CARTA DEL PRESIDENTE Estimados Accionistas: El año 2013 fue un año en que la compañía tuvo que desenvolverse bajo un escenario de mayor incertidumbre y desaceleración. Lo anterior, producto del menor crecimiento de China y la baja en precios de los principales commodities. Es así como la economía de Chile, creció un 4,1% muy por debajo del 5% estimado a comienzos de año. A este escenario macroecómico, debemos agregar los efectos propios del rubro inmobiliario en donde si bien el costo de mano de obra dejó de aumentar, se mantuvo alto durante el año, impactando fuertemente en los costos de construcción. Con todo, durante el año las ventas inmobiliarias, incluyendo el proyecto Ciudad del Sol, aumentaron un 3,5%, con lo que la compañía alcanzó ventas totales por MM$88.198, lo que representa un decrecimiento de un 11% respecto al año 2012. Lo anterior, debido fundamentalmente a la menor actividad de Piedra Roja, producto del ciclo propio de su estrategia de negocio. Por otra parte la ganancia total alcanzó los MM$9.621, los que se compara positivamente con los MM$9.358 del año anterior. Dentro de los proyectos, cabe mencionar el exitoso término de ventas que tuvieron Barrio Privado La Fuente y Barrio Privado Los Candiles en Piedra Roja, éxito que hemos capitalizado al empezar ya a escriturar sus proyectos sucesores, Barrio Privado Montepiedra y Barrio Privado Los Maderos respectivamente. Todo lo anterior refleja el esfuerzo que hemos hecho por seguir mejorando la gestión y mantener nuestro liderazgo en el mercado de casas nuevas en el segmento alto de la región Metropolitana. Queremos aprovechar los desafíos y las oportunidades que nos ofrece este 2014, año para el cual estamos proyectando ofrecer casas y departamentos con propuestas de valor innovadoras en sectores selectivos de Piedra Roja, como son Barrio Privado Aguas Claras y Edificios de Hacienda. Al mismo tiempo seguiremos desarrollando nuevos proyectos en pujante sector de Machalí, VI región, en el donde estamos marcando la pauta, haciendo barrios con el sello Manquehue. Mención aparte merece la asociación que estamos concretando con un actor relevante en el mercado inmobiliario como es Aconcagua, con quien nos hemos incorporado a Hacienda El Peñón, proyecto con una duración estimada de 8 a 9 años, el cual diversifica muy bien la actual cartera de proyectos de la compañía. Inmobiliaria Manquehue S.A, agradece por intermedio de su Presidente, la confianza de los accionistas y el esfuerzo desplegado por todo el equipo de Manquehue, ya que estos resultados han sido posibles gracias a la calidad del trabajo diario de cada integrante de la gran familia Manquehue. Canio Corbo Lioi Presidente Inmobiliaria Manquehue S.A.
INDICE Pág. DIRECTORIO Y ADMINISTRACIÓN Directorio……………………………………………………..….
3
Ejecutivos Principales……………………………………..……
4
Estructura de la Empresa …………………..………………….
5
Remuneración de la Administración………….....................…
7
Dotación…………………………………………………………
8
ACTIVIDADES Y NEGOCIOS Comentario Anual………………………………………….…..
10
Actividades y Negocios de la Sociedad………………….….
10
Reseña Histórica……………………………………………….
11
Características Generales de la Industria……………………
13
Tendencias de la Industria…………………………………….
20
Descripción y Estructura de Negocios……………………….
23
La Competencia…………………………………………………
25
Participación Relativa y Evolución…………………………….
25
Políticas de Inversión y Financiamiento………………………
26
IDENTIFICACION DE LA EMPRESA………………………………..
28
PROPIEDAD Y CONTROL……………………………………………
29
Inmobiliaria Manquehue S.A.
INFORMACION SOBRE EMPRESAS FILIALES Y COLIGADAS
32
HECHOS RELEVANTES……………………….…………………….
38
POLÍTICA DE DIVIDENDOS…………………………….……………
39
ANÁLISIS RAZONADOS………………………………………………
40
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS………………………
50
ESTADOS FINANCIEROS DE FILIALES……………………………
163
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD………………………….
178
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Directorio
CANIO CORBO LIOI Presidente Ingeniero Civil Industrial PUC Rut Nº 3.712.353-6
JOSE ANTONIO RABAT VILAPLANA Vice - Presidente Ingeniero Comercial PUC Rut Nº 4.770.732-3
ELIZABETH LEHMANN COSOI Directora Ingeniero Comercial PUC Rut Nº 11.625.647-9
CARLOS ALBERTO RABAT VILAPLANA Director Ingeniero Civil PUC Rut Nº 6.555.191-8
JOSE LUIS RABAT VILAPLANA Director Abogado PUC Rut Nº 6.371.724-K
PELAYO RABAT VILAPLANA Director Abogado U. Diego Portales Rut Nº 8.574.779-7
JORGE LAMA FERNANDEZ Director Ingeniero Comercial, PUC Rut Nº 6.370.939-5
Inmobiliaria Manquehue S.A. 3
Ejecutivos Principales FABIAN WULF WERNER Gerente General Ingeniero Civil Industrial, PUC Rut Nº 9.258.214-0
MARIA REBECA BASCUÑÁN JIMÉNEZ Gerente Legal Abogado, PUC Rut Nº 5.548.482-1
MARTÍN SWETT TOBAR Gerente de Administración y Finanzas Ingeniero Comercial, UAI Rut Nº11.978.378-K
CRISTIAN COMINETTI ZARATE Gerente Piedra Roja Ingeniero Civil Químico, PUC Rut Nº 8.677.301-5
FRANCISCO DIAZ-VALDES OLAVARRIETA Gerente Constructora Ingeniero Civil, PUC Rut Nº 9.805.138-8
JUAN ENRIQUE NESTLER GEBAUER Gerente Comercial Ingeniero Civil PUC Rut Nº 10.329.630-7
CLAUDIA SEPÚLVEDA OSTERGAARD Gerente de Estudios Ingeniero Civil Industrial, U. de Chile Rut Nº 9.746.252-6
PABLO GONZÁLEZ PÉREZ Gerente Inmobiliario Ingeniero Civil PUC Rut Nº 13.561.634-6
MAURICIO MANIEU BRICEÑO Gerente Inmobiliario Ingeniero Civil PUC Rut N°7.741.548-3
Inmobiliaria Manquehue S.A. 4
ESTRUCTURA DE LA EMPRESA
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. "IMSA"
100% MANQUEHUE SpA 100%
99,99%
99,9%
99,9%
0,1%
0,1%
50%CM
99,9%MD 0,1%
99,9% CM 0,1%
50% CM
99,9%MD 50%MD 0,1%
75% CM
99,9%MD 25% ACB
50%MD 0,1%
99,9%MD 50%MD
0,1%
99,9%MD 0,1% 70%MD
99,9%MD 0,1% 70%MD 7 99,9%MD 0,1%
70%MD 7 99,9%MD 0,1% 70%MD 99,99%MD 0,01% 50%MD 50% MSPA
100%MD
99,9%MD 0,1%
100%
60%MD 99,0%MD
1,0% 100% 70%MD
Inmobiliaria Manquehue S.A. 5
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. "IMSA"
100% MANQUEHUE SpA 100%
99,99%
99,9%
99,9%
0,1%
0,1%
60,6684 %
40,13 %
59,87 %
50%
99,99999%
26,467%
99,994%
0,006%
0,000001%SpA ChC
3ros 5,033%
99%
68,5%
1% HSA
99,9325%
0,0675%
HSA
99,990214% 99,998%
0,009786% HSA 99,9%
0,1% ChC
0,01% ChC
99,99%
1,0%
99% ChC
Inmobiliaria Manquehue S.A. 6
REMUNERACIÓN DE LA ADMINISTRACION
Remuneraciones Gerentes y Principales Ejecutivos La Remuneración total de los gerentes y los principales ejecutivos de Inmobiliaria Manquehue S.A., alcanzó a M$ 1.081.350.- por concepto de remuneraciones fijas y variables. Para el conjunto de gerentes y los principales ejecutivos de Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales, la remuneración total alcanzó la suma de M$ 1.709.315.-, compuesta por remuneraciones fijas y variables. Las cifras señaladas comprenden los totales pagados a todos los ejecutivos durante el año 2013, por lo que incluyen los valores de aquellos que dejaron la compañía durante el período. No existen compensaciones ni opciones de compra de acciones de Inmobiliaria Manquehue S.A., para Directores y Gerentes.
Indemnizaciones por años de servicio La indemnización por años de servicio percibida por los gerentes y principales ejecutivos de inmobiliaria Manquehue S.A., y filiales alcanzó a M$ 49.340.-
Inmobiliaria Manquehue S.A. 7
DOTACIÓN INMOBILIARIA MANQUEHUE
Dotación Gerentes Profesional y Técnico Empleados Obras Total Total Final
Matriz 9 28 81 118
2012 Filiales Inmobiliarias Constructora 1 3 3 50 40 42 1.399 44 1.494 1.656
Matriz 9 29 89 127
2013 Filiales Inmobiliarias Constructora 1 2 2 46 48 53 1.759 51 1.860 2.038
Distribución de Personal por Género La distribución del personal considerando todas las empresas, indica que el 19% de la dotación es de género femenino.
Distribución de Personal por Género Holding Manquehue
19%
Femenino 81%
Masculino
Inmobiliaria Manquehue S.A. 8
Distribución de Personal por Edad La distribución del personal considerando todas las empresas, indica que el 51,03% de la dotación se ubica en el rango de edad entre 20 y 39 años.
Distribución de Personal por Edad Casa Matriz 1,32% 7,16%
Menores de 20 Entre 20 y 39 51,03%
Entre 40 y 59 Mayores de 60
40,48%
Inmobiliaria Manquehue S.A. 9
ACTIVIDADES Y NEGOCIOS 1. COMENTARIO ANUAL Desde el punto de vista de los consumidores, el año 2013 en términos generales estuvo marcado por bajos índices de desempleo, positivas expectativas económicas según los índices IPEC Adimark, y bajas tasas de interés para las operaciones hipotecarias, aun cuando se mantuvieron condiciones más restrictivas para la aprobación de las mismas. Asimismo, por el lado de la oferta, se presentan ajustes a la baja en los niveles de stock de casas y departamentos, con precios que mantuvieron una tendencia creciente durante el año. Finalmente, desde el punto de vista de la economía global se aprecia una tendencia sostenida hacia un menor nivel de actividad. En este escenario, las ventas de viviendas nuevas de acuerdo al informe inmobiliario preparado en forma trimestral por GFK Adimark, si bien presentan un crecimiento en montos transados del 5,5%, en unidades se aprecia una caída del 8,7%, con un incremento en el precio promedio de las unidades transadas de un 16%.- También es posible observar que de acuerdo a las cifras presentadas, al analizar la información por segmentos de precio, se aprecia un importante retroceso en las ventas de viviendas bajo UF 2.000, principalmente en el mercado de departamentos, así como un importante incremento en las ventas de viviendas sobre UF 5.000.Por otro lado, otro factor determinante en la actividad ha sido la disponibilidad de suelo, tanto para el desarrollo de vivienda en extensión como en altura. Al respecto, la aprobación del PRMS 100 constituye un hito importante, aun cuando se deben definir una serie de aspectos hasta que sea aplicable y se puedan desarrollar proyectos inmobiliarios. Por el lado del desarrollo de la vivienda en altura, el creciente grado de restricciones que se ha ido imponiendo por parte de la autoridad, también ha ido generando un aumento en la escasez de suelo para este fin. El año 2013 también estuvo marcado por alzas relevantes en los costos de construcción, fundamentalmente a nivel de mano de obra especializada, lo que impactó en forma negativa en los resultados de las empresas constructoras, debido fundamentalmente a los aumentos de plazos de construcción. Dentro de este contexto, Inmobiliaria Manquehue, cuenta con una estructura integrada que le permite absorber los impactos señalados en materia de costos pero le plantea un desafío hacia futuro, al cual ha abocado su accionar en cuanto al desarrollo de sistemas y procesos que permitan incorporar esta nueva realidad con una adecuada planificación estratégica. Asimismo, por el lado del suelo, cuenta con importantes reservas de suelo para el desarrollo de viviendas durante los próximos años, lo que le permite abordar en forma ordenada la planificación de las inversiones a futuro en esta materia. 2. ACTIVIDADES Y NEGOCIOS DE LA SOCIEDAD Inmobiliaria Manquehue S.A. surge en 1978 con el desarrollo del prestigioso barrio Santa María de Manquehue, emplazado en la comuna de Vitacura, ciudad de Santiago.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 10
Actualmente su actividad inmobiliaria, se centra fundamentalmente en el desarrollo de macroproyectos residenciales en la Región Metropolitana. La empresa está presente en todo el proceso de creación de valor del negocio inmobiliario, esto es, en la identificación de oportunidades de negocios, desarrollo de proyectos, construcción, venta y posventa de sus viviendas. Los siguientes pilares fundamentales destacan en la estrategia general de negocios de la compañía: ·
Focalización en macroproyectos de largo plazo: el desarrollo de proyectos a gran escala permite transferir entre etapas los beneficios de las inversiones realizadas desde un comienzo, generando con ello plusvalías en los saldos de terrenos por desarrollar.
·
Dentro de la estrategia señalada, el Desarrollo Inmobiliario “Piedra Roja” constituye una pieza estratégica esencial, donde Manquehue desarrolla exitosos proyectos residenciales.
·
Desarrollo de proyectos que sean referentes en sus respectivos segmentos socioeconómicos y constituyan barrios integrales con equipamientos, áreas verdes, y conectividad, entre otros.
·
Diversificación socioeconómica, abordando los distintos mercados a través de una oferta de viviendas entre las UF 1.500 y UF 40.000.-
·
Diversificación geográfica en la Región Metropolitana.
·
Integración al participar en todos los niveles de la cadena de valor inmobiliaria, incluida la construcción.
·
Estrategia de marca a través de un adecuado balance entre la marca del proyecto o “barrio” y la marca “Inmobiliaria Manquehue” o marca soporte.
3. RESEÑA HISTORICA Inmobiliaria Manquehue nace con la decisión de la familia Rabat de desarrollar el proyecto “Santa María de Manquehue” a principios de la década de los 80, en los terrenos ocupados en ese entonces por las viñas existentes en el lugar. Este barrio, que se constituyó en un referente por el nuevo estándar que impuso en el mercado, se transformó en el sello de los primeros años de la compañía enfocada a urbanizaciones y venta de sitios, que continuó el año 1991 con la incorporación del proyecto “El Golf de Manquehue”, ubicado en el Valle de Los Trapenses, comuna de Lo Barnechea, en una extensión de 250 hectáreas. Junto a lo anterior, y con una visión de largo plazo, el año 1993 se adquiere un predio de más de 3.000 hectáreas ubicado entre Chicureo y la parte alta de La Dehesa, con el objeto de desarrollar un gran proyecto inmobiliario integral, que comienza su desarrollo a partir del año 2000 a través de Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A., marcando un hito en la evolución de la empresa, al constituirse en el mayor proyecto urbano desarrollado en Chile. En la actualidad una serie de proyectos en ejecución por parte de Manquehue se desarrollan en la zona.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 11
Por otra parte, el proyecto denominado “El Carmen de Huechuraba”, en el año 1996, marcó el inicio de lo que es hoy el foco del negocio de Manquehue, esto es, la construcción y venta de casas en la Región Metropolitana en barrios que conforman macroproyectos inmobiliarios. A continuación, se comenzó a avanzar en la diversificación socioeconómica de la Compañía atendiendo mercados que van desde las UF 1.500 hacia arriba. En este caso, los proyectos “Ciudad del Sol”, en Puente Alto, y “Valle Lo Campino”, en Quilicura, marcaron hitos en sus respectivos segmentos. Adicionalmente, desde el año 2005 Manquehue incorpora a la cartera de proyectos un desarrollo en la VIª Región, comuna de Machalí, denominado “Polo de Machalí” en torno a las UF 4.500, sumándole el año 2009 un segundo frente en torno a las UF 2.500 en un terreno cercano de la zona, denominado “Haras de Machalí”. Asimismo, en materia de edificios el año 2005 se inicia el desarrollo de edificios en el sector de Santa María de Manquehue con los proyectos “Terrazas del Cóndor”, y “Cumbres del Cóndor”, lanzado el año 2011.EVOLUCIÓN COMPAÑIA Desarrollo Santa María de Manquehue (Vitacura). Primer barrio con Urbanización Subterránea.
1978
1991 Lanzamiento del proyecto “El Golf de Manquehue” en La Dehesa. Adquisición del Fundo de 3.000 hás entre Colina (sector 1993 Chicureo) y Lo Barnechea, donde años más tarde se desarrollará Piedra Roja 1995 Lanzamiento del proyecto de segunda vivienda “Santa María del Mar” en Santo Domingo. Lanzamiento del primer Proyecto de Casas desarrollado por 1996 Manquehue “El Carmen de Huechuraba” 1998 Se da inicio al proyecto de casas “Valle Lo Campino”, que marca un hito en Quilicura, ampliando el ámbito de operación de la compañía. Inicia sus ventas el proyecto de casas “Ciudad del Sol” en 2001 Puente Alto, proyecto con mayores ventas en la comuna. Aumenta diversificación por GSE. 2002 Se inicia el desarrollo de los proyectos “Piedra Roja” y “Hacienda Chicureo”, que convertirán a Chicureo en la extensión natural del sector oriente de la capital. Lanzamiento de los proyectos “Las Flores” en Piedra Roja, 2005 “Terrazas del Cóndor” en Vitacura (departamentos), y “El Polo de Machali” en la VI Región. 2006 Comienzo de nuevo desarrollo de casas en Piedra Roja, proyecto “Los Portones”, ampliando la oferta por GSE en la zona. Inscripción de Inmobiliaria Manquehue S.A. en la 2008 SVS.Lanzamiento del proyecto de departamentos para segmento medio “Parque Viña Manquehue”. 2009 Incorporación de Moreka S.A. a la compañía a través de un Aumento de Capital.Inicio de ventas del proyecto “Alba de Lo Campino”. (Quilicura) Lanzamiento de los Proyectos: Casas de Hacienda II, La 2010 Fuente y Los Candiles en Piedra Roja, Estancia Liray en Colina y Haras de Machalí en Machalí VI región. 2011 Lanzamiento de los Proyectos : Casas de Los Bosques en Piedra Roja, y Cumbres del Cóndor en Vitacura (Departamentos) Lanzamiento de los Proyectos: Los Maderos y Montepiedra 2012 en Piedra Roja.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 12
4. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA INDUSTRIA EL MERCADO INMOBILIARIO La industria inmobiliaria en Chile ha sido fuertemente impulsada por la existencia de un mercado de capitales que ofrece financiamiento de largo plazo para la adquisición de viviendas a todos los sectores socioeconómicos. Del gráfico presentado a continuación, se aprecia el importante aumento en el stock de operaciones de financiamiento hipotecario y su creciente relevancia, alcanzando el año 2013 en torno al 19% del PIB nacional. Créditos para la vivienda del Sistema Bancario (stock de operaciones) 20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%
1.200.000.000 1.100.000.000 1.000.000.000 900.000.000 800.000.000 700.000.000 600.000.000 500.000.000 400.000.000 300.000.000 200.000.000 100.000.000 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
Créditos vivienda
2009
2010
2011
2012
2013
% Créditos/PIB
Gráfico Nº 1: Fuente: Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y Banco Central de Chile.
Asimismo, al observar la evolución de las tasas de interés anual promedio del sistema bancario, se aprecia una tendencia bastante estable en torno al 4,6% a 5% para los últimos cuatro años y medio en las operaciones asociadas a mutuos hipotecarios endosables, y en las operaciones asociadas a Letras de Crédito se aprecia una tendencia bastante estable para los últimos tres años y medio. Tasas de Interés promedio del Sistema Bancario
7,0 6,0 5,0 4,0
3,0 2,0
Mutuos Hipotecarios Endosables
ene-13
ene-12
ene-11
ene-10
ene-09
ene-08
ene-07
ene-06
ene-05
0,0
ene-04
1,0 ene-03
Tasa mensual promedio %
8,0
Letras de Crédito
Gráfico Nº 2: Fuente: Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 13
La función de demanda inmobiliaria está influenciada por variables económicas básicas, como la tasa de interés de largo plazo, el crecimiento del producto, el ingreso de las personas, el nivel de empleo y las expectativas de la población sobre la estabilidad económica, como se aprecia en los siguientes gráficos. En el mediano plazo se agregan variables demográficas como la tasa de natalidad, el ciclo de vida de las familias, la movilidad habitacional, entre otras. La demanda inmobiliaria es pro cíclica, por lo tanto, su evolución es muy sensible en períodos de contracción y expansión del PIB, anticipando tendencias como ocurre en general con otros productos durables.
45.000
8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0%
40.000 35.000 30.000 25.000
20.000 15.000 10.000 5.000 0
Venta Viviendas
Gráfico Nº 3: Ventas versus PIB
Variación % PIB
Venta de Viviendas Unidades
Evolución Venta viviendas vs variación PIB
Var % PIB
Fuente: GFK Adimark.; Banco Central de Chile
60
45.000 40.000
50
35.000
40
30.000 25.000
30
20.000 15.000
IPEC
Venta de Viviendas Unidades
Evolución Venta viviendas vs IPEC
20
10.000
10
5.000 0
0
Venta Viviendas
Gráfico Nº 4: Ventas versus IPEC
Var % IPEC
Fuente: GFK Adimark
Inmobiliaria Manquehue S.A. 14
45.000
4,5
40.000
4
35.000
3,5
30.000
3
25.000
2,5
20.000
2
15.000
1,5
10.000
1
5.000
BCU %
Venta de Viviendas Unidades
Evolución Venta viviendas vs BCU 5 y 10 años
0,5
0
0
Venta Viviendas
BCU 5 años
Gráfico Nº 5: Ventas versus tasas de interés
BCU 10 años
Fuente: GFK Adimark; Banco Central de Chile
45.000
4.000
40.000
3.500
35.000
3.000
Unidades
30.000
2.500
25.000
2.000
20.000
Var %
Evolución Venta viviendas en unidades RM
1.500
15.000
1.000
10.000
500
5.000
0
Venta Viviendas
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
0
Precio Promedio
Gráfico Nº 6: Evolución venta de viviendas RM
Fuente: GFK Adimark
Por otro lado, al revisar la evolución de la inscripción de viviendas nuevas en el CBR en la Región Metropolitana, desde el año 2012 se aprecia una recuperación, con un crecimiento del 8,9% para el año 2013, compuesto por un crecimiento en las casas de un 12,1% y en los departamentos de un 7,0%.- Cabe señalar que el crecimiento en unidades escrituradas es menor, con un 3,2%, y que se descompone de un crecimiento en las unidades escrituradas de casas de un 13,7% y una caída en las unidades escrituradas de departamentos de un 1,8%.-
Inmobiliaria Manquehue S.A. 15
Evolución escrituración viviendas en montos RM 40,0%
100.000 80.000
34,0%
31,0%
29,9%
30,0%
MUF
70.000
8,9%
60.000
20,0% 10,0%
50.000
1,7%
1,1%
40.000
-7,1%
-7,3%
30.000 20.000
-10,0%
-18,6%
10.000
0,0%
Var %
90.000
-20,0% -30,0%
0 2005
2006
2007
2008
2009
Venta Viviendas
Gráfico Nº 7: Evolución escrituración de viviendas RM
2010
2011
2012
2013
Var % venta viviendas
Fuente: CBR Real Data Consultores Inmobiliarios
Por el lado de la oferta, la industria inmobiliaria se caracteriza por su alta fragmentación en una gran cantidad de operadores, realidad que se repite a nivel mundial. Lo anterior, se da en menor medida en el mercado de las casas, debido a que el requerimiento de economías de escala y los niveles de inversión en tierras generan mayores barreras de entrada. Asimismo, durante la última década se ha consolidado un proceso de alta profesionalización entre los principales actores de la industria, junto con la apertura de siete compañías en Bolsa. Procesos de fusión y adquisición también se abren como mecanismos de estrategia corporativa. Por último, se observa la incorporación de inversionistas institucionales en diversos proyectos inmobiliarios. Todo lo anterior, ha generado un mayor nivel de competencia en la industria, incidiendo en una reducción de los márgenes, lo que a su vez constituye una nueva barrera de entrada para operadores que no son de largo plazo. Este nuevo entorno de mayor competitividad ha impulsado el desarrollo de una alta eficiencia en los procesos constructivos, junto a un óptimo diseño de las viviendas, lo que ha mejorado la relación precio – calidad que hoy se ofrece a los clientes. A nivel agregado, el mercado de las viviendas privadas en la Región Metropolitana, registró un alza en montos transados del 5,5% durante el año 2013, disminuyendo el ritmo de crecimiento de los dos años anteriores, con ventas por MUF 133.333 y 37.381 unidades1. Las ventas en unidades caen un 8,7%, 7,9% los departamentos y 11% las casas. Lo anterior, implica que se estarían comercializando viviendas de un mayor valor promedio. Del total de unidades vendidas durante el año, 27.565 (73,7%) corresponden a departamentos y 9.816 (26,3%) corresponden a casas. En montos, la proporción de casas es mayor con un 32% (MUF 42.610) y un 68% (MUF 90.723) para departamentos. 1
Fuente : Estudio de Oferta y Ventas de Viviendas Nuevas de Santiago GFK Adimark
Inmobiliaria Manquehue S.A. 16
Composición venta de viviendas Santiago 45.000
140.000
40.000
120.000 100.000
30.000
25.000
80.000
20.000
60.000
15.000
MUF
Unidades
35.000
40.000
10.000
20.000
5.000
0
0 2005
2006
2007
Casas
2008
2009
2010
2011
Departamentos
2012
2013
Venta Total en MUF
Gráfico Nº 8: Composición venta de viviendas RM
Fuente: GFK Adimark
Al revisar la evolución del precio promedio de venta de las viviendas, por tipo de producto se aprecia una tendencia creciente en los valores, particularmente en el mercado de las casas, lo que se explica fundamentalmente por la reducción en el stock de tierras disponibles para el desarrollo de vivienda en extensión, incrementando el valor del suelo y con ello el valor de la oferta de casas disponible.
UF/Vivienda
Evolución de Precio Promedio UF/vivienda Santiago 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Departamentos
Gráfico Nº 9: Evolución Precio Promedio/Vivienda
2012
2013
Casas
Fuente: GFK Adimark.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 17
EL SECTOR CONSTRUCCIÓN La industria de la construcción es uno de los sectores más relevantes en la economía chilena, representando en torno a un 7,0% del Producto Interno Bruto (PIB). Como se aprecia del gráfico para el período analizado, si bien el PIB de la construcción manifiesta una tendencia similar al del resto de la economía, sus variaciones son bastante más marcadas que las de la economía en su conjunto. Evolución del PIB vs PIB construcción
13%
Variación PIB
10% 8% 5% 3% 0% -3%
-5% -8% -10% -13%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 PIB
PIB Construcción
Gráfico Nº 1: Evolución del PIB versus PIB construcción
Fuente: Banco Central de Chile
La industria se compone principalmente de dos áreas, el área de Ingeniería y Construcción, relacionada con la inversión en infraestructura pública y privada, y el área de Desarrollo Inmobiliario que abarca la inversión en vivienda pública y privada del país. La Cámara Chilena de la Construcción proyecta para la inversión en construcción un alza en torno al 4,0% anual para el ejercicio 2014. En términos desagregados, se proyecta un crecimiento del 3,8% en vivienda privada y una caída del 5,3% en vivienda pública. Por su parte, la inversión en infraestructura se expandiría un 5,1%.2
MM UF
Evolución inversión en vivienda e infraestructura
800 700 600 500 400 300 200 100 0
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2008
2009
2010
2011
Vivienda Pública
Vivienda Privada
% Vivienda
% Infraestructura
Gráfico Nº 2: Evolución inversión en construcción 2
2012
2013 e
2014 p Infraestructura
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción Mach 39
Fuente : Fuente CCHC
Inmobiliaria Manquehue S.A. 18
Tal como se aprecia en el siguiente gráfico, elaborado a partir de información preparada por la cámara chilena de la construcción con el objeto de analizar el avance de los precios en el sector (ICE), se aprecia que luego de un período de 18 meses de crecimiento en la tasa de incremento de los índices, durante el año 2013 disminuyó en forma constante el aumento referido, quedando en todo caso en niveles positivos de variación el índice de sueldos y salarios que tiene una importancia relativa en torno al 48%.-
Variación Porcentual en 12 meses del Indice de Costo de Edificación Medio ICE (Fuente : CCHC) 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0
-5,0 -10,0
ene./09 mar./09 may./09 jul./09 sep./09 nov./09 ene./10 mar./10 may./10 jul./10 sep./10 nov./10 ene./11 mar./11 may./11 jul./11 sep./11 nov./11 ene./12 mar./12 may./12 jul./12 sep./12 nov./12 ene./13 mar./13 may./13 jul./13 sep./13 nov./13
0,0
Indice Materiales
Indice Sueldos y Salarios
Gráfico Nº 3: Evolución ICE Construcción
Indice Miscelaneos
Indice General
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción
Inmobiliaria Manquehue S.A. 19
5. TENDENCIAS DE LA INDUSTRIA Las variables que impulsan las tendencias de la industria inmobiliaria pueden verse desde la perspectiva de la demanda o la oferta, o bien, si su impacto es de corto o mediano – largo plazo. §
Variables Económicas: son influyentes el crecimiento de PIB, el nivel de empleo, las tasas de interés y las expectativas económicas. Por lo tanto, la demanda es altamente sensible a los ciclos económicos y el cambio de expectativas actúa con gran rapidez sobre la decisión de compra. Durante los últimos años, el crecimiento económico y las bajas tasas de interés, impulsaron un importante crecimiento en las ventas, alcanzándose el año 2013 un nuevo peak de ventas en Santiago de MUF 133.3333, con un crecimiento anual del 5,5% en montos transados (4,1% para departamentos y 8,7% para casas). No obstante lo anterior, cabe destacar que el crecimiento en ventas del año 2013 resultó bastante inferior a los crecimientos de los años 2011 y 2012 con un 23,2% y 25,9% respectivamente, lo cual es consistente con la disminución en el ritmo de crecimiento económico verificado en el último año.
§
Nivel de ingreso de las personas: el crecimiento del ingreso per cápita de las personas afecta positivamente la demanda de viviendas. No solamente pueden acceder más rápido a una vivienda, sino que demandan mayor cantidad de metros cuadrados construidos, mayor cantidad de metros de terreno y mayor estándar de calidad. Incluso, los sectores de ingresos más bajos puede disponer de un mayor porcentaje de su ingreso para vivienda, considerando que sus necesidades más básicas tienden a estar cubiertas. En consideración a ello, se ve una tendencia positiva en la materia.
§
Desarrollo Sustentable: tal como es la tendencia a nivel mundial, el sector inmobiliario nacional ha ido incorporando cada vez con mayor fuerza conceptos de sustentabilidad, principalmente asociados a ahorros energéticos, así como el uso racional de todos los recursos naturales. Lo anterior se ha traducido en una nueva generación de viviendas con mejores estándares.
§
Mercado Financiero: la existencia de un mercado financiero desarrollado ha facilitado el acceso al crédito hipotecario de vivienda a todos los niveles socioeconómicos, particularmente a los segmentos medios y bajos. El aumento de los plazos de los créditos, el mayor porcentaje de crédito respecto del valor de la vivienda y las bajas tasas de interés han sido un efectivo impulso a la demanda.
§
Variables Demográficas: aun cuando se verifica anualmente una caída permanente en la tasa de natalidad bruta, lo que naturalmente impacta negativamente en el crecimiento de la población, y con ello en la demanda por vivienda, diversos cambios en las dinámicas sociales, tales como la disminución del tamaño medio de los hogares, una mayor cantidad de jóvenes y adultos solteros, y una mayor esperanza de vida en la población, entre otros, generan una nueva dinámica de demanda por productos cada vez más específicos y diversificados según el segmento atendido.
3
Fuente : Estudio de Oferta y Ventas de Viviendas Nuevas de Santiago GFK Adimark
Inmobiliaria Manquehue S.A. 20
§
Disponibilidad de Terrenos y Nivel de Precios: es un tema fundamental que afecta a la industria por el lado de la oferta, y está íntimamente ligado a las políticas públicas sectoriales sobre la disponibilidad de tierra, definida a través de la normativa contenida en los Planes Reguladores, en sus distintos niveles. Esta variable ha sido razonablemente bien atendida a través de la destinación de más superficie para el desarrollo inmobiliario a través de la reclasificación de los terrenos con condiciones y pago de externalidades por el desarrollador inmobiliario (ZDUC y AUDP) y a través de los Planes Reguladores de Lampa, Colina y Til-Til (año 1997) y posteriormente, Melipilla, Talagante, Padre Hurtado y Calera de Tango (año 2006).Actualmente con la aprobación del PRMS 100, los sectores poniente y sur poniente del Gran Santiago, orientados a los segmentos medios de mercado, ampliarían su stock, reponiendo suelo en comunas con una alta demanda inmobiliaria como son Maipú y Qulicura. Ese suelo en todo caso se agregaría una vez que sean aprobados los Estudios de Factibilidad Territorial respectivos, cuyo período de ejecución y aprobación se estiman en al menos 3 a 4 años. Dicha factibilidad, incluye una serie de importantes mitigaciones y aportes a usos distintos a la vivienda privada, como son áreas verdes, equipamiento y vivienda social. En relación a la disponibilidad de suelo para la construcción de vivienda en altura, se aprecia una política claramente más restrictiva en los Planes Reguladores de las distintas comunas, básicamente disminuyendo las densidades habitacionales permitidas. Dentro de este contexto, los precios de la tierra en la Región Metropolitana se han incrementado, impactando en los precios finales de las viviendas.
§
Exigencias Regulatorias y Procesos Aprobatorios de los Proyectos: se percibe un sostenido aumento en las exigencias y sobre todo en los tiempos de tramitación de las distintas aprobaciones requeridas por el sector. Lo anterior exige anticipar el plazo de desarrollo de los proyectos, lo que disminuye la flexibilidad. Esta tendencia, que dificulta la velocidad de respuesta por el lado de la oferta y encarece los costos, genera ventajas competitivas a las grandes empresas por su mayor capacidad de gestión frente a empresas más pequeñas y con menor experiencia.
§
Profesionalización de las Empresas del Sector: este proceso, fruto de una industria desarrollada y competitiva, está generando un sector atendido por empresas muy profesionales, con larga experiencia y con especializaciones de acuerdo a la alta segmentación de los mercados. Además, se observa un proceso de apertura al mercado de capitales de empresas del sector y procesos de fusiones y adquisiciones de empresas. Esto ha llevado a una mayor profesionalización, dadas las exigencias propias de compañías abiertas y el aumento de tamaño de las empresas.
§
Exigencias de los Consumidores: como en todos los mercados, las exigencias de calidad por parte de los clientes es creciente. Los proyectos requieren ajustarse a estas demandas y la competencia opera. En este sentido, la respuesta a la denominada “postventa” está siendo cada vez más importante. Esto trae aparejado ventajas Inmobiliaria Manquehue S.A. 21
competitivas para las empresas más grandes y toma fuerza el concepto de marca, tanto del proyecto como de la empresa que lo respalda. §
§
Para el caso de macroproyectos de viviendas unifamiliares, el concepto de mayor calidad está asociado al tamaño, equipamiento comercial, áreas recreativas, y equipamiento educacional, entre otros, lo que genera una diferenciación que se mantiene como ventaja competitiva en el tiempo. Segmentación Departamentos – Casas: En la Región Metropolitana, si bien existe una preferencia por vivir en casas, los costos y tiempos de traslado hacen que la demanda efectiva sea mayor por la compra de departamentos. En términos de ventas, para la Región Metropolitana el mercado en unidades se distribuye en 27% de casas y 72%4 de departamentos para los últimos 2 años. Al analizar la distribución por segmentos de precio, para las viviendas sobre UF 3.000, el porcentaje de participación en casas crece hasta un 40% aproximadamente5. Composición venta de viviendas por precio 2012-2013 RM Total
27%
Rango de Precio UF
501-1.000 1.001-2.000
73% 52%
17%
2.001-3.000
48%
83%
24%
3.001-4.000
76%
37%
4.001-5.000
63%
41%
59%
5.000-6.000
35%
65%
6.001-9.000
38%
62%
más de 9.001
40%
60%
0%
50% Casas
100%
Departamentos
Gráfico Nº 12: Composición venta de viviendas por precio RM Fuente: GKF Adimark
4 5
Fuente: Estudio de Oferta y Ventas de Viviendas Nuevas de Santiago GFK Adimark Fuente: Estudio de Oferta y Ventas de Viviendas Nuevas de Santiago GFK Adimark
Inmobiliaria Manquehue S.A. 22
6. DESCRIPCION Y ESTRUCTURA DE NEGOCIOS Manquehue desarrolla sus actividades a través de un conjunto de filiales en las áreas inmobiliaria y de construcción, en forma individual o asociada a distintas instituciones, con participaciones que fluctúan entre un 50% y un 100%. En términos globales su participación alcanza del orden de un 78% del volumen de negocios que gestiona. INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A.
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LTDA.
MANQUEHUE DESARROLLOS LTDA.
MANQUEHUE SERVICIOS LTDA.
6.1 MANQUEHUE DESARROLLOS Agrupadas en esta sociedad se encuentran las participaciones que posee Manquehue en todos los proyectos que desarrolla a través de las distintas filiales creadas para tal efecto y de las cuales Manquehue posee entre un 50% y un 100% de participación. Dentro de los socios en cada proyecto se encuentran otros gestores inmobiliarios, constructoras y fondos de inversión. El área de negocios de esta compañía se centra en el mercado inmobiliario de primera vivienda de casas y departamentos en la Región Metropolitana, y en el mercado de primera vivienda de casas en regiones, particularmente en la zona de Machalí en la VI región.. La cartera de proyectos vigente de Manquehue al 31 de diciembre del 2013 incluye 9 proyectos residenciales que se encuentran en distintas etapas de desarrollo y ejecución según el siguiente detalle. También a través de su filial Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A., desarrolla un proyecto de venta de macrolotes para fines residenciales fundamentalmente, sobre una superficie total de 1.060 hás en un período de desarrollo que abracaría los años 2002 y 2021.Proyecto
Producto
Ubicación
Montepiedra Los Maderos Casas de Hacienda Casas de Los Bosques Ciudad del Sol Polo de Machalí Haras de Machalí Estancia Liray Cumbres del Cóndor
Casas Casas Casas Casas Casas Casas Casas Casas Dptos
Piedra Roja/Colina Piedra Roja/Colina Piedra Roja/Colina Piedra Roja/Colina Puente Alto Machalí/VI Región Machalí/VI Región Colina Vitacura
Período Desarrollo Superficie (Hás) 2012-2016 2012-2016 2010-2014 2011-2014 2001-2021 2005-2015 2009-2016 2010-2020 2011-2015
15,8 15,6 5,6 10,0 163,0 38,0 9,6 55,0 2,7
Nº Viviendas 201 228 39 68 7.000 540 329 2.500 58
Rango Precios UF 9.300 7.000 12.000 14.690 1.800 3.700 2.000 1.900 24.500
14.000 11.000 21.500 15.090 3.200 5.900 3.000 3.900 30.000
Cada filial desarrolla un proyecto inmobiliario a la vez, contratando los servicios de gestión inmobiliaria, administración y comercial a Manquehue Servicios, y los de construcción y posventa a Constructora Manquehue. Excepcionalmente existen proyectos en que la Inmobiliaria Manquehue S.A. 23
construcción es desarrollada por los socios del área inmobiliaria del proyecto, ya sea a través de filiales en las que participa Manquehue, como es el caso de “Ciudad del Sol” en el que construye directamente el socio respectivo. 6.2 CONSTRUCTORA MANQUEHUE Constructora Manquehue y sus filiales abarcan fundamentalmente las áreas de urbanización y edificación asociadas a la vivienda, construyendo la mayoría de los proyectos que desarrolla actualmente Manquehue. Dentro de los objetivos de la incorporación de la construcción a la gestión de Manquehue se encuentran capturar el margen de utilidad del negocio (al igual que casi el 100% de las grandes inmobiliarias), flexibilidad (modificaciones, plazos entre otros), control de calidad de posventa, y sinergias positivas, entre otros. 6.3 MANQUEHUE SERVICIOS Manquehue Servicios es la sociedad que presta todos los servicios de gestión inmobiliaria (desarrollo y gestión proyectos), administración, gestión legal, gestión comercial (ventas y marketing), y gestión de posventa a las distintas filiales. Estos servicios son facturados a valores de mercado a cada sociedad según corresponda. 6.4 PIEDRA ROJA DESARROLLOS INMOBILIARIOS Mención especial merece Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A., sociedad en la cual Manquehue posee un 60,67% de participación, debido a la magnitud del proyecto involucrado y al carácter del mismo. En efecto, a diferencia de las otras filiales que en su mayoría desarrollan proyectos de viviendas unifamiliares o multifamiliares, Piedra Roja comercializa macrolotes para el desarrollo de proyectos habitacionales y de equipamiento complementario según un plan de negocios específico. En este esquema operativo, Manquehue, para el desarrollo de proyectos inmobiliarios como Montepiedra y Los Maderos, ha debido comprar a Piedra Roja los terrenos requeridos para su desarrollo a valores de mercado, transformándose con ello en uno de los posibles operadores inmobiliarios adquirentes de terrenos. Así, la estrategia de negocios implícita en este desarrollo inmobiliario implica una sana competencia entre proyectos de Manquehue y otras gestoras al interior de Piedra Roja, siendo la primera quien va abriendo los nuevos mercados. Otro aspecto relevante de este proyecto es que, dada la escasez de suelo para el desarrollo de viviendas unifamiliares en el sector oriente de la capital (Lo Barnechea - Las Condes Vitacura), Piedra Roja se ha convertido en la extensión natural del crecimiento de dicho sector. Lo anterior, naturalmente, tiene importantes implicancias en el valor del suelo y su plusvalía, dadas las características únicas del activo involucrado.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 24
7. LA COMPETENCIA La industria inmobiliaria presenta una oferta altamente fragmentada, situación muy distinta a otras industrias con ventas similares o superiores. Esta alta fragmentación se explica en las características propias de la demanda y el proceso productivo de construcción de viviendas: §
Mercados geográficos claramente diferenciados, incluso al interior de las grandes ciudades. Por ejemplo, Puente Alto y Quilicura no compiten entre sí en la Región Metropolitana.
§
Segmentos de mercado socioeconómicos muy diferenciados, que van desde viviendas de 1.000 UF hasta por sobre las 40.000 UF, que a su vez se distribuyen entre casas y departamentos.
§
El proceso productivo genera las economías de escala en el lugar donde se construyen las obras y, en menor medida, en las unidades centrales de administración. Por lo tanto, las economías de escala, como barreras de entrada al negocio, están también segmentadas.
§
Las necesidades y características especiales de los mercados segmentados geográficamente permite la presencia de actores locales en regiones del país. Haciendo un paralelo, este mismo fenómeno se da a nivel mundial donde la globalización, si bien existe y deberá crecer, es muy inferior a otros mercados de grandes volúmenes.
En este escenario, si bien la participación de las grandes empresas es baja a nivel nacional, puede ser muy alta en nichos específicos. La variable ubicación, en un recurso escaso como la tierra, puede acentuar este proceso. Estas características particulares del mercado, son, a juicio de la Compañía, una fuente de grandes oportunidades de crecimiento de las empresas del sector que logren repetir sus modelos de gestión en los segmentos de mercado donde no tengan presencia. 8. PARTICIPACION RELATIVA Y EVOLUCION El foco del negocio de Manquehue ha estado centrado los últimos años en el desarrollo de grandes proyectos de viviendas unifamiliares en la Región Metropolitana y en la venta de macrolotes para edificación de casas en el proyecto “Piedra Roja”. Excepcionalmente y como apoyo a la consolidación y conformación de los barrios se realizan ventas de paños para colegios, centros comerciales y otros. Al analizar la evolución anual de cierres de negocios (considerando el total de los negocios gestionados por Manquehue en la Región Metropolitana en Casas y Departamentos), luego de un incremento sostenido desde el año 2009, para el año 2013 se aprecia una caída del 5%, con una participación relativa en el mercado a nivel global en torno al 2,7%.- Por su parte en las casas, también retrocede en un porcentaje menor del 1% en cierres de negocio durante el año 2013, con una participación en el mercado del 7,1%6.- Lo anterior debiera 6
Todas las cifras referidas a los datos GFK Adimark para el mercado de la vivienda nueva en Santiago.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 25
corregirse a futuro con las nuevas iniciativas que se lanzarían durante el año 2014. IMSA y Total RM
Casas IMSA y Total RM
4.000
4,0%
12,0%
3.500
3,5%
3,4%
3.000
10,3%
500
0,5%
500
2,0%
0
0,0%
0
0,0%
Participación
Gráficos Nº 14: Cierres IMSA versus mercado
8,0%7,8% 8,0% 7,1% 6,0%
7,9%
IMSA
2013
2011
4,0%
2010
2009
2008
2007
5,0%
2012
2.000 1.500
10,0%
9,8%
2.500
2013
2008
2007
IMSA
IMSA MUF
1.000
2012
1,0%
2.000
2011
1.000
2.500
2010
1.500
3,3% 3,0% 3,0% 2,7% 2,5% 2,4% 2,3% 2,0% 1,6% 1,5%
3.000
2009
IMSA MUF
3.500
Participación
Fuente: IMSA; GFK Adimark
De los cierres gestionados por Manquehue durante el año 2013 en la región metropolitana, esta participa en torno a un 90%.9. POLITICAS DE INVERSION Y FINANCIAMIENTO Inversión En la industria inmobiliaria existen dos áreas principales de inversión: ·
Terrenos: es política de la Compañía mantener un stock de terrenos que permita el desarrollo de proyectos en los años siguientes. El tamaño de las propiedades adquiridas, y por ende la duración de los proyectos asociados, varían dependiendo del tipo de desarrollo asociado. Particularmente, aumentan en la medida que la toma de posición corresponda a terrenos alejados del casco urbano central y que además sean adquiridos a precios relativamente bajos La tenencia de terrenos es una variable fundamental que, correctamente ejecutada, otorga ventajas competitivas permanentes en un mercado en donde la localización es fundamental, y más aún en el desarrollo de macroproyectos de viviendas unifamiliares.
·
Ejecución de Proyectos: corresponde a la inversión que se efectúa en el desarrollo de los proyectos. Por un lado, están las inversiones que se amortizan a lo largo de todo el proyecto, que principalmente corresponde a la vialidad estructurante y a algunos equipamientos. Por otro lado, están las inversiones de corto plazo que corresponden a la ejecución de las etapas sucesivas de viviendas que se van colocando en el mercado. Respecto de la inversión en activos fijos, las cifras involucradas a nivel inmobiliario son relativamente poco significativas. La mayor parte de la inversión se relaciona Inmobiliaria Manquehue S.A. 26
con activos como salas de ventas y habilitaciones de casas piloto. Excepcionalmente se construyen casas o departamentos piloto que finalmente deben ser demolidos, ya que en su gran mayoría, dichos activos constituyen existencias de los distintos proyectos. Incluso en ocasiones las salas de ventas finalmente se transfieren o venden como equipamientos comerciales o comunitarios. Por otro lado, en lo referido a la construcción, la inversión en activos fijos tampoco es muy significativa, ya que en su mayoría la maquinaria y equipos requeridos para las obras de construcción son arrendados por la constructora. Por último, existen otras inversiones en activos fijos que involucran montos menores, relacionadas a las oficinas centrales de Manquehue. Financiamiento La política general de financiamiento que tiene Manquehue corresponde a un correcto equilibrio entre la relación deuda – patrimonio, y el calce en los plazos de los financiamiento con la madurez de los proyectos. A su vez, en la estructura corporativa de Manquehue (con una empresa Holding y filiales para cada uno de los proyectos), las deudas para financiar la ejecución de proyectos están radicadas en las propias filiales. ·
Terrenos: los terrenos son financiados con capital propio y con financiamiento de largo plazo asociado básicamente a compañías de seguros a través de la suscripción de contratos de leasing y/o bodegaje.
·
Ejecución de Proyectos: la construcción de los proyectos es financiada, en una proporción menor, con capital propio, mientras que el saldo es financiado con créditos del sistema bancario, los cuales están ligados a la oportunidad en que los flujos van ingresando a la inmobiliaria como producto de las ventas de las unidades construidas. Estos financiamientos están radicados en la filial respectiva y normalmente cuentan con la hipoteca del terreno durante el período de construcción de las respectivas casas o departamentos.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 27
IDENTIFICACION DE LA EMPRESA NOMBRE:
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A.
DOMICILIO:
Av. Santa María 6.350, oficina 401, Vitacura
TELEFONO:
(56-2) 27507000
FAX:
(56-2) 27507500
CORREO ELECTRONICO:
[email protected]
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad Anónima Cerrada, inscrita en el Registro Especial de Entidades Informantes bajo el Nº 186.
RUT:
88.745.400-0
CONSTITUCION: INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. se constituyó por escritura pública de fecha 16 de marzo de 1982, otorgada en la Notaría de Santiago de doña Ana María Sepúlveda Fuentes, bajo la razón social de "Distribuidora y Comercial San Esteban Limitada". El extracto correspondiente se inscribió en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago a fojas 5.715 Nº 3.074, correspondiente al año 1982, y se publicó en el Diario Oficial de fecha 24 de abril del mismo año. Posteriormente se transformó en INMOBILIARIA Y URBANIZADORA MANQUEHUE LIMITADA y, finalmente en INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A., según consta de la escritura pública de fecha 27 de diciembre del 2007, otorgada en la Notaría de Santiago de don René Benavente Cash. Un extracto de dicha escritura se inscribió a fojas 4.441 Nº 3.053 en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al 2008, y se publicó en el Diario Oficial de fecha 28 de enero del mismo año. OBJETO: 1.- La inversión en toda clase de bienes muebles, sean éstos corporales o incorporales, tales como acciones, promesas u opciones de acciones, bonos, debentures, planes de ahorro, cuotas o derechos en todo tipo de sociedades, ya sean comerciales o civiles, comunidades o asociaciones y en toda clase de títulos o valores mobiliarios. 2.- La adquisición, enajenación y/o explotación de bienes raíces, sean bienes raíces rurales o urbanos; el loteo y urbanización por cuenta propia o ajena, de terrenos rurales o urbanos, y la construcción de edificios de cualquier especie, en éstos u otros bienes por cuenta propia o ajena.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 28
3.- La constitución de sociedades o asociaciones de cualquier tipo y el ingreso a ellas, sea en calidad de socio o accionista, su modificación y la administración de las mismas. 4.- La administración de las inversiones referidas precedentemente y la percepción de sus frutos o rentas. 5.- La compraventa, importación, exportación, distribución, consignación, representación o intermediación en relación con cualquier clase de bienes. ACCIONISTAS: NOMBRE
RUT
Nº ACCIONES
% SOBRE TOTAL
1.- Moreka S.A.
76.404.130-5
75.423.388.-
15,000
2.- Roble Uno S.A.
76.006.947-7
53.424.900.-
10,625
3.- Roble Dos S.A.
76.006.954-K
53.424.900.-
10,625
4.- Roble Tres S.A.
76.006.959-0
53.424.900.-
10,625
5.- Roble Cuatro S.A.
76.006.961-2
53.424.900.-
10,625
6.- Roble Cinco S.A.
76.006.967-1
53.424.900.-
10,625
7.- Roble Seis S.A.
76.006.973-6
53.424.900.-
10,625
8.- Roble Siete S.A.
76.007.052-1
53.424.900.-
10,625
9.- Roble Ocho S.A.
76.007.054-8
53.424.900.-
10,625
PROPIEDAD Y CONTROL DE LA SOCIEDAD: INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. es controlada por un grupo de accionistas (Grupo Controlador) que, en su conjunto detentan un 85% del total de acciones de la sociedad. Los accionistas que componen dicho grupo, sus participaciones individuales y el detalle de los controladores finales, personas naturales de los mismos, son los siguientes:
Inmobiliaria Manquehue S.A. 29
Accionistas
Rut
Roble Uno S.A. Esta sociedad es controlada, a través de diversas sociedades, por las siguientes personas naturales José Antonio Rabat Vilaplana María Carolina Joannon Jonhson
10,625
4.770.732-3 6.378.272-6
José Antonio Rabat Joannon
13.657.138-9
María Carolina Rabat Joannon
12.600.907-5
Juan Pablo Rabat Joannon
15.382.333-2
Trinidad Rabat Joannon
16.094.838-8
Matías Rabat Joannon
16.609.934-K
Cristóbal Rabat Joannon
16.702.141-5
Roble Dos S.A. Esta sociedad es controlada, a través de diversas sociedades, por las siguientes personas naturales
10,625
José Luis Rabat Vilaplana
6.371.724-K
Inés Isidora Errázuriz Grez
7.013.928-6
María Estrella Vilaplana Gajú
2.478.041-4
Roble Tres S.A. Esta sociedad es controlada, a través de diversas sociedades, por las siguientes personas naturales
10,625
María Cecilia Rabat Vilaplana
7.710.183-7
Pelayo Rabat Vilaplana
8.574.779-7
María Estrella Vilaplana Gajú
2.478.041-4
Roble Cuatro S.A. Esta sociedad es controlada, a través de diversas sociedades, por las siguientes personas naturales María Estrella Rabat Vilaplana Antonio Pereira Yrarrázabal
% Participación en IMSA
10,625
5.899.708-0 4.784.234-4
Antonio Pereira Rabat
13.688.918-4
Diego Pereira Rabat
16.098.040-0
Josefina Pereira Rabat
16.210.608-2
Santiago Pereira Rabat
16.611.547-7
Bernardita Pereira Rabat
17.703.479-7
Francisca Pereira Rabat
14.168.653-4
Roble Cinco S.A. Esta sociedad es controlada, a través de diversas sociedades, por las siguientes personas naturales
10,625
María del Carmen Rabat Vilaplana
6.554.911-5
Carlos Alberto Rabat Vilaplana
6.555.191-8
Pelayo Rabat Vilaplana
8.574.779-7
María Estrella Vilaplana Gajú
2.478.041-4
Inmobiliaria Manquehue S.A. 30
Accionistas
Rut
10,625
Roble Seis S.A. Esta sociedad es controlada, a través de diversas sociedades, por las siguientes personas naturales María Ximena Rabat Vilaplana
6.554.912-2
Pablo García de la Huerta Rabat
15.960.723-2
José García de la Huerta Rabat
16.211.140-K
Juan García de la Huerta Rabat
17.701.695-0
Pedro García de la Huerta Rabat
18.392.946-1
Tomás Nicolás García de la Huerta Rabat
18.932.797-8 10,625
Roble Siete S.A. Esta sociedad es controlada, a través de diversas sociedades, por las siguientes personas naturales Carlos Alberto Rabat Vilaplana Catalina Barros Fernández
6.555.191-8 7.010.377-K
Carlos Alberto Rabat Barros
17.703.389-8
Catalina Rabat Barros
17.703.388-K
María Jesús Rabat Barros
18.636.008-7
Sofía Rabat Barros
19.638.894-K
Tomás Rabat Barros
20.755.681-5
María Elisa Rabat Barros
21.216.777-0 10,625
Roble Ocho S.A. Esta sociedad es controlada, a través de diversas sociedades, por las siguientes personas naturales Pelayo Rabat Vilaplana
8.574.779-7
María Cecilia Rabat Vilaplana
7.710.183-7
María Estrella Vilaplana Gajú
2.478.041-4
Total % Participación en IMSA
% Participación en IMSA
85,00
Los miembros del Grupo Controlador suscribieron un pacto de accionistas que contiene limitaciones a la libre cesión, suscripción y adquisición de acciones. Asimismo, los miembros del Grupo Controlador y Moreka S.A. titular de acciones, representativas de un 15% del total de acciones de la sociedad, suscribieron un pacto de accionistas que contempla limitaciones a la transferencia de acciones y otros acuerdos. Ambos pactos están depositados en el Registro de Accionistas de la Sociedad.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 31
INFORMACION SOBRE EMPRESAS FILIALES Y COLIGADAS A) NOMBRE:
MANQUEHUE DESARROLLOS LIMITADA
DOMICILIO:
Av. Santa María 6.350, oficina 401, Vitacura
TELEFONO:
(56-2) 27507000
FAX:
(56-2) 27507500
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
CAPITAL PAGADO:
$94.603.062.732.-
RUT:
76.699.840-2
CONSTITUCION: MANQUEHUE DESARROLLOS LIMITADA es una sociedad comercial de responsabilidad limitada, creada por escritura pública de fecha 31 de octubre de 2006, otorgada en la Notaría de Santiago de don René Benavente Cash. Un extracto de dicha escritura se inscribió a fojas 46.064 Nº 32.800, en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 2006, y se publicó en el Diario Oficial Nº 38.616, de fecha 17 de noviembre del mismo año. OBJETO: A) La adquisición, enajenación, explotación, arrendamiento y administración de toda clase de bienes raíces o bienes muebles, sea en forma directa o a través de otras sociedades. B) El loteo y urbanización, por cuenta propia o ajena, y bajo cualquier modalidad, de bienes raíces rurales o urbanos. C) La construcción de casas o edificios de cualquier especie, en los señalados inmuebles o en otros. D) La inversión en toda clase de bienes muebles incorporales, tales como acciones, bonos, debentures, cuotas y derechos en todo tipo de sociedades y en toda clase de títulos o valores mobiliarios, y la percepción de sus frutos. E) La constitución de sociedades de cualquier tipo, pudiendo, además incorporarse a otras ya establecidas, a empresas, a asociaciones o a corporaciones de cualquier naturaleza, todo ello para el adecuado desarrollo de sus fines sociales. F) La realización o ejecución de cualquier otro negocio que se estime conveniente emprender, para todo lo cual podrá ejecutar los actos y celebrar los contratos conducentes a estos fines, sin que sea necesario acreditar esta circunstancia ante terceros.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 32
SOCIOS: Los socios de MANQUEHUE DESARROLLOS LIMITADA son: NOMBRE
RUT
A) Inmobiliaria Manquehue S.A. B) Manquehue Spa.
88.745.400-0 76.115.471-0
% CAPITAL SOCIAL 99,9 0,1
ADMINISTRACION: Inmobiliaria Manquehue S.A. quien designa representantes por escritura pública. GERENTE GENERAL: Fabián Wulf Werner. B) NOMBRE:
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA
DOMICILIO:
Av. Santa María Nº 6.350, quinto piso, Vitacura
TELEFONO:
(56-2) 27507900
FAX:
(56-2) 27507950
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
CAPITAL PAGADO:
$1.905.436.645.-
RUT:
87.851.700-8
CONSTITUCION: CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA es una sociedad de responsabilidad limitada, cuyo origen se remonta a la creación, por escritura pública de fecha 29 de agosto de 1980, otorgada en la Notaría de Santiago de don Eduardo González Abbott, de la sociedad denominada “Sociedad Inversiones El Roble Limitada”, inscrita a fojas 15.106 Nº 7.482 en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 1980, que con el tiempo se transformó en “Constructora Manquehue Limitada”. OBJETO: A) La construcción de toda clase de edificios, viviendas y obras civiles. B) La elaboración de proyectos y estudios de arquitectura, ingeniería y construcción. La elaboración de proyectos de urbanismo y la ejecución de obras de urbanización. La prestación de servicios de arquitectura, ingeniería y construcción.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 33
SOCIOS: Los socios de CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA son: NOMBRE
RUT
A) Inmobiliaria Manquehue S.A. B) Francisco Diaz-Valdés O.
88.745.400-0 9.805.136-8
% CAPITAL SOCIAL 99,99 0,01
ADMINISTRACION: Inmobiliaria Manquehue S.A. es quien designa representantes por escritura pública. GERENTE GENERAL: Francisco Díaz-Valdés Olavarrieta. C) NOMBRE:
MANQUEHUE SERVICIOS LIMITADA
DOMICILIO:
Av. Santa María 6.350, oficina 401, Vitacura
TELEFONO:
(56-2) 27507000
FAX:
(56-2) 27507500
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad Comercial Responsabilidad Limitada
CAPITAL PAGADO:
$ 272.649.409.-
RUT:
76.768.550-5
CONSTITUCION: MANQUEHUE SERVICIOS LIMITADA es una sociedad comercial de responsabilidad limitada creada por escritura pública de fecha 12 de diciembre de 2006, otorgada en la Notaría de Santiago de don René Benavente Cash. Un extracto de dicha escritura se inscribió a fojas 2.365 Nº 1.913 en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 2007, y se publicó en el Diario Oficial Nº 38.671, de fecha 24 de enero del mismo año. OBJETO: La prestación de servicios profesionales de asesoría, gestión y operación inmobiliaria, tanto en las áreas de ventas, marketing, negocios, atención al cliente, post venta, administración y finanzas, contabilidad, recursos humanos, urbanismo, construcción y arquitectura, como asimismo en otras que pudieran corresponderle en el ámbito de su finalidad. Los servicios deberán ser prestados exclusivamente en sus empresas relacionadas, definidas como tales en el artículo cien de la ley número dieciocho mil cuarenta y cinco, sobre Mercado de Valores, quedando expresamente prohibida su prestación a personas naturales o jurídicas, ajenas a grupo empresarial.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 34
SOCIOS: Los socios de MANQUEHUE SERVICIOS LIMITADA son: NOMBRE A) Inmobiliaria Manquehue S.A. B) Manquehue Spa
RUT 88.745.400-0 76.115.471-0
% CAPITAL SOCIAL 99,9 0,1
ADMINISTRACION: Inmobiliaria Manquehue S.A. quien designa representantes por escritura pública. GERENTE GENERAL: Fabián Wulf Werner. D) NOMBRE:
MANQUEHUE SpA
DOMICILIO:
Av. Santa María 6.350, oficina 401, Vitacura
TELEFONO:
(56-2) 27507000
FAX:
(56-2) 27507500
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad por Acciones
CAPITAL PAGADO:
$19.964.932, dividido en 1.000 acciones ordinarias, nominativas, sin valor nominal y de una misma serie.
RUT:
76.115.471-0
CONSTITUCION: MANQUEHUE SpA es una sociedad por acciones, constituida por escritura pública de fecha 20 de agosto de 2010, otorgada en la Notaría de Santiago de don René Benavente Cash. Un extracto de dicha escritura se inscribió a fojas 47.136 Nº 32.726, en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 2010, y se publicó en el Diario Oficial Nº 39.762, de fecha 14 de septiembre del mismo año. OBJETO: A) La inversión en toda clase de bienes muebles, sean éstos corporales o incorporales, tales como acciones, promesas u opciones de acciones, bonos, debentures, planes de ahorro, cuotas o derechos en todo tipo de sociedades, ya sean comerciales o civiles, comunidades o asociaciones y en toda clase de títulos o valores mobiliarios; B) La adquisición, enajenación y/o explotación de bienes raíces, rurales o urbanos; el loteo y urbanización por cuenta propia o ajena, de terrenos rurales o urbanos,
Inmobiliaria Manquehue S.A. 35
C) La constitución de sociedades o asociaciones de cualquier tipo y el ingreso a ellas, sea en calidad de socio o accionista, su modificación y la administración de las mismas; y D) La administración de las inversiones referidas precedentemente y la percepción de sus frutos o rentas. ACCIONISTAS: Inmobiliaria Manquehue S.A. RUT Nº 88.745.400-0. ADMINISTRACION: Inmobiliaria Manquehue S.A. quien designa representantes por escritura pública. GERENTE GENERAL: Fabián Wulf Werner. E) NOMBRE:
PIEDRA ROJA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.
DOMICILIO:
Avenida Paseo Colina Sur Nº 14.500, Colina
TELEFONO:
(56-2) 27507000
FAX:
(56-2) 27507500
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad Anónima
RUT:
96.844.470-0
CONSTITUCION: CHICUREO DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A., actual PIEDRA ROJA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A., es una sociedad anónima comercial de responsabilidad limitada, creada por escritura pública de fecha 1 de diciembre de 1997, otorgada en la Notaría de Santiago de don Iván Torrealba Acevedo. Un extracto de dicha escritura se inscribió a fojas 32.391 Nº 26.183, en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 1997, y se publicó en el Diario Oficial Nº 35.956, de fecha 5 de enero del año 1998. OBJETO: El objeto de la sociedad es el desarrollo, ejecución y administración de toda clase de proyectos inmobiliarios, loteos, urbanizaciones, compra y venta de terrenos, arriendos, quedando facultada dentro de su giro para celebrar actos o contratos encaminados directa o indirectamente al desarrollo del mismo.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 36
ACCIONISTA MAYORITARIO: El porcentaje de participación de Inmobiliaria Manquehue S.A. en PIEDRA ROJA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A., asciende a un 60,6684%. La inversión de PIEDRA ROJA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A. representa en el activo total de Inmobiliaria Manquehue S.A. un 52,460%. ADMINISTRACION: Directorio compuesto por 7 miembros: Jorge Lama Fernández, Julio Antonio Bouchon Sepúlveda, Mauricio Guasch Brzovic, Fernando Hurtado Llona, Elizabeth Lehmann Cosoi, José Antonio Rabat Vilaplana y Fabián Wulf Wener. GERENTE GENERAL: Cristián Cominetti Zárate.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 37
HECHOS RELEVANTES 2013 INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. INSCRIPCION REGISTRO ENTIDADES INFORMANTES Nº 186 Período comprendido entre el 01/01/2013 y el 31/12/2013 Por Hecho Esencial del 30/04/2013, se comunicó a la Superintendencia de Valores y Seguros que, en Junta Ordinaria de Accionistas de Inmobiliaria Manquehue S.A. celebrada el 25/04/2013, se aprobó la Memoria, el Balance, el Informe de Auditores Externos y los Estados Financieros del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2012; se aprobó el pago de un dividendo definitivo de 6,165 por acción, con cargo a las utilidades del ejercicio 2012; se acordó designar auditores externos a Deloitte Auditores y Consultores Limitada, para el ejercicio del año 2013; se acordó que las publicaciones de citación a Juntas se efectúen en el Diario Financiero; se acordó que los directores recibirían una remuneración de 55 UF cada uno durante el ejercicio comercial del año 2013; y, por último, se tomó conocimiento de las operaciones relacionadas.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 38
POLÍTICA DE DIVIDENDOS La compañía tiene como política actual, distribuir como dividendo en dinero a sus accionistas a prorrata de sus acciones, a lo menos el treina por ciento (30%) de las utilidades líquidas de cada ejercicio..
Inmobiliaria Manquehue S.A. 39
Análisis Razonado de los Estados Financieros Consolidados de Inmobiliaria Manquehue S.A. al 31 de Diciembre de 2013. 1. CONSIDERACIONES GENERALES Contabilización de Ingresos y Costos En su negocio de desarrollo inmobiliario, Inmobiliaria Manquehue y sus filiales reconocen en resultados los ingresos y costos por las ventas de viviendas cuando se suscriben las escrituras de compraventa definitivas. Los pagos anticipados por parte de nuestros clientes, se reconocen como anticipos de clientes, dentro de Cuentas Comerciales y Otras Cuentas por Pagar corrientes, hasta la firma de las escrituras. Esto, a diferencia de la práctica alternativa de reconocer ingresos y costos en resultados en base a promesas de compraventa y su respectivo grado de avance de construcción. Por lo tanto, cada vez que la contabilidad hace mención a los ingresos de la Compañía, se refiere a viviendas escrituradas, y no a promesas de compraventa u otros tipos de cierres de negocio. El criterio contable utilizado por Inmobiliaria Manquehue es conservador puesto que sólo se reconocen en resultados las viviendas que han terminado su proceso comercial. A su vez, este criterio contable produce que el reconocimiento de ingresos y costos de la empresa sea discreto, y no continuo en el tiempo, puesto que requiere que se hayan terminado las obras, obtenido los certificados de recepción municipal respectivos y escrituradas las viviendas para incorporarlas al resultado. Históricamente, la empresa ha tendido a concentrar una parte importante de los términos de las obras y por ende la facturación de las viviendas, en el último trimestre del año calendario. El criterio contable con que se valorizan los terrenos en Inventarios, es sobre la base del valor histórico de compra. Por su parte, las obras en construcción se valorizan según el grado de avance, de acuerdo a sus estados de pago. Por otra parte, en su negocio de construcción, Constructora Manquehue reconoce ingresos y costos utilizando el método contable de porcentaje de avance de obra, el cual se determina en base a los costos reales de cada contrato. Sin embargo, dado que la mayor parte de la gestión constructiva se fundamenta en contratos entre partes relacionadas, se usa además el criterio de reconocer utilidades sólo cuando el bien final (vivienda) ha sido transferido a terceros (cliente final).
Inmobiliaria Manquehue S.A. 40
2. ACTIVOS Y PASIVOS Resumen Balance Consolidado Inmobiliaria Manquehue S.A. (M$) dic.-13
dic.-12
Activos Corrientes
136.577.895
118.321.250
15,43%
Activos No Corrientes
166.420.218
168.307.283
-1,12%
302.998.113
286.628.533
5,71%
Pasivos Corrientes
83.216.466
70.991.157
17,22%
Pasivos No Corrientes
68.511.242
71.232.334
-3,82%
Participaciones no controladoras
50.264.064
51.828.181
-3,02%
Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora 101.006.341
92.576.861
9,11%
286.628.533
5,71%
Total Activos
Total de patrimonio y pasivos
302.998.113
Δ Variación
a) Análisis de Activos El Activo Corriente de la sociedad, al 31 de diciembre de 2013 presenta una variación neta positiva de 15,43% (MM$18.257.-), respecto de diciembre de 2012 explicada principalmente por las siguientes cuentas: Inventarios: (Nota 10) Aumentó en MM$12.844.- en el año, principalmente por el aumento de Terrenos en MM$5.858.- por la reclasificación desde Propiedades de Inversión, debido a la estimación de venta de macrolotes en Piedra Roja. Adicionalmente aumentan las Unidades Terminadas en MM$6.772.- por nuevas etapas en los proyectos Montepiedra, Polo de Machalí, Los Maderos y Cumbres del Cóndor. Efectivo y Equivalente al Efectivo: (Nota 5) aumentó en MM$9.347.- debido a mayores Saldos en Banco (cuentas corrientes) por MM$7.158.- dado el pago de Clientes de Macrolotes en Piedra Roja. También impacta en esta alza, el incremento en Fondos Mutuos que pasan de MM$2.970 en diciembre 2012 a MM$ 6.072 en diciembre 2013. Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, corrientes (Nota 8) contrarresta el aumento en Activos Corrientes disminuyendo en MM$6.050.- lo que se debe básicamente a la disminución de Clientes de Macrolotes que pasa de MM$10.721 en diciembre 2012 a MM$1.138.- en diciembre 2013. Por otra parte, los Clientes inmobiliarios disminuyen por el pago de clientes en Los Candiles, La Fuente y Estancia Liray, y a su vez aumentan por ventas en los proyectos Cumbres del Cóndor, Los Maderos y Montepiedra, lo que arroja un efecto neto de MM$2.757.Otros activos no financieros, corrientes: (Nota 7) que aumenta en MM$ 2.039.- principalmente por Obras en Ejecución por Cobrar en Constructora Manquehue Ltda. que pasa de MM$1.247.- en diciembre 2012 a MM$3.209.en diciembre 2013.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 41
El Activo No Corriente tuvo una variación de -1,12% (MM$ -1.887.-), producto principalmente de: Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas, no corrientes: (Nota 9.1) que presentó una variación negativa de MM$1.230.-, producto principalmente de los préstamos a sociedades relacionadas, como son: Bice Vida Cía. De Seguros, Cía. De Seguros de Vida Consorcio e Inmobiliaria San Antonio. Inversiones contabilizadas utilizando el método de la participación: (Nota 13) aumentó en MM$2.024.- por el incremento de inversión en Hacienda Chicureo Club S.A. en MM$2.512.-, y la disminución de inversión en Constructora MBI Ltda. por MM$405.Propiedades de Inversión: (Nota 17) presenta una disminución de MM$4.426.- principalmente por la reclasificación de Macrolotes de Piedra Roja a Inventarios, mencionada anteriormente. Por otra parte, los Activos por Impuestos Diferidos (Nota 18) presentan un aumento a diciembre 2013 de MM$2.006.- debido a la presentación neta de las cuentas de activo y pasivo de impuestos diferidos. b) Análisis de Pasivos y Patrimonio La variación de los Pasivos y Patrimonio de la sociedad, tienen su explicación en los siguientes movimientos: El Pasivo Corriente presenta un aumento de 17,22% equivalente a MM$12.225 originado por la variación de las siguientes partidas: -
Aumento de un 29% (MM$12.259.-) en Otros pasivos financieros, corrientes (Nota 19) el que está fuertemente influido por el aumento de préstamos bancarios que pasa de MM$40.021.- en diciembre 2012 a MM$51.368.- en diciembre 2013. Esto se debe a la mayor deuda de construcción por los proyectos Montepiedra, Los Maderos, Cumbres del Cóndor y Hacienda Casas.
-
Aumento de un 12% (MM$1.433.-) en las Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar, corrientes (Nota 20) que se explica por el aumento de proveedores de materiales y servicios por MM$1.747.- Por otra parte los Acreedores varios disminuyen en MM$ 431.-
El Pasivo no Corriente presenta una disminución de MM$2.721 respecto al cierre del año anterior, lo que representa una variación negativa de 3,82% que se explica por: -
Disminución de un 10% en MM$3.054.- de la cuenta Otros Pasivos financieros, no corrientes (Nota 19) por la disminución de Préstamos bancarios en MM$ 923.- por la reclasificación en su porción corriente. Además los Pasivos por arrendamiento de leasing y bodegajes
Inmobiliaria Manquehue S.A. 42
disminuyeron en MM$1.961.- con respecto al año anterior, principalmente asociados a los terrenos en Piedra Roja. -
Disminución de 14% de la partida Otras Cuentas por Pagar, no corrientes (Nota 20) que pasó de MM$7.145.- en Diciembre 2012 a M$6.175.- en Diciembre 2013, variación que se explica por la disminución de los Acreedores en asociación por MM$841.- correspondiente al saldo por pagar a Inmobiliaria Bellavista, por terrenos de Santa María del Mar.
-
Contrarrestando estas bajas, la cuenta Otras provisiones, no corrientes (Nota 21), también presentó una variación negativa de MM$973.- (3%), principalmente por la mayor provisión de costos de urbanización en Piedra Roja.
-
Por último, la cuenta Pasivos por impuestos diferidos (Nota 18) presenta un aumento de MM$291.- debido a la presentación neta de las cuentas de activo y pasivo de impuestos diferidos.
Respecto al patrimonio total, la partida Ganancias (pérdidas) acumuladas presentó una variación positiva de 74% respecto de Diciembre 2012, debido a la utilidad del ejercicio a Diciembre 2013, menos el reparto de dividendos efectuados durante el periodo.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 43
3. ESTADO DE RESULTADOS Resumen Estado de Resultados Consolidado (M$) dic-13 Ingresos de actividades ordinarias
% sobre ventas
dic-12
% sobre ventas
Variación dic-13/dic-12 -11%
88.198.112
100%
99.134.997
100%
-60.836.695
-69,0%
-67.192.463
-67,8%
-9%
27.361.417
31,0%
31.942.533
32,2%
-14%
Gasto de administración
-10.232.115
-11,6%
-10.320.971
-10,4%
-1%
Resultado Operacional
17.129.302
19,4%
21.621.563
21,8%
-21%
(Costo de Ventas) Ganancia Bruta
Resultado No Operacional
-1.905.675
-2,2%
-3.991.751
-4,0%
-52%
14.020.349
15,9%
14.921.321
15,1%
-6%
Ganancia propietarios controladora
9.620.706
10,9%
9.348.489
9,4%
3%
Ganancia participaciones no controladoras
4.399.643
5,0%
5.572.832
5,62%
-21%
19.791.453
22,4%
25.340.052
25,56%
-22%
Ganancia (pérdida)
EBITDA
Los Ingresos de actividades ordinarias (Nota 25) a diciembre 2013 disminuyeron en 11% respecto de diciembre 2012, sin embargo, la venta inmobiliaria se incrementó en MM$ 3.855.- Esta variación se obtiene luego de aislar el efecto de ventas puntuales de terrenos de la matriz. También influye la menor venta de macrolotes que pasó de MM$26.238.- en diciembre 2012 a MM$14.839.- en diciembre 2013. En tanto el Costo de Venta (Nota 26) paso de MM$67.192.- en diciembre 2012 a MM$60.837.- en diciembre 2013. Ésta variación viene dada por la menor proporción respecto del año anterior, de las ventas de macrolotes dentro del total de los ingresos, como se mencionó anteriormente. Esta variación negativa en los Ingresos de actividades ordinarias, arroja como resultado un 31% de Ganancia Bruta sobre Ingresos a diciembre 2013, comparado con el 32,2% sobre ventas del mismo periodo en 2012. Además, en términos absolutos, la ganancia bruta disminuyó en MM$4.581.- que representan un 14% menos en comparación con igual periodo del año anterior. El Gasto de Administración y Ventas (Nota 26) pasó de representar un 10,4% sobre ventas el año 2012 a un 11,6% a diciembre 2013. De todas formas, la variación entre ambos períodos fue de MM$ -88.- debido principalmente a que tanto los Gastos por remuneraciones en la inmobiliaria y en la constructora permanecen estables al cierre de ambos periodos. Respecto del Resultado No Operacional, fue negativo en MM$1.906.-, mientras que el año anterior para el mismo período fue negativo en MM$ 3.991.-, es decir, un 52% mejor que en 2012. Destaca la variación de 137% de la cuenta Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios conjuntos que se contabilicen utilizando el método de la participación (Nota 13), debido principalmente al mejor desempeño de las sociedades en que participa Manquehue, en especial Consorcio Inmobiliario MBI Ltda. que mejoró en MM$608.- respecto de diciembre 2012. Por otra parte, el Costo Financiero también disminuyó en MM$1.603.- por amortización de deuda estructurada asociada a capital de trabajo de la matriz.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 44
4. ANÁLISIS FINANCIERO DEL BALANCE Y ESTADO DE RESULTADOS A continuación se presentan los principales indicadores financieros, sobre la base de los Estados Financieros Consolidados de la sociedad para los ejercicios terminados el 31 de diciembre de 2013 y el 31 de diciembre de 2012: Inmobiliaria Manquehue S.A. Análisis Razonado Ratios Financieros
31-12-2013 Índice M$
Índice
31-12-2012 M$
Indicadores de Liquidez Liquidez Corriente
1,64
1,67
Activo Corriente
136.577.895
Pasivo Corriente
83.216.466
Razón Acida
0,58
118.321.250 70.991.157 0,61
Activo Corriente - Inventario
48.446.930
43.033.917
Pasivo Corriente
83.216.466
70.991.157
Indicadores de Endeudamiento Razón de Endeudamiento (Leverage)
1,49
1,53
Pasivo Exigible
150.832.629
141.311.171
Patrimonio Prop. Controladora
101.006.341
92.576.861
% Deuda Corto Plazo
54,8%
Deuda Corto Plazo Deuda Total % Deuda Largo Plazo Cobertura para Gastos Financieros
49,9% 83.216.466
70.991.157
151.727.708
142.223.491
45,2%
50,1%
4,87
EBITDA (*) Costos Financieros
3,73 19.791.453
25.340.052
4.063.237
6.800.239
Indicadores de Actividad Rotación de Inventarios (veces)
0,69
0,89
Costo Venta
60.836.695
67.192.463
Inventario
88.130.965
75.287.333
Promedio Cuentas por Cobrar (días)
111,33
Cuentas por Cobrar Ingresos Diarios Rotación de Activos (veces)
121,02 27.274.732
33.324.937
244.995
275.375
0,29
Ingresos Activos Totales
0,35 88.198.112
99.134.997
302.998.113
286.628.533
Indicadores de Rentabilidad Margen Bruto de Rentabilidad
31,0%
32,2%
Margen de Explotación
27.361.417
31.942.533
Ingresos
88.198.112
99.134.997
Margen Neto de Rentabilidad
15,9%
15,1%
Ganancia (Pérdida)
14.020.349
14.921.321
Ingresos
88.198.112
99.134.997
Rentabilidad del Activo (ROA)
4,8%
5,1%
Ganancia (Pérdida)
14.020.349
14.921.321
Activos Totales (**)
294.813.323
290.931.055
Rentabilidad del Patrimonio (ROE)
9,9%
Ganancia (Pérdida) Prop. Controladora Patrimonio (***) Utilidad por Acción Ganancia (Pérdida) Prop. Controladora Total Acciones
10,4% 9.620.706
9.348.489
96.791.601
89.763.491
19,13
18,59 9.620.706
9.348.489
502.822.588
502.822.588
(*)EBITDA depurado de los gastos financieros incluidos en el costo de venta (**)Promedio de Activos año/año anterior (***)Promedio de Patrimonio año/año anterior
Inmobiliaria Manquehue S.A. 45
El índice de Liquidez Corriente pasó de 1,67 en diciembre 2012 a 1,64 en diciembre 2013. Esta variación en el indicador se explica por un mayor aumento en términos absolutos de los Activos Corrientes de MM$18.256.-, frente a un aumento menor de los Pasivos Corrientes de MM$12.225.-. La Razón Ácida presentó una leve disminución a 0,58 en diciembre 2013 desde 0,61 al cierre de 2012, producto de la variaciones del Activo y Pasivo Corriente ya mencionadas. La Razón de Endeudamiento (Leverage) tuvo una disminución a 1,49 en diciembre de 2013, desde un 1,53 al 31 de diciembre de 2012, dado el mayor aumento proporcional del Pasivo Exigible respecto del Patrimonio de los controladores. La Proporción de Deuda de Corto Plazo en relación a la Deuda Total pasó de 49,9% en diciembre 2012 a 54,8% en diciembre 2013, mientras que la Proporción de Deuda de Largo Plazo en Relación con la Deuda Total es de 50,1% para el ejercicio a diciembre 2012 y de 45,2% a diciembre 2013. La Cobertura para Gastos Financieros a diciembre 2013 es positiva en 4,87 veces mientras que para diciembre 2012 ésta fue de 3,73 veces, reflejando el positivo aumento de la capacidad de la compañía para hacer frente a sus obligaciones financieras con el flujo derivado netamente del negocio. El Margen Bruto de Rentabilidad fue de un 31,0% para el cierre de diciembre de 2013 mientras que para igual periodo del año anterior fue de un 32,2%. La explicación de la disminución de este indicador radica, tal como se mencionó anteriormente, por una proporción menor de las ventas de macrolotes en Piedra Roja. El Margen Neto de Rentabilidad pasó de un 15,1% en diciembre del 2012, a un 15,9% para diciembre 2013. Se debe principalmente a la mejora sustancial en el Resultado No Operacional, como ya se analizó, por un mayor resultado de la participación en MBI y a los menores Costos Financieros del periodo. La Rentabilidad del Activo (ROA) pasó de un 5,1% en diciembre del 2012 a un 4,8% para diciembre 2013, lo que se explica básicamente porque los Activos Totales reflejan la mayor actividad de la compañía en sus cuentas de efectivo y deudores comerciales. Por otra parte también se observa la misma situación en la Rentabilidad del Patrimonio (ROE) que pasa de un 10,4% a diciembre 2012 a un 9,9% en diciembre 2013. Proporcionalmente el 2013 hubo una mayor actividad inmobiliaria, y una menor venta de macrolotes, que en 2012 soportaron en gran parte la actividad. Dado lo anterior, los ratios financieros continúan reflejando un buen nivel de solvencia en la compañía.
5. ANÁLISIS DE DIFERENCIAS QUE PUEDAN EXISTIR ENTRE VALOR LIBRO Y VALOR ECONÓMICO Y/O DE MERCADO DE LOS PRINCIPALES ACTIVOS. La empresa considera que a nivel agregado, no existen diferencias relevantes entre los valores libro y los valores económicos de sus principales activos.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 46
6. VARIACIONES EN EL MERCADO, COMPETENCIA Y PARTICIPACIÓN DE MERCADO La operación de la compañía se encuentra fundamentalmente radicada en el mercado de casas de la Región Metropolitana, en las comunas de Colina y Puente Alto, y en la Sexta Región comuna de Machalí. Adicionalmente participa en menor medida en el mercado de departamentos, a través de un proyecto en la comuna de Vitacura. Asimismo, Manquehue gestiona en forma individual y a través de su filial Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A., la venta de macrolotes para diversos usos, tanto habitacionales como de equipamiento. Dicho mercado responde más bien a variables de largo plazo y por ende se ve menos afectado por los ciclos económicos. Las principales empresas que compiten con proyectos de la compañía corresponden a Socovesa, Aconcagua, Enaco, y Vizcaya-Fernández Wood, entre otras. Al respecto, es importante destacar el gran nivel de fragmentación en la industria inmobiliaria local, existiendo un importante volumen de empresas que participan con un número reducido de proyectos, tal como ocurre a nivel internacional. No obstante lo anterior, en el segmento de “Casas”, en el que Manquehue concentra gran parte de su actividad, se aprecian mayores barreras de entrada debido a fuertes requerimientos de capital y a las exigencias en materia de regulación y aprobaciones. Por otro lado, en relación al desempeño del mercado inmobiliario en la Región Metropolitana durante el año 2013, y de acuerdo a cifras presentadas por GFK Adimark., para el mercado de la vivienda nueva, se aprecia un crecimiento en ventas respecto al año anterior de un 5,5% en montos transados (MUF 133.333), pero con una caída en las unidades venidas del 8,7% (37.381).Analizando la evolución por segmentos, en el mercado de las casas se observa un crecimiento para el año 2013 de un 8,7% en montos (MUF 42.610) y una caída en unidades del 11 % (9.816 casas). Para los departamentos, por su parte, se aprecia un incremento inferior al de las casas en ventas, de un 4,1% en montos (MUF 90.723), y una caída en unidades de un 7,9% (27.565 departamentos). De lo anterior, se deduce que el mercado, al igual que el año anterior, sigue creciendo en unidades de mayor valor, toda vez que el crecimiento en montos es positivo y las unidades transadas decrecen. Respecto al nivel de oferta en unidades, se aprecia una caída del 2,1% respecto al cierre del trimestre anterior, con 25.887 unidades, compuesto por una caída en la oferta de casas del 3,7%, (5.438 unidades), y por una caída en la oferta de departamentos de un 1,6% (20.449 unidades). Sobre el nivel de madurez de la oferta, medido como el porcentaje de viviendas para entrega inmediata, desde hace cuatro años se verifica una caída sostenida en dicho indicador, alcanzando en la última medición al cierre del año 2013 un valor de 4,8% (1.246) (a fines del 2012 dicho valor era 7,7% con 2.266 viviendas) Sobre la evolución del mercado en materia de financiamiento para la vivienda, se mantienen condiciones normales tanto en la aprobación de las operaciones hipotecarias como en el nivel de tasas registrado.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 47
7. ANÁLISIS DE RIESGO DE MERCADO Los principales factores de riesgo que enfrenta la Compañía están referidos a variables económicas fundamentales y a posibles políticas públicas que no den flexibilidad y eficiencia al sector. Variables Económicas: los siguientes factores afectan la demanda de vivienda: a) Nivel de empleo y continuidad de fuentes laborales para servir deudas hipotecarias: El último año se presentó una tendencia más bien decreciente en materia de desempleo, en niveles relativamente bajos, entre 6,4% y 5,7%. El segundo semestre la tasa de desocupación se mantuvo prácticamente constante en torno al 5,7%.- Para el año 2014, en el primer período que incluye una medición del año (noviembre 2013 – enero 2014), se observa un alza en la tasa de desocupación llegando al 6,1%, cifra algo superior a la tasa del 6,0% registrada a igual periodo del año anterior. (Fuente: INE) b) Estabilidad económica, crecimiento del PIB y expectativas económicas del consumidor: Durante al año 2013 el IMACEC presentó una tendencia decreciente, particularmente durante el 2º semestre, finalizando el año con un IMACEC para diciembre del 2,2% interanual desestacionalizado, la menor cifra desde marzo del año 2010 (Fuente: Banco Central). En línea con lo anterior, para el año 2014 se han venido deteriorando las expectativas de crecimiento económico. Respecto a las expectativas de los consumidores, durante el año 2013 el IPEC (Índice de Percepción de la Economía ADIMARK), se mantuvo por sobre el 50%, con un 1er cuatrimestre que mantuvo la tendencia alcista del año anterior, alcanzando un máximo de 59,2%, la mejor cifra en 4 años. Posteriormente durante el 2º cuatrimestre se produjo una caída hasta llegar al 50,4%, para finalizar el año con una tendencia a la recuperación hasta un 56,6%.c) Eficiencia y desarrollo del mercado financiero que permita el acceso al crédito en términos competitivos a todos los niveles socioeconómicos de la sociedad: Actualmente existe un mercado muy desarrollado en esta materia, con distintos tipos de productos según el segmento específico atendido. d) Los niveles de inventario del mercado inmobiliario, de productos terminados y en proceso: Durante el año 2013 los niveles de oferta continuaron su tendencia decreciente, terminando el año con un total de 25.887 viviendas nuevas en Santiago para la venta, cifra un 12,1% inferior a la verificada en diciembre del año anterior. Respecto a la madurez de la oferta en Santiago, es decir la cantidad de viviendas para entrega inmediata, ésta ya completa cuatro años en una tendencia decreciente, alcanzando en la última medición un 4,8%.e) En materia de costos de construcción: El alza en los costos de construcción, principalmente relacionada con la escasez de mano de obra calificada, se constituyó en el gran tema del año 2013, con aumentos en los plazos de la obras, impactando negativamente los resultados de las empresa constructoras. Dicha situación es consistente con los actuales niveles de empleo en la economía, y debiera mantenerse en el tiempo.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 48
f) La inflación: Es una variable de gran impacto en el nivel de expectativas de los clientes. Durante el último semestre del año 2013 ésta ha seguido una tendencia más bien creciente. Este indicador es importante, porque alzas importantes impactan negativamente en las decisiones de consumo, particularmente en la adquisición de bienes inmobiliarios. Entre otros factores se pueden mencionar: Planes Reguladores que definen normas de suelo, vialidades, constructibilidad de los terrenos, y están sujetos a las variaciones que la autoridad municipal resuelva en concordancia con la comunidad local. Este factor está íntimamente ligado a la disponibilidad de tierra para nuevos proyectos. Legislación sectorial propuesta a través de los respectivos Ministerios, principalmente el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Reglamentos emanados desde el Ministerio de Vivienda y otros relacionados: Obras Públicas, Transporte y Telecomunicaciones, Agricultura y CONAMA, principalmente. Costos adicionales que afecten a los proyectos por sobre las provisiones realizadas al momento de evaluar el proyecto: impacto vial, mitigaciones ambientales, aporte aguas lluvias, entre otros. Tiempo de espera de aprobación de los proyectos por parte de los distintos organismos para iniciar obras y rapidez en la recepción de las obras para ser entregadas a los clientes. En general, se puede afirmar que las exigencias van en aumento y el tiempo de aprobación y recepción de proyectos también. Lo anterior se traduce en mayores costos para las inmobiliarias y, para mitigar estos riesgos, lo más relevante es que las reglas sean claras e iguales frente a eventos similares y entre los distintos operadores.
Fabián Wulf Werner Gerente General Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 49
Deloitte Auditores y Consultores Limitada RUT: 80.276.200-3 Rosario Norte 407 Las Condes, Santiago Chile Fono: (56-2) 2729 7000 Fax: (56-2) 2374 9177 e-mail:
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INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES A los señores Directores y Accionistas de Inmobiliaria Manquehue S.A. Hemos efectuado una auditoría a los estados financieros consolidados adjuntos de Inmobiliaria Manquehue S.A. y afiliadas, que comprenden el estado consolidado de situación financiera al 31 de diciembre de 2013, y los correspondientes estados consolidados de resultados integral, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha y las correspondientes notas a los estados financieros consolidados. Responsabilidad de la Administración por los estados financieros consolidados La Administración es responsable por la preparación y presentación razonable de estos estados financieros consolidados de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera. Esta responsabilidad incluye el diseño, implementación y mantención de un control interno pertinente para la preparación y presentación razonable de estados financieros consolidados que estén exentos de representaciones incorrectas significativas, ya sea debido a fraude o error. Responsabilidad del Auditor Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre estos estados financieros consolidados a base de nuestra auditoría. Efectuamos nuestra auditoría de acuerdo con las normas de auditoría generalmente aceptadas en Chile. Tales normas requieren que planifiquemos y realicemos nuestro trabajo con el objeto de lograr un razonable grado de seguridad de que los estados financieros consolidados están exentos de representaciones incorrectas significativas. Una auditoría comprende efectuar procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los montos y revelaciones en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluyendo la evaluación de los riesgos de representaciones incorrectas significativas de los estados financieros consolidados, ya sea debido a fraude o error. Al efectuar estas evaluaciones de los riesgos, el auditor considera el control interno pertinente para la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados de la entidad con el objeto de diseñar procedimientos de auditoría que sean apropiados en las circunstancias, pero sin el propósito de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de la entidad. En consecuencia, no expresamos tal tipo de opinión. Una auditoría incluye, también, evaluar lo apropiadas que son las políticas contables utilizadas y la razonabilidad de las estimaciones significativas efectuadas por la Administración, así como una evaluación de la presentación general de los estados financieros consolidados. Consideramos que la evidencia de nuestra auditoría que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionarnos una base para nuestra opinión de auditoría. ®
Deloitte se refiere a Deloitte Touche Tohmatsu Limited una compañía privada limitada por garantía, de Reino Unido, y a su red de firmas miembro, cada una de las cuales es una entidad legal separada e independiente. Por favor, vea en www.deloitte.cl/acerca de la descripción detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembro. Deloitte Touche Tohmatsu Limited es una compañía privada limitada por garantía constituida en Inglaterra & Gales bajo el número 07271800, y su domicilio registrado: Hill House, 1 Little New Street, London, EC4A 3TR, Reino Unido.
Opinión ncieros conso olidados menccionados en eel primer párraafo, presentann En nuestraa opinión, loss estados finan razonablem mente, en tod dos sus aspecttos significatiivos, la situacción financieraa de Inmobiliiaria Manquehu ue S.A. y afiliiadas al 31 de diciembre de d 2013 y los resultados dee sus operacioones y los flujjos de efectivo por el año terminado t en esa fecha de acuerdo con N Normas Interrnacionales dee Informaciónn Financieraa. Otros asu untos, inform me de otros au uditores sobrre los estadoss financieross consolidadoos al 31 de diciembree de 2012 Los estado os financieross consolidado os de Inmobiliiaria Manqueehue S.A. y affiliadas por ell año terminaddo al 31 de diciembre de 2012, 2 antes dee ser re expreesados para daar efecto al caambio contabble, según se indica en Nota N 2.29, fu ueron auditado os por otros au uditores, quieenes expresarron una opinióón sin salvedades sobre los mismos m en su informe i de feccha 20 de maarzo de 2013.
Santiago, Chile Marzo 25,, 2014
Juan Carlo os Rodríguez C. RUT: 10.0 024.147-1
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES INDICE I.
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
57
ESTADOS CONSOLIDADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA CLASIFICADO
57
ESTADOS CONSOLIDADOS DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN
59
ESTADOS CONSOLIDADOS DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
60
ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO DIRECTO
61
II.
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
63
1
INFORMACIÓN GENERAL
63
2
RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES Y CAMBIOS CONTABLES 65 2.1.
Bases de preparación
65
2.2.
Adopción de Normas Internacionales de Información Financiera
65
2.3.
Nuevos pronunciamientos contables
66
2.4.
Bases de consolidación
73
2.5.
Entidades Subsidiarias
74
2.6.
Moneda funcional
75
2.7.
Efectivo y equivalentes al efectivo
75
2.8.
Activos financieros
75
2.9.
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
76
2.10. Inventarios
76
2.11. Activos intangibles distintos a la plusvalía
77
2.12. Menor Valor o plusvalía comprada (Goodwill)
78
2.13. Propiedades, planta y equipo
78
2.14. Propiedades de inversión
79
2.15. Costos financieros
79
2.16. Pérdidas por deterioro del valor de los activos no financieros
80
2.17. Activos no corrientes mantenidos para la venta
80
2.18. Préstamos que devengan intereses
80
2.19. Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar
81
2.20. Provisiones
81
2.21. Beneficios a los empleados
81
3
4
2.22. Arrendamientos
82
2.23. Contratos de construcción
82
2.24. Capital social
83
2.25. Impuesto a las ganancias e impuestos diferidos
83
2.26. Clasificación de saldos en corrientes y no corrientes
84
2.27. Reconocimiento de ingresos.
84
2.28. Distribución de dividendos
85
2.29. Reformulación de los Estados Financieros al 31 de diciembre de 2012
86
2.30. Reclasificación al 31 de diciembre de 2012 en estado consolidado de situación financiera
87
POLÍTICA DE GESTIÓN DE RIESGOS
88
3.1.
Factores de Riesgo
88
3.2.
Riesgo de mercado
88
3.3
Riesgo legal
89
3.4
Riesgo financiero
89
ESTIMACIONES Y JUICIOS O CRITERIOS CRÍTICOS DE LA ADMINISTRACIÓN.
92
4.1
Estimación del deterioro de la plusvalía comprada.
92
4.2
Estimación provisión grado de avance.
92
4.3
Estimación provisión garantía legal.
92
4.4
Vida útil y valores residuales de intangibles, propiedades, planta y equipo y propiedades de inversión. 93
4.5
Valor justo de activos y pasivos.
93
4.6
Provisión costos de urbanización.
93
5
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO
94
6
OTROS ACTIVOS FINANCIEROS
96
7
OTROS ACTIVOS NO FINANCIEROS, CORRIENTES Y NO CORRIENTES
97
8
DEUDORES COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS POR COBRAR Y DERECHOS POR COBRAR
98
9
10
SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
100
9.1
Saldos y transacciones con entidades relacionadas
101
9.2
Directorio y Gerencia de la Sociedad
104
INVENTARIOS
105
11.
ACTIVOS Y PASIVOS POR IMPUESTOS CORRIENTES
106
12
INVERSIONES BAJO CONTROL CONJUNTO
107
13.
INVERSIONES CONTABILIZADAS UTILIZANDO EL MÉTODO DE LA PARTICIPACIÓN 108
14.
ACTIVOS INTANGIBLES DISTINTOS DE LA PLUSVALÍA
112
15.
PLUSVALÍA
113
16.
PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
114
Detalle de los rubros
114
16.1. Vidas útiles
115
16.2. Reconciliación de cambios en propiedades planta y equipo
116
16.3. Activos sujetos a arrendamientos financieros
117
PROPIEDADES DE INVERSIÓN
118
17.1. Propiedades de inversión
118
IMPUESTOS DIFERIDOS
119
18.1. Activos por impuestos diferidos
119
18.2. Pasivos por impuestos diferidos
119
18.3. Movimientos de impuesto diferido del estado de situación financiera
120
OTROS PASIVOS FINANCIEROS CORRIENTES Y NO CORRIENTES
121
19.1. Clases de préstamos que acumulan (devengan) intereses
121
19.2. Préstamos bancarios - Desglose de monedas y vencimientos
122
20.
CUENTAS COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS POR PAGAR
136
21.
PROVISIONES CORRIENTES Y NO CORRIENTES
138
21.1. Provisiones – saldos
138
21.2. Movimiento de las provisiones
139
BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS CORRIENTES Y NO CORRIENTES
141
22.1. Movimiento de beneficios a los empleados
141
23.
OTROS PASIVOS NO FINANCIEROS CORRIENTES Y NO CORRIENTES
142
24
PATRIMONIO NETO
143
24.1 Capital suscrito y pagado.
143
24.2 Número de acciones suscritas y pagadas
143
17.
18.
19.
22.
24.3 Dividendos
143
24.4 Otras reservas
143
24.5 Participaciones no controladores
144
INGRESOS
145
Ingresos de actividades ordinarias
145
COMPOSICIÓN DE RESULTADOS RELEVANTES
146
26.1 Costos y gastos por naturaleza
146
26.2 Costos y gastos de personal
146
26.3 Depreciación y amortización
147
26.4 Resultados financieros
147
26.5 Otras ganancias (pérdidas)
148
26.6 Resultado por Unidad de Reajuste
148
27.
RESULTADO POR IMPUESTO A LAS GANANCIAS
149
28
UTILIDAD POR ACCIÓN
150
29
CONTINGENCIAS Y RESTRICCIONES
151
29.1 Juicios y Acciones Legales
151
29.2 Compromisos y Restricciones
154
29.3 Garantías
155
29.4 Sanciones Administrativas
158
30.
DISTRIBUCIÓN DEL PERSONAL (NO AUDITADO)
159
31.
MEDIO AMBIENTE
160
32.
CONTRATOS DE DERIVADOS
160
33.
HECHOS POSTERIORES
162
25
26
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
I.
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
ESTADOS CONSOLIDADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA CLASIFICADO al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$) ACTIVOS ACTIVOS CORRIENTES Nº Notas
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
Efectivo y equivalentes al efectivo
5
15.980.994
6.634.082
Otros activos financieros
6
631.094
585.748
Otros activos no financieros
7
3.287.335
1.247.435
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
8
27.274.732
33.324.937
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas
9
393.491
373.432
Inventarios
10
88.130.965
75.287.333
Activos por impuestos
11
879.284
868.283
136.577.895
118.321.250
TOTAL ACTIVOS CORRIENTES ACTIVOS NO CORRIENTES Otros activos no financieros
7
132.178
151.722
Derechos por cobrar
8
181.533
437.913
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas Inversiones contabilizadas utilizando el método de la participación
9
5.272.228
6.502.527
13
5.395.623
3.371.222
Activos intangibles distintos de la plusvalía
14
731.675
797.025
Plusvalía
15
478.659
573.696
Propiedades, planta y equipo
16
6.342.086
6.166.669
Propiedades de inversión
17
131.488.727
135.914.700
Activos por impuestos diferidos
18
16.397.509
14.391.809
TOTAL DE ACTIVOS NO CORRIENTES
166.420.218
168.307.283
TOTAL DE ACTIVOS
302.998.113
286.628.533
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros consolidados 57
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
ESTADO CONSOLIDADO DE SITUACIÓN FINANCIERA CLASIFICADO al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$) PASIVOS Y PATRIMONIO PASIVOS CORRIENTES
Nº Notas
31-12-2013 M$
31-12-2012 M$
Otros pasivos financieros
19
54.401.838
42.142.370
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar
20
13.843.145
12.409.291
Cuentas por pagar a entidades relacionadas
9
52.372
86.561
Otras provisiones
21
12.540.139
9.001.871
Pasivos por Impuestos
11
1.048.128
3.278.625
Otros pasivos no financieros TOTAL PASIVOS CORRIENTES
23
1.330.844 83.216.466
4.072.439 70.991.157
Otros pasivos financieros
19
28.754.573
31.808.669
Otras cuentas por pagar
20
6.175.259
7.145.136
Cuentas por pagar a entidades relacionadas
9
842.707
825.758
Pasivos por impuestos diferidos
18
570.770
279.305
Otras provisiones
21
31.798.259
30.825.726
Provisiones por beneficios a los empleados
22
369.674
347.740
68.511.242 151.727.708
71.232.334 142.223.491
107.263.454
107.263.454
14.937.686
8.594.534
(21.194.799)
(23.281.127)
101.006.341
92.576.861
50.264.064 151.270.405
51.828.181 144.405.042
302.998.113
286.628.533
PASIVOS NO CORRIENTES
TOTAL DE PASIVOS NO CORRIENTES TOTAL PASIVOS PATRIMONIO NETO Capital emitido
24.2
Ganancias (pérdidas) acumuladas Otras reservas Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora
24.4
Participaciones no controladoras TOTAL PATRIMONIO NETO
24.5
TOTAL DE PATRIMONIO NETO Y PASIVOS
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros consolidados 58
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
ESTADOS CONSOLIDADOS DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$) Estado de Resultados Por Función
Nº Notas
01-01-2013 al 01-01-2012 al 31-12-2013 31-12-2012 M$
Ingresos de actividades ordinarias Costo de ventas Ganancia bruta Gasto de administración Otras ganancias (pérdidas) Ingresos financieros Costos financieros Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios conjuntos que se contabilicen utilizando el método de la participación Resultados por unidades de reajuste Ganancia (pérdida), antes de impuestos Gasto por impuestos a las ganancias Ganancia (pérdida) procedente de operaciones continuadas Ganancia (pérdida) procedente de operaciones discontinuadas Ganancia (pérdida)
25 26
88.198.112 (60.836.695) 27.361.417 (10.232.115) (310.612) 385.350 (2.307.884)
99.134.997 (67.192.463) 31.942.534 (10.320.971) (389.607) 926.751 (3.911.382)
13 26.6
1.005.602 (678.130) 15.223.628
423.586 (1.041.099) 17.629.812
27
(1.203.279) 14.020.349 14.020.349
(2.708.491) 14.921.321 14.921.321
9.620.706
9.348.489
4.399.643 14.020.349
5.572.832 14.921.321
26 26.5 26.4 26.4
Ganancia (pérdida), atribuible a Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras
M$
24.5
Ganancia (pérdida)
Ganancias (pérdida) por acción Acciones comunes Ganancia (pérdida) básica por acción
28
19,13
18,59
Ganancia (pérdida) básica por acción operaciones contínuas
28
19,13
18,59
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros consolidados 59
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES ESTADOS CONSOLIDADOS DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$) Capital emitido
Estado de cambio en el patrimonio
Nota Saldo Inicial período actual 01.01.2013 Cambios en patrimonio Ganancia (pérdida) Resultado integral Dividendos Dividendos mínimos Incremento (disminución) por transferencias y otros cambios Total de cambios en patrimonio Saldo final al 31.12.13
24.4
M$ (23.281.127)
M$ 8.594.534
-
-
9.620.706 9.620.706 (294.918) (2.886.212)
107.263.454
2.086.328 2.086.328 (21.194.799)
(96.424) 6.343.152 14.937.686
Capital emitido
Estado de cambio en el patrimonio
Nota Saldo Inicial período actual 01.01.2012 Cambios en patrimonio Ganancia (pérdida) Resultado integral Dividendos Dividendos mínimos Incremento (disminución) por transferencias y otros cambios Total de cambios en patrimonio Saldo final al 31.12.12
M$ 107.263.454
Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora M$ 92.576.861
21.1
Otras reservas
21.1 24.4
Ganancias (pérdidas) acumuladas
Otras reservas
Ganancias (pérdidas) acumuladas
Participaciones no controladoras
Patrimonio Total
M$ 51.828.181
M$ 144.405.042
9.620.706 9.620.706 (294.918) (2.886.212)
4.399.643 4.399.643 -
14.020.349 14.020.349 (294.918) (2.886.212)
1.989.904 8.429.480 101.006.341
(5.963.760) (1.564.117) 50.264.064
(3.973.856) 6.865.363 151.270.405
M$ 107.263.454
M$ (23.809.765)
M$ 3.496.431
Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora M$ 86.950.120
-
-
9.348.489 9.348.489 (1.382.379) (2.804.546)
107.263.454
528.638 528.638 (23.281.127)
(63.461) 5.098.103 8.594.534
Participaciones no controladoras
Patrimonio Total
M$ 46.965.532
M$ 133.915.652
9.348.489 9.348.489 (1.382.379) (2.804.546)
5.572.832 5.572.832 -
14.921.321 14.921.321 (1.382.379) (2.804.546)
465.177 5.626.741 92.576.861
(710.183) 4.862.649 51.828.181
(245.006) 10.489.390 144.405.042
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros 60
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ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO DIRECTO (Expresados en Miles de Pesos – M$)
Estado de flujos de efectivo
01-01-2013 al 31-12-2013 M$
01-01-2012 al 31-12-2012 M$
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de operación Clases de cobros por actividades de operación Cobros procedentes de las ventas de bienes y prestación de servicios Cobros procedentes de primas y prestaciones, anualidades y otros beneficios de pólizas suscritas Otros cobros por actividades de operación Pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios Pagos a y por cuenta de los empleados Dividendos pagados Otros pagos por actividades de operación Intereses pagados Intereses recibidos Impuestos a las ganancias reembolsados (pagados) Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de operación Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de inversión Flujos de efectivo procedentes de la pérdida de control de subsidiarias u otros negocios Otros pagos para adquirir patrimonio o instrumentos de deuda de otras entidades Préstamos a entidades relacionadas Compras de propiedades, planta y equipo Pagos derivados de contratos de futuro, a término, de opciones y de permuta financiera Cobros a entidades relacionadas Dividendos recibidos Otras entradas (salidas) de efectivo Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de inversión
98.536.025
86.111.204
2.887 10.702 (69.589.112) (17.733.250) (7.653.447) (147.347) 210.952 (200.934)
14.990 (48.774.741) (13.397.215) (249.539) (982.102) 187.621 (626.870)
3.436.476
22.283.348
-
2.001
(20.000) (5.433.030) (1.026.865)
(757.621) (5.704.727) (1.595.988)
(1.395.875) 6.922.285 1.108.225 6.982
(52.929) 756.741 1.185.067 -
161.722
(6.167.456)
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros 61
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ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO DIRECTO (Expresados en Miles de Pesos – M$) Nº NOTA
01-01-2013 al 31-12-2013 M$
01-01-2012 al 31-12-2012 M$
3.053.062 (2.055.895) 48.112.946 3.600 (35.556.781) (2.752.110) (91.025) (2.804.546) (2.160.537)
2.154.943 40.147.753 797.128 (48.223.098) (7.017.082) (739.577) (3.767.963) (2.294.403)
5.748.714
(18.942.299)
9.346.912
(2.826.407)
Efectos de la variación en la tasa de cambio sobre el efectivo y equivalentes al efectivo
-
-
Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo
9.346.912
(2.826.407)
6.634.082
9.460.489
15.980.994
6.634.082
Estado de flujos de efectivo (continuación) Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de Financiación Importes procedentes de la emisión de acciones Pagos por otras participaciones en el patrimonio Importes procedentes de préstamos de corto plazo Préstamos de entidades relacionadas Pagos de préstamos Pagos de pasivos por arrendamientos financieros Pagos de préstamos a entidades relacionadas Dividendos pagados Intereses pagados Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de financiación Incremento neto (disminución) en el efectivo y equivalentes al efectivo, antes del efecto de los cambios en la tasa de cambio
Efectivo y equivalentes al efectivo al principio del periodo Efectivo y equivalentes al efectivo al final del periodo
5
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros 62
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II.
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
1
INFORMACIÓN GENERAL a) Constitución y operación de la Sociedad Inmobiliaria Manquehue S.A., RUT Nº 88.745.400-0, domiciliada en Avenida Santa María Nº 6.350, oficina 401, comuna de Vitacura, Santiago de Chile, es una sociedad anónima cerrada inscrita en el Registro Especial de Entidades Informantes de la Superintendencia de Valores y Seguros, que se constituyó por escritura pública de fecha 16 de marzo de 1982, otorgada en la Notaría de Santiago de doña Ana María Sepúlveda Fuentes, cuyo extracto se inscribió a fojas 5.715 Nº 3.074 en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago el año 1982, y se publicó en el Diario Oficial del 24 de abril del mismo año. Hasta la fecha la Sociedad ha sido modificada en diversas oportunidades, las que se registran al margen de su inscripción social. Su modificación más relevante fue la transformación de “Inmobiliaria y Urbanizadora Manquehue Limitada” en Inmobiliaria Manquehue S.A., según consta de la escritura pública de fecha 27 de diciembre del año 2007, otorgada en la Notaría de Santiago de don René Benavente Cash, cuyo extracto se inscribió a fojas 4.441 Nº 3.053 en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago el año 2008, y se publicó en el Diario Oficial del 28 de enero del mismo año. Los accionistas de Inmobiliaria Manquehue S.A. son Roble Uno S.A.; Roble Dos S.A.; Roble Tres S.A.; Roble Cuatro S.A.; Roble Cinco S.A.; Roble Seis S.A.; Roble Siete S.A.; Roble Ocho S.A., y Moreka S.A. El objeto de la sociedad es: (a) La inversión en toda clase de bienes muebles, sean éstos corporales o incorporales, tales como acciones, promesas u opciones de acciones, bonos, debentures, planes de ahorro, cuotas o derechos en todo tipo de sociedades, ya sean comerciales o civiles, comunidades o asociaciones y en toda clase de títulos o valores mobiliarios; (b) La adquisición, enajenación y/o explotación de bienes raíces, sean bienes raíces rurales o urbanos; el loteo y urbanización por cuenta propia o ajena, de terrenos rurales o urbanos, y la construcción de edificios de cualquier especie, en éstos u otros bienes por cuenta propia o ajena; (c) La constitución de sociedades o asociaciones de cualquier tipo y el ingreso a ellas, sea en calidad de socio o accionista, su modificación y la administración de las mismas; (d) La administración de las inversiones referidas precedentemente y la percepción de sus frutos o rentas; y (e) La compraventa, importación, exportación, distribución, consignación, representación o intermediación en relación con cualquier clase de bienes. Inmobiliaria Manquehue S.A. desarrolla sus actividades a través de un conjunto de filiales en el área inmobiliaria, de construcción, y servicios, en forma individual o asociada a distintas sociedades. Para ello mantuvo primeramente su filial Constructora Manquehue Limitada, con su giro de construcción de inmuebles u obras de cualquier especie en éstos u otros bienes, y la transformó en la matriz de las empresas constructoras afiliadas y luego creó dos sociedades matrices para las áreas inmobiliarias y de servicios, y que son las que se detallan a continuación: 63
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1.- Manquehue Desarrollos Limitada; Sociedad constituida según escritura pública con fecha 31 de octubre de 2006, creada para agrupar todas las filiales inmobiliarias, y que tiene por objeto: a) La adquisición, enajenación, explotación, arrendamiento, y administración de toda clase de bienes raíces o bienes muebles, sea en forma directa o a través de otras Sociedades, b) El loteo y urbanización, por cuenta propia o ajena, y bajo cualquier modalidad, de bienes raíces rurales urbanos, c) Inversión de toda clase de bienes muebles incorporales tales como acciones, bonos, debentures, cuotas y derechos en todo tipo de Sociedades y en toda clase de títulos o valores mobiliarios, y la percepción de sus frutos. 2.- Con fecha 12 de diciembre de 2006, se creó la filial Manquehue Servicios Ltda., con el objeto de prestar servicios profesionales de asesoría, gestión y operación inmobiliaria, tanto en las áreas de ventas, marketing, negocios, atención al cliente, post venta, administración y finanzas, contabilidad, recursos humanos, urbanismo, construcción y arquitectura. b) Inscripción en el Registro de Valores A partir del 18 de junio de 2008, la Sociedad se encuentra inscrita en el Registro de Valores y Seguros con el Nº 1.004, quedando sujeta a la fiscalización de la Superintendencia de Valores y Seguros. La Ley Nº 20.382 de octubre de 2009, sobre “Gobiernos Corporativos de las empresas”, estableció, entre otras materias, que la inscripción de aquellas sociedades que no sean emisores de valores de oferta pública quedará cancelada del Registro de Valores a partir del 1 de enero de 2010, pasando a formar parte y quedando inscrita, por el solo ministerio de la ley, en el nuevo Registro Especial de Entidades Informantes. En consecuencia con esto, la Superintendencia de Valores y Seguros emitió el Oficio Circular Nº 600 en el cual impartió instrucciones relativas al funcionamiento del Registro y ratificó el 1 de enero de 2010 como la fecha de vigencia en que las empresas, entre las cuales se incluye Inmobiliaria Manquehue S.A., pasan a formar parte de él. A contar del 9 mayo del 2010, la Sociedad se encuentra inscrita en el Registro Especial de Entidades Informantes con el número 186, sujeta a la fiscalización de la Superintendencia de Valores y Seguros.
64
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2
RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES Y CAMBIOS CONTABLES 2.1.
Bases de preparación Los estados financieros consolidados de Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales, se preparan de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS), emitidas por el International Accounting Standards Board (“IASB”). Los presentes estados financieros consolidados han sido aprobados por el Directorio de la Sociedad en sesión de fecha 25 de marzo de 2014 Los presentes Estados Financieros Consolidados cubren los siguientes ejercicios: • Estados Consolidados de Situación Financiera por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012. • Estados Consolidados de Resultados Integrales por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012. • Estados Consolidados de Flujo de Efectivo por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012. • Estados de Cambios en el Patrimonio Neto por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012.
2.2.
Adopción de Normas Internacionales de Información Financiera Los estados financieros consolidados al 31 de diciembre de 2013, de Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales (en adelante Grupo Manquehue), son preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS). La información contenida en estos estados financieros consolidados considera las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS) vigentes a la fecha, aplicadas de manera uniforme a los periodos cubiertos y representan la adopción integral, explícita y sin reservas de las referidas normas internacionales.
65
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2.3.
Nuevos pronunciamientos contables a) Las siguientes nuevas normas e interpretaciones han sido adoptadas en estos estados financieros:
Nuevas NIIF
NIIF 10, Estados Financiero Consolidados NIIF 10 cambia la definición de control, la cual incluye tres elementos: poder sobre una inversión, exposición o derechos de retornos variables de la inversión y la capacidad de usar el poder sobre la inversión para afectar las rentabilidades del inversionista. Estos tres criterios deben ser cumplidos por el inversionista para tener el control sobre una inversión. Anteriormente, el control era definido como el poder para gobernar las políticas operacionales y financieras de una entidad para obtener los beneficios de sus actividades. Esta norma reemplaza aquellas secciones de IAS 27, Estados Financieros Consolidados y Separados, que abordan el cuándo y cómo un inversionista debería preparar estados financieros consolidados y reemplaza a SIC-12 ConsolidaciónEntidades de Propósito Especial. NIIF 11, Acuerdos Conjuntos NIIF 11 clasifica los acuerdos conjuntos en 2 tipos de acuerdos basada en los derechos y obligaciones de las partes del acuerdo, y considerando la estructura, forma legal del acuerdo, los términos contractuales y, si fuese relevante, otros hechos y circunstancias: 1) operaciones conjuntas (las partes tienen control de las operaciones, derechos sobre los activos y obligaciones por los pasivos relacionados al acuerdo) y 2) negocio conjunto (las partes tienen el control sobre el acuerdo y derechos sobre los activos netos de la entidad controlada conjuntamente). La norma elimina la consolidación proporcional para los negocios conjuntos, y sólo permite el método del valor proporcional. Esta norma reemplaza IAS 31, Intereses en Negocios Conjuntos y SIC-13, Entidades de Control Conjunto.
Fecha de aplicación obligatoria Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2013.
Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2013.
NIIF 12, Revelaciones de Participaciones en Otras Entidades
Períodos anuales iniciales en o NIIF 12 establece objetivos de revelación y especifica mínimos que una entidad debe después del 1 de enero de 2013. proporcionar para cumplir con mayores revelaciones relacionadas a las participaciones en filiales, acuerdos conjuntos, asociadas y entidades estructuradas no consolidadas. NIC 27 (2011), Inversiones en Asociadas y Negocios Conjuntos NIC 28 Inversiones en Asociadas fue modificada para conformar los cambios relacionados con la emisión de NIIF 10 y NIIF 11.
Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2013.
66
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a) Las siguientes nuevas normas e interpretaciones han sido adoptadas en estos estados financieros (continuación): Nuevas NIIF
Fecha de aplicación obligatoria NIIF 13, Mediciones de Valor Razonable Períodos anuales iniciales en o después del 1 de Esta norma establece una sola fuente de guías para las mediciones a valor razonable y sus revelaciones, y aplica tanto para instrumentos financieros como para instrumentos no enero de 2013. financieros medidos a valor razonable, para los cuales otras NIIF requieren o permiten su medición a fair value. NIIF 13 define fair value como el precio que se recibirá por vender un activo o el que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción bajo condiciones de mercado.
Enmiendas a NIIFs
NIC 1, Presentación de Estados Financieros - Presentación de Componentes de Otros Resultados Integrales El 16 de Junio de 2011, el IASB publicó Presentación de los Componentes de Otros Resultados Integrales (modificaciones a NIC 1). Las modificaciones retienen la opción de presentar un estado de resultados y un estado de resultados integrales ya sea en un solo estado o en dos estados individuales consecutivos. Se exige que los componentes de otros resultados integrales sean agrupados en aquellos que serán y aquellos que no serán posteriormente reclasificados a pérdidas y ganancias. Se exige que el impuesto sobre los otros resultados integrales sea asignado sobre esa misma base. La medición y reconocimiento de los componentes de pérdidas y ganancias y otros resultados integrales no se ven afectados por las modificaciones, las cuales son aplicables para períodos de reporte que comienzan en o después del 1 de Julio de 2012, se permite la aplicación anticipada.
Fecha de aplicación obligatoria Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2013.
67
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Enmiendas a NIIFs, continuación
NIIF 7, Intrumentos Financieros: Revelaciones - Modificaciones a revelaciones acerca de neteo de activos y pasivos financeros. NIIF 7 Instrumentos Financieros: Revelaciones fue modificada para solicitar información acerca de todos los instrumentos financieros reconocidos que están siendo neteados en conformidad con el párrafo 42 de NIC 32 Instrumentos Financieros: Presentación. Las modificaciones también requieren la revelación de información acerca de los instrumentos financieros reconocidos que están sujetos a acuerdos maestros de neteo exigibles y acuerdos similares incluso si ellos no han sido neteados en conformidad con NIC 32. El IASB considera que estas revelaciones permitirán a los usuarios de los estados financieros evaluar el efecto o el potencial efecto de acuerdos que permiten el neteo, incluyendo derechos de neteo asociados con los activos financieros y pasivos financieros reconocidos por la entidad en su estado de posición financiera. Las modificaciones son efectiva para períodos anuales que comienzan en o después del 1 de Enero de 2013. Se permite la aplicación anticipada.
Mejoras Anuales Ciclo 2009-2011 - Modificaciones a cinco NIIFs NIIF 1 Adopción por primera vez de las NIIF. Aplicación repetida de la NIIF 1 NIIF 1 Adopción por primera vez de las NIIF. Costos de financiamiento NIC 1 Presentación de Estados Financieros. Aclaración de los requerimientos para información comparativa. NIC 16 Propiedad, Planta y Equipo. Clasificación de equipo de servicio NIC 32 Instrumentos Financieros: Presentación. Efecto impositivo de la distribución a los tenedores de instrumentos de patrimonio NIC 34 Informacion Financiera Intermedia. Información Financiera Intermedia e Información por Segmentos para total de activos y pasivos NIIF 10, NIIF 11 y NIIF 12 - Estados Financieros Consolidados, Acuerdos Conjuntos y Revelaciones de Participaciones en Otras Entidades - Guías para la transición. Las modificaciones tienen la intención de proporcionar un aligeramiento adicional en la transición a NIIF 10, NIIF 11 y NIIF 12, al “limitar el requerimiento de proporcionar información comparativa ajustada solo para el año comparativo inmediatamente precedente”. También, modificaciones a NIIF 11 y NIIF 12 eliminan el requerimiento de proporcionar información comparativa para períodos anteriores al período inmediatamente precedente. La fecha efectiva de estas modificaciones es para períodos que comiencen en o después del 1 de enero de 2013, alineándose con las fechas efectivas de NIIF 10, NIIF 11 y NIIF 12.
Fecha de aplicación obligatoria Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2013.
Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2013.
Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2013.
La aplicación de estas normas no ha tenido un impacto significativo en los montos reportados en estos estados financieros, salvo por la reformulación de los estados financieros al 31 de diciembre de 2012, que se presenta en Nota 2.29. 68
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b) Las siguientes nuevas normas e interpretaciones han sido emitidas, pero su fecha de aplicación aún no está vigente: Nuevas NIIF
NIIF 9, Instrumentos Financieros Esta Norma introduce nuevos requerimientos para la clasificación y medición de activos financieros y es efectiva para períodos anuales que comiencen en o después del 1 de enero de 2015, permitiendo su aplicación anticipada. NIIF 9 especifica como una entidad debería clasificar y medir sus activos financieros a costo amortizado o fair value. Requiere que todos los activos financieros sean clasificados en su totalidad sobre la base del modelo de negocio de la entidad para la gestión de activos financieros y las características de los flujos de caja contractuales de los activos financieros. Los activos financieros son medidos ya sea a costo amortizado o valor razonable. Solamente los activos financieros que sean clasificados como medidos a costo amortizados serán probados por deterioro. Enmiendas NIIFs
NIC 32, Instrumentos Financieros: Presentación - Aclaración de requerimientos para el neteo de activos y pasivos financieros Modifica los requerimientos de contabilización y revelación relacionados con el neteo de activos y pasivos financieros. Específicamente, aclara el significado de "en la actualidad tiene el derecho legalmente ejecutable de neteo" y "realización simultánea". Permite la aplicación anticipada. Entidades de Inversión - Modificaciones a NIIF 10, Estados Financieros Consolidados; NIIF 12 Revelaciones de Participaciones en Otras Entidades y NIC 27 Estados Financieros Separados.
Fecha de aplicación obligatoria Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2015
Fecha de aplicación obligatoria Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2014
Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2014
Proporciona una exención para la consolidación de filiales bajo NIIF 10 Estados Financieros Consolidados para entidades que cumplan la definición de “entidad de inversión”, tales como ciertos fondos de inversión. En su lugar, tales entidades medirán sus inversiones en filiales a valor razonable a través de resultados en conformidad con NIIF 9 Instrumentos Financieros o NIC 39 Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición. Las modificaciones también exigen revelación adicional con respecto a si la entidad es considerada una entidad de inversión, detalles de las filiales no consolidadas de la entidad, y la naturaleza de la relación y ciertas transacciones entre la entidad de inversión y sus filiales. Por otra parte, las modificaciones exigen a una entidad de inversión contabilizar su inversión en una filial de la misma manera en sus estados financieros consolidados como en sus estados financieros individuales (o solo proporcionar estados financieros individuales si todas las filiales son no consolidadas).
69
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Enmiendas NIIFs, continuación
Modificaciones a NIC 36 – Revelaciones del Importe Recuperable para Activos No Financieros Con la publicación de la NIIF 13 Mediciones del Valor Razonable se modificaron algunos requerimientos de revelación en NIC 36 Deterioro de Activos con respecto a la medición del importe recuperable de activos deteriorados. Sin embargo. Las modificaciones a NIC 36 eliminan el requerimiento de revelar el importe recuperable de cada unidad generadora de efectivo (grupo de unidades) para las cuales el importe en libros de la plusvalía o activos intangibles con vida útil indefinida asignados a esa unidad (o grupo de unidades) es significativo comparado con el importe en libros total de la plusvalía o activos intangibles con vida útil indefinida de la entidad. Las modificaciones exigen que una entidad revele el importe recuperable de un activo individual (incluyendo la plusvalía) o una unidad generadora de efectivo para la cual la entidad ha reconocido o reversado un deterioro durante el período de reporte. Una entidad debe revelar información adicional acerca del valor razonable menos costos de venta de un activo individual, incluyendo la plusvalía, o una unidad generadora de efectivo para la cual la entidad ha reconocido o reversado una pérdida por deterioro durante el período de reporte, incluyendo: (i) el nivel de la jerarquía de valor razonable (de NIIF 13) dentro de la cual está categorizada la medición del valor razonable; (ii) las técnicas de valuación utilizadas para medir el valor razonable menos los costos de venta; (iii) los supuestos claves utilizados en la medición del valor razonable categorizado dentro de “Nivel 2” y “Nivel 3” de la jerarquía de valor razonable. Además, una entidad debe revelar la tasa de descuento utilizada cuando una entidad ha reconocido o reversado una pérdida por deterioro durante el período de reporte y el importe recuperable está basado en el valor razonable menos los costos de ventas determinado usando una técnica de valuación del valor presente. Las modificaciones deben ser aplicadas retrospectivamente para períodos anuales que comiencen en o después del 1 de enero de 2014. Se permite la aplicación anticipada. Modificaciones a NIC 39 – Novación de Derivados y Continuación de la Contabilidad de Cobertura Esta modificación permite la continuación de la contabilidad de cobertura (bajo NIC 39 y el próximo capítulo sobre contabilidad de cobertura en NIIF 9) cuando un derivado es novado a una contraparte central y se cumplen ciertas condiciones. Una novación indica un evento donde las partes originales a un derivado acuerdan que una o más contrapartes de compensación remplazan a su contraparte original para convertirse en la nueva contraparte para cada una de las partes. Para aplicar las modificaciones y continuar con contabilidad de cobertura, la novación a una parte central debe ocurrir como consecuencia de una ley o regulación o la introducción de leyes o regulaciones. Las modificaciones deben ser aplicadas para períodos anuales que comiencen en o después del 1 de enero de 2014. Se permite la aplicación anticipada.
Fecha de aplicación obligatoria Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2014
Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2014
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Enmiendas NIIFs, continuación
Mejoras Anuales CICLO 2010 - 2012 mejoras a seis NIIF NIIF 2 Pagos basados en acciones. Definición de condición de consolidación (irrevocabilidad) NIIF 3 Combinaciones de Negocios. Contabilización de consideraciones contingentes en una combinación de negocio NIIF 8 Segmentos de Operación. Agregación de Segmentos de Operación NIIF 8 Segmentos de Operación. Conciliación del total de los activos del segmento reportable a los activos de la entidad NIIF 13 Mediciones de Valor Razonable. Cuentas por cobrar y por pagar de corto plazo NIC 16 Propiedad, Planta y Equipo, NIC 38 Activos Intangibles. Método de revaluación: re-expresión proporcional de la depreciación/amortización acumulada NIC 24 Revelaciones de Partes Relacionadas. Personal Clave de la Administración Mejoras Anuales Ciclo 2011 - 2013 mejoras a cuatro NIIF NIIF 1 Adopción por Primera Vez de las NIIF. Significado de "IFRS vigente" NIIF 3 Combinaciones de Negocios. Excepción al alcance para negocios conjuntos NIIF 13 Mediciones de Valor Razonable. Alcance de la excepción de cartera (párrafo 52) NIC 40 Propiedad de Inversión. Interrelación entre NIIF 3 y NIC 40
Fecha de aplicación obligatoria Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2014
Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2014
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Nuevas Interpretaciones
CINIIF 21, Gravámenes Esta nueva interpretación proporciona guías sobre cuando reconocer un pasivo por un gravamen impuesto por un gobierno, tanto para gravámenes que se contabilizan de acuerdo con NIC 37 Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes y para aquellos cuya oportunidad e importe del gravamen es cierto. Esta interpretación define un gravamen como “un flujo de salida de recursos que involucran beneficios económicos futuros que son impuestos por gobiernos sobre las entidades en conformidad con la legislación”. Los impuestos dentro del alcance de NIC 12 Impuesto a las Ganancias son excluidos del alcance así como también las multas y sanciones. Los pagos a los gobiernos por servicios o la adquisición de un activo bajo un acuerdo contractual también quedan fuera del alcance. Es decir, el gravamen debe ser una transferencia no recíproca a un gobierno cuando la entidad que paga el gravamen no recibe bienes o servicios específicos a cambio. Para propósitos de la interpretación, un “gobierno” se define en conformidad con NIC 20 Contabilización de las Subvenciones de Gobierno y Revelaciones de Asistencia Gubernamental. Cuando una entidad actúa como un agente de un gobierno para cobrar un gravamen, los flujos de caja cobrados de la agencia están fuera del alcance de la Interpretación. La Interpretación identifica el evento que da origen a la obligación para el reconocimiento de un pasivo como la actividad que gatilla el pago del gravamen en conformidad con la legislación pertinente. La interpretación entrega guías sobre el reconocimiento de un pasivo para pagar gravámenes: (i) el pasivo se reconoce progresivamente si el evento que da origen a la obligación ocurre durante un período de tiempo; (ii) si una obligación se gatilla al alcanzar un umbral mínimo, el pasivo se reconoce cuando el umbral mínimo es alcanzado. La Interpretación es aplicable retrospectivamente para períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de 2014.
Fecha de aplicación obligatoria Períodos anuales iniciales en o después del 1 de enero de 2014
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2.4.
Bases de consolidación Los estados financieros consolidados comprenden los estados financieros de Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales a la fecha de cierre de cada ejercicio. Los estados financieros de las filiales son preparados utilizando las mismas políticas contables de la Matriz y las transacciones intercompañías, saldos y las ganancias no realizadas por transacciones entre empresas del Grupo Manquehue, son eliminados. Asimismo, las pérdidas no realizadas también se eliminan, a menos que la transacción proporcione evidencia de una pérdida por deterioro del activo transferido. Las filiales se consolidan a partir de la fecha en que se transfiere el control y son excluidas de la consolidación en la fecha en que cesa el mismo. Los intereses minoritarios representan la porción de los resultados y activos netos que no son de propiedad del Grupo Manquehue y se presentan separadamente en el estado de resultados integrales por función y dentro del patrimonio en el estado de situación financiera consolidado.
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2.5.
Entidades Subsidiarias El siguiente es el detalle de las empresas incluidas en la consolidación:
RUT
Nombre Sociedad
76.216.575-9 76.213.015-7 76.326.533-1 76.318.228-2 76.165.666-k 76.165.733-k 76.110.236-2 76.656.930-7 76.000.430-8 76.072.000-3 99.579.330-K 87.851.700-8 96.828.130-5 76.408.860-3 76.110.771-2 76.121.011-4 76.712.550-K 77.799.840-4 96.934.070-4 76.047.861-K 76.282.780-8 76.005.121-7 77.132.010-4 76.002.138-5 76.175.560-9 76.795.840-4 87.970.900-8 76.335.860-7 76.038.909-9 76.038.858-0 76.699.840-2 76.768.550-5 76.115.471-0 96.844.470-0 77.549.450-6 77.549.430-1 76.399.720-0
Inmobiliaria Los Maderos Spa Inmobiliaria Montepiedra Spa Inmobiliaria Edificios de Hacienda Spa Inmobiliaria Aguas Claras Spa Inmobiliaria La Fuente Spa Inmobiliaria Los Candiles Spa Administradora La Fuente S.A. Administradora Los Portones S.A. Administradora San Cristóbal Ltda. Administradora San Isidro Ltda. Chicureo Comercial S.A. Constructora Manquehue Ltda. Constructora Manquehue S.A. Constructora Santa María Sur Ltda. Fondo De Inversión Privado La Fuente Fondo De Inversión Privado Los Candiles Hacienda Chicureo Casas S.A. Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda. Hacienda Chicureo S.A. Inmobiliaria Haras De Machalí Ltda. Inmobiliaria Casas Las Flores Ltda. Inmobiliaria Cumbres Del Cóndor S.A Inmobiliaria Santa Adela Ltda. Inmobiliaria Los Álamos De Colina Ltda. Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda. Inmobiliaria San Joaquín S.A. Inmobiliaria Santa María De Manquehue S.A. Inmobiliaria Santa María Del Mar Ltda. Los Portones Fondo De Inversión Privado Fondo De Inversión Privado Las Flores Manquehue Desarrollos Ltda. Manquehue Servicios Ltda. Manquehue Spa Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Chicureo Inmobiliaria Ltda. Rentas Bilanova Ltda. (*) Administradora Las Flores S.A.
Tipo De Relación Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial Filial
Porcentaje de Participación 31-12-2013 Directo Indirecto Total 70,00 70,00 70,00 70,00 100,00 100,00 70,00 70,00 60,00 60,00 70,00 70,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,668 60,668 60,668 60,668 60,668 60,668 99,90 99,90 75,00 75,00 100,00 100,00 60,00 60,00 70,00 70,00 100,00 100,00 76,45 76,45 76,45 76,45 100,00 100,00 60,668 60,668 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,668 60,668 99,90 0,10 100,00 99,90 0,10 100,00 100,00 100,00 60,668 60,668 60,668 60,668 60,668 60,668
31-12-2012 Total 70,00 70,00 60,00 70,00 100,00 100,00 60,668 60,668 60,668 99,90 75,00 100,00 60,00 70,00 100,00 76,45 76,45 100,00 60,668 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,668 100,00 100,00 100,00 60,668 60,668 60,668 60,668
(*) En el proceso de reorganización del Grupo Piedra Roja, con fecha 30 de octubre de 2013, Rentas Bilanova Ltda. fue absorbida por Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.. Este proceso de reorganización no produjo un cambio en la entidad informante, no obstante, generó una utilidad por impuestos diferidos, por un monto de M$ 1.529.466 .
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2.6.
Moneda funcional Las partidas incluidas en los estados financieros de cada una de las entidades que conforman el Grupo Manquehue se valorizan utilizando la moneda del entorno económico principal en que operan (moneda funcional). La moneda funcional del Grupo Manquehue es el peso chileno, que constituye además la moneda de presentación de los estados financieros consolidados. Los pesos chilenos son redondeados a los miles de pesos más cercanos.
2.7.
Efectivo y equivalentes al efectivo El efectivo y equivalentes al efectivo incluyen el efectivo en caja, bancos, depósitos y otras inversiones a corto plazo de gran liquidez, con un vencimiento de tres meses o menos desde su fecha de origen y los sobregiros contables bancarios. El Grupo Manquehue confecciona el estado de flujo de efectivo por el método directo.
2.8.
Activos financieros La clasificación depende del propósito con el que se van a adquirir los activos financieros. La Administración determinará la clasificación de sus activos financieros en el momento de reconocimiento inicial. Considerando lo anterior, el Grupo Manquehue clasifica sus activos financieros en las siguientes categorías: i)
A valor razonable con cambios en resultados: Comprende aquellos activos financieros adquiridos para negociar, con el propósito principal de obtener un beneficio por las fluctuaciones a corto plazo del precio o por la comisión de intermediación. Se incluyen los contratos de derivados que no clasifiquen como contratos de cobertura. Se valorizan a su valor justo y la diferencia entre el costo y el valor justo se reconocerá en resultados del ejercicio.
ii)
Activos financieros mantenidos hasta su vencimiento: Comprende aquellos activos financieros con vencimiento fijo y con cobros fijos y determinables que el Grupo tiene la intención y capacidad de mantener hasta el vencimiento. Se valorizan al valor de costo amortizado, el cual corresponde al monto inicial, menos los pagos de capital, más/menos la amortización acumulada, usando el método de la tasa efectiva de cualquier diferencia entre el monto inicial y su monto al vencimiento y menos cualquier reducción por deterioro o incobrabilidad.
iii) Préstamos y cuentas por cobrar: Comprende aquellos activos financieros con cobros fijos o determinables, que no cotizan en un mercado activo. 75
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Se valorizan al valor de costo amortizado, deduciendo cualquier provisión por deterioro del valor del activo. iv) Disponibles para la venta: Comprende aquellos activos financieros que no clasifican en los puntos anteriores. Se valorizan al valor justo, con excepción de los instrumentos de patrimonio que no tienen una cotización regular en un mercado activo y para los que no se puede determinar su valor justo de forma confiable, los cuales serán valorizados al costo. 2.9.
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar Las cuentas comerciales por cobrar se reconocen inicialmente por su valor razonable, menos la provisión por pérdidas por deterioro del valor. Se establece una provisión para pérdidas por deterioro de cuentas comerciales a cobrar cuando exista evidencia objetiva de que alguna de las empresas del Grupo Manquehue no será capaz de cobrar todos los importes que se le adeudan de acuerdo con los términos originales de las cuentas por cobrar. La provisión para incobrabilidad se determina caso a caso, conforme a un estudio individual de cada transacción.
2.10.
Inventarios El Grupo Manquehue valoriza sus inventarios al menor valor entre el costo y el valor neto realizable. Se entiende por valor neto realizable el precio de venta estimado en el transcurso normal de los negocios, menos los costos estimados para realizar la venta. En aquellos casos que el valor neto realizable es menor al costo, se realiza una provisión por el diferencial del valor con cargo a resultados del ejercicio. El costo de las viviendas está conformado principalmente por el terreno donde se desarrolla el proyecto, contrato de construcción por suma alzada, honorarios de arquitectos y calculistas, permisos y derechos municipales, gastos de operación, costo de financiamiento y otros desembolsos relacionados directamente con la construcción, necesarios para su terminación. El costo de los terrenos clasificados en inventarios también incluyen mitigaciones y urbanización necesarias para el desarrollo y venta de los mismos. Las existencias según su naturaleza y grado de avance de construcción, se clasifican en inmuebles para la venta. Obras en curso y terrenos para futuros proyectos se presentan según su fecha estimada de escrituración en corriente y no corriente. El inventario para el proceso productivo corresponde al stock de materiales comprados y aún no utilizados en la construcción.
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2.10.
Inventarios (continuación) Los inventarios informados en los presentes estados financieros comprenden principalmente los siguientes: Ø Ø Ø Ø Ø
2.11.
Terrenos: Corresponden a aquellos lotes y macrolotes dispuestos para la venta y para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios Inventarios de materiales: Comprende activos utilizados por las Constructoras del Grupo para desarrollar su proceso constructivo y que al cierre de los estados financieros corresponde al inventario de las bodegas. Obras en ejecución: se agrupan en este ítem, todos aquellos proyectos que a la fecha de cierre de los estados financieros se encuentran en desarrollo y en proceso constructivo. Unidades terminadas: Corresponden a viviendas, sitios y macrolotes en stock dispuestos para la venta en el transcurso normal de los negocios del Grupo. Otros inventarios: En este ítem se acumulan mitigaciones y desembolsos activados que formarán parte de las unidades terminadas al final del proceso productivo.
Activos intangibles distintos a la plusvalía Los activos intangibles que se adquieran separadamente se medirán al costo en el reconocimiento inicial. Los activos intangibles que se generen internamente, no son capitalizados y el gasto se refleja en el estado de resultados en el ejercicio en el cual se incurra, excepto por los costos de desarrollo capitalizados que la normativa nos permita activar. Las vidas útiles de los activos intangibles se evalúan como finitas o indefinidas. Los activos intangibles con vidas finitas se amortizan durante la vida útil económica y su deterioro se evalúa cada vez que existen indicadores que el activo intangible pueda estar deteriorado. El deterioro de activos intangibles con vidas útiles indefinidas se probará anualmente o individualmente o al nivel de unidad generadora de efectivo. Tales intangibles no son amortizados. La vida de un activo intangible con vida indefinida es revisada anualmente para determinar si continúa en esta misma condición. Los derechos de agua incluidos en los presentes estados financieros corresponden a bienes con vida útil indefinida, por tanto, no están afectos a amortización. Las licencias de programas informáticos son capitalizadas al valor de los costos incurridos en adquirirlas y prepararlas para usar los programas específicos. Estos costos se amortizan linealmente durante sus vidas útiles estimadas (entre 3 y 5 años). Los gastos relacionados con el desarrollo o mantenimiento de programas informáticos se reconocen como gasto en el período en que se incurran. Los costos directamente relacionados con la producción de programas informáticos únicos e identificables controlados por el Grupo Manquehue, y que es probable que vayan a generar beneficios económicos superiores a los costos durante más de un año, se reconocen como activos intangibles. 77
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Los costos directos incluyen los gastos del personal que desarrolla los programas informáticos y un porcentaje adecuado de gastos generales. Los costos de desarrollo de programas informáticos reconocidos como activos, se amortizan durante sus vidas útiles estimadas. 2.12.
Menor Valor o plusvalía comprada (Goodwill) El menor valor corresponde a la diferencia existente entre el precio pagado en la adquisición de sociedades asociadas o coligadas y el valor de la parte proporcional de los activos, pasivos y pasivos contingentes adquiridos en estas sociedades. Este menor valor se presenta en el activo a su costo menos cualquier pérdida acumulada por deterioro y no es amortizable. La plusvalía comprada se asigna a unidades generadoras de efectivo, para efectos de realizar las pruebas de deterioro. La distribución se efectúa entre aquellas unidades generadoras de efectivo o grupos de unidades generadoras de efectivo que se espera se beneficiarán de la combinación de negocios de la que surgió la plusvalía. Para el caso del Grupo Manquehue, las unidades generadoras de efectivo corresponden a las viviendas que se desarrollarán en los proyectos que generan la plusvalía, por consiguiente, las disminuciones se realizan en cada ejercicio dependiendo de la venta de dichas viviendas. Adicionalmente, en la medida que ocurran hechos o cambios en las circunstancias que afectan al menor valor, el deterioro de este activo es evaluado. Las pruebas de deterioro se efectúan considerando la mejor estimación de la proyección de ventas de las unidades generadoras de efectivo, evaluando la recuperabilidad del activo.
2.13.
Propiedades, planta y equipo Los activos clasificados como propiedades, planta y equipo del Grupo Manquehue, tanto en su reconocimiento inicial como en su medición posterior se valorizarán a su costo de adquisición menos la correspondiente depreciación y provisiones por deterioro. Los costos posteriores (reemplazo de componentes, mejoras, ampliaciones, crecimientos, etc.) se incluyen en el valor del activo inicial o se reconocen como un activo separado, sólo cuando sea probable que los beneficios económicos futuros asociados con los elementos de estos activos vayan a fluir a la Sociedad y el costo del elemento pueda determinarse de forma fiable. Las reparaciones y mantenciones se cargan en el resultado del ejercicio o período en el que se incurran. Las construcciones u obras en curso, incluyen los siguientes conceptos devengados únicamente durante el período de construcción: - Gastos financieros relativos a la financiación externa que sean directamente atribuibles a las construcciones, tanto si es de carácter específica como genérica. - Gastos de personal relacionado en forma directa y otros de naturaleza operativa, atribuibles a la construcción. 78
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La depreciación de los activos fijos se calcula usando el método lineal para asignar sus costos o importes revalorizados a sus valores residuales distribuidos sobre sus vidas útiles técnicas estimadas. El valor residual y la vida útil de los activos se revisan, y ajusta si es necesario, en cada cierre de ejercicio, de tal forma de tener una vida útil restante acorde con el valor de los activos. En la medida que ocurran hechos o cambios en las circunstancias que afectan las propiedades, plantas y equipos, el deterioro de este activo es evaluado considerando sólo si existen estos indicadores. Cuando el valor de un activo es superior a su importe recuperable estimado, su valor se reduce de forma inmediata hasta su importe recuperable, mediante la aplicación de pruebas de deterioro. Las pérdidas y ganancias por las ventas de estos activos, se calcularán comparando los ingresos obtenidos con el valor en libros y se incluirán en el estado de resultados. 2.14.
Propiedades de inversión Las propiedades de inversión son activos mantenidos para generar rentas, plusvalías o ambas, las cuales son valorizadas inicialmente al costo de adquisición. Las propiedades de inversión que mantienen las empresas del Grupo Manquehue comprenden principalmente terrenos para el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios, los cuales son adquiridos a través de compra directa vía financiamiento bancario, leasing y convenios (bodegajes). Las propiedades de inversión se registran inicialmente al costo, incluyéndose los costos de transacción. Posteriormente al reconocimiento inicial, las propiedades de inversión se valorizan al costo menos depreciación acumulada (excepto en los terrenos) y las pérdidas acumuladas por deterioro que hayan experimentado. Los activos clasificados en este rubro son sometidos a pruebas de deterioro siempre y cuando exista evidencia que algún suceso o cambio en las circunstancias indique que el importe en libros pueda no ser recuperable.
2.15.
Costos financieros Los costos por intereses incurridos para la construcción de cualquier activo calificado se capitalizan durante el período de tiempo que es necesario para completar y preparar el activo para el uso que se pretende. Otros costos por intereses se registran en resultados en el rubro “Costos Financieros”.
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2.16.
Pérdidas por deterioro del valor de los activos no financieros Los activos que tengan una vida útil indefinida no están sujetos a amortización y se someten anualmente a pruebas de pérdidas por deterioro del valor. Los activos que estén sujetos a depreciación o amortización se someten a pruebas de pérdidas por deterioro siempre que algún suceso o cambio en las circunstancias indique que el importe en libros puede no ser recuperable. Se reconoce una pérdida por deterioro por el exceso del importe en libros del activo sobre su importe recuperable. El importe recuperable es el valor razonable de un activo menos los costos para la venta o el valor de uso, el mayor de los dos. A efectos de evaluar las pérdidas por deterioro del valor, los activos se agrupan al nivel más bajo, para el que hay flujos de efectivo identificables por separado (unidades generadoras de efectivo). Los activos no financieros, distintos del menor valor (Goodwill), que hubiesen sufrido una pérdida por deterioro se someten a revisiones a cada fecha de balance para evaluar si existen indicadores que señalen que la pérdida por deterioro reconocida anteriormente podría haber disminuido. A la fecha de los presentes estados financieros no existen indicadores que permitan concluir que alguno de los activos no financieros tengan un riesgo de pérdidas de valor por deterioro. Para el caso de la plusvalía, se evalúan por medio de proyecciónes de ventas de las unidades generadoras de efectivo la recuperabilidad de dicho activo. La venta de las viviendas representan la disminución de la plusvalía, el cual se efectúa en cada ejercicio.
2.17.
Activos no corrientes mantenidos para la venta Los activos no corrientes destinados para la venta se reconocen al menor monto entre el valor libro y el valor razonable menos los costos para la venta. Los activos serán clasificados en este rubro cuando el valor contable pueda ser recuperado a través de una venta que sea altamente probablede realizar y que tendrá disponibilidad inmediata en la condición en que se encuentra.
2.18.
Préstamos que devengan intereses Los préstamos que devengan intereses comprenden principalmente los créditos que mantienen empresas del Grupo Manquehue con bancos e instituciones financieras. Se clasifican en el estado de situación financiera como pasivos corrientes a menos que el Grupo tenga la facultad incondicional de diferir el pago de la obligación por a lo menos doce meses después de la fecha de cierre de los estados financieros.
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2.19.
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar Comprende principalmente los créditos o cuentas por pagar documentados adeudados a acreedores. Se presentan en el pasivo corriente con excepción de aquellos con vencimiento superior a doce meses desde la fecha de cierre de los estados financieros consolidados, los cuales son presentados en el pasivo no corriente.
2.20.
Provisiones Las empresas del Grupo Manquehue reconocen una provisión cuando exista una obligación presente, de carácter legal o implícita, que provenga de eventos pasados y que la Administración determine que es probable que la sociedad tenga que desprenderse de recursos que incorporan beneficios económicos para liquidar la obligación, y que el monto de la obligación pueda estimarse de manera confiable. La cuantificación de las provisiones se realiza teniendo en consideración la mejor información disponible sobre el suceso y sus consecuencias, y se vuelve a estimar en cada cierre contable. Las provisiones por concepto de urbanización y mitigaciones, son revisadas al menos cada dos años por la administración, con el objeto de verificar y actualizar las bases y supuestos de las mismas. Para las provisiones de urbanización, se revisan los planes de urbanización pendientes de ejecutar de acuerdo con el Plan Director y se contrasta contra el costo de obras de urbanización, los que son similares en complejidad a las obras reales ejecutadas (propias o de terceros) o mediante la validación de consultores especialistas en inspección de obras. Para las obras de mitigación, la obligación de hacer este tipo de obras, cuya información proviene de estudios realizados por el M.O.P., relacionados con obras de canalización de aguas lluvia, que son parte de las medidas de mitigación ambiental que el proyecto debe contribuir a financiar en conjunto con dicha autoridad y que se ha estimado en base a los convenios firmados para las mitigaciones viales. Las provisiones son descontadas al valor presente si se estima que el efecto del descuento es significativo.
2.21.
Beneficios a los empleados i)
Vacaciones del personal La Sociedad reconoce el gasto por vacaciones del personal mediante el método del devengo. Este beneficio corresponde a todo el personal y equivale a un importe fijo según los contratos particulares de cada trabajador. Este beneficio es registrado a su valor nominal.
ii)
Indemnizaciones por años de servicio Inmobiliaria Manquehue S.A. y Constructora Manquehue Ltda. constituyen obligaciones por indemnizaciones por cese de servicios del personal, establecido en acuerdos contractuales con algunos de sus ejecutivos. Estas indemnizaciones han sido calculadas de acuerdo con NIC 19. 81
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2.22.
Arrendamientos Cuando una entidad del Grupo es el arrendatario – Arrendamiento financiero La Sociedad arrienda determinados activos fijos. Los arrendamientos de activos, cuando la Sociedad tiene sustancialmente todos los riesgos y ventajas derivados de la propiedad, se clasifican como arrendamientos financieros. Estos arriendos se valorizan al inicio del arrendamiento al valor razonable de la propiedad arrendada o al valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, el menor de los dos. Cada pago por arrendamiento se distribuye entre el pasivo y las cargas financieras para conseguir un tipo de interés constante sobre el saldo pendiente de la deuda. Las correspondientes obligaciones por arrendamiento, netas de cargas financieras, se incluyen en “Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar corrientes” y “Otras cuentas por pagar, no corrientes” dependiendo del vencimiento de las cuotas. El elemento de interés del costo financiero se carga en el estado de resultados integrales durante el período de arrendamiento de forma que se obtenga una tasa periódica constante de interés sobre el saldo restante del pasivo para cada ejercicio. El activo adquirido en régimen de arrendamiento financiero se deprecia durante su vida útil. Cuando una entidad del Grupo es el arrendatario – Arrendamiento operativo Los arrendamientos en los que el arrendador conserva una parte importante de los riesgos y ventajas derivados de la titularidad se clasificarán por la Administración del Grupo Manquehue como arrendamientos operativos, de acuerdo a lo señalado por IAS 17. Los pagos en concepto de arrendamiento operativo (netos de cualquier incentivo recibido del arrendador) se cargan en el estado de resultados sobre una base lineal durante el período de arrendamiento.
2.23.
Contratos de construcción Los desembolsos relacionados con los contratos de construcción se reconocen cuando se incurre en ellos. Los ingresos y costos del contrato de construcción se reconocen en resultados de acuerdo con el método de grado de avance. Cuando el resultado de un contrato de construcción no puede estimarse de forma fiable, los ingresos del contrato se reconocerán sólo hasta el límite de los costos del contrato incurridos que sea probable que se recuperen. Cuando el resultado de un contrato de construcción puede estimarse de forma fiable y es probable que el contrato vaya a ser rentable, los ingresos del contrato se reconocen durante el período del contrato. Cuando 82
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sea probable que los costos del contrato vayan a exceder el total de los ingresos del mismo, la pérdida esperada se reconoce inmediatamente como un gasto en el ejercicio. 2.24.
Capital social El capital social de la Sociedad, está representado por acciones ordinarias, nominativas, de una única serie, de igual valor cada una y sin valor nominal, las que se registran al monto de la contraprestación recibida, netos de los costos directos de la emisión.
2.25.
Impuesto a las ganancias e impuestos diferidos El impuesto a la renta del ejercicio comprende el impuesto a la renta corriente y el impuesto diferido. El impuesto se reconoce en el estado de resultados, excepto cuando se trate de partidas que se reconozcan directamente en el patrimonio. En este caso, el impuesto también se reconocerá en el patrimonio a través del Estado de Otros Resultados Integrales. El cargo por impuesto a la renta corriente se calcula usando las tasas de impuesto y las leyes tributarias vigentes a la fecha del estado de situación financiera. El impuesto diferido se determina usando tasas impositivas y leyes aprobadas o a punto de aprobarse en la fecha del balance y que se espera aplicar cuando el correspondiente activo por impuesto diferido se realice o el pasivo por impuesto diferido se liquide. Los activos por impuestos diferidos se reconocen en la medida en que es probable que vaya a disponerse de beneficios fiscales futuros con los cuales puedan compensarse dichas diferencias. Los activos por impuestos y pasivos por impuestos diferidos se presentan en forma neta en el estado de situación financiera si existe un derecho legalmente exigible de compensar activos tributarios contra pasivos tributarios y el impuesto diferido está relacionado con la misma entidad tributaria y la misma autoridad tributaria.
83
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2.26.
Clasificación de saldos en corrientes y no corrientes En el estado de situación financiera, los saldos se clasifican en función de sus vencimientos, como corrientes los con vencimiento igual o inferior a doce meses contados desde la fecha de corte de los estados financieros y como no corrientes, los mayores a ese período. En el caso que existan obligaciones cuyo vencimiento es inferior a doce meses, pero cuyo refinanciamiento a largo plazo se encuentre asegurado, se clasifican a discreción de la Sociedad.
2.27.
Reconocimiento de ingresos. Los ingresos ordinarios incluyen el valor razonable de las contraprestaciones recibidas o a recibir por la venta de bienes y servicios en el curso ordinario de las actividades de la Sociedad. Los ingresos ordinarios se presentan netos de impuestos a las ventas, devoluciones, rebajas y descuentos. Los ingresos de la Sociedad corresponden a la venta neta de proyectos inmobiliarios; departamentos, casas, sitios, macrolotes, y a la prestación de servicios a sociedades relacionadas por concepto de servicios profesionales de arquitectura, administración y supervisión de la construcción de proyectos inmobiliarios. La Sociedad reconoce los ingresos cuando el importe de los mismos se puede valorar con fiabilidad, es probable que los beneficios económicos futuros vayan a fluir a la entidad y se cumplan las condiciones específicas para cada una de las actividades de la Sociedad, tal y como se describe a continuación. No se considera que sea posible valorar el importe de los ingresos con fiabilidad hasta que no se hayan resuelto todas las contingencias relacionadas con la venta. Para los ingresos y costos de explotación correspondientes a las sociedades del Grupo Manquehue, el criterio de reconocimiento es el siguiente: i)
Constructoras: Los ingresos y costos asociados se reconocen de acuerdo con el método del grado de avance de las obras. ii) Inmobiliarias: Los ingresos y costos de explotación se reconocen en el momento de celebrar el contrato de escritura de compraventa de los inmuebles con los clientes iii) Prestación de servicios: Los ingresos y costos asociados a la prestación de servicios a sociedades relacionadas por concepto de servicios profesionales de arquitectura, administración y supervisión de la construcción de proyectos inmobiliarios se reconocen sobre base devengada. iv) Sociedades matrices: Se reconoce el resultado devengado, previa eliminación de los resultados no realizados. v) Ingresos por intereses: 84
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Los ingresos por intereses se reconocen usando el método de la tasa de interés efectiva. vi) Ingresos por dividendos: Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir su pago. vii) Ingresos de Propiedad: Los ingresos por arriendo se reconocen a medida que se devengan. 2.28.
Distribución de dividendos La distribución de dividendos a los accionistas de la Sociedad se reconoce como un pasivo y su correspondiente disminución en el patrimonio neto en las cuentas anuales consolidadas del Grupo Manquehue en el ejercicio en que los dividendos son aprobados por la Junta de Accionistas de la Sociedad. La Sociedad provisionará al cierre de cada ejercicio el 30% del resultado del mismo, de acuerdo a la Ley N° 18.046 como dividendo mínimo, dado que dicha ley establece la distribución de al menos el 30% del resultado financiero del ejercicio, a menos que la Junta de Accionistas disponga, por unanimidad de las acciones emitidas con derecho a voto, lo contrario.
85
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2.29.
Reformulación de los Estados Financieros al 31 de diciembre de 2012 Al 31 de diciembre de 2013, Inmobiliaria Manquehue S.A. ha aplicado la NIIF 11 “Acuerdos Conjuntos” en lo que dice relación a la definición de negocios conjuntos , lo que implicó eliminar la consolidación proporcional y permitiendo el registro del valor proporcional de estos negocios conjuntos. Dado esto, la Sociedad ha procedido a reformular sus estados financieros al 31 de diciembre de 2012 y por el ejercicio terminado en esa fecha, sólo para efectos comparativos a fin de dar cumplimiento a dicha normativa contable. En el siguiente cuadro se reflejan los impactos en los estados financieros de dicha reformulación: Estados Consolidados de Situación Financiera Clasificado Activos corrientes Activos no corrientes Total de Activos Pasivos corrientes Pasivos no corrientes Total Pasivos Patrimonio neto Total de Patrimonio Neto y Pasivos
31-12-2012 M$ Reformulado 118.321.250 168.307.283
31-12-2012 M$ Emitido 131.247.784 166.961.196
286.628.533
298.208.980
70.991.157 71.232.334
78.331.412 75.472.526
142.223.491
153.803.938
144.405.042
144.405.042
286.628.533
298.208.980
Estados Consolidados de Resultados Integrales por Función
31-12-2012 M$ Reformulado
Ganancia bruta GAV, otros ingresos y egresos Ganancia (pérdida) en asociada utilizando método de la participación
31.942.534 (14.736.308)
34.613.695 (16.801.865)
423.586
(55.464)
Ganancia antes de impuestos
17.629.812
17.756.366
Gasto por impuestos a las ganancias
(2.708.491)
(2.835.045)
14.921.321
14.921.321
Ganancias
31-12-2012 M$ Emitido
86
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2.29.
Reformulación de los Estados Financieros al 31 de diciembre de 2012 (continuación)
Estados Consolidados de Flujos de Efectivo Directo Flujos de efectivo netos de actividades de operación Flujos de efectivo netos de actividades de inversión Flujos de efectivo netos de actividades de financiación Incremento neto en el efectivo y equivalente al efectivo Efectivo y equivalente al efectivo al principio del periodo Efectivo y equivalente al efectivo al final del periodo 2.30.
Reformulado 31-12-2012 M$ 22.283.348 (6.167.456) (18.942.299)
31-12-2012 M$ 24.170.086 (6.423.960) (21.269.622)
(2.826.407)
(3.523.496)
9.460.489
10.841.970
6.634.082
7.318.474
Reclasificación al 31 de diciembre de 2012 en estado consolidado de situación financiera Al 31 de diciembre de 2012, se efectuaron la siguientes reclasificaciones en los presentes estados financieros: Conceptos
31-12-2012 M$
Corriente Otros pasivos financieros – originalmente presentado Reclasificación desde cuentas comerciales y otras cuentas por pagar Otros pasivos financieros – reclasificado (Nota 19)
40.437.574 1.704.796 42.142.370
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar – originalmente presentado Reclasificación a otros pasivos financieros Otros pasivos financieros – reclasificado (Nota 20)
14.114.087 (1.704.796) 12.409.291
No Corriente Otros pasivos financieros – originalmente presentado Reclasificación desde cuentas comerciales y otras cuentas por pagar Otros pasivos financieros – reclasificado (Nota 19)
2.935.991 28.872.678 31.808.669
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar – originalmente presentado Reclasificación a otros pasivos financieros Otros pasivos financieros – reclasificado (Nota 20)
36.017.814 (28.872.678) 7.145.136
87
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3
POLÍTICA DE GESTIÓN DE RIESGOS 3.1.
Factores de Riesgo Los principales factores de riesgo que pueden afectar la situación de la Sociedad son: 3.1.1
Carácter cíclico de la actividad inmobiliaria
El sector es altamente sensible a los ciclos económicos y a las variaciones de expectativas económicas, sobretodo el mercado del trabajo tiene una fuerte incidencia en la conducta de los compradores de viviendas. La progresiva incorporación de nuevos productos y mercados por parte del grupo Manquehue, es un intento por diversificar el riesgo ante futuras fluctuaciones del mercado, favoreciendo la estabilización del negocio. 3.1.2
Restricción del crédito del sector financiero
En el sector, la mayoría de los clientes financia la compra de viviendas con créditos hipotecarios. La dificultad en acceder a un préstamo de este tipo, reduce la demanda de los mismos, y por consiguiente el poder comprador de dichos clientes. Asimismo, las fluctuaciones de liquidez en el mercado financiero pueden repercutir negativamente en la Sociedad, por la dificultad para obtener financiamiento en nuevos emprendimientos, o bien porque provoca costos mayores a los estimados, que disminuyen el margen de rentabilidad. 3.1.3
Competencia
El sector inmobiliario es muy competitivo y muy atomizado, debido a las bajas barreras de entrada de nuevas Sociedads al sector. Sin embargo, la desaceleración de los últimos años ha provocado una disminución del número y un aumento de tamaño relativo de los actores participantes del sector. No obstante lo anterior, persiste siempre el riesgo que en escenarios de mayor estrechez económica existan actores que aborden políticas de ventas que afecten sustantivamente los márgenes y rentabilidad de la industria. 3.2.
Riesgo de mercado El sector inmobiliario es altamente sensible a los ciclos económicos, y existen numerosas variables, tales como tasa de interés, tasa de desempleo, precios internacionales de insumos, que producen impactos negativos tanto en la demanda de viviendas como en el margen de rentabilidad de las ventas de éstas. Como factor mitigante de este riesgo, la Sociedad mantiene relaciones estables de largo plazo con distintas entidades financieras, lo que permite estar alerta a señales de evolución futura del mercado financiero, y por otra parte permite mayor fluidez en las negociaciones de préstamos y sus condiciones. Por otra parte, la Sociedad mantiene un control permanente del flujo de caja en un horizonte de corto y largo plazo a través de un detalle mensual y una proyección anual que se actualiza trimestralmente. 88
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Adicionalmente, la Sociedad mantiene una política de diversificación de mercados y productos lo que permite reducir el riesgo del negocio a través de la estabilización de los flujos en el tiempo. 3.3
Riesgo legal En el sector inmobiliario y construcción se pueden considerar como los principales impactos los siguientes: evaluación ambiental, ley de arrendamiento, beneficios tributarios, exenciones de impuestos, cambios en el régimen del Impuesto al Valor Agregado (IVA), subsidios a la oferta y demanda, entre otros. El impacto en el sector ante cambios en la normativa legal se mitigan a través de la asesoría por parte de especialistas en derecho en las materias afectas a los cambios.
3.4
Riesgo financiero Los riesgos financieros a los que está expuesta la Sociedad se resumen en los siguientes: 3.4.1
Riesgo de liquidez
Para mitigar el riesgo de incumplimiento de pago de compromisos, la Sociedad ha desarrollado e implementado herramientas de control de caja anuales, mensuales y semanales, de manera de preveer oportunamente las necesidades de financiamiento de corto y largo plazo y de cómo abordar las mismas. Con estas herramientas se identifican las necesidades de tesorería en monto y tiempo, y se planifican las nuevas necesidades de financiamiento. Por otra parte la Sociedad estructura sus compromisos en función de la operación que se trate, corto plazo en el caso de obras en construcción, o mediano y largo plazo para inversión en nuevos activos para el desarrollo futuro. En esta industria, el financiamiento bancario de corto plazo opera con líneas de crédito de construcción cuya utilización está indexada al avance físico de la obra. El vencimiento de las líneas está calzado con la fecha estimada en que se recibirán los flujos producto de la venta del proyecto, esto es una vez que el proyecto tiene la recepción municipal correspondiente y ha iniciado la escrituración y entrega de los bienes. No obstante lo anterior, el formato de giro de créditos es a través de pagarés de corto plazo que se van renovando hasta el vencimiento de la línea de crédito de construcción. Adicionalmente, si llegada la fecha de vencimiento de la línea no se ha amortizado el total del capital adeudado, dado que quedan unidades pendientes de escriturar, existe una instancia de renovación del plazo de la línea sujeta a la evaluación comercial y de riesgo del proyecto.
89
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3.4.2
Riesgo Tasa de interés
Dado el tipo de financiamiento de la industria, el costo del dinero se fija en el mercado en función de tasas de interés variables de corto plazo. En aquellos casos en que puedan aplicarse condiciones de tasas fijas, la Sociedad privilegia estas tasas de manera de evitar incertidumbres sobre el comportamiento y evolución futura de los tipos de interés y los montos de caja que se requerirán. La deuda financiera se estructura según las siguientes tasas: Escenario Datos
31-12-2013
31-12-2012
% Deuda
% Deuda
Tasa de interés fijo
9%
17%
Tasa de interés variable
91%
83%
Total
100%
100%
Al efectuar un análisis de sensibilidad sobre la porción con tasa variable, en una escenario en que las tasas fluctuaran +/- 1% el efecto fluctuaría en torno a:
Escenario Datos
Tasa -1%
Tasa Cierre
Tasa +1%
M$
M$
M$
Al 31-12-2013
548.396
Efecto en resultados
482.519
Al 31-12-2012 Efecto en resultados 3.4.3
1.323.727 391.663
1.030.915
1.513.434 (482.519)
1.715.390
2.107.053 (391.663)
Riesgo de cambio
La Sociedad tiene una baja exposición a variaciones del tipo de cambio, ya que sus ingresos no están indexados ni afectados por fluctuaciones de moneda extranjera, sin embargo sí existe impacto en algunos costos de insumos de construcción, para los cuales se generan contratos de abastecimiento asegurando el precio y la oportunidad de entrega de los mismos.
90
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3.4.4
Riesgo de inflación
El riesgo de inflación es bajo para la Sociedad ya que los ingresos están indexados a la Unidad de Fomento con lo cual se mitiga el efecto en la variación del índice de Precios al Consumidor. Al efectuar un análisis de sensibilidad sobre la porción de deuda financiera que se encuentra expresada en unidades de fomento (UF), en un escenario de variación de +/1% en el valor de la UF, el efecto fluctuaría en torno a:
Escenario Datos Al 31-12-2013
MUF
UF -1%
UF Cierre
UF +1%
M$
M$
M$
129
Efecto en variación UF Al 31-12-2012
2.996.132
(29.961) 101
Efecto en variación UF 3.4.5
2.966.171 2.277.814 (23.008)
3.026.094 29.961
2.300.822
2.323.830 23.008
Riesgo de crédito
La Sociedad no tiene riesgo de crédito significativo dado que el porcentaje mayor del precio de venta de las viviendas lo recibe de entidades financieras que financian a los compradores de viviendas y la diferencia del precio se cobra anticipadamente, previo a la entrega física del bien. En el caso de venta de terrenos no existe riesgo de crédito ya que, en general, el pago es con documentos a la vista con instrucciones notariales. 3.4.6
Activos de carácter financiero
Las inversiones de excedentes de caja se efectúan principalmente en bancos nacionales y extranjeros con oficinas en Chile, con amplia trayectoria en el sector financiero, con calificación de riesgo adecuado al tipo de inversión que se trate y con perspectivas estables.
91
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4
ESTIMACIONES Y JUICIOS O CRITERIOS CRÍTICOS DE LA ADMINISTRACIÓN. Las estimaciones y criterios usados son continuamente evaluados y se basan en la experiencia histórica y otros factores, incluyendo la expectativa de ocurrencia de eventos futuros que se consideran razonables de acuerdo con las circunstancias. Inmobiliaria Manquehue S.A. y subsidiarias efectúan estimaciones y supuestos respecto del futuro desarrollo de los negocios. Las estimaciones contables resultantes, por definición, muy pocas veces serán iguales a los resultados reales. 4.1
Estimación del deterioro de la plusvalía comprada. Inmobiliaria Manquehue S.A. evalúa anualmente si la plusvalía mercantil ha sufrido algún deterioro, de acuerdo con la política contable que se describe en la Nota Nº 2.12. Al cierre de los presentes estados financieros la realización de la plusvalía se presenta en la nota 15.
4.2
Estimación provisión grado de avance. Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales utiliza en las empresas constructoras el método del grado de avance de sus contratos de construcción. El método de reconocimiento de ingresos requiere que Inmobiliaria Manquehue S.A. estime los servicios prestados a la fecha como una proporción del total de servicios que serán entregados.
4.3
Estimación provisión garantía legal. En cumplimiento con la Ley General de Urbanismo y Construcción (Título I, capítulo III, artículo 18), Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales constituye una provisión por concepto de garantía sobre eventuales desperfectos a las viviendas vendidas al público. Esta provisión está constituida directamente en las empresas constructoras. La provisión de garantía legal utiliza supuestos basados principalmente en el comportamiento histórico de desperfectos que ha debido cubrir la Sociedad por las unidades vendidas.
92
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4.4
Vida útil y valores residuales de intangibles, propiedades, planta y equipo y propiedades de inversión. La determinación de las vidas útiles y los valores residuales de los componentes de Intangibles de vida útil definida, Propiedad, Planta y Equipo y Propiedades de Inversión involucra juicios y supuestos que podrían ser afectados si cambian las circunstancias. La administración revisa estos supuestos en forma periódica y los ajusta en base prospectiva en el caso de identificarse algún cambio.
4.5
Valor justo de activos y pasivos. En ciertos casos las IFRS requieren que activos y pasivos sean registrados a su valor justo. Valor justo es el monto al cual un activo puede ser comprado o vendido o el monto al cual un pasivo puede ser incurrido o liquidado en una transacción actual entre partes debidamente informadas en condiciones de independencia mutua, distinta de una liquidación forzosa. Las bases para la medición de activos y pasivos a su valor justo son los precios vigentes en mercados activos. En su ausencia, la Sociedad estima dichos valores basada en la mejor información disponible, incluyendo el uso de modelos u otras técnicas de valuación.
4.6
Provisión costos de urbanización. Las provisiones por concepto de urbanización y mitigaciones, son revisadas al menos cada dos años por la administración, con el objeto de verificar y actualizar las bases y supuestos de dichas estimaciones. Para las provisiones de urbanización, se revisan los planes de urbanización pendientes de ejecutar de acuerdo con el Plan Director y se contrasta contra el costo de obras de urbanización, los que son similares en complejidad a las obras reales ejecutadas (propias o de terceros). También se utiliza la validación de consultores especialistas en inspección de obras. Para las obras de mitigación, cuya información relacionada con las obras de canalización de aguas lluvia proviene de estudios realizados por la autoridad (M.O.P.), dichos proyectos son financiados en conjunto con esta autoridad y cuyas estimaciones se realizan en base a los convenios firmados para las mitigaciones viales.
93
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5
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO La composición del rubro al es la siguiente: Clases de Efectivo y Equivalentes al efectivo Efectivo en caja Saldos en bancos (cuentas corrientes) Fondos mutuos Otro efectivo y equivalentes al efectivo Total
31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ 8.088 8.722 9.724.739 2.566.326 6.072.415 2.970.177 175.752 1.088.857 15.980.994 6.634.082
Los fondos mutuos vencen en un plazo inferior a tres meses desde su fecha de adquisición y devengan el interés de mercado para este tipo de inversiones de corto plazo. No existen restricciones por montos significativos a la disposición de efectivo. Al 31 de diciembre de 2013, casi la totalidad de las inversiones mantenidas en CB Corredores de Bolsa S.A. se encuentran provisionadas. El efecto en resultado fue reconcido en el ejercicio 2012. La composición del rubro por tipo de monedas es la siguiente: Información del Efectivo y Equivalentes al Efectivo por moneda Monto del efectivo y equivalentes al efectivo Total
Moneda CL $
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
15.980.994 15.980.994
6.634.082 6.634.082
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El detalle de este rubro al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente:
Detalle de fondos mutuos
96.767.630-6 Banchile Administradora General de Fondos S.A. 96.836.390-5 BancoEstado S. A. Administradora General de Fondos Totales
31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ 713.558 2.970.177 5.358.857 6.072.415 2.970.177
Detalle Otro Efectivo y Equivalentes al Efectivo
Saldo al
RUT
RUT
Sociedad o institución
Saldo al
Sociedad o institución - Valores por depositar - Acciones Inmobiliaria Club Santa María del Mar - Otros efectivos y equivalentes de efectivo Total
31-12-2013 M$ 90.220 85.080 452 175.752
31-12-2012 M$ 988.822 98.786 1.249 1.088.857
Los valores razonables de los fondos mutuos señalados son comercializados en un mercado activo y su valor justo lo determina la cuota del fondo mutuo a la fecha de rescate.
95
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6
OTROS ACTIVOS FINANCIEROS La composición del rubro es la siguiente: 31-12-2013 Instrumentos financieros
Corriente
No Corriente
Activos financieros
Activos financieros
Activos financieros
Activos financieros
a valor razonable
Mantenidos
a valor razonable
Mantenidos
con cambios en
hasta su
con cambios en
hasta su
resultados
vencimiento
resultados
vencimiento
M$
M$
M$
M$
Instrumentos derivados, activo neto Otros instrumentos Sub Total Total
45.346 45.346 631.094
585.748 585.748
-
-
31-12-2012 Instrumentos financieros
Corriente Activos financieros
Activos financieros
Activos financieros
Activos financieros
a valor razonable
Mantenidos
a valor razonable
Mantenidos
con cambios en
hasta su
con cambios en
hasta su
resultados
vencimiento
resultados
vencimiento
M$
M$
M$
M$
Instrumentos derivados, activo neto Otros instrumentos Sub Total Total
585.748
Instrumentos derivados, activo neto Tipo de contrato Swap Swap Subtotal
Valor del contrato M$ 1.845.655 1.593.404
No Corriente
Plazo de vencimiento dic-14 dic-14
Corriente M$ 24.336 21.010 45.346
585.748 585.748
-
-
31-12-2013 No corriente M$ -
Efecto en Resultado M$ 115.183 99.441 214.624
Corriente M$ -
31-12-2012 No corriente M$ -
Efecto en Resultado M$ -
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7
OTROS ACTIVOS NO FINANCIEROS, CORRIENTES Y NO CORRIENTES La composición del rubro es la siguiente: Otros activos no financieros, Corrientes
Obras en ejecución por cobrar Seguros pagados por anticipado Total
Otros activos no financieros, No Corrientes Gastos de proyecto en desarrollo Total
Moneda CL$ CL$
Moneda CL$
31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ 3.209.681 1.247.435 77.654 3.287.335 1.247.435 31-12-2013 M$ 132.178
31-12-2012 M$ 151.722
132.178
151.722
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8
DEUDORES COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS POR COBRAR Y DERECHOS POR COBRAR 8.1. La composición del rubro “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” es la siguiente:
Deudores Comerciales y Otras Cuentas por Cobrar
31-12-2013
31-12-2012
Clientes desarrollos inmobiliarios Clientes macrolotes Clientes activos Matriz Clientes contratos construcción Clientes varios Documentos por cobrar desarrollos inmobiliarios Documentos por cobrar macrolotes Documentos por cobrar activos matriz Anticipos de proveedores Fondo a rendir Cuentas corrientes del personal Otras cuentas por cobrar neto corriente
M$ 20.506.549 1.138.689 721.869 816.784 1.151.584 323.883 2.548.811 139.857 123.201 134.119 224.305 321.125
M$ 17.749.593 10.721.197 467.708 719.857 612.325 759.277 1.924.697 91.363 95.063 298.855 278.304 401.857
Provisión de pérdidas por deterioro de deudores
(876.044)
(795.159)
27.274.732
33.324.937
Total
8.1.a) Los plazos de vencimiento de los deudores comerciales son los siguientes: Deudores comerciales con próximos vencimientos Con vencimiento menor de tres meses Con vencimiento entre tres y seis meses Con vencimiento mayor a seis meses Total 8.1.b)
31-12-2013 M$ 22.914.660 1.258.926 3.101.146 27.274.732
31-12-2012 M$ 19.929.257 5.698.764 7.696.916 33.324.937
Los movimientos de las provisiones de pérdidas por deterioro de deudores son las siguientes: Provisión de pérdidas por deterioro
Saldo inicial (Aumentos) disminuciones del período Total
31-12-2013 M$ (795.159) (80.885) (876.044)
31-12-2012 M$ (521.658) (273.501) (795.159)
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8.2.
La composición del rubro “Derechos por cobrar no corriente” es la siguiente:
Derechos por cobrar, No corrientes Clientes Macrolotes Deudores Varios Documentos por cobrar desarrollos inmobiliarios Total
31-12-2013
31-12-2012
M$ 93.238 88.295 -
M$ 222.424 78.560 136.929
181.533
437.913
99
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9
SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS Los saldos por cobrar y pagar con entidades relacionadas presentadas por Inmobiliaria Manquehue S.A. al 31 de diciembre de 2013 y 2012, en el corto plazo, corresponden a cuentas corrientes mercantiles simples expresadas en pesos y en unidades de fomento. Estos saldos tienen acuerdo de pago según disponibilidad de fondos, en un plazo, habitualmente, no superior a 180 días. En el largo plazo se presentan aportes a empresas relacionadas para construir capital de trabajo, saldos que se encuentran expresados en UF, sin intereses. Las transacciones comerciales con entidades relacionadas corresponden a servicios prestados principalmente por las filiales a compañías relacionadas, estos servicios corresponden a publicidad, post venta, administración, arquitectura y arriendo de maquinarias y herramientas. Inmobiliaria Manquehue S.A. y subsidiarias estima que todas sus cuentas por cobrar a entidades relacionadas a la fecha de cierre de los presentes estados financieros consolidados son recuperables, por lo que no ha reconocido provisión para deudas incobrables. El costo de estos servicios es traspasado a las inmobiliarias mediante la facturación realizada en base a los contratos de servicios definidos por las partes. Por los servicios prestados a relacionadas y que aún no se han realizado a terceros, la Sociedad matriz registra utilidades no realizadas, las que constituyen un cargo a resultados. Las condiciones comerciales de las transacciones con empresas relacionadas han sido pactadas en forma similar a las de mercado, y son permanentemente revisadas por la Administración y el Directorio. Estas operaciones se ajustan a lo establecido en los artículos Nº 44 y 879 de la Ley Nº 18.046, sobre Sociedades Anónimas. No existen deudas de dudoso cobro, razón por la cual no se ha constituido una provisión de deterioro para estas transacciones. Inmobiliaria Manquehue S.A. y subsidiarias, tienen como política informar todo tipo de transacciones que efectúa con partes relacionadas durante el ejercicio. El criterio de exposición de las transacciones con entidades relacionadas es incluir al menos todas las transacciones sobre UF 500 efectuadas en el periodo que cubren los estados financieros consolidados informados.
100
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
9.1
Saldos y transacciones con entidades relacionadas
9.1.1. Cuentas por cobrar a entidades relacionadas: El desglose de los saldos por cobrar con entidades relacionadas es el siguiente:
Corriente RUT
Sociedad
96.656.410-5 Bice Vida Cía. de Seguros S.A.
No corriente
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
11.144
-
1.306.217
1.658.458
-
-
1.306.217
1.658.458
9.958
6.490
904.116
860.262
-
-
612.797
854.041
203.454
199.685
-
-
-
-
18.578
279
-
-
-
132.630
129.962
-
-
-
-
1.059.201
1.346.357
9.019
7.727
-
-
119
34
-
-
-
-
83.680
106.373
77.851.360-9 Rentas Club II Ltda.
5.947
5.947
-
-
76.836.460-5 Constructora La laguna Ltda.
2.511
5.528
-
-
18.430
18.059
-
-
393.491
373.432
5.272.228
6.502.527
99.012.000-5 Cía. de Seguros de Vida Consorcio S.A. 77.468.720-3 Consorcio Inmobiliario MBI Ltda. 78.982.210-5 Inmobiliaria Brotec Icafal Ltda. 75.552.600-2 Corporación Club Santa María del Mar 65.534.320-2 Corp. Hacienda Chicureo Club Ltda. 76.017.300-2 Inmobiliaria Casas de Hacienda Ltda. 76.637.670-3 Inmobiliaria La Laguna Ltda. 78.433.860-6 Inmobiliaria San Antonio Ltda. 99.540.380-3 Inmobiliaria Terrazas del Cóndor S.A. 87.003.300-1 Inversiones El Roble S.A. 96.752.620-7 Inversiones Franco Italianas S.A.
0-E Otros Asociados Totales
101
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
9.1.2. Cuentas por pagar a entidades relacionadas: El desglose de los saldos por pagar con entidades relacionadas es el siguiente:
RUT 96.656.410-5 99.012.000-5 78.433.860-6 99.504.480-3 87.003.300-1 96.752.620-7 76.349.965-0 0-E
Sociedad Bice Vida Cía. de Seguros Cía. de Seguros de Vida Consorcio Inmobiliaria San Antonio Ltda. Hacienda Chicureo Club S.A. Inversiones El Roble S.A. Inversiones Franco Italianas S.A. El Peñón SPA Otros asociados Totales
Corriente No corriente 31-12-2013 31-12-2012 31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ M$ M$ 291.081 285.226 291.081 285.226 237.198 232.426 32.372 86.538 4.623 4.532 18.724 18.348 20.000 23 52.372 86.561 842.707 825.758
102
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
9.1.3. Transacciones significativas con entidades relacionadas: 01-01-2013 al RUT
Sociedad
Naturaleza de la relación
Descripción de la transacción
Efecto en resultados (cargo)/Abono M$
31-12-2013 M$
01-01-2012 al 31-12-2012 M$
Efecto en resultados (cargo)/Abono M$
96.656.410-5
Bice Vida Cia. de Seguros
Accionista filial
Egreso en cuenta corriente
1.876.413
2.245.969
-
96.656.410-5
Bice Vida Cia. de Seguros
Accionista filial
Ingreso en cuenta corriente
2.292.791
1.113.266
-
96.656.410-5
Bice Vida Cia. de Seguros
Accionista filial
Dividendo
3.018.030
96.656.410-5
Bice Vida Cia. de Seguros
Accionista filial
Reajuste
14.793
14.793
99.012.000-5
Cia. de Seguros de Vida Consorcio
Accionista filial
Egreso en cuenta corriente
1.876.413
1.132.703
-
99.012.000-5
Cia. de Seguros de Vida Consorcio
Accionista filial
Ingreso en cuenta corriente
2.292.791
99.012.000-5
Cia. de Seguros de Vida Consorcio
Accionista filial
Dividendo
2.292.791
99.012.000-5
Cia. de Seguros de Vida Consorcio
Accionista filial
Reajuste
14.793
14.793
75.552.600-2
Corporación Club Santa María del Mar
Socio común
Egreso en cuenta corriente
4.396
-
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Cesión de derechos
-
-
445
445
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Venta
-
-
16.048
-
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Ingreso en cuenta corriente
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Facturas de contrato
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Pago factura
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Reajuste
78.433.860-6
Inmobiliaria San Antonio Ltda.
Accionista filial
Egreso en cuenta corriente
78.433.860-6
Inmobiliaria San Antonio Ltda.
Accionista filial
Ingreso en cuenta corriente
78.433.860-6
Inmobiliaria San Antonio Ltda.
Accionista filial
Dividendo
78.433.860-6
Inmobiliaria San Antonio Ltda.
Accionista filial
Reajuste
87.003.300-1
Inversiones El Roble S.A.
Otros relacionados
96.752.620-7
Inversiones Franco Italianas S.A.
Accionista filial
96.752.620-7
Inversiones Franco Italianas S.A.
96.752.620-7
Inversiones Franco Italianas S.A.
96.752.620-7
58.327
58.283
58.327
58.283
3.769
18.578
-
-
-
100.485
100.485
-
-
62.456
-
-
-
322
322
-
-
1.529.119
-
833.792
(11.933)
1.868.437
-
-
-
1.868.437
-
-
-
47.390
47.390
-
-
Egreso en cuenta corriente
93
-
160.821
(1.238)
Egreso en cuenta corriente
120.810
-
72.928
944
Accionista filial
Ingreso en cuenta corriente
147.622
-
944
944
Accionista filial
Dividendo
147.622
-
-
-
Inversiones Franco Italianas S.A.
Accionista filial
Reajuste
3.742
3.742
483
-
77.468.720-3
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda
Asociada
Egreso en cuenta corriente
30.275
-
-
-
77.468.720-3
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda
Asociada
Ingreso en cuenta corriente
320.644
-
-
-
103
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
9.2
Directorio y Gerencia de la Sociedad El Directorio de Inmobiliaria Manquehue S.A. lo componen siete miembros, los cuales permanecen por un período de tres años en sus funciones, pudiendo estos reelegirse. El equipo gerencial de Inmobiliaria Manquehue S.A. es el siguiente: un Gerente General, un Gerente de Planificación y Control, un Gerente de Administración y Finanzas, un Gerente Legal, un Gerente Comercial, un Gerente de Marketing, un Gerente General Construcción, un Gerente de Innovación y Desarrollo, dos Gerentes Inmobiliarios, y un Gerente de Proyectos 9.2.1
Remuneración del Directorio
Según lo establecido en el Artículo Nº 33 de la Ley Nº 18.046 sobre Sociedades Anónimas, la Junta Ordinaria de Accionistas de la Sociedad, celebrada con fecha 25 de abril de 2013, estableció que los directores recibirán una remuneración mensual de UF 55, cada uno de ellos, durante el ejercicio comercial del año 2013. 9.2.2
Remuneración del Equipo Gerencial
Las remuneraciones e incentivos con cargo a resultado al equipo gerencial clave de Inmobiliaria Manquehue S.A. y Filiales, asciende a M$ 1.709.315 y M$ 1.582.798 por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012, respectivamente. Inmobiliaria Manquehue S.A. y Filiales tiene, para sus ejecutivos, establecido un plan de incentivo por cumplimiento de objetivos individuales de aportación a los resultados de las sociedades. Estos incentivos están estructurados en un mínimo y máximo de remuneraciones brutas y son canceladas una vez al año. El pago por este concepto, que se encuentran incluidos en los valores señalados en el párrafo anterior, asciende a M$ 432.570 y M$ 351.246 en 2013 y 2012 respectivamente. Adicionalmente, en Nota 22 se presentan obligaciones por indemnizaciones por cese de servicios del personal, establecido en acuerdos contractuales con algunos de sus empleados.
104
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
10
INVENTARIOS La composición del rubro es la siguiente:
Clases de Inventarios Terrenos Inventarios de materiales Obras en ejecución Unidades terminadas Otros Inventarios Total
31-12-2013 M$ 28.687.606 1.558.159 29.771.979 14.169.967 13.943.254 88.130.965
31-12-2012 M$ 22.829.466 1.518.283 32.777.696 7.397.930 10.763.958 75.287.333
Durante los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012, el Grupo reconoció como costo de ventas de inventarios M$ 57.594.618 y M$ 59.056.194, respectivamente. El costo de ventas de propiedades de inversión fue de M$ 3.242.077 y M$ 8.136.269 al 31 de diciembre de 2013 y 2012, respectivamente. Adicionalmente, para ambos períodos, el gasto financiero incluido en el costo de venta de unidades escrituradas fue de M$ 1.755.353 y M$ 2.888.857. Los saldos de inventarios presentados en los estados financieros consolidados incluyen ajustes por valor neto realizable por M$ 146.836 y M$ 373.374 al 31 de diciembre de 2013 y 2012, respectivamente.
105
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
11.
ACTIVOS Y PASIVOS POR IMPUESTOS CORRIENTES
El desglose de los activos y pasivos por impuestos, corrientes, al 31 de diciembre de 2013 y 2012, son los siguientes:
Activos por impuestos corrientes Activos por impuestos corrientes Crédito empresas constructoras Crédito capacitación Otros impuestos por recuperar IVA crédito fiscal Total
31-12-2013 M$ 122 63.076 671.203 144.883 879.284
31-12-2012 M$ 34.815 2.641 688.163 142.664 868.283
Pasivos por impuestos corrientes Pasivos por impuestos corrientes Provisión impuesto a la renta (neto) Pagos provisionales mensuales Impuesto honorarios declaración mensual Impuesto IVA declaración mensual - débito Impuestos varios por pagar Impuesto único trabajadores Total
31-12-2013 M$ 3.001.018 (2.260.005) 3.740 285.651 17.724 1.048.128
31-12-2012 M$ 4.508.235 (1.662.008) 969 780 413.098 17.551 3.278.625
106
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
11.
ACTIVOS Y PASIVOS POR IMPUESTOS CORRIENTES (continuación)
Sociedades con pérdida tributaria Sociedades con pérdida tributaria Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda. Manquehue Spa Inmobiliaria Manquehue S.A. Edificios Hacienda SpA Inmobiliaria Aguas Claras SpA Inmobiliaria Montepiedra SpA Administradora La Fuente S.A. Inmobiliaria Cumbres del Cóndor S.A. Inmobiliaria Los Alamos de Colina Ltda. Inmobiliaria San Joaquín S.A. Hacienda Chicureo Casas S.A. Inmobiliaria Santa Adela Ltda. Inmobiliaria Santa Maria Del Mar Ltda. Administradora San Isidro Ltda. Chicureo Comercial S.A. Inmobiliaria Casas Las Flores Ltda. Administradora San Cristobal Ltda. Inmobiliaria Santa Maria de Manquehue S.A. Inmobiliaria Haras de Machali Ltda. Inmobiliaria Los Maderos SpA Totales
12
31-12-2013 M$ 1.675.418 5.199 20.963.717 106.353 152.862 119.192 45 1.597.266 1.190.704 996.162 47.773 1.338.219 819.712 236.618 113.820 29.363.060
31-12-2012 M$ 1.426.415 23.889.865 596.820 40 1.649.410 569.085 970.015 1.035.440 941.575 185.310 112.610 1.018.870 55.645 1.486.480 115.340 346.485 34.399.405
INVERSIONES BAJO CONTROL CONJUNTO Al 31 de diciembre de 2013, Inmobiliaria Manquehue S.A. ha aplicado la NIIF 11 “Acuerdos Conjuntos” en lo que dice relación a la definición de negocios conjuntos , lo que implicó eliminar la consolidación proporcional y permitiendo el registro del valor proporcional de estos negocios conjuntos. Dado esto, la Sociedad ha procedido a reformular sus estados financieros al 31 de diciembre de 2012 y por el ejercicio terminado en esa fecha, sólo para efectos comparativos a fin de dar cumplimiento a dicha normativa contable.
107
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
13.
INVERSIONES CONTABILIZADAS UTILIZANDO EL MÉTODO DE LA PARTICIPACIÓN 13.1
La composición del rubro e información relacionada, es la siguiente:
a) Al 31 de diciembre de 2013
Movimientos en inversiones asociadas o negocios conjuntos
País de
Moneda
origen
Funcional
Relación
Porcentaje de Participación
Porcentaje poder de votos
Saldo al
Adiciones
31-12-2012
Participación
Resultado
Otros
en Ganancia
responsabilidad
Dividendos
incrementos
Saldo al
(pérdida)
sobre pasivos
percibidos
(decrementos)
31-12-2013
M$
M$
M$
(*) netos asociados
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda. Inmobiliaria Terrazas del Condor S.A.
Chile
CL $
Chile
CL $
Inmobiliaria La Laguna Ltda.
Chile
CL $
Constructora La Laguna Ltda. Inmobiliaria Casas de Hacienda Ltda. Hacienda Chicureo Club S.A. (**)
Chile
CL $
Chile
CL $
Chile
CL $
Rentas Club Dos Ltda.
Chile
CL $
El Peñon SPA
Chile
CL $
Constructora MBI Ltda.
Chile
CL $
Totales
Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Coligada indirecta Coligada indirecta Negocio conjunto Negocio conjunto
%
%
M$
M$
M$
M$
50,000
50,000
636.099
-
939.552
-
(991.737)
-
583.914
50,000
50,000
16.618
-
(2.554)
-
-
-
14.064
50,000
50,000
(99.048)
-
(2.115)
-
-
-
(101.163)
50,000
50,000
(918)
-
(295)
-
-
-
(1.213)
50,000
50,000
(31.805)
-
(2.849)
-
-
-
(34.654)
31,4997
31,4997
2.243.818
-
(122.176)
-
-
2.511.887
4.633.529
0,009786
0,009786
1.175
-
(22)
-
-
29
1.182
50,000
50,000
-
20.000
-
-
-
-
20.000
50,000
50,000
605.283
-
196.061
-
(116.488)
(404.892)
279.964
3.371.222
20.000
1.005.602
-
(1.108.225)
2.107.024
5.395.623
(*) Ver nota 2.29 (**) Ver en hoja 55
108
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
b) Al 31 de diciembre de 2012 Participación
Resultado
Otros
en Ganancia
responsabilidad
Dividendos
incrementos
Saldo al
(pérdida)
sobre pasivos
percibidos
(decrementos)
31-12-2012
M$
M$
M$
Porcentaje Movimientos en inversiones asociadas o negocios conjuntos
País de origen
Moneda
Relación
Funcional
Porcentaje de Participación
Saldo al poder de votos
Adiciones
31-12-2011
netos asociados
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda. Inmobiliaria Terrazas del Condor S.A.
Chile
CL $
Chile
CL $
Inmobiliaria La Laguna Ltda.
Chile
CL $
Constructora La Laguna Ltda. Inmobiliaria Casas de Santa Marta Ltda. Inmobiliaria Casas de Hacienda Ltda.
Chile
CL $
Chile
CL $
Chile
CL $
Hacienda Chicureo Club S.A.
Chile
CL $
Green S.A.
Chile
CL $
Rentas Club Dos Ltda.
Chile
CL $
Constructora MBI Ltda.
Chile
CL $
Totales
(**)
Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Coligada indirecta Coligada indirecta Coligada indirecta Negocio conjunto
%
%
M$
M$
M$
M$
50,000
50,000
1.097.876
-
331.718
-
(730.035)
(63.460)
636.099
50,000
50,000
56.270
-
(39.652)
-
-
-
16.618
50,000
50,000
(19.387)
-
(79.661)
-
-
-
(99.048)
50,000
50,000
(866)
-
(52)
-
-
-
(918)
50,000
50,000
10.547
-
-
-
-
(10.547)
-
50,000
50,000
(9.373)
-
(22.432)
-
-
-
(31.805)
12,4238
12,4238
1.872.116
-
(33.014)
-
-
404.716
2.243.818
0,0002
0,0002
(23)
-
10
-
-
13
-
0,011772
0,011772
5.241
-
(28)
-
-
(4.038)
1.175
50,000
50,000
564.181
-
266.697
-
(112.797)
(112.798)
605.283
3.576.582
-
423.586
-
(842.832)
213.886
3.371.222
(**) Con fecha 02 de julio de 2012, Hacienda Chicureo Club S.A. adquiere de la Sociedad Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda., la totalidad de las acciones de la Sociedad Green S.A. Con esto, Hacienda Chicureo Club S.A. reúne en una sola mano el 100% de dichas acciones, procediendo en esta misma fecha con la disolución de Green S.A. y a la fusión por absorción de los activos y pasivos de esta Sociedad, además de su resultado, dejando de ser subsidiaria y formando parte de su patrimonio individual. Asimismo, en esta reorganización Hacienda Chicureo Club S.A. recibe producto de la fusión con Green S.A., acciones de su propia emisión, que de acuerdo al artículo 27 de la ley 18.046, transcurrido un año sin enajenación, se reducen estas acciones, quedando el capital de pleno derecho. Dicha reorganización fue realizada y registrados sus efectos como sociedad bajo control común. 109
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
13.2 La información resumida de las inversiones en asociadas y negocios conjuntos contabilizadas por el método de la participación es la siguiente: Al 31 de diciembre de 2013
31 de diciembre de 2013 Movimientos en inversiones asociadas o negocios conjuntos
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda. Inmobiliaria Terrazas del Cóndor SA Inmobiliaria La Laguna Ltda Constructora La Laguna Ltda Inmobiliaria Casas de Hacienda Ltda. Hacienda Chicureo Club S.A. Rentas Club Dos Ltda. El Peñón SPA Constructora MBI Ltda Totales
Relación
Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Coligada indirecta Coligada indirecta Negocio conjunto Negocio conjunto
Porcentaje de
Activos
Total activos
Pasivos
corrientes
Activos no corrientes
Participación
Patrimonio
Total Pasivos
Ingresos
Gastos
corrientes
Pasivos no corrientes
Neto
Asociada
Ordinarios
Ordinarios
Ganancia (pérdida) neta
Asociada
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
50,000
22.036.585
1.615.892
23.652.477
17.000.892
5.483.757
1.167.828
23.652.477
17.437.406
(15.558.303)
1.879.103
50,000
48.268
2.780
51.048
22.920
-
28.128
51.048
14.756
(19.864)
(5.108)
50,000
6.059
-
6.059
208.386
-
(202.327)
6.059
-
(4.230)
(4.230)
50,000
86
-
86
2.510
2
(2.426)
86
-
(590)
(590)
50,000
-
-
-
69.308
-
(69.308)
-
-
(5.698)
(5.698)
31,4997
95.848
14.614.398
14.710.246
490
-
14.709.756
14.710.246
9.188
(397.051)
(387.863)
0,009786
200
12.085.286
12.085.486
7.007
12.078.479
12.085.486
-
(250.423)
(250.423)
50,000
40.000
-
40.000
-
-
40.000
40.000
-
-
-
50,000
4.154.613
127.046
4.281.659
2.665.303
1.056.428
559.928
4.281.659
7.174.834
(6.782.712)
392.122
26.381.659
28.445.402
54.827.061
19.976.816
6.540.187
28.310.058
54.827.061
24.636.184
(23.018.871)
1.617.313
110
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Al 31 de diciembre de 2012 31 de diciembre de 2012 Movimientos en inversiones asociadas o negocios conjuntos
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda. Inmobiliaria Terrazas del Condor SA Inmobiliaria La Laguna Ltda Constructora La Laguna Ltda Inmobiliaria Casas de Hacienda Ltda. Hacienda Chicureo Club S.A. Rentas Club Dos Ltda. Constructora MBI Ltda Totales
Relación
Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Negocio conjunto Coligada indirecta Coligada indirecta Negocio conjunto
Porcentaje de
Activos
Total activos
Pasivos
corrientes
Activos no corrientes
Participación
Asociada
%
M$
M$
M$
50,000
22.229.913
1.466.535
23.696.448
14.677.405
7.746.845
1.272.198
23.696.448
20.318.997
(19.655.561)
663.436
50,000
69.064
4.252
73.316
40.080
-
33.236
73.316
24.574
(103.878)
(79.304)
50,000
6.099
-
6.099
204.195
-
(198.096 )
6.099
-
(159.322)
(159.322)
50,000
3.693
-
3.693
5.529
-
(1.836)
3.693
-
(104)
(104)
50,000
32
-
32
63.642
-
(63.610 )
32
-
(44.865)
(44.865)
12,4238
2.439.439
15.621.185
18.060.624
-
18.060.624
18.060.624
702.710
(968.438)
(265.728)
0,011772
200
9.981.187
9.981.387
75
9.981.312
9.981.387
-
(244.575)
(244.575)
50,000
Patrimonio
Total Pasivos
Ingresos
Gastos
corrientes
Pasivos no corrientes
Neto
Asociada
Ordinarios
Ordinarios
Ganancia (pérdida) neta
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
2.527.892
240.675
2.768.567
1.324.104
233.897
1.210.566
2.768.567
7.939.189
(7.405.795)
533.394
27.276.332
27.313.834
54.590.166
16.315.030
7.980.742
30.294.394
54.590.166
28.985.470
(28.582.538)
402.932
111
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
14.
ACTIVOS INTANGIBLES DISTINTOS DE LA PLUSVALÍA El detalle de los activos intangibles al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente: a) Activos intangibles identificables, Neto: 31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ 249.603 343.777 482.072 453.248 731.675 797.025
Clases de Activos intangibles distintos a la plusvalía Software de gestión Derechos de agua (*) Total Activos intangibles distintos a la plusvalía, Neto b) Activos intangibles identificables, Bruto
31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ 579.387 652.609 482.072 453.248 1.061.459 1.105.857
Clases de Activos intangibles distintos a la plusvalía Software de gestión Derechos de agua (*) Total Activos intangibles distintos a la plusvalía, Bruto
(*) los derechos de agua, dadas sus características, tienen vida útil indefinida. c) Amortización acumulada y deterioro del valor, Activos intangibles identificables: Amortización acumulada y deterioro del valor, Activos intangibles distintos a la plusvalía Software de gestión Total Amortización acumulada y deterioro del valor, Activos intangibles
31-12-2013 M$ 329.784
31-12-2012 M$ 308.832
329.784
308.832
El movimiento de intangibles al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente:
Movimiento de Activos intangibles identificables 2013
Saldo inicial al 1 de enero de 2013 Adiciones Amortización Cambios, Total Saldo final activos intangibles identificables al 31 de diciembre de 2013
Software Derechos Total Act. de gestión de agua Intangibles Neto Neto M$ M$ M$ 343.777 453.248 797.025 42.741 28.824 71.565 (136.915) (136.915) (94.174) 28.824 (65.350) 249.603
482.072
731.675
112
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
14.
ACTIVOS INTANGIBLES DISTINTOS DE LA PLUSVALÍA (continuación)
Movimiento de activos intangibles identificables 2012
Saldo inicial al 1 de enero de 2012 Adiciones Amortización Cambios, Total Saldo final activos intangibles identificables al 31 de diciembre de 2012
Software
Derechos
Total Act.
de gestión
de agua
Intangibles
Neto
Neto
Neto
M$
M$
M$
175.804 266.547 (98.574) 167.973
431.499 21.749 21.749
607.303 288.296 (98.574) 189.722
343.777
453.248
797.025
Al 31 de diciembre de 2013 y 2012, Inmobiliaria Manquehue S.A. y Filiales no mantienen prenda ni tiene restricciones sobre intangibles. Además, no mantienen compromisos financieros para la adquisición de activos intangibles. 15.
PLUSVALÍA La composición del rubro es la siguiente:
Movimientos 2013 Rut
Sociedad
Movimientos 2012
Saldo al
Otros
Saldo al
Saldo al
Otros
Saldo al
01-01-13
incrementos
31-12-13
01-01-12
incrementos
31-12-12
(disminuciones) M$
M$
(disminuciones) M$
M$
M$
M$
76.005.121-7 Inmobiliaria Cumbre del Cóndor S.A.
264.050
(36.421)
227.629
264.050
-
264.050
76.712.550-k
226.374
(45.275)
181.099
441.428
(215.054)
226.374
83.272
(13.341)
69.931
-
83.272
83.272
573.696
(95.037)
478.659
705.478
(131.782)
573.696
Hacienda Chicureo Casas S.A.
99.579.330-K Piedra Roja Desarrollos Inmb S.A. Total
Como se señala en la nota 2.12, la plusvalía comprada se asigna a unidades generadoras de efectivo, para efectos de realizar las pruebas de deterioro. La distribución se efectúa entre aquellas unidades generadoras de efectivo o grupos de unidades generadoras de efectivo que se espera se beneficiarán de la combinación de negocios de la que surgió la plusvalía. Para el caso del Grupo Manquehue, las unidades generadoras de efectivo corresponden a las viviendas que se desarrollarán en los proyectos que generan la plusvalía, por consiguiente, las disminuciones se realizan en cada ejercicio dependiendo de la venta de dichas viviendas.
113
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
16.
PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO Detalle de los rubros La composición de este rubro es el siguiente:
Clases de propiedades, planta y equipo, neto Terrenos Edificaciones Maquinarias y equipos Activos en leasing Herramientas y equipos livianos Muebles de oficina Maquinarias de oficina Otras propiedades, planta y equipo Total clases de propiedades, planta y equipo, neto
31-12-2013 M$ 29.049 2.136.227 402.117 2.757.592 457.951 86.934 132.750 339.466 6.342.086
31-12-2012 M$ 29.049 2.171.927 259.861 2.809.612 298.862 92.688 134.274 370.396 6.166.669
Clases de propiedades, planta y equipo, bruto Terrenos Edificaciones Maquinarias y equipos Activos en leasing Herramientas y equipos livianos Muebles de oficina Maquinarias de oficina Otras propiedades, planta y equipo Total clases de propiedades, planta y equipo, bruto
31-12-2013 M$ 29.049 3.335.444 909.602 3.330.682 787.265 189.530 522.802 652.517 9.756.891
31-12-2012 M$ 29.049 3.177.091 716.893 3.249.167 527.892 174.056 458.203 578.972 8.911.323
31-12-2013 M$
31-12-2012 M$
Depreciación acumulada Terrenos Edificaciones Maquinarias y equipos Activos en leasing Herramientas y equipos livianos Muebles de oficina Maquinarias de oficina Otras propiedades, planta y equipo Total depreciación acumulada
1.199.217 507.485 573.090 329.314 102.596 390.052 313.051 3.414.805
1.005.164 457.032 439.555 229.030 81.368 323.929 208.576 2.744.654
114
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
16.1.
Vidas útiles El siguiente cuadro muestra las vidas útiles técnicas para los bienes de propiedades, planta y equipo. Activos
Edificaciones Maquinarias y equipos Herramientas y equipos livianos Muebles de oficina Maquinarias de oficina Activos en leasing
Vida útil o tasa de depreciación (años) Mínima Máxima 5 30 5 20 5 10 3 10 3 5 5 80
115
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
16.2.
Reconciliación de cambios en propiedades planta y equipo El siguiente cuadro muestra el detalle de reconciliación de cambios en propiedades planta y equipo, por clases de activo al cierre de cada estado financiero:
Maquinarias Edificaciones y Equipos
Terrenos M$ Saldo al 1-01-2013 Adiciones Desapropiaciones Transferencias a propiedades de inversión Gasto por depreciación Otros incrementos (decrementos) Saldo al 31-12-13
Saldo al 1-01-2012 Adiciones Desapropiaciones Transferencias a propiedades de inversión Gasto por depreciación Otros incrementos (decrementos) Saldo al 31-12-12
M$
M$
Activos en leasing
Herramientas y equipos livianos
Muebles de oficina
M$
M$
M$
Otras Maquinarias propiedades, Activo Fijo, de oficina plantas y Neto equipos M$ M$ M$
29.049
2.171.927
259.861
2.809.612
298.862
92.688
134.274
370.396
6.166.669
-
329.091 -
208.876 -
96.938 -
253.015 -
15.288 -
69.076 -
81.271 -
1.053.555 0
29.049
(270.162) (94.629) 2.136.227
(59.498) (7.122) 402.117
(142.600) (6.358) 2.757.592
(100.284) 6.358 457.951
(21.042) 86.934
(68.357) (2.243) 132.750
(112.201) 339.466
0 (774.144) (103.994) 6.342.086
361.167
1.742.053
287.130
2.675.079
195.110
109.748
64.713
345.359
5.780.359
29.049 -
774.083 -
13.863 -
250.957 -
169.139 -
3.544 -
131.590 -
215.855 (35.916)
1.588.080 (35.916)
(361.167) 29.049
(116.269) (227.940) 2.171.927
(41.132) 259.861
(116.424) 2.809.612
(65.387) 298.862
(20.604) 92.688
(62.029) 134.274
(154.902) 370.396
(477.436) (688.418) 6.166.669
116
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
16.3.
Activos sujetos a arrendamientos financieros
Propiedades, plantas y equipos bajo arrendamiento financiero, neto
Descripción
31-12-2013 Valor
Depreciación
bruto M$
31-12-2012 Valor
Depreciación
acumulada
Saldo contable neto
bruto
acumulada
Saldo contable neto
M$
M$
M$
M$
M$
Terreno bajo arrendamiento financiero
788.522
-
788.522
788.522
-
788.522
Edificio bajo arrendamiento financiero
1.600.938
206.981
1.393.957
1.600.938
173.934
1.427.004
941.222
366.109
575.113
850.238
261.833
588.405
9.470
3.789
5.681
3.249.168
439.556
2.809.612
Maquinarias y equipos bajo arrendamiento financiero Otros bajo arrendamiento financiero Sub-total
3.330.682
Pagos mínimos a pagar por arrendamiento, Obligaciones por arrendamientos financieros
573.090
31-12-2013 Valor bruto
Interés
Descripción
31-12-2012 Valor
Valor bruto
Interés
Presente M$
No posterior a un año
2.757.592
M$
M$
Valor Presente
M$
M$
M$
409.994
245.713
164.281
417.670
246.071
171.599
Posterior a un año pero menor de cinco años
1.674.141
887.191
786.950
1.677.339
887.231
790.108
Más de cinco años
4.202.260
1.081.936
3.120.324
4.202.259
1.081.935
3.120.324
Sub-total
6.286.395
2.214.840
4.071.555
6.297.268
2.215.237
4.082.031
Total
9.617.077
2.787.930
6.829.147
9.546.436
2.654.793
6.891.643
Principales contratos de leasing: 1. Con fecha 10 de enero de 2008, se suscribe contrato de leasing con la Compañía de Seguros Vida Corp S.A., por el edificio ubicado en Avenida Santa María Nº 6350. El contrato tiene una duración de 240 meses con cuotas de UF 1.512,38. 2. Durante el segundo semestre de 2012, se suscriben diversos contratos de leasing para la adquisición de equipos para el desarrollo de sus funciones operacionales y administrativas, tales como vehículos de trabajo, andamios, moldajes, etc.. Estos contratos vigentes a la fecha de estos estados financieros consolidados tienen un plazo promedio de 36 meses.
117
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
17.
PROPIEDADES DE INVERSIÓN La composición de este rubro es la siguiente: 17.1.
Propiedades de inversión 31-12-2013 M$ 7.981.064 113.791.826 9.715.837 131.488.727
31-12-2012 M$ 5.392.839 117.427.926 13.093.935 135.914.700
Saldo Inicial Adiciones Transferencia a Inventarios Desapropiaciones Desembolsos posteriores capitalizados Total
31-12-2013 M$ 135.914.700 3.467.597 (4.750.003) (3.443.229) 299.662 131.488.727
31-12-2012 M$ 164.507.138 9.891.775 (19.680.339) (19.132.894) 329.020 135.914.700
Propiedades de Inversión vendidas Precio de venta propiedad de inversión Valor libro propiedad de inversión asociada a la venta Utilidad en la venta
31-12-2013 M$ 7.417.346 (3.242.077) 4.175.269
31-12-2012 M$ 10.681.315 (8.136.269) 2.545.046
Composición Propiedades de Inversión Futuro Desarrollo Inmobiliario Macrolotes Piedra Roja Activos Matriz Total
Movimientos Propiedades de Inversión
118
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
18.
IMPUESTOS DIFERIDOS El origen de los impuestos diferidos registrados es el siguiente: 18.1. Activos por impuestos diferidos ACTIVOS POR IMPUESTOS DIFERIDOS Provisiones Obligaciones por leasing Leasing tributario Existencias Pérdidas fiscales Derechos de agua, paso y otros Ingresos anticipados Activo fijo neto Resultados no realizados Otros Total activos por impuestos diferidos
31-12-2013 M$ 687.524 7.507.162 272.187 16.010.854 5.872.612 80.111 218.677 258.479 582.265 203.774 31.693.645
31-12-2012 M$ 925.666 8.565.751 464.908 10.418.002 6.879.880 76.317 23.355 (12.241) 528.420 4.668 27.874.726
La recuperación de los saldos de activos por impuestos diferidos, requieren de la obtención de utilidades tributarias suficientes en el futuro. El Grupo Manquehue estima con proyecciones futuras de utilidades que estas cubrirán el recupero de estos activos. 18.2.
Pasivos por impuestos diferidos PASIVOS POR IMPUESTOS DIFERIDOS
Activos en leasing Gastos anticipados Existencias Activo fijo neto Resultado no realizado Otros Total pasivos por impuestos diferidos Total impuestos diferidos netos
31-12-2013 M$ 7.880.480 1.120.061 4.569.864 308.969 9.883 1.977.649 15.866.906
31-12-2012 M$ 9.535.856 753.991 1.512.198 1.362 9.994 1.948.821 13.762.222
15.826.739
14.112.504 119
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
18.3.
Movimientos de impuesto diferido del estado de situación financiera Los movimientos de impuesto diferido del estado de situación financiera son los siguientes: Movimientos en activos por impuestos diferidos
Saldo Inicial 1 de enero Incremento (decremento) en activos por impuestos diferidos Incremento (decremento) en activos por impuestos diferidos relativo a perdidas fiscales Otros incrementos (decrementos) en activos por impuestos diferidos Reclasificaciones desde pasivo a activo Cambio en Activos por Impuestos Diferidos, Total Saldo final activos por impuestos diferidos Movimientos en pasivos por impuestos diferidos Saldo Inicial 1 de enero Incremento (decremento) en pasivos por impuestos diferidos Otros incrementos (decrementos) Cambio en pasivos por impuestos diferidos, total Saldo final pasivos por impuestos diferidos
31-12-2013 M$ 27.874.726 4.219.002 (432.737) 32.654 3.818.919 31.693.645 31-12-2013
31-12-2012 M$ 31.483.477 (3.608.751) (3.608.751) 27.874.726 31-12-2012
M$ 13.762.222 2.104.683 2.104.684 15.866.906
M$ 12.373.660 1.388.562 1.388.562 13.762.222
31-12-2013 M$ 16.397.509 570.770 15.826.739
31-12-2012 M$ 14.391.809 279.305 14.112.504
Los impuestos diferidos se presentan en el balance como sigue: Concepto Activos por impuestos diferidos Pasivos por impuestos diferidos Total
En los presentes estados financieros, los impuestos diferidos activos y pasivos, sólo se compensan cuando los impuestos a la renta diferidos están relacionados con el impuesto a la renta que grava la misma autoridad tributaria en la misma entidad gravada. 120
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
19.
OTROS PASIVOS FINANCIEROS CORRIENTES Y NO CORRIENTES El detalle de este rubro para los cierres contables de los presentes estados financieros, es el siguiente: 19.1.
Clases de préstamos que acumulan (devengan) intereses
Otros pasivos financieros Corrientes Préstamos bancarios Arrendamiento financiero Pasivos contratos de derivados Otros pasivos bancarios (sobregiro contable) Pasivo por arrendamiento de leasing y bodegajes (*) Total
31-12-2013 M$ 51.368.846 135.116 671.976 2.225.900 54.401.838
31-12-2012 M$ 40.021.200 130.907 141.804 143.663 1.704.796 42.142.370
Otros pasivos financieros No Corrientes Préstamos bancarios Arrendamiento financiero Pasivos contratos de derivados Pasivo por arrendamiento de leasing y bodegajes (*) Total
31-12-2013 M$ 1.732.145 111.691 26.910.737 28.754.573
31-12-2012 M$ 2.654.922 163.393 117.676 28.872.678 31.808.669
(*) El bodegaje es un mecanismo de financiamiento de terrenos a través de opciones de compras parciales o totales, que se pactan con alguna institución financiera. Los pasivos por leasing y bodegajes por pagar, corresponden al monto adeudado a la fecha de cierre de los presentes estados financieros consolidados, generados por adquisición de bienes bajo dichas modalidades. Estas obligaciones financieras provienen principalmente de la filial Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A..
121
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES 19.2.
Préstamos bancarios - Desglose de monedas y vencimientos
Detalles al 31 de diciembre de 2013 Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Total
Vencimiento
Total No
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
1a5
5 o más
Corriente al
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
07-08-2013
7,31%
7,07%
371.151
-
371.151
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
07-08-2013
7,31%
7,07%
187.721
-
187.721
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
21-08-2013
7,20%
6,95%
99.041
-
99.041
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
21-08-2013
7,20%
6,95%
14.459
-
14.459
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
04-09-2013
7,31%
7,04%
64.004
-
64.004
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
04-09-2013
7,31%
7,04%
28.554
-
28.554
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
02-10-2013
7,35%
7,05%
-
113.239
113.239
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
02-10-2013
7,35%
7,05%
-
45.782
45.782
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
12-11-2013
6,72%
6,37%
-
90.683
90.683
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
12-11-2013
6,72%
6,37%
-
36.663
36.663
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
11-12-2013
6,80%
6,42%
-
118.631
118.631
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
11-12-2013
6,80%
6,42%
-
47.333
47.333
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
01-05-2011
7,14%
7,14%
331.363
-
331.363
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
01-08-2011
7,14%
7,14%
121.999
-
121.999
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
31-08-2011
6,77%
6,77%
211.524
-
211.524
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
01-10-2011
6,58%
6,58%
198.941
-
198.941
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
14-03-2012
6,51%
6,51%
342.694
-
342.694
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
21-03-2012
6,51%
6,51%
266.041
-
266.041
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
14-03-2012
6,51%
6,51%
227.536
-
227.536
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
21-03-2012
6,51%
6,51%
177.361
-
177.361
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
24-05-2012
6,77%
6,77%
497.157
-
497.157
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
25-07-2012
7,14%
7,14%
37.829
-
37.829
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
07-09-2012
6,51%
6,51%
58.350
-
58.350
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
07-05-2013
6,65%
6,51%
121.635
-
121.635
-
-
-
122
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento 5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
16-05-2013
6,92%
6,77%
87.192
-
87.192
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-06-2013
6,68%
6,51%
298.836
-
298.836
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
10-07-2013
7,38%
7,17%
103325
-
103.325
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
20-08-2013
6,73%
6,48%
114.847
-
114.847
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
6,75%
6,39%
234.231
-
234.231
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
29-12-2011
6,31%
6,31%
985.733
-
985.733
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
24-05-2012
6,77%
6,77%
64.593
-
64.593
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
25-07-2012
7,14%
7,14%
146.755
-
146.755
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
07-09-2012
6,51%
6,51%
161.148
-
161.148
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
13-12-2012
6,51%
6,51%
608.235
-
608.235
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
13-12-2012
6,51%
6,51%
81.843
-
81.843
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
07-05-2013
6,65%
6,51%
171.093
-
171.093
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
16-05-2013
6,92%
6,77%
443.363
-
443.363
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-06-2013
6,68%
6,51%
180.244
-
180.244
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
10-07-2013
7,38%
7,17%
124.131
-
124.131
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
20-08-2013
6,73%
6,48%
87.296
-
87.296
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
6,75%
6,39%
371.581
-
371.581
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
11-12-2013
6,96%
6,58%
436.138
-
436.138
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
18-03-2013
7,13%
7,05%
660.528
-
660.528
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
03-04-2013
7,10%
7,00%
223.180
-
223.180
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
16-05-2013
6,72%
6,57%
140.784
-
140.784
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-06-2013
6,48%
6,31%
75.207
-
75.207
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
18-06-2013
7,23%
7,05%
76.454
-
76.454
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
6,55%
6,19%
105.182
-
105.182
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-09-2013
6,58%
6,31%
602.342
-
602.342
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
28-02-2013
7,11%
7,05%
1.137.555
-
1.137.555
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
03-10-2013
7,45%
7,15%
-
182.782
182.782
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
05-12-2013
6,89%
6,52%
-
360.028
360.028
-
-
-
123
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento 5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
06-08-2013
7,41%
7,17%
75.454
-
75.454
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
7,13%
6,80%
-
253.016
253.016
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
05-12-2013
6,89%
6,52%
-
218.875
218.875
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
06-08-2013
7,41%
7,17%
713.634
-
713.634
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
03-10-2013
7,45%
7,15%
-
192.822
192.822
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
7,13%
6,80%
-
198.697
198.697
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
05-12-2013
6,89%
6,52%
-
301.899
301.899
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
30-12-2013
7,07%
6,67%
-
354.390
354.390
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
23-09-2013
7,52%
7,23%
812.809
-
812.809
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
01-02-2012
7,23%
7,23%
-
826.125
826.125
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
09-11-2012
6,75%
6,75%
-
187.870
187.870
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
29-11-2012
7,15%
7,15%
121.090
-
121.090
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
08-01-2013
6,74%
6,74%
218.479
-
218.479
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
06-03-2013
6,51%
6,44%
-
250.012
250.012
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
09-04-2013
7,23%
7,12%
280.517
-
280.517
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
14-05-2013
6,89%
6,75%
-
191.959
191.959
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
21-06-2013
6,91%
6,72%
143.710
-
143.710
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
05-07-2013
6,94%
6,74%
182.186
-
182.186
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
09-09-2013
7,40%
7,12%
-
152.814
152.814
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
26-09-2013
7,53%
7,24%
-
123.490
123.490
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
7,23%
6,90%
-
83.106
83.106
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
11-12-2013
7,10%
6,72%
-
188.266
188.266
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Anual
14-05-2009
8,20%
8,20%
-
601.757
601.757
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
UF
Al vencimiento
30-10-2012
5,30%
5,30%
-
394.618
394.618
391.601
-
391.601
Chile
97006000-6
Banco BCI
UF
Al vencimiento
17-01-2013
5,47%
5,47%
162.068
121.868
283.936
974.941
365.603
1.340.544
Chile
97030000-7
Banco Estado
UF
Semestral
06-06-2011
5,74%
5,74%
-
585.434
585.434
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Anual
29-01-2010
6,21%
6,21%
-
579.697
579.697
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Anual
29-01-2010
6,21%
6,21%
-
671.469
671.469
-
-
-
124
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento 5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
18-12-2012
6,72%
6,72%
-
1.331.928
1.331.928
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
09-01-2013
6,60%
6,60%
-
492.054
492.054
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
07-02-2013
6,88%
6,84%
-
197.554
197.554
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
05-03-2013
6,43%
6,36%
-
320.867
320.867
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
08-04-2013
6,70%
6,60%
-
243.603
243.603
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
13-05-2013
6,86%
6,72%
-
229.706
229.706
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
20-06-2013
6,78%
6,60%
-
109.880
109.880
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
05-07-2013
6,80%
6,60%
-
260.366
260.366
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
08-08-2013
7,32%
7,08%
173.074
-
173.074
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
11-09-2013
7,36%
7,08%
199.763
-
199.763
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
11-10-2013
7,39%
7,08%
-
164.196
164.196
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
06-12-2013
6,97%
6,60%
-
265.465
265.465
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
18-12-2012
6,72%
6,72%
-
68.936
68.936
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
09-01-2013
6,60%
6,60%
-
27.444
27.444
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
07-02-2013
6,88%
6,84%
-
27.665
27.665
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
05-03-2013
6,43%
6,36%
-
34.470
34.470
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
08-04-2013
6,70%
6,60%
-
41.246
41.246
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
13-05-2013
6,86%
6,72%
-
41.778
41.778
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
20-06-2013
6,78%
6,60%
-
20.624
20.624
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
05-07-2013
6,80%
6,60%
-
32.579
32.579
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
08-08-2013
7,32%
7,08%
29.717
-
29.717
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
11-09-2013
7,36%
7,08%
32.649
-
32.649
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
11-10-2013
7,39%
7,08%
-
21.552
21.552
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
06-12-2013
6,97%
6,60%
-
72.705
72.705
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
14-09-2012
6,72%
6,72%
-
364.753
364.753
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
20-06-2013
6,78%
6,60%
-
38.177
38.177
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
22-10-2012
6,79%
6,79%
217.285
-
217.285
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
26-04-2013
6,72%
6,60%
-
519.950
519.950
-
-
-
125
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento 5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
-
133.724
133.724
-
-
-
M$
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
15-05-2013
6,50%
6,36%
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
06-06-2013
7,01%
6,84%
-
145.635
145.635
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
01-08-2013
7,22%
6,98%
97.431
-
97.431
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
10-07-2013
6,88%
6,67%
110.891
-
110.891
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
25-03-2013
6,45%
6,36%
-
300.553
300.553
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
24-06-2013
6,55%
6,36%
-
332.743
332.743
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
10-07-2013
6,88%
6,67%
118.913
-
118.913
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
01-08-2013
7,22%
6,98%
119.408
-
119.408
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
02-09-2013
7,12%
6,85%
145.353
-
145.353
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
03-10-2013
7,14%
6,84%
-
153.576
153.576
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
05-11-2013
6,82%
6,48%
-
118.579
118.579
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
04-12-2013
6,61%
6,24%
-
182.772
182.772
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
05-11-2013
6,71%
6,37%
-
337.343
337.343
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
12-11-2013
6,52%
6,17%
-
111.734
111.734
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
11-12-2013
6,60%
6,22%
-
89.903
89.903
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
23-10-2012
6,96%
6,96%
-
1.363.887
1.363.887
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
29-10-2012
7,20%
7,20%
410.423
-
410.423
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
12-12-2012
7,08%
7,08%
-
466.239
466.239
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
10-01-2013
6,97%
6,96%
150.828
-
150.828
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
07-02-2013
7,24%
7,20%
227.737
-
227.737
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
13-05-2013
7,10%
6,96%
-
326.663
326.663
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
23-05-2013
7,11%
6,96%
-
254.365
254.365
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
09-08-2013
7,44%
7,20%
483.495
-
483.495
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
09-09-2013
7,47%
7,20%
338.977
-
338.977
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
09-10-2013
7,51%
7,20%
-
370.952
370.952
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
18-11-2013
7,31%
6,96%
-
446.557
446.557
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
28-11-2013
7,44%
7,08%
-
397.560
397.560
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
15-11-2012
6,96%
6,96%
483.111
-
483.111
-
-
-
126
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento 5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
16-04-2013
7,31%
7,20%
-
54.532
54.532
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
16-04-2013
7,31%
7,20%
-
116.273
116.273
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
25-10-2012
6,96%
6,96%
-
345.426
345.426
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
13-11-2012
7,20%
7,20%
130.798
-
130.798
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
12-12-2012
7,08%
7,08%
-
76.827
76.827
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
07-02-2013
7,24%
7,20%
130.350
-
130.350
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
06-03-2013
7,27%
7,20%
35.160
-
35.160
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
23-05-2013
7,11%
6,96%
-
70.906
70.906
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
23-08-2013
7,34%
7,08%
1.364.836
-
1.364.836
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
09-10-2013
7,51%
7,20%
-
698.936
698.936
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
18-11-2013
7,31%
6,96%
-
133.478
133.478
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
28-11-2013
7,44%
7,08%
-
163.701
163.701
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
09-12-2013
7,46%
7,08%
-
264.158
264.158
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
30-12-2013
7,48%
7,08%
-
196.280
196.280
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
02-10-2013
7,50%
7,20%
-
443.665
443.665
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
7,29%
6,96%
-
202.397
202.397
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
7,32%
6,96%
-
110.723
110.723
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
30-12-2013
7,48%
7,08%
-
186.023
186.023
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
28-11-2012
6,75%
6,75%
-
1.258.043
1.258.043
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
21-12-2012
6,22%
6,22%
-
448.143
448.143
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
28-01-2013
6,50%
6,47%
275.359
-
275.359
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
19-03-2013
6,82%
6,74%
616.951
-
616.951
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
17-04-2013
6,76%
6,65%
-
403.231
403.231
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
16-05-2013
6,40%
6,25%
-
286.262
286.262
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-06-2013
6,08%
5,91%
-
444.037
444.037
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-07-2013
6,42%
6,22%
-
346.635
346.635
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
09-08-2013
6,94%
6,70%
349.089
-
349.089
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
09-09-2013
7,02%
6,74%
340.175
-
340.175
-
-
-
127
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento 5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
M$
M$
%
%
M$
M$
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
09-10-2013
6,96%
6,65%
-
397.493
397.493
-
M$ -
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
6,73%
6,40%
-
463.862
463.862
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
6,27%
5,91%
-
300.711
300.711
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
07-05-2013
6,49%
6,35%
-
393.853
393.853
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
24-06-2013
6,54%
6,35%
-
217.560
217.560
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
26-09-2013
6,81%
6,52%
-
308.143
308.143
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
6,83%
6,50%
-
124.246
124.246
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
24-06-2013
6,54%
6,35%
-
1.014.080
1.014.080
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
25-07-2013
7,04%
6,82%
-
1.037.934
1.037.934
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
23-08-2013
7,08%
6,82%
-
326.870
326.870
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
25-09-2013
7,18%
6,89%
539.197
-
539.197
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
09-10-2013
7,11%
6,80%
-
538.431
538.431
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
6,88%
6,55%
-
373.948
373.948
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
6,42%
6,06%
-
374.104
374.104
-
-
-
Chile 97006000-6 Banco BCI Total Prestamos Bancarios
Pesos
Al vencimiento
30-12-2013
6,97%
6,57%
-
404.234
404.234
-
-
-
20.910.093
30.458.753
51.368.846
1.366.542
365.603
1.732.145
Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Tipo de
Tasa
Tasa
Amortización
Efectiva
Nominal
% Chile 97006000-6 Banco BCI Total arrendamiento financiero
UF
Mensual
6,22%
6,22%
M$
Vencimiento
No Corriente Total
Vencimiento
Total No
1a3
3 a 12
Corriente al
1a5
5 o más
Corriente al
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
M$
M$
M$
M$
M$
36.786
86.205
135.116
111.691
-
111.691
36.786
86.205
135.116
111.691
-
111.691
128
M$
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Detalles al 31 de diciembre de 2012 Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Vencimiento
Total
Vencimiento
Total No
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
90 días
Corriente al
1a3
De 3 a 5
Corriente al
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
28-12-2012
7,80%
7,79%
524.830
-
524.830
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
06-11-2012
7,86%
7,80%
398.450
-
398.450
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
04-12-2012
7,92%
7,81%
183.523
-
183.523
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
7,94%
7,94%
60.871
-
60.871
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
7,94%
7,94%
89.649
-
89.649
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
7,94%
7,94%
938.680
-
938.680
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
08-10-2012
7,84%
7,68%
199.353
-
199.353
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
25-10-2012
8,04%
7,84%
306.603
-
306.603
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
05-12-2012
8,11%
7,85%
388.691
-
388.691
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
24-12-2012
8,09%
7,79%
369.677
-
369.677
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
05-11-2012
8,26%
7,90%
306.802
-
306.802
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
04-12-2012
8,21%
7,81%
206.108
-
206.108
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
04-10-2012
8,18%
7,73%
460.066
-
460.066
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,37%
7,87%
214.216
-
214.216
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
28-11-2012
8,20%
7,65%
345.485
-
345.485
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,40%
7,84%
24.733
-
24.733
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
16-11-2012
7,54%
7,54%
26.585
-
26.585
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
7,94%
7,94%
303.381
-
303.381
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
10-10-2012
7,73%
7,73%
182.067
-
182.067
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
18-10-2012
7,87%
7,87%
430.849
-
430.849
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
08-11-2012
8,16%
8,16%
-
1.226.495
1.226.495
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
26-12-2012
8,21%
7,80%
4.150
-
4.150
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
15-11-2012
8,56%
8,04%
-
332.892
332.892
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
08-11-2012
8,16%
8,16%
-
837.930
837.930
-
-
-
129
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
Vencimiento 90 días
Corriente al
Total
1a3
Vencimiento De 3 a 5
Corriente al
Total No
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
10-09-2012
7,91%
7,80%
161.324
-
161.324
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
06-08-2012
7,62%
7,56%
300.765
-
300.765
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
08-10-2012
7,96%
7,80%
277.701
277.701
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,48%
8,28%
-
124.037
124.037
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
03-12-2012
8,42%
8,16%
-
149.960
149.960
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
03-10-2012
8,10%
7,80%
169.956
-
169.956
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
31-07-2012
7,91%
7,56%
96.309
-
96.309
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-08-2012
8,19%
7,80%
227.023
-
227.023
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
04-10-2012
8,61%
8,16%
244.787
-
244.787
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
09-11-2012
8,79%
8,28%
-
286.518
286.518
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-11-2012
8,59%
8,04%
-
239.823
239.823
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
08-11-2012
8,16%
8,16%
-
140.894
140.894
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,48%
8,28%
-
152.164
152.164
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
03-10-2012
8,10%
7,80%
44.536
-
44.536
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,63%
8,28%
-
13.926
13.926
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
05-09-2012
8,21%
7,80%
14.064
14.064
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
15-11-2012
8,56%
8,04%
-
43.789
43.789
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,48%
8,28%
-
83.119
83.119
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,42%
8,16%
-
19.160
19.160
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
03-10-2012
8,10%
7,80%
18.728
-
18.728
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
31-07-2012
7,91%
7,56%
15.030
-
15.030
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-08-2012
8,19%
7,80%
22.586
-
22.586
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
09-11-2012
8,79%
8,28%
-
48.422
48.422
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-11-2012
8,59%
8,04%
-
24.192
24.192
-
-
-
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
01-08-2012
7,39%
7,39%
120.734
-
120.734
-
-
-
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
22-11-2012
7,79%
7,39%
175.723
-
175.723
-
-
-
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
20-12-2012
8,12%
7,81%
144.786
-
144.786
-
-
-
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
18-10-2012
7,96%
7,78%
367.786
-
367.786
-
-
-
130
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
90 días
Corriente al
1a3
De 3 a 5
Corriente al
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
05-11-2012
8,38%
7,87%
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
05-12-2012
8,30%
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
05-12-2012
8,00%
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
30-10-2012
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Chile
97006000-6
Banco BCI
Chile
97006000-6
Banco BCI
Chile
97006000-6
Chile Chile
Vencimiento
Total
141.376
-
7,74%
96.675
7,74%
134.064
7,97%
7,77%
04-10-2012
8,35%
18-10-2012
8,07%
Al vencimiento
18-10-2012
CL$
Al vencimiento
CL$
Al vencimiento
Banco BCI
CL$
97006000-6
Banco BCI
97006000-6
Banco BCI
Chile
97006000-6
Chile Chile
Vencimiento
Total No
M$
141.376
-
-
-
-
96.675
-
-
-
-
134.064
-
-
-
153.009
-
153.009
-
-
-
7,90%
-
150.547
150.547
-
-
-
8,07%
331.413
-
331.413
-
-
-
8,07%
8,07%
122.018
-
122.018
-
-
-
15-11-2012
7,78%
7,78%
211.643
-
211.643
-
-
-
06-12-2012
8,15%
8,04%
227.663
-
227.663
-
-
-
Al vencimiento
06-12-2012
8,15%
8,04%
342.885
-
342.885
-
-
-
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,17%
8,04%
266.190
-
266.190
-
-
-
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,04%
8,04%
986.443
-
986.443
-
-
-
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
23-10-2012
8,36%
8,02%
37.790
-
37.790
-
-
-
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
23-10-2012
8,36%
8,02%
146.601
-
146.601
-
-
-
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,17%
8,04%
177.460
-
177.460
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
20-12-2012
7,96%
7,96%
198.706
-
198.706
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
20-11-2012
7,93%
7,70%
64.555
-
64.555
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
13-12-2012
8,69%
8,12%
690.165
-
690.165
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
20-11-2012
7,93%
7,70%
496.858
-
496.858
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,45%
8,04%
161.239
-
161.239
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,45%
8,04%
58.383
-
58.383
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
24-10-2012
8,06%
8,02%
818.471
-
818.471
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,44%
8,44%
402.344
-
402.344
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
08-11-2012
8,30%
8,23%
443.810
-
443.810
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
06-07-2012
8,41%
8,11%
294.908
-
294.908
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
25-10-2012
8,40%
8,04%
196.540
-
196.540
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
22-11-2012
8,11%
7,72%
302.228
-
302.228
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
7,99%
7,86%
224.051
-
224.051
-
-
-
131
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
Vencimiento 90 días
Corriente al
Total
1a3
Vencimiento De 3 a 5
Corriente al
Total No
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,61%
8,05%
317.033
-
317.033
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
07-11-2012
8,43%
7,92%
228.903
-
228.903
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,24%
7,95%
326.518
-
326.518
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
24-10-2012
8,23%
8,02%
353.441
-
353.441
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,37%
7,92%
272.038
-
272.038
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
11-12-2012
8,09%
8,05%
810.789
-
810.789
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,69%
8,24%
104.655
-
104.655
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
09-11-2012
8,51%
7,99%
188.140
-
188.140
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
22-11-2012
8,51%
8,12%
113.158
-
113.158
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
29-11-2012
8,80%
8,25%
118.705
-
118.705
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Anual
23-04-2012
9,10%
9,10%
-
726.929
726.929
648.334
-
648.334
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
26-11-2012
8,64%
8,64%
-
86.329
86.329
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
03-12-2012
8,64%
8,64%
-
90.036
90.036
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
UF
Al vencimiento
30-10-2012
8,90%
8,40%
-
393.706
393.706
759.080
-
759.080
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
21-12-2012
8,12%
7,92%
1.673.441
-
1.673.441
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Anual
15-12-2012
6,21%
6,21%
-
676.020
676.020
669.505
-
669.505
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Anual
15-12-2012
6,21%
6,21%
-
583.626
583.626
578.003
-
578.003
Chile
97030000-7
Banco Estado
UF
Semestral
02-12-2012
6,52%
6,52%
-
1.148.036
1.148.036
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
15-11-2012
8,04%
8,04%
-
169.516
169.516
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
15-11-2012
8,12%
8,04%
-
202.809
202.809
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
21-11-2012
8,17%
7,92%
-
217.919
217.919
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
03-12-2012
8,16%
8,16%
-
83.307
83.307
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
11-12-2012
8,27%
8,16%
-
156.725
156.725
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,28%
8,28%
-
1.037.944
1.037.944
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,28%
8,28%
-
152.657
152.657
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,43%
8,28%
-
90.438
90.438
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,48%
8,28%
-
165.276
165.276
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,70%
8,28%
-
364.415
364.415
-
-
-
132
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
90 días
Corriente al
Total
1a3
Vencimiento De 3 a 5
Corriente al
Total No
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
05-07-2012
8,46%
8,16%
87.636
-
87.636
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
10-07-2012
8,20%
8,04%
285.938
-
285.938
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
31-07-2012
7,91%
7,56%
152.421
-
152.421
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
05-09-2012
8,21%
7,80%
173.971
-
173.971
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
05-09-2012
8,21%
7,80%
151.881
-
151.881
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-10-2012
8,76%
8,28%
-
147.711
147.711
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-10-2012
8,76%
8,28%
-
9.030
9.030
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
05-12-2012
8,72%
8,16%
-
200.584
200.584
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
05-12-2012
8,72%
8,16%
-
11.278
11.278
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,86%
8,28%
-
1.330.694
1.330.694
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,86%
8,28%
-
68.872
68.872
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
11-10-2012
7,80%
7,64%
195.092
-
195.092
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
25-10-2012
8,00%
7,64%
66.404
-
66.404
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
21-11-2012
7,71%
7,62%
298.968
-
298.968
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
22-10-2012
7,99%
7,65%
124.931
-
124.931
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
7,75%
7,64%
350.129
-
350.129
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
07-12-2012
7,95%
7,67%
184.137
-
184.137
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
22-11-2012
8,08%
7,68%
113.736
-
113.736
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
24-12-2012
8,04%
7,59%
81.459
-
81.459
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
22-10-2012
8,13%
7,65%
213.705
-
213.705
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
23-10-2012
8,65%
8,16%
-
1.365.680
1.365.680
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
25-10-2012
8,53%
8,04%
-
345.650
345.650
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,54%
8,04%
403.214
403.214
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
13-11-2012
8,68%
8,16%
-
129.197
129.197
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
15-11-2012
8,44%
7,92%
472.118
-
472.118
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
9,09%
8,52%
-
76.779
76.779
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
9,09%
8,52%
-
465.953
465.953
-
-
-
133
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES Corriente País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
90 días
Corriente al
1a3
De 3 a 5
Corriente al
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
28-11-2012
8,17%
7,62%
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
21-12-2012
8,04%
7,46%
Total Prestamos Bancarios
Vencimiento
Total
Vencimiento
1.246.037
-
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Tipo de
Tasa
Tasa
Amortización
Efectiva
Nominal
%
M$
1.246.037
-
447.523
-
447.523
-
-
-
25.650.216 14.370.984
40.021.200
2.654.922
-
2.654.922
Corriente País
Total No
Vencimiento
-
-
No Corriente Total
Vencimiento
Total No
Hasta 90
90 días
Corriente al
1a3
De 3 a 5
Corriente al
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97006000-6
Banco BCI
UF
Mensual
6,22%
6,22%
6.928
-
6.928
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
UF
Mensual
6,22%
6,22%
43.639
80.340
123.979
163.393
-
163.393
50.567
80.340
130.907
163.393
-
163.393
63.153
Total arrendamiento financiero
Chile
97006000-6
Banco BCI
UF
Anual
5,95%
5,95%
76.103
-
76.103
63.153
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
UF
Anual
5,95%
5,95%
65.701
-
65.701
54.523
-
54.523
141.804
-
141.804
117.676
-
117.676
Total pasivos contratos de derivados
134
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
País
Chile Chile Chile Chile Chile Chile Chile Total
Rut
99.289.000-2 99.012.000-5 96.588.080-1 96.571.890-7 96.656.410-5 76.045.958-5 96.812.960-0
Nombre Acreedor Metlife Chile Seguros de Vida S.A. Consorcio Nacional de Seguros S.A. Compañía de Seguros Principal Compañía de Seguros Vida Corp S.A. Bice Vida Compañía de Seguros S.A. Fondo de Inversión Privado Terrenos I (AFISA) Penta Vida Compañía de Seguros de Vida S.A.
Moneda
UF UF UF UF UF UF UF
31-12-2013 Total Total Corriente No Corriente M$ M$ 82.294 1.331.273 1.016.443 9.990.126 229.126 3.017.069 183.124 3.804.377 714.913 2.797.147 3.629.995 2.340.750 2.225.900 26.910.737
31-12-2012 País
Chile Chile Chile Chile Chile Chile Total
Rut
99.289.000-2 99.012.000-5 96.588.080-1 96.571.890-7 96.656.410-5 76.045.958-5
Nombre Acreedor Metlife Chile Seguros de Vida S.A. Consorcio Nacional de Seguros S.A. Compañía de Seguros Principal Compañía de Seguros Vida Corp S.A. Bice Vida Compañía de Seguros S.A. Fondo de Inversión Privado Terrenos I (AFISA)
Moneda
UF UF UF UF UF UF
Total Corriente M$ 217.626 966.854 329.329 161.351 29.636 1.704.796
Total No Corriente M$ 2.178.560 10.631.189 5.081.772 3.907.307 3.426.113 3.647.737 28.872.678
135
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
20.
CUENTAS COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS POR PAGAR El detalle de este rubro es el siguiente:
Saldos al Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar
Proveedores de materiales y servicios
Corriente
No Corriente
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
4.855.574
3.108.422
-
-
5.610.428
6.451.933
Retenciones
384.888
295.146
-
-
Provisión de vacaciones
660.052
631.788
-
-
7.942.631
8.373.935
564.831
693.203
13.843.145
12.409.291
6.175.259
7.145.136
Acreedores en asociación
Acreedores varios (*) Total
-
136
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
(*) Los acreedores varios están formados por los siguientes: Saldos al Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar
Corriente
No Corriente
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
Metlife Mutuo Hipotecario
26.052
23.737
318.715
337.833
Acciones Club
28.399
111.783
-
-
Security
-
69.742
-
-
Convenio Security - Sipsa
-
162.731
-
-
Anticipos de clientes
5.587.015
6.023.589
-
-
Inversiones Dresden
127.134
148.790
233.096
342.611
-
647.124
-
-
Asesorías Los Coigues Ltda.
660.406
-
-
-
Inmobiliaria Palermo Ltda.
579.647
-
-
-
Otros acreedores (*)
933.978
1.186.439
13.020
12.759
7.942.631
8.373.935
564.831
693.203
Inversiones Futura S.A.
Total
(*) El saldo corriente al 31 de diciembre de 2013 y 2012, incluye un monto de M$ 580.000, por garantías recibidas.
137
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
21.
PROVISIONES CORRIENTES Y NO CORRIENTES El detalle de este rubro por clases de provisiones es el siguiente: 21.1.
Provisiones – saldos Corriente
Clases de otras provisiones Provisión de gastos
No Corriente (*)
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
26.745
27.809
-
-
491.916
511.140
-
-
6.157.753
401.055
-
-
Provisión costos urbanización (**)
2.749.784
5.287.744
31.798.259
30.825.726
Provisión dividendos por pagar (***)
2.886.212
2.510.401
-
-
227.729
263.722
-
-
12.540.139
9.001.871
31.798.259
30.825.726
Provisión gastos de post ventas Provisión costos obra
(*)
Otras provisiones Total
(*) La provisión costos de obras, comprende principalmente las estimaciones de desembolsos que se realizarán en los proyectos inmobiliarios hasta que el bien quede en condiciones de ser vendido. Esta provisión se realiza para establecer el costo de ventas uniforme para cada vivienda. (**) La provisión de costos urbanización se registran a valor presente, considerando una tasa de descuento de mercado en relación al plazo estimado de los desembolsos. Los criterios para establecer esta provisión se presenta en Nota 4.6 Provisión juicios A la fecha de emisión de estos estados financieros consolidados, no hay acciones o contingencias judiciales contra la Sociedad matriz o sus filiales que puedan afectar significativamente los estados financieros. Provisión post venta Los montos corresponden a la garantía post venta de la línea de negocios Inmobiliaria. Los plazos para utilizar los saldos de esta provisión corresponden a 5 años contados a partir de la firma de la escritura de compraventa de la vivienda. (***) Los dividendos por pagar se componen de lo siguiente: Concepto Dividendo provisorio pagado
31-12-2013 M$
31.12.2012 M$ -
294.145
Provisión de dividendo por pagar
2.886.212
2.510.401
Dividendo mínimo legal presentado en patrimonio
2.886.212
2.804.546
138
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES 21.2.
Movimiento de las provisiones El movimiento de las provisiones es el siguiente: Al 31 de diciembre de 2013
Movimiento en otras provisiones - Año actual
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Otras
Total
de
Dieta del
Gastos de
Costos de
Costos de
Dividendos
provisiones
Otras
gastos
Directorio
Postventa
Obra
Urbanización
por pagar
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
provisiones
Saldo inicial al 01 de enero de 2013
27.809
-
511.140
401.055
36.113.470
2.510.401
263.722
39.827.597
Provisiones adicionales
26.745
-
1.968.661
8.528.557
2.675.951
2.886.212
147.330
16.233.456
(27.809)
-
(1.987.885)
(2.771.859)
(4.241.378)
(2.510.401)
(183.323)
(11.722.655)
Cambios, Total
(1.064)
-
(19.224)
5.756.698
(1.565.427)
375.811
(35.993)
4.510.801
Saldo final provisiones al 31 de diciembre de 2013
26.745
-
491.916
6.157.753
34.548.043
2.886.212
227.729
44.338.398
Provisión utilizada
139
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Al 31 de diciembre de 2012
Movimiento en otras provisiones - Año actual
Saldo inicial al 01 de enero de 2012
Provisiones adicionales
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Otras
Total
de
Dieta del
Gastos de
Costos de
Costos de
Dividendos
provisiones
Otras
gastos
Directorio
Postventa
Obra
Urbanización
por pagar
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
194.190
328.633
631.100
16.789
33.998.875
592.448
provisiones
1.017.233
36.779.268
81.755
-
1.452.253
72.422
9.862.883
2.510.401
74.482
14.054.196
Provisión utilizada
(685.046)
(16.789)
(1.135.303)
-
(7.748.288)
(592.448)
(827.993)
(11.005.867)
Cambios, Total
(603.291)
(16.789)
316.950
72.422
2.114.595
1.917.953
(753.511)
3.048.329
27.809
-
511.140
401.055
36.113.470
2.510.401
263.722
39.827.597
Saldo final provisiones al 31 de diciembre de 2012
140
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
22.
BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS CORRIENTES Y NO CORRIENTES El detalle de este rubro por clases de beneficios a los empleados es el siguiente: Corriente
Clases de provisiones por beneficios a los empleados
No Corriente
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
Provisión por indemnización por años de servicios
-
-
369.674
347.740
Total
-
-
369.674
347.740
22.1.
Movimiento de beneficios a los empleados El movimiento de los beneficios a los empleados es el siguiente:
Movimiento Provisiones por beneficios a los empleados - Año actual
Provisión por años de servicio M$
Total Prov. Beneficios a empleados Neto M$
Saldo inicial al 01 de enero de 2013
347.740
347.740
Provisiones adicionales Provisión utilizada Cambios, Total Saldo final provisiones al 31 de diciembre de 2013
27.924 (5.990) 21.934 369.674
27.924 (5.990) 21.934 369.674
Movimiento Provisiones por beneficios a los empleados - Año anterior
Provisión por años de Servicio M$
Total Prov. Beneficios a empleados Neto M$
Saldo inicial al 01 de enero de 2012
419.255
419.255
Provisiones adicionales Provisión utilizada Cambios, Total Saldo final provisiones al 31 de diciembre de 2012
12.950 (84.465) (71.515) 347.740
12.950 (84.465) (71.515) 347.740
141
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
23.
OTROS PASIVOS NO FINANCIEROS CORRIENTES Y NO CORRIENTES El detalle de este rubro es el siguiente: Corriente
Otros pasivos No financieros
No Corriente
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
Ingresos diferidos por obras
1.330.844
4.072.439
-
-
Total
1.330.844
4.072.439
-
-
El movimiento de este rubro por el período terminado al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente:
Movimiento otros pasivos no financieros Año actual
Saldo inicial al 1 de enero de 2013 Adiciones Imputación a resultados Cambios, Total Saldo final al 31 de diciembre de 2013
Movimiento otros pasivos no financieros Año anterior
Saldo inicial al 1 de enero de 2012 Adiciones Imputación a resultados Cambios, Total Saldo final al 31 de diciembre de 2012
Anticipos Diferidos Por obras M$ 4.072.439 14.162.661 (16.904.256) (2.741.595) 1.330.844 Anticipos Diferidos Por obras M$ 3.898.236 11.452.505 (11.278.302) 174.203 4.072.439
142
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
24
PATRIMONIO NETO 24.1
Capital suscrito y pagado. Los objetivos del grupo Manquehue al administrar el capital, son concretar los planes de desarrollo y expansión de la Sociedad en los distintos negocios en que participa a nivel local. En este sentido, el grupo Manquehue ha combinado distintas fuentes en la obtención de recursos mediante los flujos operacionales generados por la Sociedad y la obtención de préstamos bancarios o de instituciones financieras, velando siempre por mantener una adecuada estructura para minimizar los costos de capital, así como de plazos y niveles de endeudamiento compatibles con la generación de sus flujos de caja operacionales.
24.2
Número de acciones suscritas y pagadas Al 31 de diciembre de 2013 y 2012, el capital social autorizado, suscrito y pagado asciende a M$ 107.263.454, correspondiente a 502.822.588 acciones.
24.3
Dividendos Conforme a los estatutos, el grupo Manquehue debe distribuir anualmente como dividendos en dinero a los accionistas a prorrata de sus acciones, a lo menos el 30% de las utilidades líquidas de cada período, salvo acuerdo diferente adoptado por la junta de accionistas respectivas por la unanimidad de las acciones emitidas.
24.4
Otras reservas
Patrimonio Neto - Otras reservas
Otras reservas varias M$
Saldo al 1 de enero de 2013 Reestructuración patrimonio filiales (*)
(23.281.127) 2.086.328
Saldo al 31 de diciembre de 2013
(21.194.799)
Saldo al 1 de enero de 2012 Reestructuración patrimonio filiales
(23.809.765) 528.638
Saldo al 31 de diciembre de 2012
(23.281.127)
(*) Corresponde a una reorganización societaria realizada bajo control común, efectuada en la filial Hacienda Chicureo S.A. relacionada con su participación en la Sociedad Hacienda Chicureo Club S.A. Esta reorganización no genero efectos en resultado.
143
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
24.5
Participaciones no controladores 31-12-2013
Nombre de la subsidiaria
Porcentaje de Participación País participación minoritaria de en la en origen subsidiaria patrimonio %
M$
31-12-2012
Ganancia (pérdida) atribuible a participación minoritaria
Participación minoritaria en patrimonio
Ganancia (pérdida) atribuible a participación minoritaria
M$
M$
M$
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Chile
39,332
43.120.606
3.461.840
45.528.624
5.235.174
Fondo de Inversión Privado La Fuente
Chile
40,000
1.875.821
606.271
2.554.024
309.666
Fondo de Inversión Los Candiles
Chile
30,000
2.504
235.792
1.615.839
179.109
Inmobiliaria Montepiedra Spa
Chile
30,000
2.175.227
(2.190)
1.062.631
(61.862)
Inmobiliaria Los Maderos Spa
Chile
30,000
2.124.478
111.505
1.027.320
(91.371)
Inmobiliaria Aguas Claras Spa
Chile
30,000
924.185
(14.503)
-
-
Constructora Manquehue Ltda.
Chile
0,010
273
(47)
353
100
Constructora Manquehue S.A.
Chile
25,000
40.965
975
39.385
2.016
Chicureo Comercial S.A.
Chile
0,002
5
-
5
-
50.264.064
4.399.643
51.828.181
5.572.832
Totales
144
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
25
INGRESOS Ingresos de actividades ordinarias El siguiente es el detalle de los ingresos de actividades ordinarias para los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012:
Ingresos de actividades ordinarias Ventas inmobiliarias Ventas de macrolotes Ventas constructoras Otros ingresos Total
Por el período terminado al 31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ 70.761.187 70.060.388 14.838.562 26.237.811 2.435.230 2.719.309 163.133 117.489 88.198.112 99.134.997
145
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
26
COMPOSICIÓN DE RESULTADOS RELEVANTES 26.1
Costos y gastos por naturaleza El siguiente es el detalle de los principales costos y gastos de operación y administración de Inmobiliaria Manquehue S.A y sus filiales para los periodos terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012. Por el período terminado al
Gastos por naturaleza
31-12-2013 M$
31-12-2012 M$
Costo inmobiliarias Costo macrolotes Costo constructoras Otros costos varios de operación Costo del personal Total costos de ventas
51.027.891 5.545.888 1.976.970 1.029.657 1.256.289 60.836.695
35.273.837 27.610.600 1.826.518 1.357.528 1.123.980 67.192.463
Gastos del personal en gastos de administración Gasto remuneraciones inmobiliarias Gasto remuneraciones constructoras Otros gastos de administración Depreciación en gasto de administración y ventas Amortización Total gastos de administración Total
4.415.407 3.356.478 1.058.929 5.083.523 732.695 490 10.232.115 71.068.810
4.345.116 3.428.963 916.153 5.416.749 558.265 841 10.320.971 77.513.434
26.2
Costos y gastos de personal El siguiente es el detalle de los gastos de personal para los periodos terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012. Por el período terminado al
Costos y gastos de personal
Sueldos y salarios presentados en costos Sueldos y salarios presentados en gastos Beneficios a corto plazo a los empleados Otros gastos al personal Total Gastos del personal
31-12-2013 M$ 1.256.289 4.322.698 58.106 34.603 5.671.696
31-12-2012 M$ 1.123.980 4.282.886 31.948 30.282 5.469.096
146
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
26.3
Depreciación y amortización El siguiente es el detalle de la depreciación y amortización para los periodos terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012.
Por el período terminado al Depreciación y amortización
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
Depreciación en costo
173.613
270.526
Depreciación en gasto de administración y ventas
732.695
558.265
490
841
906.798
829.632
Amortización Total depreciación y amortización 26.4
Resultados financieros El siguiente es el detalle de los resultados financieros para los periodos terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012.
Resultado financiero Ingresos financieros Intereses activos financieros Otros ingresos financieros de empresas relacionadas Otros intereses ganados en la operación Total ingresos financieros Costos financieros Gastos por préstamos bancarios Gastos por arrendamientos financieros Otros gastos financieros Total costos financieros
Por el período terminado al 31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ 345.385 39.965 385.350
863.020 39.758 23.973 926.751
(1.030.915) (1.006.991) (269.978) (2.307.884)
(1.474.120) (2.018.712) (418.550) (3.911.382)
147
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26.5
Otras ganancias (pérdidas) El siguiente es el detalle de otras ganancias (pérdidas) para los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012.
Otras ganancias (pérdidas) Ganancia (pérdida) en enajenación de acciones Ajuste de activos y pasivos Otras ganancias (pérdidas) Total otras ganancias (pérdidas)
26.6
Por el período terminado al 31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ (95.037) 64.525 (45.342) (215.055) (170.233) (239.077) (310.612) (389.607)
Resultado por Unidad de Reajuste El detalle de los Resultados por unidades de reajustes para los periodos terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012 es el siguiente: Resultados por unidades de reajustes
Deudores por ventas Cuentas por cobrar (pagar) a entidades relacionadas Otros activos Préstamos bancarios Arrendamientos financieros Otros pasivos Total resultados por reajustes
31-12-2013 M$ 49.384 185.721 70.634 (79.116) (659.021) (245.732) (678.130)
31-12-2012 M$ 395.737 (102.994) 54.984 (129.860) (815.734) (443.232) (1.041.099)
148
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27.
RESULTADO POR IMPUESTO A LAS GANANCIAS
31-12-2013
(Gasto) ingreso por impuesto a las ganancias por partes corriente y diferida Gasto por Impuestos Corrientes (Provisión Impto. Renta) Ajuste gasto tributario ejercicio anterior Gasto por Impuestos corrientes, Neto, Total Ingreso (Gasto) diferido por impuestos relativos a la creación y reversión de diferencias temporarias Gasto por Impuestos diferidos, Neto, Total Ingreso (Gasto) por Impuesto a las Ganancias
31-12-2012
M$ (3.001.018) 83.504 (995.045)
M$ (4.508.235) 108.974 (2.476.792)
1.714.235 (208.234) (1.203.279)
1.690.770 (231.699) (2.708.491)
El siguiente cuadro muestra la conciliación entre el impuesto a las ganancias contabilizado y el que resultaría de aplicar la tasa efectiva para los periodos terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012. Conciliación del gasto por impuestos utilizando la tasa legal con el gasto por impuestos utilizando la tasa efectiva Gasto por Impuestos utilizando la tasa legal Diferencias permanentes Efecto impositivo de cambio de tasas impositivas Otros incrementos (decrementos) en cargo por impuestos legales Ajustes al gasto por impuestos utilizando la tasa legal, Total Gasto por impuesto utilizando la tasa efectiva
31-12-2013 M$ (3.044.726) 2.873.067 (1.031.620) 1.841.447 (1.203.279)
31-12-2012
% M$ (20,00%) (3.525.962) 18,87% -
% (20%)
2.158.047 612.366
12,24% 3,47%
(6.78%) (1.952.942)
(11,08%)
12,09%
817.471
4,64%
(7,91%) (2.708.491)
(15,36%)
149
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28
UTILIDAD POR ACCIÓN La utilidad por acción básica se calcula dividiendo la utilidad atribuible a los propietarios de la controladora por el número promedio ponderado de acciones comunes en circulación en el año. Al cierre de los estados financieros al 31 de diciembre de 2013 y 2012, la Sociedad presenta las siguientes utilidades por acción:
Ganancias (pérdidas) por acción Ganancia (pérdida) atribuible a los tenedores de instrumentos de participación en el patrimonio neto de la controladora Promedio ponderado de número de acciones, básico Ganancia (pérdida) básicas por acción ($ por acción) Ganancia (pérdida) básica por acción de operaciones contínuas Ganancia (pérdida) básica por acción de operaciones discontínuas Ganancia (pérdida) básicas por acción ($ por acción)
Por el período terminado al 31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ 9.620.706 502.822.588 19,13
9.348.489 502.822.588 18,59
19,13
18,59
19,13
18,59
150
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29
CONTINGENCIAS Y RESTRICCIONES 29.1
Juicios y Acciones Legales 29.1.1
Juicios Civiles, laborales y reclamaciones administrativas
· Al 31 de diciembre de 2013, Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales son parte en demandas y reclamaciones administrativas relacionadas con el giro normal de sus operaciones, estimándose que ninguna de ellas tendrá un efecto material en los resultados de la Sociedad. · Con fecha 27 de abril de 2012, la sociedad filial Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. recibió la liquidación N° 22 por parte de Servicio de Impuestos Internos (SII), en la cual realiza una impugnación a la declaración anual de Impuesto a la Renta, correspondiente al Año Tributario 2010 (comercial 2009), basado en que, a su juicio, en dicho ejercicio se habrían realizado disminuciones de capital con cargo a una cuenta de “mayor valor de colocación de acciones”, lo cual, con arreglo a la normativa vigente, se encuentra afecto a impuesto de Primera Categoría. A juicio del SII, el efecto de dicha liquidación implica un mayor impuesto a pagar por M$ 1.647.135. Su estado procesal es que el juicio deberá entrar próximamente en su fase probatoria. Según nuestros asesores legales, estiman que existen suficientes argumentos en derecho que permitirían suponer la obtención de una sentencia definitiva favorable a las pretensiones de la sociedad.. · Con fecha 9 de julio de 2012, la sociedad filial Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. recibió la liquidación N° 127 por parte de Servicio de Impuestos Internos (SII), correspondiente a observaciones y objeciones del proceso de utilización de pérdidas tributarias en el ejercicio 2009. A juicio del SII, el efecto de dicha liquidación implica un mayor impuesto a pagar por M$ 203.224. Su estado procesal es que el juicio deberá entrar próximamente en su fase probatoria. Según nuestros asesores legales, estiman que existen suficientes argumentos en derecho que permitirían suponer la obtención de una sentencia definitiva favorable para la sociedad Con fecha 19 de julio de 2011, la sociedad filial Chicureo Comercial S.A. recibió resolución exenta N° 236 por parte de Servicio de Impuestos Internos (SII), correspondiente a la impugnación de la pérdida tributaria registrada por la Sociedad desde el ejercicio tributario 2005 al 2008. Dicha pérdida tributaria asciende a M$ 1.658.763. Esta causa se encuentra actualmente en segunda instancia (recurso de Apelación) ante la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago. En opinión de nuestros abogados, creen que existen suficientes argumentos en derecho que permitirían suponer la obtención de una sentencia definitiva favorable para la sociedad. · Con fecha 3 de diciembre de 2012, la sociedad filial Hacienda Chicureo S.A. recibió resolución exenta N° 8.927 por parte de Servicio de Impuestos Internos (SII), correspondiente a la impugnación de la declaración anual de Impuesto a la Renta, correspondiente al AT 2012 (comercial 2011), basado en que a su juicio, no se habría acreditado la procedencia de la pérdida tributaria. De esta forma, se denegó la devolución de impuestos solicitada por la Sociedad en el monto que se encontraba pendiente de pago, ascendente a M$ 207.904. El proceso de impugnación se encuentra ya en su fase jurisdiccional. El Reclamo Tributario correspondiente fue 151
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interpuesto con fecha 9 de julio de 2013 ante el IV Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana y se encuentra sujeto a tramitación de acuerdo al nuevo procedimiento que rige dichas actuaciones. En este sentido, este juicio deberá entrar en su fase probatoria. Para ello el Tribunal deberá dictar una resolución que recibe la causa a prueba. En opinión de nuestros asesores legales, estiman que existen suficientes argumentos en derecho que permitirían sostener que los cuestionamientos del SII se basan en falta de documentación y una errónea interpretación, que es posible acreditar ante el SII y que por tanto, debiese se acogida la pretensión de la compañía. · Con fecha 10 de mayo de 2011, la sociedad filial Manquehue Desarrollos Ltda. recibió resolución N° 94 por parte de Servicio de Impuestos Internos (SII), correspondiente a la impugnación de la declaración anual de Impuesto a la Renta, correspondiente al AT 2010 (comercial 2009), basado en que a su juicio, no se habría acreditado la razonabilidad de los precios cobrados y percibidos en venta de acciones y derechos de sociedades, tasando dicho precio. De esta forma, se determinó una suma a pagar ascendente a M$ 192.089. Habiéndose formulado observaciones al informe de fiscalización, el juicio deberá entrar próximamente en su fase probatoria. En opinión de nuestros abogados, estiman que existen suficientes argumentos en derecho que permitirían suponer la obtención de una sentencia definitiva favorable para las pretensiones de la sociedad. · Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.: Durante el año 2012, en el Convenio Judicial Preventivo de CB Corredores de Bolsa S.A. que lleva el árbitro Sr. Sergio Vergara Larraín y cuyo síndico es doña Ximena Vera, la sociedad Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios verificó un crédito por M$585.748, tendiente a recuperar obligaciones adeudadas por dicha Sociedad. El crédito no ha sido impugnado y el convenio fue aprobado en Junta de Acreedores. El convenio contempla un pago de capital e interés a más tardar dentro de 8 meses contado desde que el convenio quede ejecutoriado, plazo prorrogado en 120 días. Los asesores legales de la Sociedad han confirmado que las acciones legales continúan avanzando y que el resultado de las mismas es de difícil pronóstico. Durante el año 2012, la Sociedad procedió a registrar las provisiones de deterioro correspondientes. · Otras Sociedades: Durante el año 2012, en el Convenio Judicial Preventivo de CB Consultorías y Proyectos S.A. que se tramita ante el 6º Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol Nº 10.870-2012, las sociedades que se indican verificaron créditos según el siguiente detalle, tendiente a recuperar obligaciones adeudadas por dicha sociedad : a) Hacienda Chicureo Inmobiliaria Limitada M$18.399 b) Hacienda Chicureo Casas S.A. M$ 66.339 c) Administradora Los Portones S.A. M$ 66.357 d) Inmobiliaria Santa María del Mar Limitada M$ 17.135 e) Inmobiliaria Terrazas del Cóndor S.A. M$ 51.089 152
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Los créditos no han sido impugnados y el convenio fue aprobado en Junta de Acreedores. El convenio contempla un pago de capital e interés a más tardar dentro de 8 meses contado desde que el convenio quede ejecutoriado. Los asesores legales de la Sociedad han confirmado que las acciones legales continúan avanzando y que el resultado de las mismas es de difícil pronóstico. Durante el año 2012, la Sociedad procedió a registrar las provisiones de deterioro correspondientes. · Al 31 de diciembre de 2013 se mantiene un juicio ordinario de indemnización de perjuicios en contra de la filial Fondo de Inversión Privado La Fuente. El importe solicitado es por la suma de M$ 50.000, no obstante, con fecha 30 de diciembre se dictó sentencia que rechaza la demanda en todas sus partes, con costas. Queda pendiente vista del recurso de apelación de la contraria en la Corte de Apelaciones. · Al 31 de diciembre de 2013 se mantiene un juicio ordinario de indemnización de perjuicios en contra de la filial Constructora Manquehue Ltda.. El importe solicitado es por la suma de M$ 365.098, no obstante, la sentencia definitiva acoge demanda sólo por concepto de daño moral por la suma de M$ 30.000. A la fecha de emisión de los presentes estados financieros el resultado es incierto. 29.1.2
Juicios Arbitrales
Al 31 de diciembre de 2013, la Administración de Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales, así como sus asesores legales no están en conocimiento de formar parte de algún juicio arbitral.
153
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29.2
Compromisos y Restricciones El detalle de compromisos y restricciones al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente: Al 31 de diciembre de 2013: Institución
Fecha Otorgamiento
Garante
Deudor garantizado
Detalle
Monto fianza y codeudor solidaria M$
Banco Santander FIP Desarrollo Inmobiliario I
07/02/2000
Inmobiliaria Santa María de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Aval capital de trabajo
3.955.493
05/12/2008
Inmobiliaria Los Álamos de Colina Ltda.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Aval bodegaje
3.683.091
Banco BCI
08/08/2012
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Constructora Manquehue Ltda.
Aval línea boletas de garantía
Banco BCI FIP Desarrollo Inmobiliario I
28/12/2001
Inmobiliaria Manquehue S.A. e Inm. Brotec Icafal
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda.
Aval línea de urbanización
31/03/2010
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Aval bodegaje
Total
808.186 4.862.301 842.823 14.151.894
Al 31 de diciembre de 2012:
Institución
Fecha Otorgamiento
Garante
Deudor garantizado
Detalle
Monto fianza y codeudor solidaria M$
Banco Santander FIP Desarrollo Inmobiliario I
07/02/2000
Inmobiliaria Santa María de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Aval Capital de Trabajo
3.912.620
05/12/2008
Inmobiliaria Los Álamos de Colina Ltda.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Aval Bodegaje
3.647.737
Banco BCI
08/08/2012
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Constructora Manquehue Ltda.
Aval Línea Boletas de garantía
Banco BCI FIP Desarrollo Inmobiliario I Metlife Chile Seguros de Vida S.A
28/12/2001
Inmobiliaria Manquehue S.A. e Inm. Brotec Icafal
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda.
Aval Línea de Urbanización
31/03/2010
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Aval Bodegaje
19/11/2008
Inm. Manquehue Sur Ltda.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Aval Bodegaje
Total
799.426 4.809.600 833.687 744.814 14.747.884
154
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29.3
Garantías
29.3.1 Hipotecas El detalle de hipotecas al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente: Propietario
Tipo de garantía
Inmobiliaria Manquehue S.A. Inmobiliaria Montepiedra SpA Rentas Mosobeni Ltda. Rentas Mosobeni Ltda. Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda. Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda. Inmobiliaria La Fuente SpA Inmobiliaria Los Candiles SpA Inmobiliaria La Fuente SpA Inmobiliaria Los Candiles SpA Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A. Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A. Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda. Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda. Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda. Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda. Inmobiliaria Haras de Machalí Ltda. Inmobiliaria Haras de Machalí Ltda. Inmobiliaria Manquehue S.A. Inmobiliaria Manquehue S.A. Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A. Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A. Inmobiliaria Manquehue S.A. Inmobiliaria Los Maderos SPA
Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca
Valor contable del activo en M$ al 31-12-2013 13.844.015 5.450.983 1.778.873 6.286.214 618.784 1.224.761 206.684 1.750.966 871.378 14.890 1.948.499 9.898 781.752 213.645 72.927 14.678.154
Valor contable del activo en M$ al 31-12-2012 213.391 9.615.410 81.653 105.092 197.758 636.853 6.031.871 979.412 1.784.249 7.157.167 7.162.820 168.663 61.716 1.336.782 14.890 1.992.093 9.898 781.752 6.530 213.645 72.927 155
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Propietario
Tipo de garantía
Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A. Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A. Inmobiliaria Manquehue S.A. Inmobiliaria Santa María del Mar Inmobiliaria Santa María del Mar Inmobiliaria Santa María del Mar Inmobiliaria Cumbres del Cóndor S.A. Inmobiliaria Los Alamos de Colina Ltda. Inmobiliaria Los Alamos de Colina Ltda. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Totales
Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca Hipoteca
Valor contable del activo en M$ al 31-12-2013 313.264 589.519 1.546.437 382.742 11.118.248 1.504.182 6.203.934 1.889.707 1.417.280 1.299.174 1.181.067 93.458 112.331 62.738 59.762 59.762 77.586.028
Valor contable del activo en M$ al 31-12-2012 313.264 589.519 1.546.437 625.919 159.000 49.217 2.225.313 1.040.561 3.496.081 1.441.038 1.889.707 1.417.280 1.299.174 1.181.067 93.458 112.331 62.738 59.762 59.762 56.286.200
156
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29.3.2
Prendas
Proyecto
Tipo de garantía
Activo
Propietario
Acreedor
Piedra Roja Piedra Roja Piedra Roja Hacienda Chicureo Casas La Fuente
Acciones Acciones Acciones Acciones Cuotas
Banco Security Banco Santander Banco BCI Hacienda Chicureo S.A. Banco BCI
Prenda Prenda Prenda Prenda Prenda
Manquehue Desarrollos Ltda. Inmobiliaria Manquehue S.A. Inmobiliaria Manquehue S.A. Manquehue Desarrollos Ltda. Inmobiliaria Manquehue S.A.
Piedra Roja
Acciones Acciones
Banco BCI Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Prenda
Aguas Claras Totales
Manquehue Desarrollos Ltda. Inmobiliaria Manquehue S.A. Manquehue Desarrollos Ltda. Manquehue Desarrollo Ltda. Manquehue Desarrollos Ltda. Manquehue Desarrollos Ltda.e Inmobiliaria Manquehue S.A. Manquehue Desarrollos Ltda.e Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A. Inmobiliaria Aguas Claras SpA.
Prenda
Obligaciones deudor
157
Valor Valor contable contable del activo del activo en en M$ al M$ al 31-12-2013 31-12-2012 6.585.295 8.741.805 5.625.145 5.235.529 6.577.943 6.129.176 1.118.811 3.657.054 3.657.054 8.612.024
6.677.071
3.865.004 34.922.465
31.559.446
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29.3.3
Boletas de garantías entregadas
Institución
Banco BCI
Garante
Constructora Manquehue Ltda.
TOTALES
29.3.4
31-12-2013 UF
31-12-2012 UF
18.637,52
22.727,87
18.637,52
22.727,87
Pólizas de garantías entregadas Al 31 de diciembre de 2013, la Sociedad mantiene pólizas de garantías por ventas en verde y urbanizaciones por un monto de UF 677.962,15.
29.4
Sanciones Administrativas No existen sanciones cursadas a la Sociedad o a sus Administradores por parte de la Superintendencia de Valores y Seguros u otras autoridades administrativas durante los periodos terminados al 31 de diciembre de 2013 y al 31 de diciembre de 2012.
158
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30.
DISTRIBUCIÓN DEL PERSONAL (NO AUDITADO) La distribución de personal de la Sociedad es la siguiente para los ejercicios terminados el 31 de diciembre de 2013 y 2012: 31-12-2013 Empresa
Administradora San Cristóbal Ltda. Chicureo Comercial S.A. Consorcio Inmobiliario Mbi Ltda. Constructora Manquehue Ltda. Hacienda Chicureo Casas S.A. Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda. Inmobiliaria Haras de Machalí Ltda. Inmobiliaria Los Álamos de Colina Ltda. Inmobiliaria Manquehue S.A. Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda. Manquehue Servicios Ltda. Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A. Inmobiliaria Los Candiles Spa Inmobiliaria La Fuente Spa Inmobiliaria Montepiedra Spa Inmobiliaria Cumbres del Cóndor S.A. Inmobiliaria Santa María de Manquehue Ltda.
Total general
Suma de Gerentes y Principales Ejecutivos
2 8 1 1 12
31-12-2012
Suma de Suma de Profesionales y Trabajadores Técnicos y Otros
53 1 27 2 83
4 1 14 1.805 2 1 2 6 5 90 3 5 3 1 1 1.943
Total
4 1 14 1.860 2 1 2 6 9 5 118 3 3 5 3 1 1 2.038
Suma de Gerentes y Principales Ejecutivos
Suma de Profesionales y Técnicos
3 8 1 1 13
51 2 26 3 82
Suma de Trabajadores y Otros
4 1 12 1.440 2 1 2 6 4 81 3 5 1.561
159
Total
4 1 12 1.494 2 1 2 6 10 4 108 4 3 5 1.656
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31.
MEDIO AMBIENTE
La Sociedad ha efectuado desembolsos asociados a la protección del medio ambiente, los cuales se relacionan con la reforestación y reposición de árboles existentes en el sector donde se desarrollan sus proyectos, además del retiro de ciertos vehículos no catalíticos que circulan en la Región Metropolitana. El monto desembolsado entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2013 y 2012, asciende a U.F. 31.951 y U.F. 28.719, respectivamente. El monto que la Sociedad tiene comprometido desembolsar en el futuro asciende a U.F. 103.669.
32. CONTRATOS DE DERIVADOS Los contratos de derivados que mantiene la Sociedad a contar de enero de 2010, corresponden a contratos swap de monedas con instituciones financieras, los cuales han sido definidos por la Administración como contratos de inversión. Lo anterior implica que a la fecha de cierre de los estados financieros se registra en resultado la utilidad o pérdida que se genera por los cambios netos en el valor justo de los contratos, los que al igual que el diferencial de los derechos y obligaciones por los presentes contratos, aplicadas las tasas de interés, es presentado en el rubro del estado de resultados integrales "costos financieros". Los saldos al cierre de los presentes estados financieros son los siguientes:
Concepto Derechos por swap Obligación por swap Cuenta complementaria swap Total Utilidad (pérdida) neta por swap
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
1.250.951
2.506.722
(1.396.889)
(2.742.863)
191.284
(23.340)
45.346
(259.481)
214.624
138.483
160
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La información individual que se presenta en la Nota 6 de Otros activos financieros y en Nota 19 de Otros pasivos financieros corrientes y no corrientes, para los saldos de los contratos de derivados al 31 de diciembre de 2013 y 2012, respectivamente, es la siguiente: a) Al 31 de diciembre de 2013
Descripción de clase de pasivo Swap Swap Total
Nombre Deudor
Inmobiliaria Manquehue S.A. Inmobiliaria Manquehue S.A.
Nombre Acreedor
Banco BCI Banco BCI
Moneda o unidad de reajuste
Tasa de interés %
UF UF
5,95% 5,95%
Moneda o unidad de reajuste
Tasa de interés %
UF UF
5,95% 5,95%
Importe de clase de pasivos expuestos al riesgo de liquidez con vencimiento Hasta 1a3 3 a 12 Total 1a5 5 o más Total No 1 mes meses meses Corriente años años Corriente al M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ -
-
24.336 21.010 45.346
24.336 21.010 45.346
-
-
-
b) Al 31 de diciembre de 2012
Descripción de clase de pasivo Swap Swap Total
Nombre Deudor
Inmobiliaria Manquehue S.A. Inmobiliaria Manquehue S.A.
Nombre Acreedor
Banco BCI Banco BCI
Importe de clase de pasivos expuestos al riesgo de liquidez con vencimiento Hasta 1a3 3 a 12 Total 1a5 5 o más Total No 1 mes meses meses Corriente años años Corriente al M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ -
76.103 65.701 141.804
-
76.103 65.701 141.804
63.153 54.523 117.676
-
63.153 54.523 117.676
161
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
33. HECHOS POSTERIORES A la fecha de los presentes estados financieros no se han registrado hechos posteriores que puedan afectarlos significativamente.
162
MANQUEHUE DESARROLLOS LTDA. Y FILIALES
I.
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS RESUMIDOS
Al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$) Estado de Situación Financiera Clasificado Activos Activos corrientes Efectivo y equivalentes al efectivo Otros activos financieros Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas Inventarios Activos por impuestos Total activos corrientes
31-12-2013 M$
31-12-2012 M$
11.464.531 585.748 25.343.587 14.265.629 82.908.713 2.176.090
4.684.646 585.748 31.554.581 11.213.758 74.727.066 1.559.975
136.744.298
124.325.774
4.793.760 88.295 4.766.902
300.869 4.895.340
Activos no corrientes Otros activos no financieros Derechos por cobrar Cuentas por cobrar a entidades relacionadas Inversiones contabilizadas utilizando el método de la participación Activos intangibles distintos de la plusvalía Plusvalía Propiedades, planta y equipo Propiedad de inversión Activos por impuestos diferidos
5.116.872
2.766.857
437.677 478.659 1.901.116 124.110.891 11.341.052
409.343 573.696 1.844.180 125.642.733 8.617.466
Total de activos no corrientes
153.035.224
145.050.484
Total de activos
289.779.522
269.376.258
163
MANQUEHUE DESARROLLOS LTDA. Y FILIALES
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS Al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$) Estado de Situación Financiera Clasificado
31-12-2013 M$
31-12-2012 M$
Patrimonio y pasivos Pasivos Pasivos corrientes Otros pasivos financieros Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar Cuentas por pagar a entidades relacionadas Otras provisiones Pasivos por Impuestos Total de pasivos corrientes distintos de los pasivos incluidos en grupos de activos para su disposición clasificados como mantenidos para la venta
50.230.744 8.297.888 3.366.295 7.767.299 3.157.568
36.103.353 8.913.017 8.596.036 4.931.374 4.237.541
72.819.794
62.781.321
Pasivos corrientes totales
72.819.794
62.781.321
Pasivos no corrientes Otros pasivos financieros Otras cuentas por pagar Cuentas por pagar a entidades relacionadas Otras provisiones Pasivo por impuestos diferidos
21.775.087 246.116 1.067.621 31.798.258 559.939
21.090.808 808.483 1.046.148 30.825.728 444.345
Total de pasivos no corrientes
55.447.021
54.215.512
Total pasivos
128.266.815
116.996.833
Patrimonio neto Capital emitido Ganancias (pérdidas) acumuladas Otras reservas Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora Participaciones no controladoras
106.748.041 25.225.869 (20.749.326) 111.224.584 50.288.123
106.748.041 16.951.851 (23.127.053) 100.572.839 51.806.586
Patrimonio neto total
161.512.707
152.379.425
Total de patrimonio neto y pasivos
289.779.522
269.376.258
164
MANQUEHUE DESARROLLOS LTDA. Y FILIALES
ESTADOS CONSOLIDADOS DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$)
Estado de utilidad o pérdida y otros resultados integrales por función 01-01-2013 al 31-12-2013 M$ Ganancia (pérdida) Ingresos de actividades ordinarias Costo de ventas
01-01-2012 al 31-12-2012 M$
78.232.854 (55.428.428)
92.582.479 (64.511.924)
Ganancia bruta
22.804.426
28.070.555
Gasto de administración Otras ganancias (pérdidas) Ingresos financieros Costos financieros Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios conjuntos que se contabilicen utilizando el método de la participación Resultados por unidades de reajuste
(9.520.813) 106.404 309.106 (1.526.878)
(8.911.982) (416.517) 865.304 (2.637.613)
809.835
184.010
(62.349)
(362.522)
Ganancia (pérdida), antes de impuestos
12.919.731
16.791.235
(153.427)
(1.871.614)
Ganancia (pérdida) procedente de operaciones continuadas
12.766.304
14.919.621
Ganancia (pérdida)
12.766.304
14.919.621
8.370.346 4.395.958
9.347.354 5.572.267
12.766.304
14.919.621
Gasto por impuestos a las ganancias
Ganancia (pérdida), atribuible a Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras Ganancia (pérdida)
165
MANQUEHUE DESARROLLOS LTDA. Y FILIALES ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO METODO DIRECTO Estado de Flujo de Efectivo Directo Estado de flujos de efectivo Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de operación Clases de cobros por actividades de operación Cobros procedentes de las ventas de bienes y prestación de servicios Cobros procedentes de regalías, cuotas, comisiones y otros ingresos de actividades ordinarias Otros cobros por actividades de operación Pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios Otros pagos por actividades de operación Pagos a y por cuenta de los empleados Dividendos pagados Intereses pagados Intereses recibidos Impuestos a las ganancias reembolsados (pagados) Otras entradas (salidas) de efectivo Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de operación Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de inversión Flujos de efectivo procedentes de la pérdida de control de subsidiarias u otros negocios Flujos de efectivo utilizados en la compra de participaciones no controladoras Otros pagos para adquirir patrimonio o instrumentos de deuda de otras entidades Préstamos a entidades relacionadas Compras de propiedades, planta y equipo Cobros a entidades relacionadas Dividendos recibidos Otras entradas (salidas) de efectivo Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de inversión
01-01-2013 31-12-2013 M$
01-01-2012 31-12-2012 M$
85.701.354
72.107.330
14.990 (79.310.464) (60.219.665) (249.539) (531.507) (481.609) (6.601.641) (70.123) (50.624) 186.239 134.576 (56.665) (598.610) (682.807)
10.656.849
-
2.001
(20.000)
(757.621)
(13.050.678) (12.924.984) (328.296) (769.001) 9.027.994 5.854.962 991.737 1.072.270 8.942 (3.370.301)
(7.522.373)
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de financiación Importes procedentes de la emisión de acciones 3.103.006 2.154.942 Importes procedentes de préstamos de corto plazo 46.646.947 33.273.919 Préstamos de entidades relacionadas 55.000 1.085.477 Pagos de préstamos (32.766.445) (34.023.104) Pagos de pasivos por arrendamientos financieros (1.140.131) (6.727.796) Pagos de préstamos a entidades relacionadas (433.185) (2.006.701) Pagos por otras participaciones en el patrimonio (2.081.795) Dividendos pagados (1.051.899) (1.499.064) Intereses pagados (1.498.505) (2.028.422) Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de 10.832.993 (9.770.749) financiación Incremento neto (disminución) en el efectivo y equivalentes al efectivo, antes 6.779.885 (6.636.273) del efecto de los cambios en la tasa de cambio Efectos de la variación en la tasa de cambio sobre el efectivo y equivalentes al efectivo Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo 6.779.885 (6.636.273) Efectivo y equivalentes al efectivo al principio del periodo 4.684.646 11.320.919 Efectivo y equivalentes al efectivo al final del periodo 11.464.531 4.684.646
166
MANQUEHUE SERVICIOS LTDA.
I.
ESTADOS FINANCIEROS RESUMIDOS
ESTADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$)
ACTIVOS ACTIVOS CORRIENTES
31-12-2013 M$
31-12-2012 M$
279.259 193.748 916.903 47.829
233.855 93.237 1.688.277 33.830
1.437.739
2.049.199
Activos intangibles distintos de la plusvalía Propiedades, planta y equipo Activos por impuestos diferidos
12.863 104.094 38.667
13.373 100.004 28.961
TOTAL DE ACTIVOS NO CORRIENTES
155.624
142.338
1.593.363
2.191.537
Efectivo y equivalentes al efectivo Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, corrientes Cuentas por cobrar a entidades relacionadas, corrientes Activos por impuestos, corrientes TOTAL ACTIVOS CORRIENTES
Nota
3.1
ACTIVOS NO CORRIENTES
TOTAL DE ACTIVOS
167
MANQUEHUE SERVICIOS LTDA.
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos - M$ ) PASIVOS Y PATRIMONIO PASIVOS CORRIENTES
31-12-2013 M$
31-12-2012 M$
296.494 641.369 51.476
6.928 242.464 1.499.714 30.979
TOTAL PASIVOS CORRIENTES
989.339
1.780.085
TOTAL PASIVOS
989.339
1.780.085
Capital emitido Ganancias (pérdidas) acumuladas Otras reservas Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora Participaciones no controladoras
275.823 325.317 2.884 604.024 -
275.823 132.745 2.884 411.452 -
TOTAL PATRIMONIO NETO
604.024
411.452
1.593.363
2.191.537
Otros pasivos financieros, corrientes Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar, corrientes Cuentas por pagar a entidades relacionadas, corrientes Otras provisiones, corrientes Pasivos por impuestos, corrientes
Nota
3.2
PATRIMONIO NETO
TOTAL DE PATRIMONIO NETO Y PASIVOS
168
MANQUEHUE SERVICIOS LTDA.
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$) Estado de Resultados Por Función
Ingresos de actividades ordinarias Costo de ventas Ganancia bruta Gastos de administración Otras ganancias (pérdidas) Ingresos financieros Costos financieros
01-01-2013 al 01-01-2012 al 31-12-2012 31-12-2013 M$ M$ 4.703.547 4.703.547 (4.495.614) (13.192) 5.955 (2.286)
4.572.750 4.572.750 (4.548.450) (14.508) 11.503 (2.917)
Resultados por unidades de reajuste Ganancia (pérdida), antes de impuestos
29.462 227.872
14.100 32.478
Gasto por impuestos a las ganancias Ganancia (pérdida) procedente de operaciones continuadas
(35.300) 192.572
(32.355) 123
Ganancia (pérdida)
192.572
123
Ganancia (pérdida), atribuible a Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras Ganancia (pérdida)
192.572
123
-
-
192.572
123
169
MANQUEHUE SERVICIOS LTDA.
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO METODO DIRECTO
Cobros procedentes de las ventas de bienes y prestación de servicios Pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios Pagos a y por cuenta de los empleados
01-01-2013 31-12-2013 M$
01-01-2012 31-12-2012 M$
5.021.959
4.674.598
(3.284.133) (2.064.842) (2.250.005) (2.080.666)
Intereses pagados Intereses recibidos
(2.153) 5.955
(2.382) 11.503
Impuestos a las ganancias reembolsados (pagados) Otras entradas (Salidas) de efectivo
30.645 2.887
(28.103) -
(474.845)
510.108
Compras de propiedades, planta y equipo
(49.752)
(66.666)
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de inversión
(49.752)
(66.666)
Clases de cobros por actividades de Operación
Importes procedentes de la emisión de acciones Préstamos de entidades relacionadas Importes procedentes de préstamos de corto plazo Pagos de pasivos por arrendamientos financieros Pagos de préstamos Pagos de préstamos a entidades relacionadas Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de financiación Incremento neto (disminución) en el efectivo y equivalentes al efectivo, antes del efecto de los cambios en la tasa de cambio Efectos de las Variaciones en las Tasas de Cambio sobre el Efectivo y Equivalentes al Efectivo
-
-
1.420.001 45.466
1.336.841 167.458
() (45.466)
(7.647) (167.458)
(850.000) (1.730.000) 570.001
(400.806)
45.404
42.636
-
-
Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Inicial
233.855
191.219
Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Final
279.259
233.855
170
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA Y FILIALES
I.
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS RESUMIDOS
ESTADOS CONSOLIDADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA CLASIFICADO al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos - M$) ACTIVOS ACTIVOS CORRIENTES
Efectivo y equivalentes al efectivo Otros activos no financieros, corrientes Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, corrientes Cuentas por cobrar a entidades relacionadas, corrientes Inventarios Activos por impuestos, corrientes TOTAL ACTIVOS CORRIENTES
31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ 320.982 3.287.335 1.104.189 5.492.591 1.558.159 712.138 12.475.394
1.283.671 993.836 9.184.856 1.518.283 729.569 13.710.215
Inversiones contabilizadas utilizando el método de la participación Propiedades, planta y equipo Propiedad de inversión Activos por impuestos diferidos
278.751 4.329.779 2.203.746 293.567
603.760 4.185.170 2.237.115 596.344
TOTAL DE ACTIVOS NO CORRIENTES
7.105.843
7.622.389
19.581.237
21.332.604
ACTIVOS NO CORRIENTES
TOTAL DE ACTIVOS
171
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA Y FILIALES
ESTADO CONSOLIDADO DE SITUACIÓN FINANCIERA CLASIFICADO al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos - M$)) PASIVOS Y PATRIMONIO PASIVOS CORRIENTES
Otros pasivos financieros, corrientes Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar, corrientes Cuentas por pagar a entidades relacionadas, corrientes Otras provisiones, corrientes Pasivos por Impuestos, corrientes Otros pasivos no financieros, corrientes TOTAL PASIVOS CORRIENTES
31-12-2013 M$
31-12-2012 M$
971.888 4.714.317 4.671.209 832.301 84.018 1.330.844 12.604.577
294.921 2.673.544 6.467.355 486.189 725.220 2.825.004 13.472.233
3.916.068 107.471 10.831 162.710 4.197.080
4.070.700 107.116 2.538 147.434 4.327.788
16.801.658
17.800.021
2.045.933 1.217.091 ( 524.501) 2.738.523 41.057 2.779.580
2.045.933 1.680.197 ( 233.071) 3.493.059 39.524 3.532.583
19.581.237
21.332.604
PASIVOS NO CORRIENTES Otros pasivos financieros, no corrientes Cuentas por pagar a entidades relacionadas, no corrientes Pasivo por impuestos diferidos Provisiones por beneficios a los empleados, no corrientes TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES TOTAL PASIVOS PATRIMONIO NETO Capital emitido Ganancias (pérdidas) acumuladas Otras reservas Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora Participaciones no controladoras TOTAL PATRIMONIO NETO TOTAL DE PATRIMONIO Y PASIVOS
172
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA Y FILIALES
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos - M$)
01-01-2013 al 31-12-2013 M$
01-01-2012 al 31-12-2012 M$
Estado de resultados integrales por función Ingresos de actividades ordinarias Costo de ventas Ganancia bruta Otros ingresos, por función Gasto de administración Otras ganancias (pérdidas) Ingresos financieros Costos financieros
45.329.404 (44.214.936) 1.114.468 1.278.543 (1.986.187) (189.952) 688 (337.996)
36.339.940 (33.602.290) 2.737.650 (1.179.311) ( 96.814) 3.298 ( 339.125)
Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios conjuntos que se contabilicen utilizando el método de la participación Resultados por unidades de reajuste Ganancia (pérdida), antes de Impuesto
195.767 (142.413) (67.082)
266.644 (218.811) 1.173.531
Gasto por impuestos a las ganancias
( 395.095)
( 208.231)
Ganancia (pérdida) procedente de operaciones continuadas Ganancia (pérdida) procedente de operaciones discontinuadas Ganancia (pérdida)
(462.177) -
965.300 -
(462.177)
965.300
(463.106)
963.340
929
1.960
(462.177)
965.300
Ganancia (pérdida), atribuible a Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras Ganancia (pérdida)
173
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA Y FILIALES
ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO METODO DIRECTO Por los ejercicio terminado al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$) 01-01-2013 al 01-01-2012 al 31-12-2013 31-12-2012 M$ M$
Cobros procedentes de las ventas de bienes y prestación de servicios Pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios Pagos a y por cuenta de los empleados Intereses pagados Intereses recibidos Impuestos a las ganancias reembolsados (pagados) Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de operación Compras de propiedades, planta y equipo Dividendos recibidos Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de inversión Importes procedentes de préstamos de corto plazo Préstamos de entidades relacionadas Pagos de préstamos Pagos de pasivos por arrendamientos financieros Pagos de préstamos a entidades relacionadas Intereses pagados Intereses pagados Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de financiación Incremento neto (disminución) en el efectivo y equivalentes al efectivo, antes del efecto de los cambios en la tasa de cambio Efectos de las Variaciones en las Tasas de Cambio sobre el Efectivo y Equivalentes al Efectivo Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Inicial Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Final
52.233.612 (37.177.434) (14.103.692) (75.963) 688 (174.977) 702.234
42.788.669 (30.531.045) (9.799.739) (78.355) 6.926 (157) 2.386.299
(698.569) 116.488 (582.081)
(522.039) 112.797 (409.242)
651.397 4.351.912 (4) (318.211) (5.501.279) (266.657) (266.657) (1.082.842)
60.419 3.724.428 (148.871) (281.639) (4.862.369) (265.981) (265.981) (1.774.013)
(962.689)
203.044
1.283.671 320.982
1.080.627 1.283.671
174
Manquehue SpA
I.
ESTADOS FINANCIEROS RESUMIDOS
ESTADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos – M$) ACTIVOS ACTIVOS CORRIENTES Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar Cuentas por cobrar a entidades relacionadas TOTAL ACTIVOS CORRIENTES
Nota
3.1
31-12-2013 M$ 207 207
31-12-2012 M$ 571 571
ACTIVOS NO CORRIENTES Inversiones contabilizadas utilizando el método de la participación Activos por impuestos diferidos TOTAL DE ACTIVOS NO CORRIENTES
163.919 1.040 164.959
108.210 108.210
TOTAL DE ACTIVOS
165.166
108.781
PASIVOS CORRIENTES
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar Cuentas por pagar a entidades relacionadas Pasivos por impuestos TOTAL PASIVOS CORRIENTES
3.2
1.281 163.002 164.283
1.142 109.351 66 110.559
19.965 ( 10.424) ( 8.658) 883 883
19.965 ( 10.987) ( 10.756) (1.778) (1.778)
165.166
108.781
PATRIMONIO Capital emitido Ganancias (pérdidas) acumuladas Otras reservas Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora TOTAL PATRIMONIO TOTAL DE PATRIMONIO Y PASIVOS
175
Manquehue SpA
ESTADOS DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Expresados en Miles de Pesos) Estados de resultados integrales por función
Ingresos de actividades ordinarias
01-01-2013 al 01-01-2012 al 31-12-2013 31-12-2012 M$ M$ -
Costo de ventas
-
-
Ganancia bruta
-
-
Gastos de administración Otras ganancias (pérdidas) Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios conjuntos que se contabilicen utilizando el método de la participación Resultados por unidades de reajuste
( 2.288) (655)
( 1.188) 18.484
4.776 (2.284)
(11.806) 393
Ganancia (pérdida), antes de impuesto
(451)
5.883
Gasto por impuestos a las ganancias Ganancia (pérdida) procedente de operaciones continuadas
1.169 -
(434) -
718
5.449
718
5.449
Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras
-
-
Ganancia (pérdida)
-
-
Ganancia (pérdida) Ganancia (pérdida), atribuible a Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora
176
Manquehue SpA
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO METODO DIRECTO
01-01-2013 al 31-12-2013 M$
01-01-2012 al 31-12-2012 M$
(1.868)
(492)
(1.932)
(492)
64
-
(49.278)
75
93
75
(49.946)
-
575
-
51.146
417
51.785
81.315
(639)
(80.898)
Incremento neto (disminución) en el efectivo y equivalentes al efectivo, antes del efecto de los cambios en la tasa de cambio
-
-
Efectos de la variación en la tasa de cambio sobre el efectivo y equivalentes al efectivo
-
-
-
-
-
-
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de operación Pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios Impuesto a las ganancias reembolsados (pagados) Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de inversión
Dividendos recibidos Otros pagos para adquirir patrimonio o instrumentos de deuda de otras entidades Cobros a entidades relacionadas Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de financiación Préstamos a entidades relacionadas Pagos de préstamos a entidades relacionadas
Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Inicial Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Final
177
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD
Los Directores de Inmobiliaria Manquehue S.A. y el Gerente General de esta empresa, firmantes de esta declaración jurada, se hacen responsables de la veracidad de toda la información proporcionada en la presente Memoria Anual, en cumplimiento de la normativa impartida por la Superintendencia de Valores y Seguros sobre el particular.
Canio Corbo Lioi Presidente Rut N° 3.712.353-6
José Antonio Rabat Vilaplana Vicepresidente Rut N° 4.770.732-3
Elizabeth Lehmann Director Rut N° 11.625.647-9
José Luis Rabat Vilaplana Director Rut N° 6.371.724-K
Carlos Alberto Rabat Vilaplana Director Rut N° 6.555.191-8
Pelayo Rabat Vilaplana Director Rut N° 8.574.779-7
Jorge Lama Fernández Director Rut N° 6.370.939-5
Fabián Wulf Werner Gerente General Rut N° 9.258.214-0