VALORACION DE EDIFICACIONES Y CULTIVOS AFECTADOS POR LA UA-60 DEL T.M. DE LLEIDA

Situación: Pda Llivia del T.M. de Lleida Promotor: JUNTA DE COMPENSACIÓ DEL POLIGON D'ACTUACIÓ Nº 60LLIVIA DEL PGL DE LLEIDA Lleida, desembre de 2.007 EL INGENIERO AGRONOMO Fernando Soler Ropero

INDICE DE DOCUMENTOS

MEMORIA ANEJO NÚM. 1.- DOCUMENTACIÓN FOTOGRAFICA ANEJO NÚM. 2.- DATOS CATASTRALES ANEJO NÚM. 3.- VALORACION EDIFICACIONES ANEJO NÚM. 4.- VALORACION CULTIVOS

PLANOS PLANO NÚM. 1.- SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO PLANO NÚM. 2.- ORTOFOTOMAPA PLANO NÚM. 3.- PLANTA DISTRIBUCION PARCELAS PLANO NÚM. 4.- EDIFICIO PARCELA 5

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MEMÒRIA

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MEMÒRIA INDICE 1.-  OBJECTO DE LA VALORACIÓN ................................................................. 2  2.-  SITUACION Y EMPLAZAMIENTO.............................................................. 2  3.-  DESCRIPCION DE LOS BIENES AFECTADOS. ........................................ 2  4.-  METODE DE VALORACIÓN. ........................................................................ 5  4.1.-  FUNDAMENTOS.......................................................................................... 5  4.2.-  OBRAS, SERVICIOS E INSTALACIONES. ............................................... 6  4.3.-  PLANTACIONES.......................................................................................... 7  5.-  VALORACIÓ. .................................................................................................... 7  5.1.-  EDIFICIOS. ................................................................................................... 7  5.2.-  CULTIVOS. ................................................................................................... 8  5.2.1.-  Parcela 1 .................................................................................................. 8  5.2.2.-  Parcela 2 .................................................................................................. 8  5.2.3.-  Parcela 3 .................................................................................................. 9  5.2.4.-  Parcela 4 .................................................................................................. 9  5.2.5.-  Parcela 5 .................................................................................................. 9  5.2.6.-  Parcela 7 ................................................................................................ 10  5.2.7.-  Parcela 9 ................................................................................................ 10  6.-  RESUM DE LA VALORACIÓ. ..................................................................... 10  7.-  CONSIDERACIONES FINALES. ................................................................. 11 

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Fernando Soler Ropero, con D.N.I. núm. 40.857.022-Y, Ingeniero agrónomo, vecino de de Lleida, con domicilio en Paseo de Ronda, 47, a requerimiento de la JUNTA DE COMPENSACIÓ DEL POLIGON D'ACTUACIÓ Nº 60-LLIVIA DEL PGL DE LLEIDA domiciliada a Lleida, C/ Vallcalent, 1, CIF: G25655184, realiza la siguiente

VALORACIÓN 1.- OBJECTO DE LA VALORACIÓN Es objeto de este estudio la descripción y valoración de las plantaciones, obras, edificaciones y mejoras realizadas en todas y cada una de las fincas englobadas en la Unidad de Actuación 60 del T.M. de Lleida. 2.- SITUACION Y EMPLAZAMIENTO La zona objeto de la unidad de actuación esta situada en la partida de Llivia, del t.M. de Lleida, y ocupa la parte sud-este de la zona urbana de Llivia. Las coordenadas UTM extremas de la zona son:: X 303.638 303.632 303.862 303.946 303.972 303.886

Y 4.613.623 4.613.655 4.613.757 4.613.960 4.613.943 4.613.943

En el plano nº 1 se muestra la situación de la unidad de actuación y en los planos 2 y 3 la ortofotomapa y el plano topográfico. El acceso se puede realizar a través de la calle de l’Albareda que esta en el extremo sud o bien a partir de un camino de fincas que parte de la calle Grande le Llivia, situado en el extremo nord-este. 3.- DESCRIPCION DE LOS BIENES AFECTADOS. •

Finca nº 1 sita en la Pda Grealo del T.M. de Lleida, incluida en la UA-60, es parte de la finca del polígono 34366, parcela 39 del catastro de urbana. La superficie de la parcela es de 1.767,34 m2 y la cultivada de 1.502,21 m2. La parcela esta cultivada de perales de la variedad Canella siendo el sistema de formación en eje central entutorado y marco de plantación 3,5x1,50 m. y una edad de 10 años. (foto 1).

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El sistema de riego utilizado es por inundación. En la parte oeste de la parcela existe un camino de acceso de 88,90 m2 asfaltado que es prolongación de la Calle Albareda. •

Finca nº 2 sita en la partida Grealo del T.M. de Lleida, incluida en la UA-60, polígono 38399 parcela 11 del catastro de urbana. La superficie de la parcela es de 264,65 m2.

• Cultivada de manzanos variedad Goleen de unos 8 años de edad, con un marco de plantación de 3x1,25 m, y sistema de formación de eje central entutorado. (foto 2) Presenta un buen estado sanitario. El riego se realiza por inundación. En la margen oeste de la parcela hay cultivados 4 perales de la variedad Buena Lluisa, con sistema de formación vaso, de 7 años de edad (foto 3) •

Finca nº 3 sita en la pda Grealo del T.M. de Lleida, incluida en la UA-60, no se disponen de datos de la referencia catastral, dado que esta integrada en la parcela 10 del polígono 38399.Tiene una superficie de 442,00 m2, y en la parte sud-este de la finca existen 6 olivos jóvenes de unos 3 años de edad, los cuales no disponen de riego, y su estado sanitario y formativo es deficiente (foto 4).

•

Finca nº 4 La parcela esta situada en la UA-60, en la partida Grealo del T.M. de Lleida, corresponde a la parcela 10 del polígono 38399 del catastro de urbana. Tiene una superficie de 3.989,76 m2, y esta dividida en dos subparcelas la primera de 618,72 m2 de superficie y la segunda de 3.174,23 m2 de superficie el resto corresponde al camino de fincas que las divide.

• El cultivo predominante es la nectarina tardía, con un marco de plantación de 4x2.5 m. sistema de formación en vaso, de unos 7 años de edad, siendo el sistema de riego empleado el de goteo. (fotos 5-6), además en la primera su parcela existen 6 perales, variedad blanquilla de varias edades y sistema de formación en eje central (foto 5). •

Finca nº 5 incluida en la UA-60, situada en la Pda Grealó del T.M. Lleida, corresponde a la parcela 9 del polígono 38399 del catastro de urbana. Tiene una superficie de 1.605,29 m2. El cultivo predominante es la alfalfa (fotos 13 y 14), la cual esta invadida en su parte este por malas hierbas (foto 13), ocupando una superficie de 1.224,52 m2, por la parte norte de la parcela se cultivan perales de la variedad Conference, de unos 6 años de edad, separados 1,50 m entre ellos. (foto 19), en la parte sur de la parcela también se han podido apreciar 4 olivos jóvenes, y 6 viñas. En la parte sur existe un edificación, parte del cual esta afectado por la UA-60 (fotos 11 y 14) siendo sus dimensiones externas de 6,78 m de ancho por 10,97 m de largo, ocupando una superficie de 76,25 m2, para acceder a la parte del edificio existen unas escaleras exteriores que ocupan una superficie de 9,08 m. En la 5/86

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fachada principal existe una puerta de chapa de acero de 10,77 m de largo, realizadas a base de losas y peldaños prefabricados de hormigón acabado con árido visto lavado. En la fachada principal existe una puerta de chapa de acero de 2,13 m de largo, que no tiene ninguna utilidad (foto 11) dado que actualmente no da acceso al interior del edificio, y una ventana no practicable. En la fachada lateral oeste (foto 12) existe una escalera que da acceso a la parte del edificio afectado mediante una puerta corredera de chapa de acero de 2,09 m de largo por 2,10 m de alto, y a otro edificio que esta adosado a la parte objeto de la valoración (foto 12). En esa misma fachada existe una ventana practicable de aluminio de 1,53x1,06 m. El edificio está formado por dos plantas, la planta semisótano de 65,94 m2 de superficie interior y 2,43 m de altura, hasta el arranque del forjado (foto 16), realizado en hormigón armado y rebozado de mortero de C.P., no existiendo ninguna abertura al exterior. La planta primera está compuesta de un vestíbulo de 3,80 m2 de superficie útil que da acceso a la planta semisótano (foto 15) y una dependencia de 64,04 m2 de superficie útil (foto 17). El forjado esta realizado a base de vigas de hormigón armado prefabricadas sobre las cuales se ha colocado tablero machihembrado cerámico y capa de compresión de hormigón armado (foto 16) Los pilares son de hormigón armado y la jácena para el soporte de la cubierta es de hormigón armado. El suelo está acabado con pintura de poliuretano, El techo está realizado con placas de escayola ( foto 17). El cerramiento es de ladrillo cerámico de 15 cm de espesor rebozado por sus dos caras con mortero de C.P. y acabado con pintura plástica. La divisoria esta ejecutada con tochana cerámica de 10 cm de grueso arrebozado y pintado. La cubierta es a una agua con pendiente hacia la parte sur (fotos 12 y 14) a base de semivigueta de hormigón y placa de fibrocemento G.O., aislada por su cara interior con espuma de poliuretano. La construcción probablemente es del año 2.000, si bien la zona de semisótano podría ser que fuese anterior, dado que parece que estaba destinada a depósito. Además existe una piscina de 4,35 m de largo por 2,20 m de ancho y 1,57 m de profundidad, de hormigón pintada y sin sistema de depuración (foto 17) El camino de acceso asfaltado ocupa una superficie de 79,31 m2. y la zona hormigonada que existe delante de la puerta ocupa una superficie de 23,71 m2. La parte de edificación valorada es un añadido al resto de la edificación, por lo que se podría derruir sin afectar el resto de la edificación, siempre y cuando se realice

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con las debidas precauciones previas y la realización de los correspondientes estudios. •

Finca nº 6 incluida en la UA-60 situada en la Pda Grealó del T.M. Lleida, corresponde a la parcela 8 del polígono 38399 del catastro de urbana, de 3.929.70 m2 de superficie. No contiene edificios o cultivos que se puedan considerar valorables (foto 21), dado que los árboles frutales que existen en la parte oeste de la parcela (ciruelos, un nogal y un olivo), están en un estado sanitario muy deficiente y no son aptos para la comercialización.

•

Finca nº 7 incluida en la UA-60, situada en la Pda Grealó del T.M. Lleida, es parte de la parcela 4 del polígono 38399 del catastro de urbana. Tiene una superficie de 4.069,60 m2. Esta cultivada de la especie peral variedades blanquilla y limonera, los sistemas de formación que predominan son el palmeta y vaso, la edad de la plantación oscila entre los 10 y 12 años (fotos 7,8,9 y 10). Los marcos de plantación oscilan entre 4x1,50 y 4,20x3,50 m. El riego se realiza por inundación.

•

Finca nº 8 incluida en la UA-60situada en la Pda Llivia del T.M. de Lleida, corresponde a parte de la parcela 6 del polígono 38399, de 100,69 m2 de superficie, en la cual no existen edificaciones o plantaciones afectadas (fot 22).

•

Finca nº 9 incluida en la UA-60, sita en la Pda de Llivia del T.M. de Lleida, corresponde a la parcela 7 del polígono 38399, de 149,96 m2 de superficie. La parcela esta cultivada de árboles frutales especies blanquilla y limonera de unos 13 años de edad, viéndose afectadas 9 árboles limoneros y 2 blanquillas (foto 23 y 24) el sistema de formación es vaso, y no existe un marco de plantación regular. El riego se realiza por inundación.

•

Las parcelas 10 y 11 corresponden a viales actuales, por la cual cosa no se valoran.

4.- METODE DE VALORACIÓN. 4.1.- FUNDAMENTOS. La Ley 1/2005 de 26 de julio Texto refundido de la Ley de Urbanismo de Catalunya en su artículo 114.- Gastos de urbanización a cargo de las personas propietarias y derecho de realojamiento. “1. Los gastos de urbanización a cargo de las personas propietarias comprenden los conceptos siguientes: …..

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b) Las indemnizaciones procedentes por la demolición de construcciones y destrucción de plantaciones, de obras e instalaciones que sean exigidas para la ejecución de los planes, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de suelo y de valoraciones”. Y el articulo 120.- Criterios de los proyectos de reparcelación. “1. Los projectos de reparcelación han de tenir en consideración los criterios siguientes: ….. f) Las plantaciones, las obras, las edificaciones, las instalaciones y las mijoras que no se puedan conservar se valoraran con independencia del suelo, y se ha de satisfacer el importe a las personas propietarias interesadas con cargo al proyecto de reparcelación, en concepto de gastos de urbanización…………” De acuerdo con el art. 120.1 b) del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, el conjunto de criterios que sirven de base para determinar el valor del suelo adjudicado se fundamenta en la aplicación del método del valor residual a partir de la consideración del valor en venta del suelo debidamente urbanizado que establece la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, en méritos a la remisión que efectúa a esta norma la Disposición Transitoria tercera de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo (LS). Y por ultimo el artículo 31 de la antigua Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones “Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y arrendamientos: 1.Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existen en el suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenido en cuenta en la determinación del valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares” y el artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa: “No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores, tanto el propietario como al Administración podrán llevar a cabo la tasación aplicando criterios estimativos que juzguen más adecuados…” 4.2.- OBRAS, SERVICIOS E INSTALACIONES. Para la determinación de valor de las edificaciones se sigue el método de coste de reposición, para lo cual se utiliza el preció medio unitario del coste de edificación, al cual se le deduce los valores de repercusión del suelo y de urbanización, con lo cual se obtiene el valor de ejecución por contrata de las obras. Una vez obtenido el valor actual de las obras, se procedera a reducirle la amortización correspondiente a los años transcurridos desde la ejecución de las obras y la fecha de la valoración y el estado de conservación.

Vr = Va⋅ H ⋅ r

Donde: Vr: Valor de reposición en € V: Valor actual en € 8/86

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H: coeficiente en función de la antigüedad u: uso residencial c: calidad constructiva t: años completos desde su construcción r: coeficiente función del estado de conservación 4.3.- PLANTACIONES La determinación del valor de las plantaciones se ha utilizado el criterio de la suma de los flujos de caja netos (VAN) que se dejaran de percibir durante el resto de la vida productiva de la plantación. n

Fci i i =1 (1+ r) Fci = Ci − Pi

VAN= ∑ Donde:

VAN: Valor actualizado neto. Fci: Flujos de caja del año i Ci: Cobros del año i Pi: Pagos del año i r: Tasa de actualización i: año n: año final. 5.- VALORACIÓ. 5.1.- EDIFICIOS. Para la obtención del valor de los edificios se parte de la determinación del coste unitario de construcción, y con estos valores se obtiene el coste a valor de nuevo. A este valor obtenido se ha aplicado unos factores de corrección debido a la antigüedad y al estado de conservación. En el anejo nº 3, se justifican los valores empleados, estando resumido a continuación: Edificación afectada: parcela 6: Superficie: 76.25 m2 u: uso residencial= 1,00 c: calidad constructiva:1,00 r= coeficiente función del estado de conservación: normal: 1,00

Concepto

Años

Antigüedad Conservación

5

Estado actual Normal

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Coeficiente 0,92 1,00

7

Concepto

Superficie (m2)

Edificación Acceso Pavimentación hormigón Piscina Coste de reposición

76,30 10,77 23,71

Valor (€/m2)

unitario Total (€)

88.817,650

Aplicando los coeficientes correctores expuestos anteriormente resulta un valor de:

Vr = Va ⋅ H ⋅ r = 88 .817 ,65 ⋅ 0,92 ⋅ 1,00 = 81.712,24 € 5.2.- CULTIVOS. En el anejo nº 4 se desarrolla la valoración de cada una de las parcelas. 5.2.1.-

Parcela 1

Esta cultivada de pera variedad Canella, cuyos costes de cultivo e ingresos de asimilan a la Pera Blanquilla en palmeta, por lo que para una superficie ocupada de 1.502,21 m2 y una edad de plantación de 10 años resulta Tasa actualización Año 10

5.2.2.-

4%

FC/ha

VAN/ha

5.795,12 €

43.088,61 €

Superficie (ha) 0,1502

Total 6.472,81 €

Parcela 2

Cultivada de manzano Golden en una superficie de: 264,85 m2 de 8 años de edad. Tasa actualización Año 8

4%

FC/ha

VAN/ha

8.317,83 €

72.868,18 €

Superficie (ha) 0,0264

Total 1.923,71 €

Los 4 árboles del margen de pera variedad Buena Luisa se asimilan a la variedad Limonera, Tasa actualización Año 7

4%

FC/ha

VAN/ha

2.849,62 €

26.743,86 €

Superficie (ha) 0,0024

10/86

Total 64,20 €

8

Total parcela Cultivo Manzano Golden Pera Buena Luisa Total 5.2.3.-

Total 1.923,71 € 64,20 € 1.987,91 €

Parcela 3

Dado que los 6 olivos que se encuentran en la parcela no constituyen ninguna unidad de explotación y que su estado de conservación es deficiente el valor es: Cultivo Olivo 5.2.4.-

Nº de árboles

€/árbol 20

6

Total 120,00 €

Parcela 4

Cultivo de nectarinas de 7 años de edad, ocupando una superficie de 3.954,83 m2 Tasa actualización Año 7

4%

FC/ha

VAN/ha

4.223,85 €

31.405,75 €

Superficie (ha)

Total

0,3955 12.420,44 €

Los 6 perales blanquilla se consideran de una edad de 10 años y que se asimilan a un sistema de plantación en eje central Cultivo Pera blanquilla

Nº de árboles 6

€/árbol 43,43

Total 260,58 €

Total parcela Cultivo

Total 12.420,44 € 260,58 € 12.681,02€

Nectarina Pera Blanquilla Total 5.2.5.-

Parcela 5

El valor del cultivo de alfalfa de 2 años de plantación resulta ser: Tasa actualización Año 3

4%

FC/ha

VAN/ha

563,25 €

1.563,06 €

Superficie (ha) 0,1224

Total 191,40 €

El valor de las peras Conference resulta ser:

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Cultivo

Nº de árboles

Pera Conference

€/árbol

30

Total

41,85

1.255,50 €

Total parcela Cultivo

Total 191,40 € 1.255,50 € 307,08 € 380,00 € 1.446,90 €

Alfalfa Pera Conference Viña Olivo Total 5.2.6.-

Parcela 7

Cultivada de perales variedades Blanquilla y Limonera, en palmeta y en vaso,

ocupando las siguientes superficies Tasa actualización Variedad Blanquilla

Sistema formación Palmeta

Blanquilla

Vaso

Limonera

Vaso

Año

4% VAN/ha

12

5.795,12 €

34.782,60 €

0,1400

4.869,56 €

10

5.731,94 €

42.618,85 €

0,0970

4.206,43 €

10

2.849,62 €

21.187,84 €

0,1700

3.601,93 €

0,4070

12.677,92€

Total

5.2.7.-

Superficie (ha)

FC/ha

Total

Parcela 9

La superficie ocupada es de 149,96 m2, y en ella existen 2 perales Blanquilla y 8 perales Limoneros, en sistema de formación vaso y de unos 13 años de edad, siendo su valor: Cultivo

Nº de árboles

Pera Limonera Pera Blanquilla Total

€/árbol

9 2

Total

8,96 44,17

80,64 € 88,24 € 168,88 €

6.- RESUM DE LA VALORACIÓ.

Parcela 1 2 3 4 5 7 9

Cultivo

Edificación

6.472,81 € 1.923,71 € 120,00 € 12.681,02 € 2.133,98 € 12.677,92 € 168,88 €

81.712,24 €

TOTAL

12/86

Total 6.472,81 € 1.923,71 € 120,00 € 12.681,02 € 83.464,22 € 12.677,92 € 168,88 € 117.508,56 €

10

Asciende el valor de las edificaciones y plantaciones de la UA-60 de Lleida a la cantidad de CIENTODIECISIETE MIL QUINIENTOS OCHO MIL EUROS CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (117.508,56.- €). 7.- CONSIDERACIONES FINALES. La valoración de la construcción de la parcela 5 se ha realizado considerando que se puede derruir sin afectar al resto de las edificaciones. Lleida, desembre de 2.007 El Ingeniero Agrónomo

Fernando Soler Ropero

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