS DE ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL AR-NTC Y PLAN ESPECIAL DE DEFINICIÓN Y ORDENACIÓN DE LOS EJES COMERCIALES.........................................................................Pág. 26 8. CONCLUSIÓN...................................................................................................Pág. 30

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II.- PLANOS 1. SITUACIÓN....................................................................................................... 2. ÁMBITO DE ACTUACIÓN................................................................................. 3. ORDENACIÓN ACTUAL.................................................................................... 4. ORDENACIÓN PROPUESTA............................................................................ 5. PLANO DE CONJUNTO....................................................................................

III.- ANEXOS ANEXO 1. NOTA SIMPLE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD................................... ANEXO 2. FICHA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN : PARCELA RC-25………. ANEXO 3. FICHA CATASTRAL........................................................................................ ANEXO 4. PLANO DE ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL AR NUEVO TRES CANTOS. (PLANO PO.24)............................................................... ANEXO 5. PLANO DE EJES COMERCIALES DEL PLAN ESPECIAL PARA LA DEFINICIÓN Y ORDENACIÓN DE EJES COMERCIALES (PLANO P.3.1) .............. ANEXO 6. LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO: ESTADO ACTUAL SEGÚN OBRAS EN EJECUCIÓN DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN....................

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MEMORIA 1. ENCARGO El presente Estudio de Detalle se redacta por encargo de las sociedades: - CAN TAMARINDO, S.A., con C.I.F.: A-78763018 y domicilio social en Madrid, C/ Atocha 70, con código postal 28012 representada por Doña Ana Pradillo Cendón. - AM 70, S.A., con C.I.F.: A-78275310 y domicilio social en Madrid, C/ Atocha 70, con código postal 28012 representada por Doña Ana Pradillo Cendón - LA FAMA INDUSTRIAL, S.A., con C.I.F.: A-28006195 y domicilio social en Madrid, C/ Atocha 70, con código postal 28012 representada por Justo Pozuelo González. Las tres sociedades son propietarias en proindiviso del 100% de la parcela RC.25, objeto de este documento. Este documento ha sido redactado por D. Carlos Expósito Mora, arquitecto colegiado en el COAM con el número 7.602, con domicilio profesional en Madrid, C/ Bretón de los Herreros 45, y código postal 28003. Sus datos de contacto son: Teléfono: 91 395 23 62 Correo electrónico: [email protected]

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2. ANTECEDENTES 2.1 – Titularidad de la parcela. La titularidad de la parcela RC-25 del Plan Parcial del AR NUEVO TRES CANTOS corresponde a las siguientes sociedades en las proporciones que se señalan individualmente; Can Tamarindo, S.A. AM 70, S.A. La Fama Industrial, S.A. TOTAL

15,35% 46,05% 38,60% 100 %

(2.032,67 m²) (6.098,00 m²) (5.111,46 m²) 13.242,13 m²

Todo ello en virtud del Proyecto de Reparcelación del Sector “AR NUEVO TRES CANTOS” aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Tres Cantos el día 17 de mayo de 2007. La parcela es de nueva creación, en virtud del mencionado Proyecto de Reparcelación, aprobado definitivamente. Las obras de urbanización se están ejecutando en la actualidad en base al Proyecto de Urbanización con aprobación definitiva.

2.2 – Legitimación de los Propietarios CAN TAMARINDO, S.A., AM 70, S.A. Y LA FAMA INDUSTRIAL S.A. Las empresas CAN TAMARINDO S.A.; AM 70 S.A. y LA FAMA INDUSTRIAL, S.A., en su calidad de copropietarias de la parcela (con una participación total del 100%), según se acredita en la Nota Registral de la parcela (Ver Anexo I)disponen de la legitimación jurídica necesaria para presentar a tramitación el presente Estudio de Detalle, según el art. 56.1 de la LSM, que indica que “El planeamiento urbanístico podrá ser formulado por las Administraciones públicas y por los particulares”.

2.3 – Necesidad de segregación. Es intención de las propiedades proceder a la segregación de la finca en dos partes para su posterior desarrollo de modo independiente, en los términos descritos más adelante, para lo que resulta necesario modificar las áreas de movimiento previstas en el planeamiento, de modo que se garanticen las distancias mínimas entre edificios aislados exigidas por el Plan Parcial, de modo independiente en cada parcela. Según las consultas realizadas con los Servicios Técnicos Municipales, dadas las circunstancias urbanísticas de la parcela, que se exponen posteriormente, para ello resulta obligado tramitar un Estudio de Detalle o un Plan Especial, que hagan factible la obtención de Licencia de Segregación que se pretende.

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3. ÁMBITO DE ACTUACIÓN El ámbito de actuación de este Estudio de Detalle se circunscribe a la totalidad de la parcela del Sector “ AR Nuevo Tres Cantos” denominada RC.25, reflejada en los planos adjuntos. (Plano 2 y otros). El Plan Parcial del sector AR “NUEVO TRES CANTOS” asigna a la citada parcela RC.25 las siguientes edificabilidades y número de viviendas:

PARCELA RC.25 SUPERFICIE EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL COLECTIVA LIBRE: EDIFICABILIDAD COMERCIAL EN PLANTA BAJA: NÚMERO DE VIVIENDAS:

13.242,13 m² 13.904,23 m² 1.390,42 m² 99

Sus respectivos linderos son: Al Norte, en tramo recto, con Avenida de España. Al nordeste, en tramo curvo, con Plaza de Pedro Navares. Al Este, en tramo curvo, con Avenida de la Comunidad Valenciana. Al Sur, en tramo recto, con Calle de Andalucía. Al Oeste, en tramo recto, con Calle de Asturias. Se trata de la Finca registral nº: 20856 inscrita en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo numero 1, con Identificador nº: 28077000742328 Su Referencia Catastral es: 9368801VK3996N0001JT. Los datos anteriores pueden referenciarse en la documentación del Plan Parcial; así como en el Proyecto de Reparcelación (Ver Ficha Catastral de la Parcela en Anexo 3 de este documento) y en la Nota Simple Registral incorporada como Anexo 1 a este documento.

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4. OBJETO El presente Estudio de Detalle se redacta con el objeto de hacer factible la segregación prevista y acordada por los propietarios de la parcela RC.25, en los términos que se describirán más adelante; de acuerdo a las especificaciones del planeamiento. Para ello se procede a la modificación de las áreas de movimiento inicialmente previstas por el Plan Parcial en la citada parcela RC-25. La segregación prevista de la parcela se realizará mediante el correspondiente Proyecto de Segregación, cuyo trámite se desarrolla en paralelo al presente Estudio de Detalle. Este Estudio de Detalle modifica las áreas de movimiento de la edificación sobre rasante en el interior de la parcela, atendiendo al cumplimiento de las siguientes condiciones: 1. Retranqueos a las alineaciones exteriores establecidos por la ordenanza RC del Plan Parcial AR Nuevo Tres Cantos (en adelante PP-NTC). 2. Condiciones para implantación del uso comercial según el contenido del Plan Especial para Definición y Ordenación de Ejes Comerciales (en adelante PEDEC), actualmente en tramitación. 3. Garantizar las separaciones mínimas establecidas en dicha Ordenanza entre las edificaciones que no guarden continuidad física dentro de la parcela, y que pudieran resultar de actuaciones edificatorias independientes en las dos parcelas resultantes de la segregación prevista. 4. Se asigna asimismo un número máximo de plantas a cada una de las áreas de movimiento de la edificación, sin superar en ningún caso la altura máxima fijada en el Plan Parcial; habiéndose reducido la edificación a IX alturas respecto de las XII máximas indicadas en el Plan Parcial. 5. Por último la propuesta se ha referido al levantamiento topográfico realizado a partir de las obras de urbanización, actualmente en ejecución, y que se incorpora a este documento. (Anexo 6)

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5. CONVENIENCIA Y MOTIVOS DE LA PROPUESTA Esta propuesta se considera conveniente por los motivos que se exponen a continuación: - Hace factible el acuerdo de segregación acordado por los propietarios resultando de él dos nuevas parcelas RC-25A y RC-25B que se desarrollarán independientemente; de acuerdo al siguiente reparto, reflejado en el ESQUEMA 1, en base a los porcentajes de titularidad existentes: • PARCELA RC 25A: 38,60% (5.111,46 m²) Resultaría del porcentaje de titularidad de la empresa LA FAMA INDUSTRIAL, S.A. • PARCELA RC 25B ( resto de finca matriz): 61,40% (8.130,67 m²) Resultaría de la agrupación de los porcentajes de titularidad de las empresas AM 70 S.A. y CAN TAMARINDO S.A. (46,05% y 15,35% respectivamente) según se recoge en la Nota Registral de la parcela (Ver Anexo I).

El ESQUEMA 1, refleja la posición del lindero de segregación previsto sobre la ordenación prevista en el PP-NTC, y cómo la distancia entre las áreas de movimiento en la zona sur central de la parcela (26,40 m) es inferior a la distancia resultante entre edificios aislados derivada de la obligación del Plan Parcial (semisuma de las alturas de los dos edificios), como se calculará seguidamente, en base a la obligación derivada del Plan Parcial en su ORDENANZA 1, sub apartado 4.6: Separación entre edificios.

ESQUEMA 1: Parcelación prevista y áreas de movimiento del Plan Parcial. AR Nuevo Tres Cantos.

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Como puede observarse en el ESQUEMA 1 , la posición lógica y previsible para el lindero que subdivida la parcela según los porcentajes de titularidad en dos partes del 61,40% (RC. 25B) y del 38,60% (RC. 25A) respectivamente; plantearía en cualquier caso la imposibilidad de obtener Licencia de Segregación al no satisfacer las áreas de movimiento próximas al lindero la condición de distancia mínima entre edificios aislados, en el caso de que las actuaciones en ambas, realizadas independientemente, situasen su edificación con el rango máximo de número de alturas permitidas. En el caso de las XII plantas previstas en el Plan Parcial, (columna izquierda del cuadro siguiente); y de las IX plantas propuestas en este Estudio de Detalle, (columna derecha), según las alturas de piso previstas en el planeamiento, obtendríamos las siguientes alturas de la edificación: PLAN PARCIAL: XII PLTAS

EST. DE DETALLE: IX PLTAS

PLANTA BAJA:

4,80 m.

4,80 m.

PLANTA TIPO:

3,20 m. x 11 = 35,20 m.

3,20 m. x 8 = 25,60 m.

ALTURA TOTAL: 40 m.

30,40 m.

Con lo que la altura máxima de ambos edificios, con IX plantas, sería de 30,40m (15,20 m al lindero planteado respectivamente); valor que resultaría ser la distancia que debiera existir entre ellos, y entre las áreas de movimiento de la edificación (semisuma de las alturas de los dos edificios considerados). - Tras analizar las posibilidades de implantación de la edificación a partir del Plan Parcial, según se expone en el apartado siguiente, se considera más favorable y conveniente para las condiciones de calidad, confort y consumo energético de las viviendas permitir una orientación Norte – Sur de las fachadas principales de los edificios, que permita y favorezca un mejor comportamiento bioclimático, frente a la orientación Este – Oeste prevista. - Dadas las condiciones para posicionar la edificación comercial en el PEDEC en tramitación; se considera que la edificación residencial se configuraría con una mejor relación volumétrica y arquitectónica con respecto a la disposición de los locales de uso comercial. - Por último, se considera conveniente proponer algunas condiciones para el posicionamiento de la edificabilidad comercial, en desarrollo de las determinaciones de posición vinculante sobre los dos ejes comerciales que afectan a la parcela, contenidas en el PEDEC.

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5.1. ANÁLISIS Y ARGUMENTACIÓN BIOCLIMÁTICOS CONSIDERADOS

DE

LOS

CRITERIOS

Y

OBJETIVOS

La parcela RC.25 se ubica en el sector Sur del Plan Parcial AR Nuevo Tres Cantos delimitada por la Ronda Sur (vía principal de acceso), formando parte de un conjunto de manzanas con uso residencial colectivo en proximidad con el suelo urbano ya consolidado de Tres Cantos. Dispone además de una posición privilegiada al enfrentarse por el Norte al Parque y parcelas dotacionales, y disponerse junto a la rotonda de cruce de dos vías de prioridad comercial. Es por este emplazamiento destacado, dentro de la situación del uso residencial colectivo, y por la predominación de las alineaciones con orientadas perpendicularmente al eje Norte – Sur que se justifica el tratamiento singular de las áreas de movimiento que se proponen.

ESQUEMA 2: Sector Sur del Plan Parcial: Áreas de movimiento en parcelas residenciales

Analizando las áreas de movimiento establecidas por la ordenación urbanística del Plan Parcial vigente, (Ver ESQUEMA 2), parece evidente que en el vértice sur del ámbito se potencia la orientación norte - sur en las parcelas situadas en el borde oeste de esta zona residencial, (RC.22, R.VPPB.1.1, R.VPPB.1.2, R.VPPB.1.3), manteniéndose sensiblemente la orientación Sur – Sureste a pesar del giro que se va produciendo en las parcelas a medida que nos desplazamos hacia el este )R.VPPB 1.4 – 1.6). En nuestra parcela (RC25)

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nos encontramos finalmente con áreas de movimiento sensiblemente paralelas pero con fachadas predominantemente con orientación Este – Oeste. Por lo tanto, atendiendo a criterios de orientación solar es lógico plantear un área de movimiento que favorezca una mejor disposición solar para mejorar el comportamiento bioclimático de los edificios, lo cual resulta coherente con las directrices medioambientales planteadas en el Plan Parcial. De este modo los bloques longitudinales, tal y como están previstos en el PP-NTC, con sus ejes longitudinales en sentido norte-sur y noreste-suroeste, generarían viviendas con marcadas orientaciones este-oeste, situación claramente diferenciada y más desfavorable bioclimáticamente en cuanto a orientación, con respecto a la mayor parte de las viviendas de las parcelas del entorno.

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6. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA 6.1 – Estado Actual El ámbito de actuación de este Estudio de Detalle (en adelante ED), según se refleja en el Plano 2, es la parcela RC25; situada en la zona Sur del AR NUEVO TRES CANTOS; delimitada por sus alineaciones oficiales a las siguientes vías públicas: - Al Norte con Avenida de España. - Al Nordeste con Plaza de Pedro Navares. - Al Este con Avenida de la Comunidad Valenciana. - Al Sur con Calle de Andalucía. - Al Oeste con Calle de Asturias. El Plan Parcial le asigna los siguientes parámetros urbanísticos: • Uso, clasificación del suelo y ordenanza de aplicación: Residencial Colectiva Libre. • Alineaciones exteriores de la parcela al viario público: No se modifican (Ver Planos Anexos PO.24 y PO.20.A.) Superficie total de suelo de la parcela: 13.242,13 m². • Edificabilidad total asignada a la manzana: 13.904,23 m² edificabilidad residencial. 1.390, 42 m² edificabilidad comercial. • Número total de viviendas de la manzana: 99 viviendas. En el Plano 3: “Ordenación Actual Parcela RC25” de este ED se recogen las condiciones generales de retranqueo obligatorio respecto de las alineaciones oficiales, para los usos previstos de terciario comercial en planta baja y residencial colectivo; así como las áreas de movimiento y el número de alturas máximo de la edificación sobre rasante. Dichas condiciones se recogen también en el Plano PO24: “Plano de Ordenación” del Plan Parcial, que se incorpora en los Anexos de este documento. Por otra parte, la implantación del uso comercial está regulada por el PEDEC, según las condiciones recogidas en su Plano 3.1: “Ejes Comerciales. Avenida de España”; que se incorpora en los Anexos de este documento, así como en el texto de su normativa. Se han superpuesto dichas condiciones sobre el Plano 3.

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6.2 – Estado Modificado El presente Estudio de Detalle propone la modificación de las áreas de movimiento de la edificación sobre rasante en la manzana RC.25, según se refleja en el Plano 4: “ESTUDIO MODIFICADO”, fijando también el número máximo de plantas de la edificación. Todo ello sin variar en ningún caso los parámetros asignados por el Plan Parcial del ámbito para la totalidad de la manzana en cuanto a superficie de suelo y edificabilidad total, número de viviendas, usos y ordenanzas de aplicación, etc; como ya se ha señalado anteriormente. La propuesta responde además al contenido del PEDEC; en cuanto a posición, retranqueos, altura y fondos edificables previstos en él para el uso comercial en planta baja. Con respecto a la modificación propuesta de las áreas de movimiento de la edificación sobre rasante, respecto de las contempladas en el Plan Parcial del ámbito, caben las siguientes consideraciones: • Con carácter general, se mantienen estrictamente todas las alineaciones exteriores de las áreas de movimiento a viario público previstas en el Plan Parcial, con el fin de garantizar una percepción continua de la fachada residencial urbana y la continuidad del cuerpo de carácter comercial en planta baja. • Se mantiene con carácter general el retranqueo de 3m. previsto en el planeamiento para las áreas de movimiento respecto de la alineación exterior a la vía pública, así como respecto del lindero que resultaría de la segregación. • Se refleja en este Estudio de Detalle la adecuación de la edificación comercial a las previsiones, actualmente en tramitación, pudiendo ubicarse el uso comercial a lo largo de las dos vías consideradas como ejes comerciales (Avenida de España, al norte; y Avenida de la Comunidad Valenciana al oeste). • Así mismo las áreas de movimiento de la edificación residencial colectiva se sitúan con un retranqueo de 15m respecto de la alineación oficial a la Avenida de España; según se recoge en el Plan Parcial, como medida de protección acústica. • Se señala que dichas áreas de movimiento para la edificación residencial son compatibles, según las determinaciones del PEDEC, con el uso comercial en planta baja. • Se han definido las nuevas áreas de movimiento de acuerdo con la futura segregación prevista, de forma que se garantice una separación mínima entre fachadas de edificios que no guarden continuidad física igual a la semisuma de sus alturas máximas permitidas. El cálculo de la separación entre áreas de movimiento de las dos parcelas resultantes se ha definido para el escenario propuesto en este Estudio de Detalle, considerando las alturas máximas permitidas en el Plan Parcial para las plantas baja y de pisos, (4,80 m. y 3,20 m. respectivamente); así como para las IX plantas máximas que se proponen. • La situación resultante de la segregación prevista, en cuanto al reparto de superficies de parcela y edificabilidades es la siguiente:

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PARCELA ORIGINAL – RC25 R. C. 25 R.COLECT. LIBRE 1.05 13.242,13 m² s 13.904,23 m² c 99 VIV COMERCIAL PB 1.390,42 m² c

PARCELAS RESULTANTES R. C. 25A R.COLECT. LIBRE 5.111,46 m² s 1.05 5.367,03 m² c 38 VIV COMERCIAL PB 536,70 m² c

R. C. 25B R.COLECT. LIBRE 8.130,67 m² s 1.05 8.537,20 m² c 61VIV COMERCIAL PB 853,72 m² c

• Por último, la propuesta es compatible con las características geométricas, reflejadas en el levantamiento topográfico del estado actual (Anexo 6 de este documento) resultante de las obras en ejecución del Proyecto de Urbanización, las cuales se adecúan y mantienen las dimensiones horizontales previstas en el Plan Parcial, pero modifican las coordenadas verticales (rasantes) de los viales y alineaciones de la parcela considerada, con respecto a las previsiones del PP-NTC. Las condiciones anteriores se reflejan gráficamente en el PLANO 4. ORDENACIÓN PROPUESTA de este documento.

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6.2.1.CONDICIONES DE POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN • Con carácter general la posición de la edificación sobre las áreas de movimiento se adecuará a las disposiciones del Plan Parcial del AR Nuevo Tres Cantos al respecto, (retranqueos, protección acústica, espacios libres de parcela, ocupación, otros). En concreto, en el desarrollo y diseño de la edificación se cumplirán también las disposiciones de la Ordenanza 1 “Edificación en bloque abierto. Residencial colectivo” del Plan Parcial: • Tal y como se indica en el apartado 4.3 Ocupación de la edificación, la superficie ocupada por la edificación sobre rasante definida en los proyectos de edificación no superará, en ningún caso, el 50% de la superficie de la parcela, con objeto de garantizar que los espacios libres de la parcela ocupen al menos el 50% de su superficie. El cumplimiento de este porcentaje deberá justificarse fehacientemente, en los proyectos de edificación que se redacten para la totalidad de la parcela, teniendo en cuenta en la licencia que se solicite los antecedentes vinculados a la misma. En caso de que se solicite licencia de segregación en la parcela objeto de Estudio de Detalle, ésta deberá condicionarse al cumplimiento de la condición anterior para cada una de las parcelas resultantes, de forma que en todo caso quede garantizado que los espacios libres de cada una de dichas parcelas resultantes sea al menos del 50% de su superficie. • El apartado 4.6 de esta Ordenanza establece que “cuando en una misma parcela se proyecten varios edificios que no guarden continuidad física, deberán respetar una separación entre sus planos de fachada igual o superior a la semisuma de las alturas de cornisa de los edificios, con un mínimo de 6 metros”, condición que resulta garantizada con las áreas de movimiento propuestas en este Estudio de Detalle. • En aplicación del párrafo anterior • La distancia entre las dos áreas de movimiento de la edificación residencial, respecto del lindero medianero resultante de la segregación será de H/2, siendo H la altura en metros de los proyectos edificatorios (15,20m para IX plantas). En consecuencia la distancia grafiada en plano 4 podrá reducirse en el caso de que los proyectos de edificación propongan un número de alturas inferior a las IX máximas previstas. Para ello deberán aplicarse las condiciones de distancias a linderos y entre edificios recogidas en las ordenanzas del Plan Parcial. (VER ESQUEMA 3) • La altura máxima permitida será de IX plantas.

En el ESQUEMA 3, recogido a continuación, se reflejan las distancias resultantes entre las áreas de movimiento de los edificios residenciales, y respecto del lindero planteado en la segregación prevista, para las IX plantas máximas propuestas.

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ESQUEMA 3: Segregación Detalle.

prevista y áreas de movimiento propuestas en el Estudio de

POSICIONAMIENTO EDIFICABILIDAD COMERCIAL • La primera condición a considerar es el carácter vinculante de posición de las fachadas comerciales sobre la línea de retranqueo de 3m respecto de las alineaciones oficiales situadas en los ejes comerciales; según se recoge en el PEDEC. (Ver Plano Anexo 5). • Al no disponerse de edificabilidad suficiente para ocupar en su totalidad dichas alineaciones, la implantación del uso comercial deberá garantizar que la fachada de la edificación propuesta se posicione en más de un 50% de su longitud sobre la línea de retranqueo vinculante. El porcentaje de fachada restante podrá retranquearse respecto de dicha línea como consecuencia de condiciones derivadas del desarrollo de los proyectos de edificación, debiendo resolver su integración arquitectónica con la edificación residencial; y materializando la alineación vinculante con soluciones arquitectónicas, que “a modo de fachada virtual”, permitan su percepción continua: Falsas fachadas, pórticos, pérgolas, otros. • Dicha delimitación física podrá reforzarse con el tratamiento diferenciando del pavimento respecto de las aceras exteriores así como con la utilización de otros elementos (bolardos, jardineras y otros). • El área resultante entre dicha fachada virtual y la fachada propiamente dicha del uso comercial, estará adscrita a dicho uso.

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Una vez aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Tres Cantos el presente Estudio de Detalle, la posición de las edificaciones sobre rasante en la parcela RC.25 así como el número máximo de plantas que las mismas podrán alcanzar, vendrá determinada por las nuevas áreas de movimiento sobre rasante definidas en este documento que, en todo caso, respetarán lo establecido en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana y las ordenanzas particulares del Plan Parcial del sector “AR NUEVO TRES CANTOS”. Para el resto de condiciones generales y particulares de la edificación no recogidas aquí expresamente, este ED se remite a las condiciones derivadas del planeamiento urbanístico municipal vigente.

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6.3 – MARCO JURÍDICO DE REFERENCIA 6.3.1 - Legislación y normativa a considerar La finca RC.25 objeto del presente Estudio de Detalle, está afectada por la siguiente Legislación y Normativa urbanística a considerar, enumerada por orden cronológico. - Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de julio de 2001 (en adelante LSM). - Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid. - Texto Refundido de La Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio - Plan General de Ordenación Urbana Tres Cantos, aprobado con fecha 7 de mayo de 2003. - Plan Parcial del sector denominado “AR NUEVO TRES CANTOS” aprobado definitivamente por acuerdo del Pleno Municipal del Ayuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión extraordinaria, el día 16 de febrero de 2006. - Proyecto de Reparcelación del sector denominado “AR NUEVO TRES CANTOS” aprobado definitivamente por acuerdo de Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión ordinaria, el día 17 de mayo de 2007. - Proyecto de Urbanización del sector AR “NUEVO TRES CANTOS”, aprobado por el Ayuntamiento de Tres Cantos con fecha 17 de mayo de 2007, contando con resolución favorable previa al informe de Evaluación Ambiental de Actividades, de fecha 15 de marzo de 2007. - Plan Especial de Actualización y Mejora de la Ordenación Urbanística, aprobado definitivamente por el Pleno Municipal en fecha 25 de noviembre de 2010. Por otra parte, al haber tenido conocimiento del inicio de su tramitación administrativa, en la redacción de este Estudio de Detalle se han considerado las condiciones derivadas del: - Plan Especial de Definición y Ordenación de Ejes Comerciales, del Sector “AR Nuevo Tres Cantos”. Tres Cantos. Madrid (En tramitación actualmente, para su Aprobación Inicial).

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7. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA 7.1 JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS FUNCIONES DE UN ESTUDIO DE DETALLE El art. 53 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSM), correspondiente a la Función y Límites de un Estudio de Detalle, establece que: “1. – El Estudio de Detalle, que deberá comprender manzanas o unidades urbanas equivalentes completas, tiene por función, en las áreas y los supuestos previstos por los Planes Generales y, en su caso, los Planes Parciales, la concreta definición de los volúmenes edificables de acuerdo con las especificaciones del planeamiento y el señalamiento de alineaciones y rasantes. 2. – En el cumplimiento de su función, los Estudios de Detalle: a) Podrán delimitar espacios libres y/o viarios en los suelos edificables objeto de su ordenación como resultado de la disposición de los volúmenes, pero los mismos tendrán carácter de áreas interiores vinculadas a los suelos edificables, sin confirmar espacios con uso pormenorizado propio. b) En ningún caso podrán alterar el destino del suelo, incrementar la edificabilidad y desconocer o infringir las demás limitaciones que les imponga el correspondiente Plan General o Parcial. c) En ningún caso podrán parcelar el suelo.” Por otra parte este documento responde al Apdo. 5.19 – Estudio de Detalle del Título III del Plan Parcial: 5.19. – ESTUDIO DE DETALLE Los Estudios de Detalle tendrán en cuenta las determinaciones tanto gráficas como escritas del presente Plan Parcial, sometiéndose a las funciones y límites determinadas en el artículo 53 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, así como las directrices establecidas para cada uno de los usos según cada ordenanza. En base a todo ello, el presente Estudio de Detalle se mantiene los parámetros urbanísticos establecidos en el vigente Plan Parcial del ámbito para la totalidad de la manzana RC.25 en lo referente a: • Uso, clasificación del suelo y ordenanza de aplicación: Residencial Colectiva Libre. • Alineaciones y rasantes exteriores de la parcela al viario público: No se modifican (Ver Planos en Anexos 4 y 5 de este documento (PO.24 y PO.20.A.) • Superficie total de suelo de la manzana: 13.242,13 m², (no se modifica) (*) • Edificabilidad total asignada a la manzana: 13.904,23 m² edificabilidad residencial

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1.390, 42 m² edificabilidad comercial. (*) • Número total de viviendas de la manzana: 99 viviendas. (*) Como ya se ha indicado, este Estudio de Detalle tiene por objeto la definición en la parcela de una nueva configuración de las áreas de movimiento de la edificación sobre rasante, y la asignación de la altura máxima de la edificación para dichas áreas, sin que se supere la altura máxima ya establecida por el Plan Parcial, preestablecida esta en doce plantas (XII) para la parcela RC.25 según la cota del terreno natural. Se ha considerado oportuno no alcanzar la altura máxima permitida en las nuevas áreas de movimiento y restringirla a un máximo de nueve plantas (IX) en la totalidad de la parcela. Por lo tanto todo ello resulta coherente con el alcance y funciones de un Estudio de Detalle.

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7.2 JUSTIFICACIÓN DE LA CONFORMIDAD DE LA PROPUESTA CON LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN Y PLANEAMIENTO URBANÍSTICO VIGENTES 7.2.1 – Plan Parcial AR Nuevo Tres Cantos (PP-NTC) La parcela objeto de Estudio de Detalle está afectada por la Ordenanza 1. EDIFICACIÓN EN BLOQUE ABIERTO-RESIDENCIAL COLECTIVO (RC) del Plan Parcial NTC, que establece, entre otros, los siguientes criterios de aplicación observados en esta propuesta: • Apartado 2. USO Y TIPOLOGÍA – 2.1 TIPOLOGÍA EDIFICATORIA: “La tipología asociada a esta ordenanza corresponde a edificios destinados a viviendas exentas rodeados de espacios libres privados. Los edificios no disponen, en general, de patios interiores de luces, si bien no se determina su prohibición”. • Apartado 4. POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN EN LA PARCELA: “ La posición de la edificación dentro de las parcelas viene definida por el Área de Movimiento sobre rasante establecido en los Planos de Ordenación correspondientes. Estas condiciones podrán ser alteradas a través del pertinente Plan Especial o en su caso Estudio de Detalle conjunto a toda la manzana, mediante el cual podrán revisarse las condiciones de ordenación impuestas con carácter genérico, que incluirá, de modo conjunto, las condiciones de parcelación correspondientes ajustadas a las volumetrías propuestas en cada caso. Estos Planes especiales o estudios de detalle no podrán alterar sin embargo la edificabilidad máxima asignada para cada una de las manzanas. En todos los casos de las manzanas de uso Residencial Colectivo se ha fijado un retranqueo mínimo del área de movimiento con respecto a la alineación oficial de 3,00 metros, con el objeto de garantizar la calidad del espacio urbano.” • Subapartado 4.1 RETRANQUEO A ALINEACIÓN OFICIAL: “el definido por el área de movimiento sobre rasante, y establecido como mínimo en tres metros. La línea de la edificación deberá separarse de la alineación exterior una distancia no inferior a tres (3,00) metros”. • Por otro lado la parcela se ve afectada a lo largo de su alineación norte, con la Avenida de España, por un retranqueo obligado para la edificación residencial sobre rasante de 15m, según se determina en el Subapartado 5.33 – Protección contra la contaminación acústica, dentro del Título IV – Normas de Protección del Medio Ambiente del Plan Parcial. Según 5.33.1 – “Áreas de Sensibilidad Acústica para Ambiente Exterior”, la parcela se enclava en una zona de Tipo II: Área levemente ruidosa.

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En la documentación gráfica del Plan Parcial en el Plano PO.22 “Afecciones Acústicas. Medidas” (Vol. 3 Planos de Ordenación) se observa que la parcela se sitúa dentro de la zona S2- Zona residencial interior; por lo que según se refleja en los planos PO.23 “ CONDICIONES DE EDIFICACIÓN” y PO.24 “CONDICIONES EDIFICACIÓN: HOJA 1” (Ver Anexos 4, 5) se determina una línea de Retranqueo Acústico de la Edificación de 15 m respecto de la Alineación ya referida a la Ronda Sur. • Subapartado 4.2 RETRANQUEO MÍNIMO EN EL RESTO DE LINDEROS: “el definido por las Áreas de Movimiento representadas en los Planos de Ordenación”. • Subapartado 4.3 OCUPACIÓN DE LA EDIFICACIÓN: “no se fija la ocupación sobre rasante de la edificación, que vendrá determinada por el Área de Movimiento reflejada en los Planos de Ordenación, si bien la modificación de tales áreas mediante los correspondientes Planes Especiales, determinará en cualquier caso un porcentaje máximo de ocupación del 50% de la superficie de manzana. Aquellos elementos destinados a cierres de parcela y muros de separación entre viviendas en planta baja podrán disponerse fuera de las áreas de movimiento y en las zonas de retranqueo a la alineación oficial”. • Subapartado 4.5 FONDO Y LONGITUDES MÁXIMAS DE LA EDIFICACIÓN: “No se fijan fondo ni longitudes máximas de la edificación, salvo las determinadas por la propia Área de Movimiento”. • Subapartado 4.6 SEPARACIÓN ENTRE EDIFICACIONES: “Cuando en una misma parcela se proyecten varios edificios que no guarden continuidad física, deberán respetar una separación entre sus planos de fachada igual o superior a la semisuma de las alturas de cornisa de los edificios, con un mínimo de 6 metros, y al margen de las establecidas en las oportunas áreas de movimiento”. • Subapartado 5.1 ALTURA DE LA EDIFICACIÓN: “El número máximo de plantas sobre rasante que podrá alcanzar la edificación en cada manzana, incluyendo la planta baja, queda señalado en los planos de ordenación correspondientes, o en la Ficha de la Zona de Ordenación correspondiente a cada caso. Como criterio general, se ha previsto que el número máximo de plantas en función del tipo de Residencial Colectivo sea R.C.LIBRE: oscilan entre VIII o XII plantas según cota terreno natural. Tal y como establece el propio Plan General, esta altura en número de plantas excluye la planta de sótano y la de áticos o bajocubierta, por lo que por encima de este número máximo de plantas se permite la construcción de cuerpos de áticos destinados a los usos previstos para dichas manzanas, y sometidos a las condiciones generales que para los mismos establece el Plan General.

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En todos los grados, la altura máxima, medida en metros, vendrá determinada en función del número máximo de plantas, a razón de 4,80 metros de altura para la planta baja y 3,20 metros de altura de piso para las restantes plantas. En cualquier caso, se habilita la posibilidad del Estudio de Detalle como figura de planeamiento capaz de modificar dichos parámetros, sin alterar la edificabilidad máxima asignada para cada una de las manzanas, en cada caso sometidos a las determinaciones del apartado 3.1.26. Altura de la edificación del punto E del CAPÍTULO 3.1 DEFINICIONES del TÍTULO 3 de las Normas Urbanísticas Generales del Plan General. La altura libre de las plantas de piso será como mínimo de doscientos cincuenta (250) centímetros, según determinaciones del Plan General”.

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7.2.2 – Plan Especial de Definición y Ordenación de Ejes Comerciales Se han considerado además en la redacción de este Estudio de Detalle las determinaciones del PEDEC, reflejadas en su plano 3.1: Ejes Comerciales. Avenida de España (Ver ESQUEMA 4 y Plano Anexo 5), así como las recogidas en su memoria.

ESQUEMA 4: Ordenación de la parcela según el Plan Especial para Edificación Comercial en tramitación.

Según se recoge en su Memoria. • Apartado 4. Objeto: Dado que las limitaciones acústicas que afectan al uso comercial son diferentes a las del uso residencial, mediante el presente Plan Especial se establece como vinculante el posicionamiento del local comercial con un retranqueo general único de tres (3) metros desde la alineación exterior, espacio de carácter privado que debe ejecutarse por los promotores con idéntico criterio y acabados a los ya existentes en el viario público. • Apartado 6: Descripción de la Propuesta. El presente Plan Especial define la alineación vinculante de primer orden en que deberán establecerse el frente principal y los accesos al público de las construcciones con uso comercial en planta baja que se desarrollen en parcelas con

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uso principal residencial colectivo y, en los casos en los que resulte compatible, en las parcelas con uso residencial unifamiliar. Aquellas parcelas que dispongan de dos frentes orientados a diferentes ejes comerciales podrán optar por ubicar el uso comercial en uno de ellos. En estos casos, la figura de ordenación o el proyecto de edificación que desarrolle la parcela deberán resolver con carácter preferente la solución de esquina o quiebro entre los dos ejes comerciales. En el caso de las manzanas alineadas al viario de circulación rodada principal, el Plan Especial señala un retranqueo vinculante único de tres (3) metros para las áreas de movimiento de la edificación sobre rasante correspondientes al uso comercial en planta baja, con una planta de altura, resultando obligatorio posicionar la edificabilidad asignada a este uso en dichas alineaciones con el viario principal. Es el caso de las parcelas con frente a la Gran Vía de Tres Cantos (RC.1A, RC. 1B, RU.1, RU.13, RU.14, RU.15, RU.18 y RU.19), su prolongación hacia el este en la calle Emilio Tuñon (RC.VPPL 2.4), así como con frente a la Avenida de España (RC.21, RC.22, RC.23, RC.24, RC.25 y RU.10). En el resto de manzanas alineadas al viario principal, el Plan Especial obliga así mismo a posicionar la edificabilidad comercial a lo largo de dicha alineación. Es el caso de las parcelas con alineación a la Avenida de Juan Pablo II, Avenida del 21 de Marzo o Avenida de la Comunidad Valenciana. Por otra parte, el presente Plan Especial establece en las parcelas de uso residencial colectivo la posibilidad de crear un frente continuo con uso comercial en planta baja, alineado con los nuevos ejes comerciales definidos en este documento. Dicha posibilidad, cuyo uso es potestativo, deberá ser definida por los propietarios o promotores de las parcelas en las figuras de ordenación o los proyectos de edificación que desarrollen sobre las mismas.

• Este ED desarrolla las condiciones de posicionamiento vinculante de la edificación comercial, estableciendo algunas determinaciones para su aplicación, en base al contenido de los apartados siguientes. Atendiendo a lo expuesto anteriormente, la modificación propuesta de las áreas de movimiento de la parcela RC.25, además de dotar de una mayor flexibilidad a los proyectos de edificación; y facilitar una posible segregación de la parcela original, se adecua a las condiciones exigidas por el PEDEC.

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7.3 JUSTIFICACIÓN DE LA COHERENCIA DE LA PROPUESTA CON LOS CRITERIOS DE ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL AR-NTC Y PLAN ESPECIAL DE DEFINICIÓN Y ORDENACIÓN DE LOS EJES COMERCIALES 7.3.1 – PLAN PARCIAL AR NUEVO TRES CANTOS. El Estudio de Detalle que se presenta es coherente con los criterios de ordenación y diseño establecidos en el apartado 3.5.2 de la Memoria General del Plan Parcial del ámbito, especialmente en sus puntos a) Integración del modelo urbano con áreas contiguas de desarrollo, generando un modelo radial y orgánico, d) Configuración de barrios multifuncionales con mezcla de usos y tipos residenciales y j) Fomento de la implantación de áreas libres y zonas verdes como articulación local de las edificaciones; así como con las directrices generales previstas, según se argumenta más adelante, y con el resto del Plan Parcial. • Por un lado, con las modificaciones que se proponen sería posible conseguir una orientación solar más favorable que la prevista en la ordenación vigente, desarrollando las fachadas principales con orientación norte-sur; con lo que se mejorarían los resultados bioclimáticos planteados y fomentados en el Plan Parcial. • Se considera también positivamente la mayor flexibilidad propuesta para ubicar la edificación sobre rasante que resultaría de esta propuesta, respecto de las determinaciones previstas en el Plan Parcial. En esta nueva situación, compatible y coherente con los criterios del PP-NTC, se hace factible la segregación prevista en la parcela.

7.3.2 – PLAN ESPECIAL DE DEFINICIÓN Y ORDENACIÓN DE EJES COMERCIALES. La propuesta recogida en este Estudio de Detalle también se considera coherente con los criterios de ordenación del Plan Especial para la Definición y Ordenación de los Ejes Comerciales, según la argumentación que se desarrolla a continuación: • Desde una perspectiva urbana, más amplia que la de la propia parcela, observamos que la Avenida de España resulta ser una de las vías jerárquica y funcionalmente más significativas del ámbito. En el tramo de la misma donde se ubica la parcela RC25, desde el cruce con la Avenida de San Isidro Labrador, en la Plaza de Puerta de España; hasta el cruce con la vía del borde sur del ámbito, Avenida de Castilla y León, en la plaza de Gutiérrez Montiel; se observa según el PEDEC que la posición preferente para la edificación comercial resulta ser la prevista en todas las parcelas del lateral Sur de la Avenida, a lo largo de sus linderos Norte. Dicho uso resulta inexistente al otro lado de la Avenida, salvo una parte en la parcela de vivienda unifamiliar RU 10 (Ver esquema 5).

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ESQUEMA 5: EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL DE LAS PARCELAS RC25 A Y B, E IMPLANTACIÓN DEL USO COMERCIAL SEGÚN FEDEC

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Por ello este ED ubica la edificabilidad comercial con frente a dicha avenida en respuesta a la continuidad pretendida; materializando la solución de esquina, en la plaza de Pedro Navales, como encuentro entre los dos ejes principales para la edificación comercial; según se indica en el PEDEC que deben resolverse los encuentros en esquina entre calles comerciales. El Esquema 5, refleja la posición del uso comercial determinada en dicho Plan Especial, en el entorno de la parcela RC25 a lo largo de la Avenida de España refiriendo una posición para la edificación comercial que se adecúa, en una transposición estricta y directa, a las condiciones del PEDEC. En ella se evidencia la imposibilidad de materializar, con la edificabilidad Comercial asignada a la parcela RC-25, la totalidad de la alineación obligatoria vinculante determinada en el PEDEC.

Se considera que el volumen comercial planteado, en dicho ESQUEMA 5, no se integra adecuadamente con la edificación residencial, y plantea un corte brusco en la alineación que generaría su percepción discontinua respecto de la alineación comercial pretendida en la Avenida de España. El Esquema 6 refleja una solución concreta, solamente indicativa (no vinculante), como interpretación de las condiciones de implantación propuestas en este ED, a partir de una disposición de usos y volúmenes realizada sobre el proyecto de edificación para la parcela RC-25B actualmente en estudio. Con ella se mantiene la continuidad que se persigue en el PEDEC en el encuentro entre las dos vías comerciales en esquina, materializándose todo el frente a la Plaza de Pedro Navales. Se cubre la disposición del frente de fachada en más del 50% de su longitud sobre la alineación vinculante. Se posicionan sobre ella 55,55 m, un 58,14%; quedando 39,99 m retranqueados, o sea un 41,86% restante. Y se resuelve por último, una mejor integración arquitectónica con el bloque de viviendas, materializando con una sucesión de pilares la posición de la alineación vinculante. Con ello se generaría un ámbito exterior ligado al uso comercial que mejora sus características y posibilidades de uso.

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ESQUEMA 6: ORDENACIÓN PROPUESTA CON EJEMPLO DE IMPLANTACIÓN DEL USO COMERCIAL (SEGÚN PROYECTO EN REDACCIÓN EN PARCELA RC-25B).

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8. CONCLUSIÓN La nueva ordenación de volúmenes que se plantea en la parcela se adecua a los criterios planteados en el planeamiento vigente para la vivienda colectiva en bloque abierto, respetando sus frentes, retranqueos y alineaciones exteriores a viario público, así como a los demás parámetros y requisitos urbanísticos establecidos por el planeamiento urbanístico de aplicación para el conjunto de la parcela objeto de este Estudio de Detalle. Entendemos que la documentación escrita y gráfica recogida en este Estudio de Detalle incluye la definición suficiente para la comprensión, por persona distinta al autor, de la nueva ordenación de la parcela RC.25 del sector “AR NUEVO TRES CANTOS”. Entendemos que procede, por tanto, la tramitación por el Ayuntamiento de Tres Cantos del presente Estudio de Detalle, hasta su aprobación definitiva. En Madrid, a 19 de diciembre de 2011 EL ARQUITECTO:

Fdo.: Carlos Expósito Mora.

LAS PROPIEDADES: CAN TAMARINDO, S.A.

AM 70, S.A.

Dª Ana Pradillo Cendón

Dª Ana Pradillo Cendón

LA FAMA INDUSTRIAL, S.A.

D. Justo Pozuelo González

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II.- PLANOS 1. SITUACIÓN. 2. ÁMBITO DE ACTUACIÓN. 3. ORDENACIÓN ACTUAL. 4. ORDENACIÓN PROPUESTA. 5. PLANO DE CONJUNTO.

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III.- ANEXOS ANEXO 1. NOTA SIMPLE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ANEXO 2. FICHA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN DE LA PARCELA RC-25 ANEXO 3. FICHA CATASTRAL ANEXO 4. PLANO DE ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL AR NUEVO TRES CANTOS. (PLANO PO.24) ANEXO 5. PLANO DE EJES COMERCIALES DEL PLAN ESPECIAL PARA LA DEFINICIÓN Y ORDENACIÓN DE EJES COMERCIALES (PLANO P.3.1) ANEXO 6. LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO: ESTADO ACTUAL SEGÚN OBRAS EN EJECUCIÓN DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN.

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ANEXO 1. NOTA SIMPLE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

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ANEXO 2. FICHA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN DE LA PARCELA RC-25

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ANEXO 3. FICHA CATASTRAL

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ANEXO 4. PLANO DE ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL AR NUEVO TRES CANTOS. (PLANO PO.24)

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ANEXO 5. PLANO DE EJES COMERCIALES DEL PLAN ESPECIAL PARA LA DEFINICIÓN Y ORDENACIÓN DE EJES COMERCIALES (PLANO P.3.1)

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ANEXO 6. LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO: ESTADO ACTUAL SEGÚN OBRAS EN EJECUCIÓN DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN.

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