AVALUO CATASTRAL - La carencia de valor comercial o factor de comercialización de un inmueble no depende de su uso cultural, recreativo o social / AVALUO CATASTRAL - Para enervarlo debe demostrarse que los valores de terreno o construcción no corresponden a la realidad / REVISION DEL AVALUO CATASTRAL - Debe demostrarse que el avalúo se apartó de las normas técnicas o que los valores de construcción o terreno no corresponden a la realidad La revisión se sustenta en el hecho de que para el año de 1995 el avalúo catastral de los predios fue de $795’781.000 (Carrera 7 #78-70) y de $601’201.000 (Carrera 7 #78-76), mientras que para el año de 1996, año en que se tuvo en cuenta la construcción, se incrementaron desmesuradamente dichos valores así: $15.479’.431.000. el primero y $12.484’051.000, el segundo. La Sala considera que no es acertada esta apreciación de los avaluadores particulares, puesto que, así se trate de una institución con fines culturales, recreativos, sociales, ese hecho no implica que su sede no tenga un valor comercial y que, precisamente la calidad de su construcción y de su dotación no resulte atractiva para instituciones similares. Así la propiedad no esté en venta ni piense darse en arriendo, no por ello puede desconocerse que tiene un valor comercial que como activo ella representa y que necesariamente tiene que reflejarse en el valor del avalúo. Al respecto la Sala anota que los avalúos catastrales realizados por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, guardan conformidad con los parámetros técnicos consignados tanto en el Decreto Reglamentario 3496 de 1983 como en la Resolución 2555 de 1988 expedida por el IGAC. La presunción de validez de los actos demandados no fue desvirtuada por la parte demandante quien no demostró por qué los valores de los metros cuadrados de construcción o del terreno para el momento en que se hicieron los avalúos por parte de Catastro Distrital y para el sector donde se encuentra la sede del Club el Nogal, no correspondían a la realidad. No se probó que Catastro Distrital se hubiera apartado de las normas técnicas que rigen la realización de los avalúos. Tampoco se tuvo en cuenta que el valor del avalúo para el año de 1996 incluye el total de la construcción que no había sido tenida en cuenta en los años anteriores, lo que explica la diferencia tan abismal en los avalúos, a que se hace referencia en la demanda. NOTA DE RELATORIA: La providencia hace recuento del marco normativo sobre avalúos catastrales. AVALUO CATASTRAL - Dictamen pericial: el no acogerlo no significa carencia de valoración probatoria Respecto a la falta de valoración de las pruebas por parte de Catastro Distrital a que se alude en el recurso de apelación, la Sala encuentra que el hecho de que no se hubiera acogido el criterio plasmado en los avalúos realizados tanto por la firma Ricardo y Rafael Núñez y Cía. Ltda., como por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, no significa que no se hubieran analizado y evaluado, tal y como se desprende del oficio 21430-1950-00 dirigido por el Jefe División Formación al Jefe Oficina Jurídica. Encuentra la Sala que los avalúos allegados por la Corporación Club El Nogal sí fueron tenidos en cuenta por Catastro Distrital, tanto que el Jefe de la Oficina Jurídica de Catastro Distrital, al resolver el recurso de apelación, abrió a pruebas el proceso y ordenó remitir el

expediente a la División de Formación y Estudios Económicos para que fuera analizado el avalúo comercial presentado por el recurrente y practicado por la firma Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, y que así mismo se revisaran las vigencias 1996, 1997 y 1998. Al no desvirtuarse la presunción de validez de los actos demandados, se confirmará el fallo del Tribunal.

CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCION PRIMERA Consejera ponente: OLGA INÉS NAVARRETE BARRERO Bogotá, D.C., marzo veintisiete (27) del año dos mil tres (2003) Radicación número: 25000-23-24-000-2001-0167-01(7957) Actor: CORPORACIÓN CLUB EL NOGAL Demandado: DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE CATASTRO DISTRITAL

Referencia: APELACIÓN SENTENCIA

Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la providencia de fecha 28 de febrero de 2002, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Primera, Subsección B, mediante la cual se declararon no probadas las excepciones propuestas y se denegaron las súplicas de la demanda.

I.- ANTECEDENTES

En virtud de la acción prevista en el artículo 85 del C.C.A. se solicita la declaratoria de nulidad de la operación administrativa por medio de la cual se confirmó el avalúo catastral del inmueble ubicado en la Carrera 7 # 78-76/96, e

identificado con la matrícula inmobiliaria 050-1039462 y cédula catastral 77 4 21, por los años 1996 a 1998 y que comprende los siguientes actos: - Resolución 86763 del 3 de diciembre de 1998, expedida por la Jefatura de Conservación Zona Centro del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, por medio de la cual se resolvió una solicitud de revisión de avalúo.

- Resolución 45930 del 23 de mayo de 2000, por la cual se resolvió el recurso de reposición interpuesto contra la anterior decisión. - Resolución 1095 del 21 de septiembre de 2000 expedida por la Dirección General del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, por la cual se resolvió el recurso de apelación. A título de restablecimiento del derecho se pidió declarar la procedencia de la revisión del avalúo solicitada y, en consecuencia, fijar el avalúo que corresponda a los años 96, 97 y 98 según las circunstancias particulares, pruebas y valores que se demuestran dentro de este proceso y que reflejan la realidad económica del mencionado inmueble.

Hechos: El avalúo catastral del predio ubicado en la Kra. 7 # 78-76/96 era para el año de 1995 de $601.201.000. Para el año 96 en que se tuvo en cuenta la construcción, el avalúo catastral se incrementó desmesuradamente.

En el mes de octubre de 1997 se solicitó la revisión del avalúo catastral fijado por el año de 1996 y vigencias posteriores por considerar que el mismo no se ajustaba a las características y condiciones actuales del predio. Para demostrar la procedencia de los argumentos, se acompañó a la solicitud un avalúo comercial independiente practicado por un tercero, la firma Ricardo y Rafael Núñez y Cía. Ltda. miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, en el cual se reflejaban todas las consideraciones físicas, jurídicas y económicas de carácter particular que serían de fundamento probatorio a la solicitud.

El mencionado avalúo tomado a cifras de enero 1 de 1996, fijaba el siguiente avalúo:

Terreno: 5.92 metros cuadrados, a razón de $312.500 el metro cuadrado para un total de $1591’250.000;

Construcción: 34.000 metros cuadrados a razón de $400.000 el metro cuadrado para un total de $ 13.600’.000.000 para un valor total de avalúo de : $15.191’.250.000.

Mediante la Resolución 86763 del 3 de diciembre de 1998, se negó la solicitud de revisión y se confirmó el avalúo oficial fijado por la Administración para las vigencias de 1996 a 1998, afirmando que los valores estaban acordes con el comportamiento del mercado inmobiliario. No se indican las razones por las cuales se desestimó la prueba aportada. El 23 de septiembre de 1999, se adjuntó un avalúo corporativo efectuado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá para que fuera tenida en cuenta y el cual arrojó un avalúo total de $20.079’.812.500. Este último avalúo se realizó teniendo en cuenta que el predio, física pero no jurídicamente, conforma uno de mayor extensión con el inmueble ubicado en la Kra 7 # 78-70, es decir, que la sede física del club está construída sobre dos predios contiguos y el avalúo aportado se hizo como un todo.

En la Resolución 45930 del 23 de mayo de 2000, mediante la cual se resolvió el recurso de reposición, se corrigió el avalúo catastral de 1999 en cuanto al valor unitario de construcción de $1’410.352.81, pero lamentablemente se ratificaron los avalúos de las vigencias 1996 a 1998.

El recurso de apelación fue resuelto mediante Resolución 1095 del 21 de septiembre de 2000 confirmando en todas sus partes la decisión inicial.

b. Las normas presuntamente violadas y el concepto de violación.

La parte demandante considera violadas las siguientes disposiciones:

Artículos 9 y 363 de la Constitución Política; 3, 35, 59 y 84 del C.C.A. ,174 y 187 del C.P.C.; artículo 9 de la Ley 14 de 1983 y artículos 129 y 134 de la Resolución 2555 de 1988 del IGAC.

Concepto de la Violación:

Si la Resolución 45930 redujo el avalúo catastral en una forma impresionante para el año de 1999, debería ser consecuente y efectuar una reducción proporcional por los años anteriores y desde 1996, ya que desde este año el valor comercial del predio, según las pruebas aportadas, era muy inferior al avalúo catastral de ese entonces.

El avalúo catastral impuesto para el año 1996 y vigencias posteriores hasta 1998, era muy superior al que correspondía realmente de acuerdo con sus características físicas, de uso, factor de comercialización y ubicación lo cual se encuentra plenamente demostrado en los avalúos anexados como prueba. En las resoluciones acusadas se dijo que “si bien el destino del predio es institucional y no comercial, como ocurre en el caso de los predios del Gobierno, no implica una disminución en el valor que puedan tener dentro del mercado inmobiliario”. Se dice que pueden ser objeto de un mercado “muy especial”. Esto lo que hace es reconocer que el mercado es nulo pues no existe en el mercado un potencial comprador institucional de este inmueble.

El uso de las instalaciones del club es altamente especializado con una finalidad cultural, social y deportiva según la definición del artículo 2 de sus estatutos sociales y con ese fin se construyó según sus propias necesidades. Los inmuebles fueron desarrollados a su máximo potencial y cumplen en la actualidad finalidades institucionales y no comerciales motivo por el cual son

ajenos al concepto tradicional de valorización de la finca raíz pues no existe en el mercado un comprador potencial de estos inmuebles. Se encuentran por fuera del mercado inmobiliario ya que fueron construidos para contribuir al desarrollo de la ciudad. En este caso, el índice de comercialización es prácticamente ninguno.

Violación del derecho de defensa:

Señala el articulo 187 del C.P.C que las pruebas deben ser apreciadas en su integridad de acuerdo con las reglas de la sana crítica.

En el presente caso, la Administración distrital, debió evaluar la procedencia de la prueba aportada y, en consecuencia, debió proceder a modificar el avalúo catastral. Por lo menos debió explicar las razones técnicas y jurídica por las cuales se desestimaba la prueba aportada. La Administración guardó silencio es evidente que se limitó a apreciar solamente los estudios que hizo para el año 99 la División de Formación de la misma entidad y confirmo los avalúos de los años 96 a 98 sin evaluar el material probatorio aportado al expediente.

Los avalúos aportados como prueba fueron realizado por expertos e idóneos reconocidos y con fundamento en las características y condiciones particulares del inmueble.

Principio constitucional de equidad:

Debe tenerse en cuenta el principio de equidad consagrado en el artículo 363 de la Constitución Política ya que como consecuencia del altísimo avalúo catastral se debe pagar un impuesto predial muy superior a la capacidad económica de la Corporación Club El Nogal.

c. La defensa del acto acusado

El Distrito Capital, contestó la demanda en los siguientes términos:

La actividad catastral constituye una función pública desarrollada por autoridades públicas encargadas de adelantar los procesos de formación, actualización y conservación de los catastros del país según la normatividad vigente contenida en la Ley 14 de 1983, su Decreto Reglamentario 3496 de 1983 y la Resolución 2555 de 1988 expedida por el IGAC.

En el proceso de formación catastral se consigna la información actualizada de un predio en sus aspectos físico, jurídico, económico. El avalúo de la formación catastral se determina de acuerdo con el estudio de las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas según los valores unitarios que determinen las autoridades catastrales tanto para las edificaciones como para los terrenos. El proceso de conservación se inicia al día siguiente a partir del cual el propietario o poseedor puede solicitar la revisión del avalúo según lo dispone el artículo 9 de la Ley 14 de 1983.

Para el caso en estudio se reitera que los predios de la carrera 7 # 78-70 hoy 78-86 y carrera 7 # 78-76/96, fueron objeto del proceso de formación catastral para la vigencia de 1993 y su incorporación se llevó a cabo para la vigencia de 1996, por cuanto se detectó que los predios fueron omitidos para la citada vigencia. El procedimiento seguido por el Departamento se llevó a cabo de conformidad con la Ley 14 de 1983 y los parámetros técnicos contenidos en la Resolución 2555 de 1988 del IGAC y los avalúos resultantes fueron fruto de la investigación y el análisis estadístico del mercado inmobiliario, siendo nuevamente revisados por la División de Formación en tres oportunidades, concluyendo que los avalúos por los años 96 a 98, se encuentran bien determinados.

Excepciones:

1. Falta de Causa.

Esta excepción se deriva de las razones dadas en la defensa, que permiten inferir la carencia de causa jurídica para intentar esta acción.

2. Excepciones de oficio.

Se solicita se reconozcan las excepciones de oficio que se demuestren en el curso del proceso y especialmente la de caducidad.

II- FALLO IMPUGNADO

El Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Primera, Subsección B, declaró no probadas las excepciones propuestas y negó las pretensiones de la demanda, argumentando:

Se controvierte la legalidad de las Resoluciones 86763 de diciembre 3 de 1996, 45930 de mayo 23 de 2000 y 1095 del 21 de septiembre del mismo año, expedidas por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital.

En cuanto a la excepción de caducidad de la acción propuesta por la apoderada del Distrito, advierte el a quo que no le asiste razón pues es evidente que la acción fue promovida dentro del término legal previsto en el artículo 136 del C.C.A. La demanda fue presentada el 16 de febrero de 2001, es decir, dentro de los cuatro meses a partir del 17 de octubre de 2000, cuando tuvo lugar la notificación del acto que declaró agotada la vía gubernativa. No prospera la excepción.

Respecto de la excepción denominada falta de causa, tampoco prospera por cuanto el análisis de las razones de la defensa debe hacerse al abordar la controversia.

Señala el demandante en el primer cargo, que en la determinación de los factores de uso y comercialización de la sede del Club El Nogal, no es apropiada la noción de mercado muy especial señalada por el Catastro Distrital para la fijación del avalúo, pues no existe en el mercado un potencial comprador institucional de esta clase de inmuebles.

Observa el a quo que al rendir su primer informe técnico el Catastro Distrital consideró que las características de la sede del Club El Nogal hacen que tenga un mercado especial que lo hace atractivo para agremiaciones nacionales y extranjeras. Estas particularidades llevaron al organismo a estimar que el índice de comercialización de la edificación, a partir de sus dimensiones de exclusividad y destinación cultural, social y deportiva, no puede considerarse nulo como lo expuso el avalúo allegado por la corporación actora.

Estas circunstancias llevaron a los jefes del grupo de estudios económicos inmobiliarios y de la división de formación a solicitar la confirmación de los valores unitarios existentes en los archivos del catastro, respecto de los predios que integran la sede de El Nogal.

El a quo no encontró que la adopción del avalúo catastral haya desconocido los factores de uso y comercialización invocados como sustento del cargo. Aunque es incuestionable que la edificación está dotada de unas características especiales que impiden asimilarla a los restantes inmuebles del mismo sector de Bogotá, ésta circunstancia no hace que automáticamente haya quedado por fuera del mercado. La sede del Nogal puede resultar atractiva para quienes tienen la posibilidad de poner en marcha algunas actividades de la misma naturaleza de las que desarrolla el club.

El hecho de no estar dispuesta para la venta en las condiciones ordinarias del mercado, no descarta tampoco la alternativa de disponer hacia el futuro la comercialización del inmueble a instancias de sus propias características. No se excluye una futura opción comercial. La destinación exclusivamente institucional que tiene la sede de El Nogal, que en principio descarta la vocación comercial, no trae como consecuencia directa el detrimento de su valor en el mercado sino que, por el contrario, puede contribuír a su valorización.

Este factor no hace que la edificación esté sometida a un tratamiento jurídico especial dispuesto para otros inmuebles como ocurre, por ejemplo, en los casos de conservación arquitectónica, ya que la destinación social, cultural o

deportiva no limita el derecho de dominio. No se comparte el concepto de la parte demandante quien afirma que su especial destinación hace que la edificación sea ajena al monto tradicional de valorización de finca raíz pues el monto cobrado por los servicios es indiferente frente a los parámetros del mercado inmobiliario.

El artículo 5 de la Ley 14 de 1983 dispuso que la formación o actualización de los avalúos tiene como objetivo la revisión de los elementos físicos y jurídicos del catastro. Dichas labores buscan eliminar las disparidades en el avalúo originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.

La parte actora no incluyó ninguna apreciación sobre posibles variaciones de uso que hubiera podido tener la edificación, ni el detrimento de factores como la productividad que hubiesen podido incidir en la disminución del avalúo catastral de los años 1996 a 1998.

Los estudios técnicos aportados a la actuación no abordaron el estudio concreto y específico de las condiciones locales del mercado inmobiliario que justifiquen la rebaja del valor asignado por el catastro. El Club El Nogal no acreditó que la administración distrital hubiera desconocido algunas de las normas técnicas. El cargo no prospera.

Respecto del segundo cargo consistente en la vulneración del derecho de defensa y del debido proceso por la ausencia de valoración de la prueba aportada durante la actuación que resolvió la revisión del avalúo catastral fijado, observa el a quo que la corporación demandante allegó dos estudios de carácter técnico elaborados por entidades particulares sobre las características especiales de su sede. Posteriormente, al sustentar el recurso de apelación, allegó otro avalúo corporativo hecho por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

La Sala no encuentra que tales pruebas hayan sido ignoradas por el Catastro distrital. Por el contrario, estos estudios fueron tenidos en cuenta en el momento de resolver sobre la solicitud de revisión del avalúo y se aludió a ellos

en el informe que sustentó la decisión inicialmente tomada por la Jefe de Conservación de la zona centro del catastro distrital.

La remisión hecha al avalúo llevado a cabo por la Lonja de Propiedad Raíz demuestra que también dicho concepto técnico, fue tenido en cuenta por el catastro cuando adoptó la decisión de confirmar los avalúos asignados al Club El Nogal. El hecho de no haberse consignado en los actos acusados y en los informes técnicos unas consideraciones específicas sobre los avalúos particulares aportados por el actor, no implica ausencia de valoración de tales pruebas.

La prescripción contenida en el artículo 35 del C.C.A. según la cual la decisión debe adoptarse con base en las pruebas disponibles, no significa que todas aquellas aportadas deban acogerse aunque no estén ajustadas a la realidad de la situación definida por la administración. No prospera el cargo.

Frente al cargo relacionado con el principio constitucional de la equidad, ya que el incremento del avalúo hace que deba pagarse un impuesto superior a la capacidad económica de la entidad, advierte el a quo que este principio está orientado específicamente a regular el sistema tributario vigente en el país, lo cual hace que no opere en los avalúos catastrales. No resulta procedente la aplicación del principio de equidad de manera aislada del contexto preciso en que fue concebido por la Constitución. No era viable la aplicación de la equidad por cuanto la tasación del impuesto predial es materia ajena a la competencia funcional del Departamento de Catastro Distrital.

III.- FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN

El fondo de la demanda es el cuestionamiento del avalúo catastral establecido para la sede de El Nogal compuesta en realidad por dos inmuebles que el Catastro Distrital valora en forma independiente, fijado no de manera especial sino por vía general, para una supuesta zona geoeconómica homogénea por el término de 5 años, aunque en realidad solo rigió para los años 96, 97 y 98, pues para las siguientes se redujo el valor.

El entorno socio-económico no fue objeto de estudio en la demanda pues se consideró en su momento que la prueba pertinente era exclusivamente la del más reputado de todos los peritos inmobiliarios de la ciudad cual es la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá quien rindió su experticio colegiado. El lenguaje de Tribunal en su fallo es hipotético al decir que “puede contribuir a su valorización”, y desconoce que el propio Catastro Distrital tuvo que admitir que para el año 99 el valor del metro cuadrado de esa edificación no era de $1.410.332.81, como inicialmente se había calculado, sino escasamente de $560.000. Este último valor es menos de la mitad del estimado por el Catastro para el año inmediatamente anterior, dando a entender que el fenómeno de la desvalorización se presentó intempestivamente en 1999.

El avalúo técnico de la Lonja de Propiedad Raíz hecho para la sede completa integrada por los dos inmuebles, parte en cambio de un comportamiento totalmente distinto, ajustado a la fluctuación real de un mercado que sufrió el impacto desde el principio de la desaceleración económica en 1995 y que ha tendido a recuperarse lentamente. La Lonja, para el año de 1996, justiprecia que el valor promedio del metro cuadrado de terreno más construcción representaba alrededor de $526.380, en 1997 era de $ 621.128 y en 1998 llegaba a los $720.509, teniendo en cuenta los índices de inflación registrados en dichos años.

No se pretende la fijación de un valor inferior al que Catastro estimó para el año de 1999. La diferencia abismal entre el avalúo técnico de dicha sede y el avalúo catastral es solo explicable porque el primero mide en forma específica su justiprecio y expectativas de valorización frente al mercado, referidos a unas fechas exactas que son las de cierre de cada una de las vigencias que corren de 1996 a 1998, mientras que el avalúo catastral fue fijado por vía general como un avalúo de período para una hipotética zona geoeconómica homogénea, cuya base se ajusta por inflación año por año.

En contra de las argumentaciones del H. Tribunal que llega a conclusiones subjetivas de tipo especulativo, debe estar fundada la decisión en el principio de la capacidad económica o contributiva, esto es, en realidades comprobables y medibles en dinero por los medios ordinarios, no por meras especulaciones del administrador catastral o del juzgador.

Se quebrantó el artículo 187 del C.P.C. según el cual las pruebas deben ser valoradas en su conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica. Los funcionarios

de

catastro

se

mantuvieron

firmes

en

sus

personales

consideraciones, y solo en forma lacónica hicieron alusión a los dos avalúos presentados por la parte actora, sin aducir hechos u otras pruebas que desvirtuaran lo dicho. La falta de estimación de los dos avalúos periciales aportados pone en entredicho la seriedad de los derechos fundamentales de los asociados. La inclinación del a quo por la prueba general y probadamente controvertida por peritos especializados en ese mercado, no resulta en derecho sino que es la negación de éste como quiera que además el juzgador no intentó siguiera acudir a un nuevo medio de prueba.

No puede considerarse razonable que el administrador o el juzgador desestimen las pruebas sin una motivación real, aparejada de hechos debidamente probados dentro del expediente.

IV.- CONSIDERACIONES DE LA SALA

Entra la Sala al estudio de los argumentos expuestos en el recurso de apelación interpuesto contra el fallo del Tribunal que desestimó las pretensiones de la demanda al considerar ajustado a derecho el avalúo practicado para los años 96, 97 y 98 sobre el predio correspondiente al Club El Nogal.

De conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 14 de 1983, las autoridades catastrales tienen a su cargo las labores de formación,

actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles.

El Decreto 3496 de 1983 por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 14 de 1983, define el Catastro como el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizan los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinan los valores unitarios para las edificaciones y los terrenos. Las autoridades catastrales tienen la obligación de actualizar los avalúos catastrales máximo cada cinco años. Similares criterios contiene la Resolución 2555 de 1988 “por la cual se reglamenta la formación, actualización y conservación del Catastro Nacional, y subroga la Resolución 660 de 30 de marzo de 1984”.

El artículo 6 de la citada resolución, define así el avalúo catastral: Sin perjuicio de lo establecido en los artículos 61, 90, 94-d, 101, 102, 114 y 118, de esta resolución, el avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario, El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las labores catastrales se sujetarán en todo el país a las normas técnicas establecidas por el IGAC. La Formación Catastral es definida por el artículo 28 de la citada resolución como el proceso por medio del

cual se obtiene la

información correspondiente a los predios de una unidad orgánica catastral o parte de ella, teniendo como base sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico.

El avalúo de la formación catastral se obtiene para zonas homogéneas geoeconómicas, teniendo en cuenta los valores unitarios que las autoridades catastrales determinen para edificaciones y terrenos. La determinación de las zonas homogéneas geoeconómicas es el proceso por el cual se establece, a partir de puntos de investigación económica dentro de las zonas homogénea físicas, el valor en el mercado inmobiliario para los terrenos ubicados en ellas. Se entiende por zona homogénea geoeconómica, el espacio geográfico de una región con características similares en cuanto a su precio.

La liquidación de los avalúos se determina entonces con fundamento en los valores unitarios fijados para la zona homogénea geoeconómica, en el precio unitario del tipo de edificación y en las correspondiente áreas de terreno y de las edificaciones. En el avalúo catastral no se tienen en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo, “good will” y otros intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble (Art. 65). El artículo 67, ibídem, clasifica catastralmente los predios por su destinación económica que va desde el predio habitacional, industrial, comercial, agropecuario, minero, cultural, recreacional, de salubridad, hasta el institucional o del Estado, y el mixto. El artículo 88 define así la actualización catastral: “La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, mediante la revisión de los elementos físico y jurídico del Catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variación de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario”.

El artículo 129 señala que el propietario o poseedor puede obtener la revisión del avalúo en la oficina de Catastro correspondiente, cuando demuestre que el valor

no se ajusta a las características y condiciones del predio. Estas

condiciones y características se refieren a: límites, tamaño, uso, clase y

número de construcciones, ubicación, vías de acceso, clases de terreno y naturaleza de la producción, condiciones locales del mercado inmobiliario y demás informaciones pertinentes. Las condiciones locales del mercado inmobiliario son elemento que puede variar el avalúo inicialmente fijado y que deben ser tenidas en cuenta por el avaluador como en efecto sucedió en el presente asunto. Respecto de las pruebas durante el proceso de revisión de los avalúos, el artículo 134 de la Resolución 2555 de 1988 consagra: “Artículo 134. Naturaleza de las pruebas. La petición de revisión deberá apoyarse en pruebas que demuestren que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio, conforme a lo previsto en el Parágrafo del artículo 129. Las demás peticiones deberán fundamentarse en pruebas que acrediten el derecho. (...)”. El término para practicar pruebas es de diez días hábiles a partir de la fecha de notificación del auto que las decreta. Señala igualmente el artículo 140, ibídem, que los recursos de reposición y de apelación siembre deben resolverse de plano, salvo que deban practicarse pruebas a petición de parte o de oficio.

Visto este marco normativo que rige la realización de los avalúos por parte de la autoridad respectiva, entra la Sala al estudio de los argumentos expuestos en el recurso de apelación contra el fallo del Tribunal de Cundinamarca.

3. El caso concreto.

La Corporación Club El Nogal, mediante apoderado solicitó la revisión de los avalúos catastrales, para las vigencias de 1996, 1997 y 1998,

para los

inmuebles ubicados en la Carrera 7 # 78-76/96 y Carrera 7 # 78-70, correspondientes a las matrículas inmobiliarias 050-1177958 y 050-1039462,

Cédulas Catastrales 77 4 17 y 77 4 21, de propiedad de la Corporación Club El Nogal.

La revisión se sustenta en el hecho de que para el año de 1995 el avalúo catastral de los predios fue de $795’781.000 (Carrera 7 # 78-70) y de $601’201.000 (Carrera 7 # 78-76), mientras que para el año de 1996, año en que se tuvo en cuenta la construcción, se incrementaron desmesuradamente dichos valores así: $15.479’.431.000 el primero y $12.484’051.000, el segundo. Se manifiesta en el escrito que los predios sobre los que se levanta el Club, fueron reavaluados catastralmente para el año 96, de acuerdo con sus características físicas, de uso, factor de comercialización y ubicación, como sigue:

Factor de uso y de Comercialización:

El uso del Club es altamente especializado con una finalidad cultural, social y deportiva. Los inmuebles ya fueron desarrollados a su máximo potencial y cumplen con las finalidades institucionales y no comerciales, motivo por el cual son ajenos al concepto tradicional de valorización de la finca raíz pues no existe en el mercado un potencial comprador institucional de estos inmuebles y tampoco es el propósito de la Corporación valerse del monto de la inversión realizada para tasar el cobro de sus servicios a la comunidad pues ello contraría el espíritu de los estatutos.

Estos no son bienes para la venta ni para dar en arriendo por lo que se encuentran por fuera del mercado inmobiliario. En la página 12 del estudio técnico elaborado por un miembro de la Lonja se dice: “nos encontramos ante el caso específico que el índice de comercialización es prácticamente ninguno, porque no existe metodología, ni sistema, por medio del cual la sede del club y el terreno sobre el cual fue construido, puedan comercializarse....”.

Se invoca el principio de equidad consagrado por el artículo 363 de la Constitución Política ya que toca pagar un impuesto predial muy superior a la capacidad económica del Club.

Se anexa informe y avalúo de la firma Ricardo y Rafael Núñez y Cia. Ltda., miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. El Departamento Administrativo de Catastro Distrital, mediante la Resolución 1998-86763 del 3 de diciembre de 1998 señaló el avalúo catastral para el predio de propiedad del Club El Nogal para el año de 1998, en la siguiente forma:

Area del terreno: 2.272.80 M2. Valor M2 $432.534. Valor Total $9’830.642.53 Area construída: 15.843.80 Valor Total $ 19430461

Valor M2: $1.226.376

Valor del Avalúo $ $20.413’.526.000 – Vigencia 1998. Mediante Resolución 86754 de la misma fecha, al decidir sobre la revisión solicitada, el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, resolvió confirmar los siguientes avalúos catastrales:

Carrera 7 # 78-76/96

AVALUO

VIGENCIA

$20.413’526.000 1998

Carrera 7 # 78-70

$17.597’867.000

1997

$14.913’.447.000

1996

$25.311’478.000

1998

$21.820’.240.000

1997

$18.491’729.000

1996

En los considerandos de esta resolución se dijo: “Los predios en mención para la vigencia 1993 fue incluido en la Formación catastral ordenada por la Ley 14 de 1983 (...)

“El avalúo que figura incorporado para la vigencia de 1993 es resultado de

aplicar

los

valores

unitarios

para

terreno

y construcción

establecidos con la Resolución 919 de 1992 del DACD, la cual está actualizada para vigencia 1998 con los incrementos de ley.

Este Despacho procedió a decretar las pruebas para decidir la revisión del avalúo catastral, por lo que ordenó remitir al Grupo de Estudios Económicos Inmobiliarios para revisar los valores unitarios asignados a los predios. En la inspección ocular realizada al inmueble, se encontró que este presentaba dificultad para la toma de construcción y la determinación del área construída para cada uno de los predios motivo de la solicitud, razón por la cual se pidió a la administración copia de los planos de planta y cuadro de áreas por piso. Al revisar las áreas de los planos frente a los enviados por la entidad se encontró que las calculadas en los planos diferían en algunos pisos respecto a las enviadas, además que algunos planos no se encontraban heliografiados en su totalidad y no había loteo en ellos.

En vista de lo anterior se investigó que el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, pero solo se encontró como único documento que acreditara el área construída la solicitud de licencia de construcción, razón por la cual se sugiere se tome como área total construída para ambos inmuebles. (...) Estas edificaciones fueron diseñadas de manera especial, haciendo uso de la mayor densidad posible dentro de las normas urbanísticas vigentes al momento de construírse, es decir, tanto los terrenos como las construcciones tienen su mejor y mayor uso, factor que valoriza regularmente las edificaciones.

A pesar de que estos bienes no están para la venta, ni para dar en arriendo, no implica necesariamente que estén fuera del mercado inmobiliario, sino que dadas las características especiales que

presenta la construcción, así como u uso pues es centro de reuniones sociales y empresariales en condiciones particulares, ofreciendo instalaciones altamente especializadas con una finalidad cultural, social y deportiva, determinan un mercado muy especial que lo hace atractivo para agremiaciones de carácter nacional o internacional, teniendo en cuenta que no existe otro club con estas dimensiones, con estas características de exclusividad. Todas las características anteriores conllevan a estimar que el índice de comercialización en ningún caso puede considerarse como nulo, tal como se asevera en el informe de avalúo anexo al expediente.

Si bien el destino del predio es institucional y no comercial, como ocurre en el caso de los predios del Gobierno, no implica una disminución en el valor que puedan tener dentro del mercado inmobiliario.

Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto se procedió a realizar la respectiva investigación económica, teniendo como resultado que los valores unitarios están acordes con el comportamiento del mercado inmobiliario para este tipo de inmuebles y con las características propias de los predios que conforman una sola unidad arquitectónica (Club EL Nogal) por lo cual se propone confirmar los valores unitarios existentes en los archivos del Departamento”.

Contra estas dos resoluciones se interpusieron los recursos de reposición y apelación que fueron resueltos mediante resoluciones 45930 que resolvió el recurso de reposición y la 01095 mediante la cual se confirma en todas y cada una de sus partes la Resolución 45930 y que fueron objeto de demanda.

Si se tiene en cuenta el oficio 0013-95 suscrito por la Coordinadora Grupo Depuración de la Formación

del Departamento Administrativo de Catastro

Distrital de fecha 15 de mayo de 1995 y dirigido al Club El Nogal, se encuentra que el predio fue objeto de formación catastral y fue omitido dentro del proceso de la vigencia 1993 y de acuerdo con el artículo 112 de la Resolución 2555 de

1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el avalúo del predio queda así:

Vigencia 1995:

Carrera 7 # 78-70 $795.781.000 Carrera 7 # 78-76 $601’.201.000

Vigencia 1996 $15.479’.431.000 $12.484’.051.000

Según obra en el citado oficio, el incremento tan notorio de los avalúos entre un año y otro obedece a que en el año de 1996 se incorporó la construcción y se tuvieron en cuenta, además, las condiciones del mercado inmobiliario en ese momento. (v. Fl.80 cuad. Copias). Debe tenerse presente que, mediante Resolución 00252, el Departamento Administrativo de Catastro Distrital fijó los valores unitarios para el metro cuadrado de construcción de algunos predios ubicados en Bogota, que fueron

aprobados por el Comité de Avalúos por

encontrarlos ajustados a los valores reales de predios situados en el mismo sector, donde se hallan localizados los inmuebles que se especifican en la parte resolutiva y que corresponden al Club El Nogal a los que se asignó un valor de construcción de $750.000 el metro cuadrado para el año de 1995.(folio 100 Cuad. Copias).

En atención precisamente de la variación de las condiciones del mercado directamente afectado por la situación general de incertidumbre del país, Catastro Distrital procedio a modificar el valor del metro cuadrado de construcción.

En oficio dirigido por el Jefe División Formación de Catastro al Jefe Conservación Centro, de fecha mayo 15 de 2000 se afirma que los valores a aplicar en ese momento, por metro cuadrado, tanto para el terreno como para la construcción son: Terreno: $497.419.59 y Construcción: $560.000.

Esta determinación, según se consignó en la Resolución 00399 del 4 de abril de 2000 obedeció a: ”Realizadas las consultas a profesionales inmobiliarios y analizado el estado

del mercado inmobiliario en el sector, se comprobó que el valor catastral existente para el metro cuadrado de construcción de los predios antes descritos en la presente vigencia, supera el valor comercial para este tipo de inmuebles en las condiciones actuales, así mismo, se determinó que el uso actual que presenta el inmueble según la visita realizada al terreno es de Clubes Pequeños código de uso 65”.

Como lo señala el artículo 75 de la Resolución 2555 de 1988 del IGAC, en el proceso de los avalúos se determinan las zonas homogéneas geoeconómicas a partir de puntos de investigación económica mediante el análisis de la información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario.

Tal como lo prevé la resolución citada, debe actualizarse la formación catastral en períodos máximos de cinco años, con el fin de renovar los datos y eliminar en el elemento económico, las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario. Es fue lo que se hizo mediante la Resolución 00399 de 2000 a que se aludió anteriormente.

En los avalúos practicados tanto por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá como por la firma Ricardo y Rafael Núñez y Cía. Ltda. se afirma que el factor de comercialización de este tipo de inmuebles es prácticamente nulo “debido principalmente a las características del inmueble en cuanto a especialización y diseño de la construcción, así como a la clase y cobertura de servicios que otorga a los socios”. (Fl. 152). También se dice: “Por los anteriores planteamientos, el inmueble carece completamente del elemento fundamental de cualquier inmueble, para efecto de determinar su precio, cual es de que existan las posibilidades de ser vendido y en virtud de ellas, poderlo llevar al campo comercial. Nos encontramos ante el caso específico en que el índice de Comercialización es prácticamente ninguno, porque no existe metodología, ni sistema, por medio del cual, la Sede del Club y el terreno sobre el cual fue construído, puedan comercializarse. Es más, incluso en el caso de que se tuviese que liquidar, por el deseo remoto de su Asamblea de Socios, pasaría a una Entidad de Beneficencia”. (Fl. 35. Cuad. Ppal.).

Dentro de este contexto, la Lonja de Propiedad Raíz, consideró un avalúo para el Club El Nogal, retroactivo a diciembre de 1996, de $20.079’812.500 para los dos predios que lo integran, discriminados así:

DESCRIPCIÓN

AREA VALOR UNITARIO VALOR 4.933.96 M2

Terreno Construcción

33.657,45

1’000.000 450.000

$4’933.960.000 $15.145’852.500

(Según licencia de construcción) TOTAL $20.079’812.500

La diferencia con el total del avalúo realizado por Catastro Distrital para el año de 1996 tiene que ver en gran parte con el índice de Comercialización que los avalúos particulares consideran nulo.

La Sala considera que no es acertada esta apreciación de los avaluadores particulares, puesto que, así se trate de una institución con fines culturales, recreativos, sociales, ese hecho no implica que su sede no tenga un valor comercial y que, precisamente la calidad de su construcción y de su dotación no resulte atractiva para instituciones similares. Así la propiedad no esté en venta ni piense darse en arriendo, no por ello puede desconocerse que tiene un valor comercial que como activo ella representa y que necesariamente tiene que reflejarse en el valor del avalúo.

La causa de la diferencia entre los avalúos catastral y el de la Lonja, se corrobora con lo dicho en el recurso de apelación interpuesto contra el fallo del Tribunal en el cual se señala: ”La diferencia abismal entre el avalúo técnico de dicha sede y el avalúo catastral es sólo explicable porque el primero mide en forma específica su justiprecio y expectativas de valorización frente al mercado, referidos con

relación a unas fechas exactas que son las de cierre de cada una de esas vigencias que corren de 1996 a 1998, mientras que, repetimos, el valúo catastral fue fijado por vía general como un avalúo de período para una hipotética zona geoeconómica homogénea, cuya base se ajusta por inflación año por año”.

Al respecto la Sala anota que los avalúos catastrales realizados por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, guardan conformidad con los parámetros técnicos consignados tanto en el Decreto Reglamentario 3496 de 1983 como en la Resolución 2555 de 1988 expedida por el IGAC. La presunción de validez de los actos demandados no fue desvirtuada por la parte demandante quien no demostró por qué los valores de los metros cuadrados de construcción o del terreno para el momento en que se hicieron los avalúos por parte de Catastro Distrital y para el sector donde se encuentra la sede del Club el Nogal, no correspondían a la realidad. No se probó que Catastro Distrital se hubiera apartado de las normas técnicas que rigen la realización de los avalúos. Tampoco se tuvo en cuenta que el valor del avalúo para el año de 1996 incluye el total de la construcción que no había sido tenida en cuenta en los años anteriores, lo que explica la diferencia tan abismal en los avalúos, a que se hace referencia en la demanda.

Respecto a la falta de valoración de las pruebas por parte de Catastro Distrital a que se alude en el recurso de apelación, la Sala encuentra que el hecho de que no se hubiera acogido el criterio plasmado en los avalúos realizados tanto por la firma Ricardo y Rafael Núñez y Cía. Ltda., como por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, no significa que no se hubieran analizado y evaluado, tal y como se desprende del oficio 21430-1950-00 dirigido por el Jefe División Formación al Jefe Oficina Jurídica y en el cual se consigna: “Con relación a la radicación y oficio de la referencia le informo que una vez analizadas las consideraciones expuestas por el peticionario y los avalúos comerciales realizados por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá “Avalúo Corporativo” y el Avalúo elaborado por el profesional Ricardo y Rafael Núñez (Miembro de la Lonja de Propiedad Raíz)

aportados como prueba para la reposición del avalúo de los predios ubicados en la Kra. 7 # 78-70 y la Kra. 7 # 78-76/96 con códigos de sector 0083040312 y 0083040318,

consultados los archivos del

Departamento y los estudios económicos que dieron lugar a los valores tanto de terreno como de construcción de cada uno de los predios en consideración para la vigencia 1996, se pudo constatar que el valor catastral no supera el comercial debido a las condiciones del mercado inmobiliario de ese tipo de inmuebles en ese momento; por tal razón se confirman los valores para las vigencias 1996, 1997 y 1998.

Es de aclarar que los valores fijados para la vigencia 1996, fueron definidos correctamente y de acuerdo con el comportamiento de los preciso en el momento de la investigación económica, situación que refleja el avalúo corporativo de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, con valor comercial superior al catastral.

Por otra parte, las condiciones del mercado inmobiliario se agudizaron a partir del año 1999, razón, por la cual se tomó en consideración para la propuesta del nuevo avalúo del citado año”.

Encuentra la Sala que los avalúos allegados por la Corporación Club El Nogal sí fueron tenidos en cuenta por Catastro Distrital, tanto que el Jefe de la Oficina Jurídica de Catastro Distrital, al resolver el recurso de apelación, abrió a pruebas el proceso y ordenó remitir el expediente a la División de Formación y Estudios Económicos para que fuera analizado el avalúo comercial presentado por el recurrente y practicado por la firma Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, y que así mismo se revisaran las vigencias 1996, 1997 y 1998.

Al no desvirtuarse la presunción de validez de los actos demandados, se confirmará el fallo del Tribunal.

En mérito de lo expuesto, la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Consejo de Estado, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

FALLA Primero.-CONFÍRMASE

el fallo proferido por el Tribunal Administrativo de

Cundinamarca, Sección Primera, Subsección B.

CÓPIESE, NOTIFÍQUESE, COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE.

Se deja constancia de que la anterior providencia fue discutida y aprobada por la Sala en su sesión de veintisiete (27) de marzo del año dos mil tres (2003).

OLGA INES NAVARRETE BARRERO

GABRIEL E. MENDOZA

MARTELO

CAMILO ARCINIEGAS ANDRADE