Consorcio ARA
Misión
una de las empresas más rentables del sector vivienda en México
Villa Marino
Presencia
Historia, fortaleza, futuro
Operamos en 18 estados del país. El valor de nuestra reserva territorial consta de 34.6 millones de metros cuadrados, suficientes para construir 150,807 viviendas, así como 3.4 millones de metros cuadrados adecuados para proyectos comerciales y turísticos. Está ubicada en lugares con economías en crecimiento y, por lo tanto, potencial para crear nuevos desarrollos inmobiliarios.
Desarrollar hogares y comunidades para los estilos de vida mexicanos, donde sea un orgullo vivir
Concepto y diseño: Labris comunicación y diseño
Reporte anual Consorcio ARA 2007
Lo hemos logrado gracias a nuestra extraordinaria habilidad para aprovechar economías de escala y mantener altos estándares de calidad a un costo bajo de producción. Contamos con tres décadas de experiencia en la construcción y comercialización de vivienda de interés social, tipo medio y residencial: durante nuestros años de operación hemos vendido más de 201 mil casas. Contamos con una envidiable fortaleza financiera: cotizamos en la BMV desde 1996 y tenemos las mejores calificaciones del sector de las agencias calificadoras Standard & Poor’s y Moody’s Investors Service: mxA+ y A2.mx (Ba2 global) respectivamente.
Visión Ser la desarrolladora inmobiliaria más confiable, rentable e innovadora en Latinoamérica
Reporte anual 2007
Jaime del Río Castillo Director de relación con inversionistas
[email protected] Bosques de Ciruelos 160, Piso 7 Col. Bosques de Las Lomas México, D.F. 11700 (52.55) 5596.8803 (52.55) 5596.8864 ext. 1121 Presencia ARA
www.consorcioara.com.mx
Este reporte anual puede contener declaraciones sobre expectativas con respecto al futuro desempeño de Consorcio ARA y de sus subsidiarias, las cuales deben ser consideradas como estimaciones. Estas declaraciones sobre expectativas, reflejan opiniones de la administración basadas en información disponible actualmente. Los resultados reales están sujetos a eventos futuros e inciertos, los cuales podrían tener un impacto material sobre el desempeño de la compañía y de sus subsidiarias.
Resultados en millones de pesos al 31 de diciembre de 2007
Estamos orgullosos de nuestra historia
Ingresos 6,445.8
7,312.8
8,786.2
9,257.3
2004
2005
2006
2007
10,000 9,000
1977 1986 1994 1996 1999 2001 2004 2006 2007
8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000
Utilidad neta Con sólo 10 empleados construimos las primeras ocho viviendas en Cuautitlán Izcalli, Estado de México.
Iniciamos la construcción de Las Margaritas, en Metepec y Toluca, con 1,692 viviendas de interés social.
1978
1989
Diseñamos prototipos de tipo medio UN6; construimos 400 casas en el Estado de México.
En Cancún construimos Torremolinos, el primer conjunto fuera del área metropolitana de la Ciudad de México. Como ganadores del concurso para urbanizar Cancún obtuvimos 20 lotes, donde ahora se ubican los conjuntos Saint Tropez, Saint Marino, Saint Germain, Saint Michell, Ibiza y Porto Novo.
1984 Pasamos de edificar cientos a miles de casas: concluimos la construcción de 1,338 viviendas en Cuautitlán Izcalli y comenzamos 4,104 casas de interés social en Rancho San Antonio.
1992 Ampliamos nuestro radio de acción a Querétaro, Quintana Roo, Tabasco, Veracruz, Guanajuato y Sinaloa.
Las casas de tipo residencial vendidas se incrementaron 14.3%, las de tipo medio 9.3% y las de interés social 87.9%. Comenzamos a construir Pedregal de Tepepan, con 334 viviendas y una casa club.
1995 Compramos la primera mezcladora para elaborar nuestro propio concreto.
Comenzamos a cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores. Iniciamos también la cotización de ADR's.
Nuestra producción de concreto llega a 450 mil m3; nos otorgan el reconocimiento internacional del concreto, Registro 99.
Nuestra producción de concreto supera los 500 mil m3
1997
Construimos 700 viviendas en Paseos del Caribe, primer conjunto de interés social en Quintana Roo.
En Ixtapaluca, Estado de México, comenzamos San Buenaventura, macroproyecto de interés social con 20,342 casas.
Nuestro capital humano suma 350 personas; generamos cinco mil empleos en el país.
La acción ARA es considerada para formar el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC).
2000 Nuestra reserva territorial alcanza 18.9 millones de m2, suficiente para construir 108,195 viviendas de interés social.
2002
Contamos con 48 desarrollos y presencia en 16 estados.
2003 Formalizamos la alianza con O'Connor Capital Partners para integrar servicios comerciales a nuestros desarrollos. El primero: Centro San Miguel en Cuautitlán, Estado de México.
Implantamos el sistema Control ARA para fortalecer la operación, generar información para la toma de decisiones y responder al mercado de manera eficiente. Comenzamos a ofrecer planes de venta a mexicanos que trabajan en Estados Unidos.
2005 Luego de 427 días de construcción, se inaugura Centro Las Américas, cuarto complejo comercial del área metropolitana de la Ciudad de México.
Aunque conformada en 2004, Fundación ARA comienza actividades en Veracruz, con la entrega de 280 viviendas. Cumplimos 10 años cotizando en la Bolsa Mexicana de Valores. Segmentamos la operación en unidades de negocio. Al proceso le llamamos regionalización: nos dividimos en nueve regiones y una dirección residencial, unidades que replican los lineamientos de operación del corporativo. Comenzamos a desarrollar Paraíso Country Club, que aprovecha la belleza de la naturaleza y el entorno de un campo de golf. El proyecto, de 164 hectáreas, considera 630 villas y departamentos, así como 769 lotes residenciales. El campo de golf, diseñado por Pedro Güereca, tiene 67.5 hectáreas, 18 hoyos par 72, un tiro de práctica de 300 yardas y seis lagos.
Por su trayectoria durante 30 años al frente de Consorcio ARA, el Ing. Germán Ahumada Russek recibe el reconocimiento “El hombre de la casa”, porque su visión, experiencia y aportación han contribuido decididamente al desarrollo del sector vivienda en México. Adquirimos en Huehuetoca, Estado de México, 433 hectáreas donde desarrollaremos un proyecto de macrociudad sustentable. El 85% de ese terreno cuenta con uso de suelo de alta densidad. Por segundo año consecutivo obtuvimos la distinción de Empresa Socialmente Responsable (ESR).
de operaciones con una misión: desarrollar hogares y comunidades para los estilos de vida mexicanos, donde sea un orgullo vivir.
1,130.6
1,181.7
1,387.7
Utilidad bruta
1,368.6
1,400 1,200
3,000
1,000
2,500
800
2,000
600
1,500
400
1,000
200
500
2004
2005
2006
2007
EBITDA 1,461.3
1,646.9
2,074.1
2,169.9
2,000
20,000
1,500
18,000
1,000
16,000
500
14,000
0
12,000
2006
2007
2,597.9
2,717.3
2004
2005
2006
2007
17,104
19,015
22,668
23,781
2004
2005
2006
2007
24,000 22,000
2005
2,113.3
Unidades vendidas
2,500
2004
1,873.4
Resumen en millones de pesos al 31 de diciembre de 2007 2007
%
2006
%
Unidades vendidas
23,781
22,688
4.9
Ingresos totales
9,257.3
100.0
8,786.2
100.0
5.4
Utilidad operativa
2,065.1
22.3
1,982.8
22.6
4.1
Utilidad neta
1,368.6
14.8
1,387.7
15.8
–1.4
EBITDA
2,169.9
23.4
2,074.1
23.6
4.6
Activos totales
13,718.9
12,093.4
13.4
Pasivos totales
5,130.2
4,721.6
8.7
Capital contable
8,588.8
7,371.8
16.5
Inversión en reserva territorial
4,252.3
3,845.9
10.6
Reserva territorial (en millones de m2)
34.6
36.4
–4.9
Mezcla de ingresos por producto de vivienda Residencial
5.2 %
6.1%
Otros proyectos integrales 24.2% Vivienda
Progresiva 35.6%
Tipo medio Interés social
29.0%
Ventajas competitivas UÊ Somos una empresa integrada verticalmente que aprovecha economías a escala.
UÊ Nuestra reserva territorial suma 34.6 millones de m2 y está ubicada en zonas estratégicas.
UÊ Tenemos 31 años de experiencia en el sector del desarrollo de vivienda en México.
UÊ Ocho de nuestros once consejeros son independientes, observando las mejores prácticas de gobierno corporativo a nivel internacional.
UÊ Contamos con amplia diversificación geográfica y de productos. UÊ Operamos en 18 estados del país y en las regiones con mayor desarrollo económico y demográfico. UÊ Somos el quinto productor de concreto en el país; sólo lo usamos para autoconsumo.
UÊ Nuestro equipo directivo cuenta con gran experiencia. UÊ Tenemos una fuerte posición financiera basada en la flexibilidad para adaptarnos al entorno y alinearnos a la oferta hipotecaria en el país. UÊ Contamos con el Balance más sólido de la industria.
Índice Resumen de resultados financieros
1
Celebramos el futuro
5
Carta a nuestros inversionistas
Empresa socialmente responsable Gobierno corporativo
11 15
Miembros del consejo de administración
Nosotros
21
Planeación y ejecución con visión estratégica Capital humano Directores corporativos Regiones Dirección residencial Directores regionales, dirección residencial Fundación ARA
Nuestro negocio
35
Reserva territorial Este es nuestro negocio Construcción Equipamiento Comercialización División, construcción y desarollo
Nuestros productos
49
Rialta desarrollos residenciales Unidades vendidas
Desempeño operativo y financiero Estados financieros consolidados
55 59
Los Álamos / Paraíso Country Club
a
Celebramos el futuro
6 Ing. Luis Felipe Ahumada Russek
Durante 31 años Consorcio ARA ha sido parte de la industria del desarrollo de la vivenda en México: hemos tenido grandes logros y crecido como empresa, pero también nuestros retos se han vuelto cada vez más amplios, al igual que nuestro compromiso y responsabilidad, pues formamos parte de los actores que están llevando a cabo la transformación urbana del país. En los años más recientes, la economía mexicana ha presentado crecimiento sostenido y ambiente macroeconómico estable que contempla bajas tasas de interés, así como aumento en el empleo y en el salario promedio. El avance en materia de reformas, en especial la fiscal recientemente aprobada, ha hecho crecer la confianza de los inversionistas disminuyendo el riesgo país y mejorando la calificación de la deuda soberana por la calificadora Standard & Poor´s. Estimaciones de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público permiten prever que se continuará por el mismo camino. Se esperan una inflación controlada, un crecimiento estable de la economía nacional ligado al incremento de la producción norteamericana, una reducción de la tasa de interés real y un aumento moderado, pero sostenido, de los empleos formales. En este contexto, el sector inmobiliario en México se muestra sólido y competitivo; presenta grandes oportunidades para los próximos años y se diferencia de forma clara de otros países. Estimaciones con proyección de 2007 a 2020 permiten esperar que alrededor de 800 mil familias podrían formarse cada año, que la estabilidad en la generación de empleo fomentará la adquisición de casas y que los compradores de este bien estarán concentrados entre quienes tengan de 25 a 50 años de edad, grupo que crecerá de 38.5 millones en 2007 a 44.4 millones en 2020.
7 Ing. Germán Ahumada Russek
Carta a nuestros inversionistas La meta del gobierno federal es otorgar seis millones de créditos durante la presente gestión (2006-2012). Su política de vivienda propone duplicar los esfuerzos del último sexenio, enfocarse en la población de menores ingresos, instrumentar un agresivo programa de subsidios, así como trabajar en nuevos esquemas de financiamiento hipotecario, lo que contribuirá tanto a la creación de infraestructura como a la generación de empleos formales. Hoy por hoy, la industria de la vivienda en México se encuentra en amplio desarrollo debido a la creciente demanda y a la gran oferta de créditos hipotecarios, lo que ha logrado que cada vez más personas vivan en una casa propia. El apoyo recibido por parte del gobierno federal a la industria de la vivienda continuará y estamos preparados para aprovecharlo: Consorcio ARA lo hará con la acostumbrada calidad en sus productos, en sus casas, en sus desarrollos, en la infraestructura, en la creación de comunidades donde es un orgullo vivir. A pesar de que prácticamente se ha rebasado el reto de contar con el financiamiento suficiente para la adquisición de vivienda, reconocemos las nuevas necesidades del país y del sector; estamos a la altura de ellas y responderemos como siempre lo hemos hecho: con responsabilidad, flexibilidad y visión de negocio. Sabemos que el sector del que formamos parte es muy sensible ante los cambios económicos y sociodemográficos. Por ello nos obligamos a innovar; adecuamos operaciones y obtenemos resultados sólidos, a través de una óptima administración del riesgo y de nuestra diversificación.
8
Proyecto Paraíso Country Club
Estamos preparados para seguir siendo una de las mejores y más competitivas empresas desarrolladoras de vivienda del mercado en México. Somos propietarios de la reserva territorial mejor elegida de la industria de la vivienda. Este año adquirimos en Huehuetoca, Estado de México, el terreno más grande de toda nuestra historia. Ahí llevaremos a cabo un proyecto de macrociudad sustentable, con equipamiento e infraestructura de primer nivel, centros comerciales, terminal de autobuses y escuelas, entre otros, donde además colaboraremos con las autoridades en la construcción de la infraestructura para el tren suburbano que en una primera etapa conectará de Buenavista a Cuautitlán. Conjuntamos calidad en técnicas de construcción con una sólida red de servicios e infraestructura. Proveemos el equipamiento necesario para ofrecer productos inmobiliarios integrales atractivos, como Las Américas, que cuenta con el cuarto centro comercial de la zona metropolitana, o Paraíso Country Club, que aprovecha la belleza de la naturaleza y el entorno de un campo de golf. Con el fin de reforzar la estrategia de diversificación de productos, hemos creado una dirección encargada de construir y comercializar productos residenciales bajo la denominación Rialta, marca que se suma al prestigio sostenido durante 31 años por el de nuestra marca principal y más conocida, Casas ARA, posicionada como una de las favoritas entre quienes buscan constituir un patrimonio. En los últimos años hemos logrado fortaleza, solidez y confiabilidad debido a la combinación estratégica de varios factores, además del crecimiento del sector vivienda: nuestro fuerte desempeño operativo y potencial de crecimiento, el modelo integral de negocios, la diversificación geográfica y de productos aunada al uso eficiente de capital, así como un equipo de funcionarios de gran experiencia. La capacidad de reaccionar ante las condiciones del entorno, el amplio conocimiento del negocio y la preferencia de los compradores –lo que se origina en la calidad del producto y el servicio que ofrecemos– han creado y mantenido el valor a largo plazo de la empresa. Adicionalmente, el código de conducta y ética en el trabajo orienta decisiones sobre qué debemos hacer y cómo debemos hacerlo. La adopción general de principios y comportamientos éticos reflejan el tipo de organización que somos. Este código establece criterios y conductas que aseguran la integridad y la transparencia de cada acción, lo que se refleja en nuestra persona, en nuestra familia y en nuestra organización. Terminamos el año con espíritu renovado. Frente a la transformación interna que emprendimos a principios de 2007, nos definimos como una compañía que opera, en sus nueve regiones y en su dirección residencial, con base en las políticas establecidas a nivel central, comprometida con la honestidad, la ética y la transparencia en todos los niveles de responsabilidad, con un capital humano que encuentra en Consorcio ARA el mejor lugar para desempeñarse, desarrollarse y crecer; donde el uso de la tecnología de punta es una herramienta de gestión que administra la información de forma oportuna; una compañía que trabaja bajo estándares que permiten el control y la mejora continua: el enfoque a resultados. Nuestra fortaleza financiera nos permite ofrecer a los inversionistas una empresa sólida, fuerte, preocupada por observar las mejores prácticas en cuanto a gobierno corporativo, en preservar y fortalecer nuestra capacidad de generar valor. Somos una compañía pública que cuenta con un crecimiento sostenido, que da certidumbre a quienes desean invertir en ella por su flexibilidad, experiencia y responsabilidad. Por su confianza, muchas gracias. Iniciamos el primer año, luego de nuestro proceso de transformación en la operación interna, como una compañía que mira hacia el futuro, cimentada en sus raíces, en su experiencia y en su historia.
Ing. Germán Ahumada Russek
Ing. Luis Felipe Ahumada Russek
9
Colinas de Chapultepec
m
Empresa Socialmente Responsable
Empresa Socialmente Responsable
En 2007 fuimos reconocidos, por segunda vez, como una empresa socialmente responsable por el Centro Mexicano para la Filantropía, lo que nos da derecho a identificarnos con el sello ESR y a utilizarlo en todo elemento de nuestra imagen corporativa. Ser una empresa socialmente responsable, significa promover las mejores prácticas en los negocios para contribuir a la creación de valor social. Es vincular la misión del negocio con el impulso de una cultura de competitividad responsable, combatir la corrupción, al interior y al exterior, promover condiciones de trabajo favorables para empleados, respetar el entorno ecológico y preservar el medio ambiente. Es invertir tiempo, talento y recursos en acciones que eleven la calidad de vida en las comunidades. En síntesis, es ser reconocidos por clientes, empleados, accionistas y proveedores por nuestro compromiso y desempeño social.
Paraíso Country Club
12
Para recibir el distintivo ESR, se llevó a cabo en nuestra empresa la revisión y el análisis de 120 indicadores, en áreas como la calidad al interior de la organización, el cuidado y la preservación del ambiente, la observación del código de ética y la vinculación con la comunidad a partir de una visión de negocio. También implicó observar valores como honestidad, compromiso, desarrollo del capital humano y calidad de servicios. La responsabilidad social que asumimos se refleja en múltiples sentidos, desde la construcción dentro de los desarrollos habitacionales de escuelas, áreas deportivas, mercados, hospitales, vialidades e infraestructura en beneficio de la población en general. Estamos conscientes de la importancia de preservar el medio ambiente, así como de las acciones para mitigar efectos negativos del desarrollo económico en ecosistemas naturales. De ahí, por ejemplo, que construyamos cárcamos de bombeo, cuya función es el desalojo de aguas pluviales y sanitarias, para evitar contingencias por inundaciones.
Paseos del Río
En todos los desarrollos la red de distribución eléctrica es subterránea, así como la telefonía y el servicio de cable, lo que contribuye al buen aspecto de las zonas y a mejorar la seguridad. Asimismo, las plantas de tratamiento de aguas residuales, ubicadas en casi todos nuestros conjuntos, además de los pozos de agua potable, son un beneficio que contribuye a la salud e higiene de la población.
13 Paraíso Country Club
En la región noreste, en el desarrollo Paseos del Roble, se lleva a cabo un proyecto piloto de prototipos de eco viviendas con características sustentables, que contemplan alta eficiencia energética, confort térmico y visual. Otras de las acciones en esta materia es la donación de áreas para instalaciones deportivas y áreas verdes, así como la reforestación. En Paraíso Country Club, en el estado de Morelos, por ejemplo, plantamos especies vegetales y colocamos una geomembrana en los taludes de la rivera, con el fin de evitar erosión. Por otro lado, Rancho Bellavista, el único desarrollo ecológicamente responsable en Querétaro, cuenta con una planta de tratamiento de agua Ar-D dual, que hace posible el reuso doméstico de aguas jabonosas, además del riego de áreas verdes. Asimismo, en cada una de nuestras regiones se llevan a cabo programas de responsabilidad social y ambiental, considerando características locales. En síntesis, estamos muy orgullosos de afirmar que la rentabilidad de Consorcio ARA corresponde con su compromiso social, ambiental y humano.
Quinta del Bosque
n
Gobierno corporativo
Gobierno corporativo
En 1996 Consorcio ARA se convirtió en una de las primeras empresas públicas del sector de desarrollo de vivienda en México. Ser pioneros significó, además, consolidarnos como una empresa que cumple y rebasa las obligaciones que imponen la Ley de mercado de valores y sus disposiciones complementarias. Trabajamos en materia de gobierno corporativo bajo estándares internacionales y hemos adoptado, además, recomendaciones del Código de mejores prácticas corporativas, como reportar el grado de adecuación y apego a sus preceptos y revelarlo a los inversionistas. Ocho de los once miembros de nuestro consejo de administración son independientes y expertos de diverso perfil. Se han creado mecanismos de control interno y auditoría que garantizan el manejo confiable y seguro de la información financiera, bajo los principios de inmediatez, oportunidad y simultaneidad.
16
Garantizamos el buen manejo de nuestra información financiera, procuramos maximizar el valor de la compañía y reforzamos la confianza que los accionistas han depositado en Consorcio ARA: somos una empresa de valor con una perspectiva a largo plazo.
17
Colinas de Chapultepec
18
Comité de auditoría 2 Félix Gavito Marco* Andrés Massieu Berlanga* Antonio Franck Cabrera* Roberto Danel Díaz*
Presidente Vocal Vocal Vocal
Comité de finanzas y planeación 3 Designación / ratificación de los presidentes del comité de auditoría y prácticas societarias Conforme a resoluciones adoptadas en la Asamblea General Extraordinaria y Ordinaria de Accionistas de fecha 19 de octubre de 2006, se ratificó al señor Félix Gavito Marco como Presidente del Comité de Auditoría, y al señor Roberto Danel Díaz como Presidente del Comité de Prácticas Societarias de la Sociedad.
Marcos Ramírez Miguel* Germán Ahumada Russek Luis Felipe Ahumada Russek Germán Ahumada Alduncin Pedro Alonso Angulo* Luis Ramón Carazo Preciado* Jean Louis Guinchard* Antonio Franck Cabrera* Roberto Danel Díaz*
Presidente Vocal Vocal Vocal Vocal Vocal Vocal Vocal Vocal
Comité de prácticas societarias 4
*Consejeros independientes **Consejeros relacionados $ Consejeros patrimoniales
1
Roberto Danel Díaz* Antonio Franck Cabrera* Luis Ramón Carazo Preciado* Pedro Alonso Angulo* Andrés Massieu Berlanga*
Conforme a resoluciones adoptadas en la Asamblea General Extraordinaria y Ordinaria de accionistas celebradas el 19 de octubre de 2006 Conforme a resoluciones adoptadas por el Consejo de Administración en sesión celebrada el 20 de julio de 2006 Conforme a resoluciones adoptadas por el Consejo de Administración en sesión celebrada el 19 de octubre de 2006 4 Idem 2 3
Presidente Vocal Vocal Vocal Vocal
19 1
Miembros del consejo de administración Germán Ahumada Russek**$
Vicente Naves Ramos**
Presidente
Consejero suplente
Luis Felipe Ahumada Russek**$
Luis E. Ayestarán Escudero**
Vicepresidente
Consejero suplente
Germán Ahumada Alduncin**$
J. Sacramento Soto Solís**
Consejero propietario
Consejero suplente
Pedro Alonso Angulo*
María Cristina Hernández Trejo*
Consejero propietario
Consejero suplente
Luis Ramón Carazo Preciado*
Eugenio Riveroll Picazo*
Consejero propietario
Consejero suplente
Roberto Danel Díaz*
Manuel Gutiérrez García*
Consejero propietario
Consejero suplente
Félix Gavito Marco*
Lorenzo Lucas Sánchez*
Consejero propietario
Consejero suplente
Andrés Massieu Berlanga*
Manuel Campos Spoor*
Consejero propietario
Consejero suplente
Marcos Ramírez Miguel*
Raúl Robledo Tovi*
Consejero propietario
Consejero suplente
Antonio Hugo Franck Cabrera*
Luis Federico Moreno Treviño*
Consejero propietario
Consejero suplente
Jean Louis Guinchard*
Francisco Javier Lomelín Ayala*
Consejero propietario
Consejero suplente
Ricardo Maldonado Yáñez Secretario
Lorenza K. Langarica O’hea Prosecretario
Colinas de Chapultepec
Nosotros
Nosotros Somos líderes en el mercado de la vivienda en México. En 31 años de operaciones hemos construido más de 201 mil viviendas para más de 800 mil mexicanos y hemos generado más de 70 mil millones de ingresos con cerca de 10 mil millones de utilidades. Consideramos el cumplimiento de estas tres décadas como la oportunidad de llevar a cabo un proceso de consolidación del que emergimos, a finales de 2007, como una empresa renovada, con cimientos reforzados, una nueva cultura empresarial y una nueva estructura de operación; nos regimos por una serie de valores vinculados a un código de conducta y ética en el trabajo; atrajimos el mejor talento y nos quedamos con la mejor gente. Sin embargo, nuestro proceso de cambio no ha concluido: nos estamos preparando para ser la desarrolladora inmobiliaria más confiable, rentable e innovadora de Latinoamérica.
Planeación y ejecución con visión estratégica
22
Contamos con herramientas modernas en materia de planeación estratégica; siempre enfocados al cumplimiento de metas, nos guían una misión y unos objetivos claros hacia un rumbo definido con un horizonte de largo plazo. Trabajamos de forma estandarizada, lo que redunda en la mejora continua y el beneficio de nuestros clientes: quienes compran una vivienda ARA reciben el mejor producto del mercado y quienes invierten en acciones de la compañía adquieren la certidumbre de ser parte de una empresa sólida. A mediados de 2006 tomamos la decisión de descentralizar las operaciones, de buscar que el corporativo fungiera como una instancia normativa y que la operación estuviera comandada de forma local. Lo logramos, entre otros elementos, porque contamos con una planeación clara y precisa, con un soporte tecnológico adecuado para controlar y monitorear el seguimiento de los procesos, acorde al concepto de inteligencia de negocios que registra, considera y liga todas las transacciones de los ciclos productivos en cada región, de la compra de la tierra a la planeación de los conjuntos, de la construcción de viviendas al desarrollo de infraestructura y equipamiento urbano, la comercialización y las ventas, hasta que el cliente firma su escritura y, lo más importante, habita su casa, iniciando así la convivencia con su comunidad. En ese momento el ingrediente familia se suma a los esfuerzos de Consorcio ARA para crear hogares.
23 Villas Playa Diamante
ARA Net es nuestro sistema integral de administración y gestión; se trata de un sistema de planificación de recursos empresariales (ERP) que, incorporado a la gestión de la compañía en 2005, integra y administra operaciones y procesos de los cinco ciclos de negocio: 1. Planeación 2. Construcción 3. Comercialización 4. Técnico 5. Administrativo
Este sistema vincula la planeación con la construcción y ésta con las ventas en cada desarrollo; además nos permite contar con información confiable, detallada, oportuna y segura en cuanto al acceso. La planeación estratégica está relacionada al empleo de la tecnología que permite controlar y medir para mejorar. Sin embargo, ninguna de estas dos herramientas funciona sin la fuerza que mueve en verdad el mecanismo de nuestro negocio: el capital humano.
Capital humano Sabemos que la productividad, la rentabilidad, el crecimiento y la competitividad, dependen de una fuerza de trabajo involucrada e incluso apasionada. Consideramos que la combinación de talento y compromiso con las metas del negocio permite ventajas poderosas en el mercado: el alto desempeño del capital humano de Consorcio ARA apoya en todas las áreas el logro de resultados. Consolidamos en 2007 una cultura organizacional que reconoce el buen desempeño, la honestidad y la lealtad del personal. Buscamos atraer, desarrollar y retener a quienes contribuyan no sólo a que continuemos siendo líderes en el ramo, sino una mejor empresa.
Cabe señalar que, durante 2007, el Infonavit puso en marcha un programa de certificación de los asesores de ventas que brindará beneficios inmediatos en la atención de sus derechohabientes, agilidad y simplificación en los procesos. Consorcio ARA certificó al 80 por ciento de sus asesores de ventas. Iniciamos también un proceso de valuación y capacitación a mandos medios en la parte comercial; el reto de 2008 para los 430 asesores de ventas, será aplicar el programa de retención de personal y continuar el de reconocimiento trimestral de sus resultados. Todo el equipo que conforma nuestro capital humano, sin importar el nivel en la organización, se conduce bajo estándares de comportamiento organizacional basados en una cultura cimentada en la responsabilidad, el compromiso, la lealtad a la organización, la honestidad y el comportamiento ético. Por otro lado, el proceso de regionalización llevado a cabo durante 2007 generó sesiones de capacitación en todas las áreas, pero sobre todo, puso a prueba las estrategias de retención de talento, además de fomentar el desarrollo personal. La muestra: ocho de los diez directores regionales provienen de la fuerza de trabajo ARA, de nuestra gente.
Nuestra cultura organizacional Atracción e identificación de talento
Capacitación
Desarrollo de carrera y planes de sucesión
Desarrollo organizacional y comunicación interna
Organización y compensaciones
24
Proyectos estratégicos para nuestro capital humano Objetivo
Beneficios
Evaluación del desempeño
Alinear esfuerzos individuales con objetivos estratégicos
Establecer expectativas anuales y trimestrales de desempeño. Medir los resultados de cada empleado para reconocer logros y retroalimentarlos sobre oportunidades de mejora. Promover el diálogo abierto y honesto entre jefe y colaborador sobre el desempeño individual.
Descentralización de los procesos de capital humano
Reestructurar la operación de capital humano, estabilizando los procesos clave a nivel nacional
Hacer eficiente el manejo de la información de los colaboradores de la empresa y agilizar la capacidad de respuesta en cada región, a través de la homologación de bases de datos de personal.
Certificación para asesores de ventas
Fortalecer el desempeño de los asesores de ventas certificándolos en la norma técnica de competencias laborales (asesoría en materia de vivienda)
Estandarizar el conocimiento técnico en el manejo de instrumentos financieros de crédito en la comercialización de vivienda. Apoyar el desarrollo de los asesores de ventas como expertos. Reconocer resultados de los asesores de ventas, promoviendo una certificación con reconocimiento de validez oficial.
25
Comaci
Germán Ahumada Russek
Luis Felipe Ahumada Russek
Director general División inmobiliaria
Director general División construcción y desarrollo
26
Vicente Naves Ramos
Fernando Calderón Nava
J. Sacramento Soto Solís
Jaime del Río Castillo
Director Operaciones
Director Área técnica
Director Administración y finanzas
Director Relación con inversionistas
Directores corporativos
Germán Ahumada Alduncin Director general Adjunto
27
Sergio Villalobos Gómez
Óscar Emiliano González Montiel
Óscar López Ruiz
Miguel Guillermo Lozano Pardinas
Director Jurídico
Director Comercial
Director Capital humano
Director Construcción
División construcción y desarrollo
Luis E. Ayestarán Escudero
Alejandro Mota Piña
Director Finanzas y nuevos negocios
Director Desarrollo y operación
Regiones El centro y eje del proceso de renovación de Consorcio ARA ha sido su nueva organización en diez unidades de negocio autosustentables e independientes, que cumplen con las necesidades específicas de los mercados locales, replican de manera eficiente y rentable, el modelo de operación definido y normado a nivel central. A este proceso, concluido en 2007, le denominamos regionalización y ha demostrado no sólo ser eficiente sino el adecuado para gestionar la estrategia corporativa de manera estandarizada a nivel local. Operamos en nueve regiones y una dirección residencial. Los directores regionales son personas con amplios conocimientos del mercado en sus ámbitos de trabajo. Con su participación, experiencia y entrega estamos tomando una posición de ventaja frente a nuestros competidores a nivel local. La regionalización ha impactado en todos los niveles de Consorcio ARA y ha implicado un cambio estructural que conllevó a descentralizar las áreas de comercialización y ventas, capital humano y construcción, entre otras.
28
Metropolitana norte
Noreste
Sur
Metropolitana oriente
Noroeste
Centro
Metropolitana poniente
Occidente
Bajío
29 Proyecto Paraíso Country Club
Dirección residencial Consorcio ARA había incursionado en el mercado de vivienda residencial bajo la metodología y las directrices de producción de los otros tipos de vivienda que ofrecemos. Sin embargo, desde finales de 2006, la dirección residencial se encarga de atender las necesidades y demandas de ese mercado meta, siempre conservando los estándares de calidad de la empresa. Con la autorización y el respaldo del consorcio, la dirección residencial lleva a cabo desde la selección de terrenos hasta la tramitación de permisos de construcción, el desarrollo de los conjuntos, el equipamiento y la infraestructura, así como las estrategias de mercadotecnia, publicidad y ventas. Bajo la marca Rialta comercializamos nuestros productos residenciales. Se trata de proyectos arquitectónicos ubicados en zonas de alto poder económico, construidos con una urbanización de alto diseño, que ofrecen equipamiento adicional y amenidades como albercas, canchas de tenis, o bien campos de golf, por ejemplo el ubicado en el estado de Morelos, dentro del desarrollo Paraíso Country Club. La calidad de la construcción estructural de una casa de Rialta es la misma que la de una casa ARA tradicional; lo que las distingue son el tipo de acabados, las dimensiones y el concepto arquitectónico.
Proyecto Paraíso Country Club
30 Héctor Vallín Pérez
Deborah Reyes Barba
Melitón Zavala Casas
Edgar Villegas Bustos
Director de la región
Directora de la región noreste
Director de la región noroeste
Director de la región occidente
metropolitana norte y oriente
Directores regionales
31 Ma. Concepción Espinoza Chávez
Hugo Serrato Ángeles
Daniel Cisneros Magaña
Carlos Ávila Viveros
Directora de la región sur
Director de la región bajío
Director de la región centro
Director de la región metropolitana poniente
Dirección residencial
Jorge Alduncin Breadsley Director residencial
32 Hacienda Santa Fe
Desde 2004, Fundación ARA trabaja para elevar la calidad de vida de los mexicanos, mejorar las comunidades y ayudar a los segmentos sin acceso a un crédito hipotecario, observando valores de respeto, integridad, lealtad, servicio y transparencia. Fundación ARA entrega pies de casa a familias cuyos ingresos no exceden dos y medio salarios mínimos mensuales, con la finalidad de proporcionarles un espacio digno que, además, detone su superación económica y social. Estas viviendas se construyen sobre terrenos donados por el gobierno federal, estatal o municipal, mientras que los servicios y el equipamiento urbano son financiados por los gobiernos locales. Las viviendas que entrega Fundación ARA son autosuficientes, cuentan con 20% más de terrenos para áreas verdes y andadores, celdas solares para alumbrado público, una planta de tratamiento para aguas grises, negras y potables, lugares de estacionamiento y un centro comunitario. Los trabajos de Fundación ARA no generan ganancias para el consorcio. Hemos hecho alianzas estratégicas, por ejemplo con Provivah, un fideicomiso cuyo fin es dar vivienda a quienes no pueden acceder a un crédito hipotecario, o con Fundación Televisa. Con ambas buscamos, en términos de inversión, participar en partes iguales, así como obtener fondeos y subsidios del gobierno federal, vía Fonhapo o Conavi.
Fundación ARA
Resumen de actividades 2006-2007 Estado
Unidades
Chiapas
2,595
Michoacán
1,047
Veracruz
527
Hidalgo
460
Tamaulipas
200
Coahuila
38
Total
4,829
33
Localizamos los círculos de pobreza y aquellos lugares donde exista la posibilidad de negociar apoyo estatal y municipal. Diseñamos un prototipo que cumpla con las reglas para subsidios, lanzamos una convocatoria pública, y elegimos candidatos; los beneficiarios pagan un enganche mínimo. Entregamos también viviendas incluso con características particulares, por ejemplo, a quienes tienen capacidades diferentes. Durante 2007 logramos duplicar el número de viviendas entregadas. Hace cinco años hicimos un primer proyecto de 280 unidades; este año logramos entregar más de cuatro mil casas, incluyendo 38 viviendas para los deudos de los mineros de Pasta de Conchos, Coahuila. Pero lo más importante es que Fundación ARA no está desvinculada del consorcio: quienes trabajamos en él también integramos la fundación, estamos comprometidos con sus tareas y avances. Es parte de ser una empresa socialmente responsable.
Loma del Ángel
Nuestro negocio
Nuestro negocio Líneas de negocio Productos de vivienda Direcciones regionales
Modelo de negocios
Unidades de servicio
Noroeste Noreste Centro Metro poniente Metro oriente Metro norte Bajío Occidente
Planeación estratégica y táctica Control y planeación financiera Control y planeación operativa
Diseño técnico y urbano Auditorías operativas y control de calidad Mercadotecnia y servicio al cliente Recursos humanos
Sur
Residencial Tipo medio Interés social Progresiva
Centros comerciales
Diseño de procesos y tecnologías de información
Tierra con servicios
Somos propietarios de la reserva territorial mejor elegida y ubicada de la industria de la vivienda en México. Sobre estos terrenos llevamos a cabo el proceso de construcción con maquinaria propia; producimos el cemento y la cimbra (muro-losa) necesarios para nuestro consumo. Ofrecemos un amplio rango de productos integrados en esquemas inmobiliarios que cuentan con infraestructura y equipamiento diverso y gran calidad. Trabajamos en diez unidades de negocio que replican nuestro modelo, incluyendo las estrategias de mercadotecnia, comercialización y ventas. Somos una empresa pública que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores desde 1996.
36
Ex-Hacienda San Francisco
Reserva territorial Porque sabemos que el inicio de la cadena de valor ARA es tener terreno disponible donde comenzar un nuevo ciclo productivo, todos los años compramos tierra considerando perspectivas de desarrollo económico. 2007 no fue la excepción. Incorporamos a la reserva el terreno más grande adquirido en nuestra historia: 4.3 millones de m2 en Huehuetoca, Estado de México. Luego de la incorporación de este terreno, la reserva territorial alcanza 34.6 millones de m2, suficientes para construir 150,807 unidades a plan maestro, incluyendo 3.4 millones de m2 de uso comercial y turístico. El 85% del terreno en Huehuetoca tiene un uso de suelo de alta densidad, mientras que el 15% restante cuenta con uso de suelo industrial. Es cien por ciento urbanizable, lo que hará posible el desarrollo de un macroproyecto de ciudad integral sustentable. Este macroproyecto contempla 26 mil viviendas a plan maestro, escuelas, campos deportivos, de recreación y convivencia; instalaciones de salud, asistencia social; áreas verdes, plantas de tratamiento de aguas residuales; centros comerciales, tiendas de autoservicio, pequeños comercios, así como la instalación de industria mediana no contaminante e infraestructura vial que permitirá fácil acceso y transporte.
Reserva territorial al 31 de diciembre de 2007
Características Unidades Presencia ARA
Núm. de estados con presencia Superficie Equivalente a
18 34.6 millones de m2 150,807 viviendas a plan maestro
Capacidad
%
Valle de México
64,317
42.65
Quintana Roo
29,847
19.79
Nuevo León
14,499
9.61
Veracruz
12,307
8.16
Baja California
5,955
3.95
Jalisco
5,723
3.79
Querétaro
4,251
2.82
Sonora
2,822
1.87
Guanajuato
2,614
1.73
Nayarit
2,582
1.71
Morelos
2,341
1.55
Puebla
1,456
0.97
Michoacán
954
0.63
Guerrero
445
0.30
Residencial
3,191
Chihuahua
348
0.23
Tipo medio
12,798
Distrito Federal
234
0.16
Interés social
68,394
Sinaloa
72
0.05
Vivienda Progresiva
66,424
Tabasco
40
0.03
Total
150,807
100.0
0
20,000
40,000
60,000
80,000
37
Final
Servicio post venta
En de treg viv a ien da
Ini
cio
38
An á ent lisis d e o me rno y l rca do
ón y i c a e Plan ión c i s i u adq serva e r e d
de o ñ ay e s Di iend llos viv sarro de
La construcción de viviendas y su venta
Este es nuestro negocio
as
Compr
to
Ve n
ien m i c te Abas maci Co
e d ón es i t s t Ge ámi tr
tas
s
Escr
39
itur
ació n
ión
cc u r t s n Co
se llevan a cabo de forma coordinada
Construcción
Hasta finales de 2006, las actividades de construcción dependían de una dirección que operaba a nivel central. Como consecuencia de la reestructuración de Consorcio ARA en nueve regiones más la dirección residencial, actualmente el proceso constructivo se opera de forma local.
Implementación del sistema Para ser mejor
Hoy la dirección corporativa de construcción se encarga de normar los procesos y procedimientos en las regiones, así como del control presupuestal y de calidad, lo que comprende el seguimiento de la obra y la supervisión de los trenes de producción dentro del sistema Para ser mejor. Para ser mejor asegura productos bajo los estándares de calidad más altos, instrumenta una cultura de trabajo normada en los procesos constructivos que reduce tiempos y costos. Es decir, gracias a este sistema, verificamos que la producción se lleve a cabo de forma ordenada, continua, y aseguramos que la comercialización y la edificación estén coordinadas.
40
La dirección corporativa se encarga también de la compra y suministro de materiales para los desarrollos, considerando volúmenes y precios con base en el presupuesto autorizado y los programas de producción, lo que nos permite controlar los precios y el volumen de compra, asegurar un costo bajo de inventario para los proyectos, y garantizar la calidad de nuestras viviendas a nivel nacional, pues trabajamos con proveedores de reconocida calidad y servicio.
Seguimiento
Planeación
Control Ciclo de calidad
Liberación de la vivienda Ejecución 2
Auditoría de calidad y del tren de producción Ejecución 1
Las partes vitales del proceso constructivo se manejan en Concreto, maquinaria y cimbra (Comaci), donde se fabrica y diseña el sistema de cimbra (muro-losa) que responde a nuestras necesidades de construcción. La producción de concreto es de consumo exclusivo para los desarrollos de Consorcio ARA, lo que nos permite montar plantas en aquéllos donde la estimación de las necesidades mensuales de concreto rebasan 2,500 m3. Al ser propietarios de la maquinaria, tenemos la capacidad de atender requerimientos de construcción de manera rápida y eficiente, garantizando un impacto mínimo en el costo de los proyectos. Como parte de nuestro desarrollo constante, llevamos a cabo una búsqueda permanente de nuevas tecnologías para mejorar los procesos constructivos, la cimbra y el concreto, así como la investigación y análisis de materiales de última generación para elevar la calidad de los prototipos. Buscamos fórmulas y materiales bajo criterios de sustentabilidad, con el fin de economizar energía eléctrica y optimizar el consumo de agua y gas. Hemos participado en el programa Hipotecas Verdes y, actualmente, desarrollamos proyectos que implementan sistemas alternativos para la generación de energía y reciclaje de agua en nuestros desarrollos. Comaci
41 Comaci
Producción de concreto 2007 Producción en miles de m3
% de participación
Cemex
7,500
25.0
Apasco
3,500
11.7
Lacosa
1,500
5.0
Cruz Azul
1,100
3.7
Consorcio ARA
718
2.4
PCM
700
2.3
Suma
15,018
50.1
Producción total 2007
30,000
100.0
Fuente: Asociación Mexicana de la Industria del Concreto
Comaci
Equipamiento e infraestructura Consorcio ARA es una compañía comprometida con el desarrollo de las comunidades donde construye esquemas habitacionales integrales, con infraestructura urbana que redunda en el mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes. En este sentido resalta, dentro de las actividades de 2007, la construcción del puente en el fraccionamiento Vistas del Río, en Nuevo León. Se trata de un puente vehicular diseñado para una carga viva equivalente a un trailer con doble remolque. Es una obra que detona el crecimiento y la modernización del municipio Juárez en Monterrey. Beneficia no sólo a los habitantes de Vistas del Río, sino a todo aquél que desea disponer de una vía de acceso, rápida y segura, hacia Reynosa y Cadereyta.
Puente vehicular, Vistas del Río, Nuevo León
Otro aspecto que sobresale en materia de equipamiento, es la certificación a Consorcio ARA por ser la primera desarrolladora inmobiliaria en el país en implantar una red de planta externa para garantizar a los habitantes de sus desarrollos soporte de la más alta calidad en comunicación de banda ancha.
Puente vehicular Vistas del Río, Nuevo León metros
Las Américas, Los Álamos, Ex-Hacienda San Francisco, Real del Valle, Colinas de San José y Hacienda Santa Clara, son los primeros desarrollos en adoptar esta tecnología, certificada por 3M® México.
Número de claros Inversión Tiempo de construcción
Puente vehicular, Vistas del Río, Nuevo León
42
Una vez más, Consorcio ARA es pionera en el mercado; sus desarrollos hacen la diferencia con la implementación de esta plataforma tecnológica que permite contar con la instalación de servicios de telefonía, televisión por cable, alarmas, monitoreo de video-vigilancia, acceso a Internet, entre otros, lo que representa un valor agregado para quienes eligen vivir en una casa ARA.
7
Longitud total
210
Longitud de cada claro
30
Ancho de calzada
9
Ancho de banqueta
1.50
Altura promedio
9.50
$ 28'713,000 6 meses
Altura máxima
14.5
43 Hacienda Las Palomas
Comercialización y ventas Durante 2007 el área comercial se descentralizó en las nueve regiones y la dirección residencial. Fue una transformación muy exitosa y abarcó desde el proceso de venta de las viviendas hasta su escrituración. A nivel del corporativo, el área de comercialización es responsable de normar y dar seguimiento a sus procesos; establece también las estrategias de publicidad y mercadotecnia, pues si bien éstas se desarrollan bajo las particularidades de cada región, responden a una línea estandarizada y central. Como parte de estas tareas, en 2007 llevamos a cabo estudios para asegurar nuestra oferta en el mercado local propio, incrementamos puntos de atención y venta para acercarnos a nuestros clientes y desarrollamos estrategias directas de comercialización acordes al perfil del comprador. Hemos puesto mayor énfasis en la promoción empresarial, sistemática y agresiva de los asesores, con el fin de brindar atención en los centros de trabajo de sus zonas de influencia y en los lugares identificados como potenciales: con la regionalización respondemos de manera más eficiente a las necesidades del cliente y desarrollamos productos acordes a sus expectativas. Sumado a lo anterior, el fortalecimiento de la relación con las instituciones financieras e institutos de vivienda en cada región, permitió incrementar la posición de Consorcio ARA en los mercados locales, dar respuesta oportuna al comprador, además de construir vínculos sólidos con los actores financieros del sector en cada plaza. También iniciamos el análisis para industrializar el proceso de escrituración sustentado en el desarollo de una plaforma tecnológica y la segmentación del proceso comercial, que consolidaremos en 2008. El objetivo es mantenernos competitivos ofreciendo las mejores viviendas del mercado, desarrolladas con excelente diseño arquitectónico y distribución, garantía de calidad, inmejorable infraestructura y acabados.
Rancho Bellavista
44
División construcción y desarrollo Hace siete años decidimos incursionar en un nuevo nicho de mercado para vincular la vivienda con los servicios a la comunidad, ampliando el concepto de origen: nuestros centros comerciales hoy rompen expectativas. Con estos cambios desarrollamos una nueva tendencia en la industria inmobiliaria creando espacios que reúnen vivienda, servicios, empleo y desarrollo social. Todo esto ha tenido gran impacto en los desarrollos de Consorcio ARA. Gracias a las facilidades y a los beneficios que brindamos hemos aumentado las fuentes de trabajo, reducido los traslados y satisfecho las necesidades de consumo, además de facilitar el recreo y la diversión. Desde luego, también nuestro crecimiento se ha incrementado potencialmente. Hoy hemos creado una organización con un equipo capaz y responsable que sabe conservar los valores y estimular el cambio. Planeamos, diseñamos y desarrollamos unidades habitacionales con servicios integrados que satisfacen las necesidades de sus habitantes. Gracias a nuestra capacidad y creatividad, logramos altas opciones de rendimiento pese a que seguimos enfrentándonos a una competencia cada vez más fuerte. Los tiempos no son fáciles, sin embargo, seguimos adelante rediseñado y adecuando nuestro modelo a las nuevas exigencias del mercado. Llevamos a cabo análisis para definir estrategias, consolidamos estándares de calidad y, de esta manera, tomamos decisiones cada vez más adecuadas. Estamos alertas a las necesidades de la comunidad de consumo de la que dependemos: ésta nos indica el rumbo, nosotros enfocamos el timón. Respondemos con proyectos de gran impacto, como Centro Las Américas, el cuarto centro comercial más grande de la zona metropolitana, ubicado en el municipio de Ecatepec, Estado de México. Otro más de nuestros éxitos es Plaza Oasis, en Tijuana, Baja California, que comenzó a desarrollarse en 2007 y presenta gran avance en su construcción y arrendamiento.
45 Centro Las Américas
El área neta arrendable (GLA) de Plaza Oasis, Centro San Miguel, Centro San Buenaventura y Centro Las Américas suma más de 130 mil m2 y nos convierte en uno de los participantes más importantes del desarrollo de centros comerciales en México. La afluencia de visitantes a estos cuatro centros indica, además, que se han convertido en los lugares favoritos de la comunidad y que sus habitantes los reconocen como las zonas de recreación por excelencia. Nuestros centros comerciales impactan, de forma contundente, el entorno donde se edifican. Podemos afirmar, con certeza, que seguimos a la vanguardia en la industria inmobiliaria comercial de México elevando la calidad de vida en las comunidades a las que llegamos con mejores viviendas, servicios comerciales y recreativos, infraestructura, urbanización y equipamiento urbano y, lo más importante, que los consumidores nos reconocen. Por eso nuestros desarrollos son cada vez más competitivos y podemos obtener mejores resultados. Debido al éxito de los centros comerciales en los conjuntos habitacionales de Consorcio ARA, buscaremos mayor crecimiento y ampliaremos nuestra cobertura fuera de ellos, en ciudades y terrenos que son potencialmente un buen negocio comercial: hoy somos una empresa consolidada con estrategias dinámicas cuyo firme liderazgo se abre hacia el futuro.
Plaza Oasis UÊiÃÊViÀV>â>`ÊÕÊÌÌ>Ê`iÊÓÓ]äxxÊ2, lo que equivale al 84% del área neta arrendable total (GLA), con tiendas como Comercial Mexicana, Cinemastar, FAMSA, Solo un Precio y Peter Piper Pizza UÊ Ê>Û>ViÊ«`iÀ>`Ê`iÊVÃÌÀÕVVÊ>ÊViÀÀiÊ`iÊÓääÇÊ fue de 80%; sólo resta concluir las salas de cine y una tienda sub-ancla de 500 m2 UÊ*>â>Ê">ÃÃÊiÃÌ?Ê>LÀi`Ê«ÀÊiÌ>«>ÃÆÊÃÕÊ>Õ}ÕÀ>VÊ total está programada para julio de 2008
46 Centro Las Américas
Afluencia anual
Área neta
1
arrendable (GLA)2
de visitantes
140,000 6% 120,000 6% 100,000
25,000,000
80,000
20,000,000 19,150,000
20,708,000
15,000,000
60,000
10,000,000
40,000
5,000,000
20,000
0
94%
94%
2006
2007
0
2006
2007
Rentado Vacío 1. El cálculo se presenta con base en el ingreso de vehículos a los estacionamientos. Considera 3.5 personas por vehículo para Centro Las Américas y Centro San Miguel; en el caso de Plaza Oasis considera noviembre y diciembre sólo con la apertura de Comercial Mexicana 2. Datos de los inmuebles propiedad de ARA-DCD en sociedad al 50% con O’Connor Capital Partners; GLA a fin de cada año
47
Indicadores estratégicos Centro Las Américas Centro San Miguel
Centro San Buenaventura
Fashion Mall
Power Center
Plaza Oasis
Cuautitlán Izcalli
Ixtapaluca
Ecatepec
Ecatepec
Tijuana
Edo. México
Edo. México
Edo. México
Edo. México
Baja California
Centro Comunitario
Centro Regional Fashion Mall
Centro Regional Power Center
Centro Comunitario
Mega Comercial Mexicana C&A, Coppel, Rest. California
Bodega Aurrerá
Liverpool, Sears
Wal-Mart, Sam’s
N/A
Sanborn’s, Suburbia, C&A, Yak
Office Max, Marti, SportCity, Famsa
Mega Comercial Mexicana Famsa, Solo un Precio, Peter Piper Pizza
Cinépolis (10)
N/A
Cinépolis (14)
N/A
Cinemastar (9)
Área Neta Arrendable (GLA) -Todo el complejo (m2)
26,661
10,290
75,277
43,742
26,345
Área Neta Arrendable (GLA) ARA (m2)
26,661
10,290
46,161
14,066
26,345
Año de construcción
2001
2006
2005
2005
2007
% ARA
50%
50%
50%
50%
50%
Municipio o Ciudad Estado
Tipo Centro Comunitario
Anclas Subanclas Cines (Núm. Pantallas)
2
Colinas de San José
Nuestros productos
Nuestros productos
Estamos totalmente diversificados en cuanto a los productos que ofrecemos en el mercado: Vivienda Progresiva, de interés social, de nivel medio y residencial, tanto en esquemas de disposición vertical como horizontal. No sólo ofrecemos las mejores casas en la industria del desarrollo de vivienda en México, sino que estamos interesados en trabajar cada vez más para mejorar el entorno donde se ubican, en emplear tecnologías que conlleven a la sustentabilidad y al respeto ambiental, en fortalecer la cultura de cuidado del valor de las propiedades que inicia en la post-venta, pero sobre todo en elevar la calidad de vida de quienes eligen comprar una casa ARA. Nuestra fuerza de ventas ofrece la mayor variedad en esquemas de financiamiento, garantizados por organismos gubernamentales, como el Infonavit, la Sociedad Hipotecaria Federal, el Fovissste y otras entidades, así como las opciones crediticias creadas por la Banca Comercial y las Sofoles.
50
El Cofinavit, producto de crédito otorgado por el Infonavit conjuntamente con un Banco o Sofol, se ha liberado y ahora las viviendas que se pueden adquirir con él ya no tienen límite, en cuanto a valor en el mercado, lo que ofrece una nueva modalidad de financiamiento hipotecario de gran impacto. Entre las comunidades integrales que hemos desarrollado durante 2007 resaltan, según su volumen: Ex-Hacienda Santa Inés Real de San Martín Real del Valle Real de San Francisco Misión San Juan Paseos del Río Palma Real
Lomas del Ángel
Precio en pesos (MXN)
Construcción m2
Terreno m2
Financiamiento
Vivienda progresiva
200 / 250 mil
35 / 45
50 / 90
Infonavit, Fovissste, SHF
Interés social
251 / 400 mil
46 / 70
60 / 120
Tipo medio
401 / 1 millón
71 / 160
96 / 200
Fovissste, SHF Cofinavit, Bancos y Sofoles
Residencial
más de 1 millón
90 / 250
desde 160
SHF, Bancos y Sofoles Cofinavit
Infonavit, Fovissste, SHF Bancos y Sofoles, Cofinavit
Rialta desarrollos residenciales
Paraíso Country Club
Superficie total
164 ha
Superficie de los lotes residenciales
desde 450 m2
Proyecto Paraíso Country Club
769
Número de lotes Superficie de las casas en cluster con alberca privada
230 m2
Superficie de los departamentos
204 m2 y 173 m2
Campo de golf Hectáreas Hoyos Yardas
18, par 72 7 mil 6
Mesas de salida
5
Paraíso Country Club
Villas Playa Diamante
67.5
Lagos
Tiro de práctica
51
300 yardas
Otros desarrollos de Rialta UÊ+ÕÌ>Ê`iÊ ÃµÕi UÊ ÃµÕiÊ6iÀ`i UÊ,i>Ê`iÊ >À UÊ,ÛiÀ>Ê ÕÌÀÞÊ ÕL
Unidades vendidas 100
1.2
0.9
0.6
1.3
90
13.3
13.2
19.7
26.1
Residencial Tipo medio
80
Porcentaje
70 60
74.3
62.3
44.4
33.0
Interés social
50 40 30 Vivienda Progresiva
20 10 0
11.2
23.7
34.3
39.6
2004
2005
2006
2007
Progresiva
1,916
4,504
7,781
9,419
Interés social
12,705
11,832
10,119
7,858
Tipo medio
2,272
2,510
4,622
6,200
Residencial
211
169
146
304
Total
17,104
19,015
22,668
23,781
52
Ingresos en millones de pesos al 31 de diciembre de 2007
100
3.2
90
1.6 4.3
5.3
6.0
3.2
6.1 5.2
22.0
23.1
29.5
35.6
62.6
57.2
41.2
29.0
80
Otros Residencial Tipo medio
Porcentaje
70 60 50 40
Interés social
30 Vivienda Progresiva
20 10 0
6.3
13.9
20.8
24.2
2004
2005
2006
2007
Progresiva
406.7
1,014.8
1,829.5
2,237.8
Interés social
4,029.0
4,178.0
3,612.8
2,680.2
Tipo medio
1,417.3
1,689.2
2,593.9
3,291.8
Residencial
389.1
315.4
278.2
479.5
Otros
203.7
115.4
472.5
568.0
Total
6,445.8
7,317.8
8,786.2
9,257.3
53
Quinta del Bosque
Hacienda La Gloria
Desempeño operativo y financiero
56
Desempeño operativo y financiero Consorcio ARA está organizada como una sociedad controladora de sus subsidiarias operativas. Fue fundada en 1977 con una de ellas, y once años después, en 1988, se constituyó como una sociedad anónima de capital variable: hoy es la desarrolladora más confiable del sector. Durante 2007, reportamos ventas por $9,257.3 millones y tuvimos un incremento de 5.4% con respecto al mismo periodo del año anterior. La utilidad bruta alcanzó $2,717.3 millones y un margen bruto de 29.4%, mientras que la utilidad después de gastos generales fue de $2,065.1 millones y tuvo un margen de 22.3%. Finalmente, la utilidad neta ascendió a $1,368.6 millones, con un margen neto de 14.8%; el EBIDTA fue de $2,169.9 millones y alcanzó un margen de 23.4% Lo anterior confirma el compromiso que sostenemos con nuestros inversionistas: continuar con una sana posición financiera y eficiencia en el uso de capital, cumpliendo con las metas de crecimiento, en búsqueda continua de oportunidades en el sector vivienda en México. Cabe señalar que gracias a ello, al finalizar 2007, el activo total creció 13.4%, el capital contable el 16.5% y los pasivos totales 8.7% La deuda con costo en 2007 fue de $1,803.9 millones (créditos bancarios más arrendamiento financiero), lo que a su vez representó el 21.0% del capital contable, mientras que la deuda neta positiva al final del mismo año ascendió a $119.6 millones. Este bajo nivel de endeudamiento, comparado con otras empresas del sector, nos permite contar con diversas alternativas en caso de ser requeridas y aprovechar esta ventaja competitiva en favor de la empresa y sus inversionistas. El respaldo de un moderado apalancamiento y una política financiera conservadora, así como la eficacia de los procesos operativos y una liquidez adecuada, hacen de Consorcio ARA una de las desarrolladoras de vivienda con mejor capacidad de respuesta en el mercado. Entre las empresas públicas del sector de desarrollo de vivienda en México destacamos, entre otros aspectos, por nuestra solidez y flexibilidad financiera, así como por la mejor tasa de retorno sobre activos; somos la única en pagar dividendos de forma consistente.
57 Paraíso Country Club
Contamos con la calificación crediticia más alta del sector vivienda en el país, otorgada por Moody’s Investors Service, Ba2 (escala global, moneda local) y A2.mx (Escala Nacional de México), y con la de Standard & Poor’s mxA+ (Escala Nacional –CaVal-). Nos consolidamos manteniendo el valor de la compañía a largo plazo, gracias al amplio conocimiento del negocio, a nuestra fortaleza operativa, flexibilidad y capacidad de reaccionar ante las circunstancias del entorno. Este desempeño ha propiciado durante once años la preferencia de nuestros inversionistas, quienes han depositado y seguirán depositando su confianza en nosotros.
2005
2006
2007
Dividendos por acción*
0.1075
0.95
0.1528
Precio de la acción*(1)
$8.38
$11.25
Yield
1.28%
$18.29
8.44%
0.84%
* Pesos nominales y datos ajustados por split en 2005-2006 (1) Al 1º de enero del año anterior
Nuestra fortaleza operativa UÊiÝL`>`Ê>ÌiÊÃÊV>LÃÊiÊ>ÊviÀÌ>Ê`iÊw>V>iÌ UÊ >Ýâ>VÊ`iÊ>ÊÀiÃiÀÛ>ÊÌiÀÀÌÀ>Ê«ÀÊ>ÊiÛ>Õ>VÊ constante de alternativas estratégicas para mejorar márgenes UÊ ÃµÕi>ÃÊL>ÀÃÊÌi}À>iÃÊiÊÛ>`ÀiÃ]ÊViÌÀÃÊ comerciales y venta de terrenos con servicios UÊ,i`ÕVVÊ`iÊÀiÃ}ÃÊ«iÀ>ÌÛÃÊ UÊ ÛiÀÃwV>VÊ}i}À?wV>ÊÞÊ`iÊ«À`ÕVÌÃÊ`iÊÛÛi`> UÊ VÊ`iÊ«À`ÕVVÊÞÊÛiÌ>ÃÊVÀ`>` UÊ*>Ì>vÀ>ÊiÀ>`>Ê«>À>ÊiÊ>iÊ`iÊ`>ÌÃʵÕiÊ«ÀÛiiÊ información operacional y financiera en tiempo real
Consorcio ARA, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Estados financieros consolidados por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2007 y 2006, y Dictamen de los auditores independientes del 18 de marzo de 2008
Consorcio ARA S.A.B. de C.V. y Subsidiarias
Dictamen de los auditores independientes y estados financieros consolidados 2007 y 2006
Dictamen de los auditores independientes
60
Balances generales consolidados
61
Estados de resultados consolidados
62
Estados de variaciones en el capital contable consolidados
63
Estados de cambios en la situación financiera consolidados
64
Notas a los estados financieros consolidados
65
Dictamen de los a uditores independientes al Consejo de Administración y Accionistas d e C o n s o r c i o A R A , S . A . B . d e C . V.
Hemos examinado los balances generales consolidados de Consorcio ARA, S. A. B. de C. V. y subsidiarias (la “Compañía”) al 31 de diciembre de 2007 y 2006, y los estados consolidados de resultados, de variaciones en el capital contable y de cambios en la situación financiera, que les son relativos, por los años que terminaron en esas fechas. Dichos estados financieros son responsabilidad de la administración de la Compañía. Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre los mismos con base en nuestras auditorías.
60
Nuestros exámenes fueron realizados de acuerdo con las normas de auditoría generalmente aceptadas en México, las cuales requieren que la auditoría sea planeada y realizada de tal manera que permita obtener una seguridad razonable de que los estados financieros no contienen errores importantes, y de que están preparados de acuerdo con las normas de información financiera mexicanas. La auditoría consiste en el examen, con base en pruebas selectivas, de la evidencia que soporta las cifras y revelaciones de los estados financieros; asimismo, incluye la evaluación de las normas de información financiera utilizadas, de las estimaciones significativas efectuadas por la administración y de la presentación de los estados financieros tomados en su conjunto. Consideramos que nuestros exámenes proporcionan una base razonable para sustentar nuestra opinión. En nuestra opinión, los estados financieros consolidados antes mencionados presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación financiera de Consorcio ARA, S. A. B. de C. V. y subsidiarias al 31 de diciembre de 2007 y 2006, y los resultados de sus operaciones, las variaciones en el capital contable y los cambios en la situación financiera, por los años que terminaron en esas fechas, de conformidad con las normas de información financiera mexicanas.
Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C. Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu
C. P. C. Miguel Angel Andrade Leven
18 de marzo de 2008
Consorcio ARA S.A.B. de C.V. y subsidiarias
Balances generales consolidados Al 31 de diciembre de 2007 y 2006 (En miles de pesos de poder adquisitivo del 31 de diciembre de 2007)
Activo
2007
2006
Activo circulante Efectivo y equivalentes de efectivo
$
220,053
$
231,093
Inversiones en valores
1,703,481
1,902,679
Clientes - Neto
4,424,853
3,652,097
Cuentas por cobrar a compañías asociadas Inventarios Otros activos Total del activo circulante Clientes a largo plazo Acciones de club de golf disponibles para venta Documentos por cobrar a compañías asociadas Terrenos para construcción a largo plazo Activo intangible por obligaciones laborales al retiro Inversión en acciónes de compañías asociadas
3,461
4,944,213
4,066,274
219,353
137,661
11,517,858
9,993,265
33,308
____
201,742
____
183,973
172,523
1,038,247
1,229,026
9,590
10,920
45,481
40,850
688,743
646,814
$13,718,942
$12,093,398
$
$
Inmuebles, maquinaria y equipo - Neto Total
5,905
Pasivo y capital contable Pasivo circulante Préstamos de instituciones financieras
55,000
____
Porción circulante del pasivo a largo plazo
281,429
125,994
Porción circulante de las obligaciones por contratos de arrendamiento financiero
109,842
92,986
Proveedores
339,848
463,113
Impuestos y gastos acumulados
504,353
435,194
Anticipos de clientes
180,364
392,340
Impuesto sobre la renta
8,976
133,279
Participación de los trabajadores en las utilidades
1,980
2,294
1,481,792
1,645,200
1,252,262
844,277
____
65,679
Total del pasivo circulante
Deuda a largo plazo Proveedores de terrenos a largo plazo Obligaciones por contratos de arrendamiento financiero
105,319
119,425
Obligaciones laborales al retiro
13,006
13,561
Otros pasivos a largo plazo
38,978
31,857
2,238,800
2,001,611
5,130,157
4,721,610
1,064,648
1,065,198
567,810
567,810
87,964
99,640
Impuesto sobre la renta diferido Total del pasivo Compromisos (Nota 20)
Capital contable Capital social Prima en suscripción de acciones Reserva para la adquisición de acciones propias Prima en recolocación de acciones recompradas Utilidades retenidas Insuficiencia en la actualización del capital contable Efecto acumulado de impuesto sobre la renta diferido Capital contable mayoritario Interés minoritario en subsidiarias consolidadas Total del capital contable Total
Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.
28,187
30,672
8,038,515
6,882,099
(300,694) (930,253)
(371,358) (930,253)
8,556,177
7,343,808
32,608
27,980
8,588,785
7,371,788
$13,718,942
$12,093,398
61
Consorcio ARA S.A.B. de C.V. y subsidiarias
Estados de resultados consolidados Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2007 y 2006 (En miles de pesos de poder adquisitivo del 31 de diciembre de 2007, excepto datos por acción)
2007
2006
$9,257,294
$8,786,152
Costos
6,540,016
6,188,300
Utilidad bruta
2,717,278
2,597,852
652,215
615,043
2,065,063
1,982,809
44,349
32,712
212,171
107,288
(133,137)
(144,086)
61,212
57,249
Ingresos
Gastos generales y de administración Utilidad de operación Otros gastos - Neto Resultado integral de financiamiento: Gasto por intereses Ingreso por intereses Pérdida por posición monetaria Pérdida (ganancia) cambiaria - Neta
64
(6,166)
140,310
14,285
21,060
24,052
1,901,464
1,959,864
532,881
572,097
Utilidad neta consolidada
$1,368,583
$1,387,767
Utilidad neta mayoritaria
$1,363,386
$1,382,267
Utilidad neta minoritaria
5,197
5,500
Utilidad neta consolidada
$1,368,583
$1,387,767
Utilidad básica por acción
$
$
62 Participación en las utilidades de compañías asociadas Utilidad antes de impuestos a la utilidad Impuestos a la utilidad
Promedio ponderado de acciones en circulación
Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.
1.04
1,312,268,288
1.05
1,311,423,428
Consorcio ARA S.A.B. de C.V. y Subsidiarias
Estados de variaciones en el capital contable consolidados
____
____
____
____
____
____
____
567,810
99,640
30,672
____
(11,676)
(2,485)
____
____
____
____
____
____
____
____
$87,964
$28,187
$(377,588)
$(930,253)
$27,360
Capital contable
____
$6,838,684
Interés minoritario en subsidiarias consolidadas
6,539
Efecto acumulado de impuesto sobre la renta diferido
24,273
$567,810
Insuficiencia en la actualización del capital contable
____
$1,064,375
Utilidades retenidas
Prima en recolocación de acciones recompradas $24,133
Prima en suscripción de acciones
$75,367
Capital social Saldos al 1 de enero de 2006
Reserva para la adquisición de acciones propias
Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2007 y 2006 (En miles de pesos de poder adquisitivo del 31 de diciembre de 2007, excepto datos por acción que se expresan en pesos)
$7,289,888
Recolocación de acciones propias - Neto 823
____
____
____
____
____
____
____
31,635
Dividendos pagados $3.80 pesos por acción Utilidad integral
(1,338,852) 1,382,267
6,230
(1,338,852)
620
1,389,117
7,371,788
____
Saldos al 31 de diciembre de 2006 1,065,198 Recompra de acciones propias - Neto Dividendos pagados $0.15 pesos por acción
(550)
Utilidad integral Saldos al 31 de diciembre de 2007
6,882,099
(371,358)
(930,253)
27,980
____
____
____
____
(14,711)
(206,970)
____
____
____
(206,970)
1,363,386 $1,064,648
$567,810
Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.
70,664
4,628
1,438,678
$32,608
$8,588,785
____
$8,038,515
$(300,694)
$(930,253)
63
Consorcio ARA S.A.B. de C.V. y subsidiarias
Estados de cambios en la situación financiera consolidados Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2007 y 2006 (En miles de pesos de poder adquisitivo del 31 de diciembre del 2007)
2007
2006
Operación: Utilidad neta consolidada Más (menos) partidas que no requirieron (generaron) la utilización de recursos Depreciación Impuesto sobre la renta diferido Obligaciones laborales al retiro Participación en las utilidades de compañías asociadas
$ 1,368,583
$1,387,767
____
95,979
91,249
237,189
85,011
775 (21,060) 1,681,466
1,060 (24,052) 1,541,035
Cambios en activos y pasivos de operación: (Aumento) disminución en: Clientes - Neto Cuentas por cobrar a compañías asociadas Inventarios y terrenos para construcción a largo plazo Otros activos Acciones de club de golf disponibles para venta
(806,064)
(1,331,655)
(2,444)
(1,039)
(617,065)
(302,122)
(81,692)
(48,376)
(201,742)
____
Aumento (disminución) en: Proveedores y proveedores de terrenos a largo plazo
64
(188,944)
17,286
69,159
159,577
Anticipos de clientes
(211,976)
105,623
Impuesto sobre la renta
(124,303)
80,048
Impuestos y gastos acumulados
Participación de los trabajadores en las utilidades Otros pasivos a largo plazo Recursos (utilizados en) generados por la operación
(314) 7,121
373 16,108
(476,798)
841,102
1,840,000
1,322,927
Financiamiento: Préstamos de instituciones financieras y deuda a largo plazo Obligaciones por contratos de arrendamiento financiero Pagos a instituciones financieras
107,910
190,094
(1,221,580)
(379,648)
Pagos de obligaciones de contratos de arrendamiento financiero
(105,160)
(72,116)
Dividendos pagados
(206,970)
(1,338,852)
Variación en reserva y prima en recolocación de acciones propias
(14,711)
31,635
399,489
(245,960)
(137,908)
(214,998)
(40,860)
(28,239)
Cobros a compañías asociadas
29,410
28,510
Inversión en acciones de compañías asociadas
16,429
12,611
199,198
(320,773)
Recursos generados por (utilizados en) actividades de financiamiento
Inversión: Inversión en inmuebles, maquinaria y equipo Documentos por cobrar a compañías asociadas
Inversiones en valores Recursos generados por (utilizados en) actividades de inversión
66,269
(522,889)
(Disminución) aumento
(11,040)
72,253
Saldo al inicio del año
231,093
158,840
$ 220,053
$ 231,093
Efectivo y equivalentes de efectivo:
Saldo al final del año
Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.
Consorcio ARA S.A.B. de C.V. y subsidiarias
Notas a los estados financieros consolidados Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2007 y 2006 (En miles de pesos de poder adquisitivo del 31 de diciembre de 2007, excepto datos que se expresan en pesos)
1. Actividades Consorcio ARA, S. A. B. de C. V. y subsidiarias (la “Compañía”), se dedica a la compra de terrenos, el diseño de desarrollos habitacionales tanto de interés social, medio, residencial, industriales y turísticos y a la construcción, promoción y comercialización de los mismos, así como al arrendamiento de unicentros y minicentros comerciales. Para dar cumplimiento al artículo 22 de la nueva Ley del Mercado de Valores, en el cual se establece que las sociedades anónimas cuyas acciones se encuentren en el Registro Nacional de Valores deben agregar a su denominación social la expresión “Bursátil” o su abreviatura “B”, por lo que mediante Asamblea General Extraordinaria de accionistas celebrada el 19 de octubre de 2006, e inscrita el 23 de noviembre de ese mismo año, se estableció que la sociedad se denomina Consorcio ARA, denominación que es seguida de las palabras Sociedad Anónima Bursátil de Capital Variable o de su abreviatura, S. A. B. de C. V. La Compañía lleva a cabo la construcción de sus desarrollos habitacionales mediante la contratación de servicios de construcción por medio de contratos de obra. Dichos contratos obligan al subcontratista a ejecutar por sí mismo o por medio de terceros la obra convenida de acuerdo a las especificaciones técnicas requeridas por la Compañía.
2. Bases de presentación a. Consolidación de estados financieros Los estados financieros consolidados incluyen los de Consorcio ARA S.A.B. de C.V. (“ARA”) y los de sus subsidiarias, cuya participación accionaria en su capital social al 31 de diciembre 2007 y 2006 se muestra a continuación: Grupo o Subsidiarias
Participación
Consorcio de Ingeniería Integral, S. A. de C. V. (“CIISA”)
99.6%
Proyectos Urbanos Ecológicos, S. A. de C. V. (“PUESA”)
99.9%
Constructora y Urbanizadora ARA, S. A. de C. V. (“CUARA”)
99.9%
Inmobiliaria ACRE, S. A. de C. V. (“ACRE”)
99.1%
Asesoría Técnica y Administrativa GAVI, S. A. de C. V. (“GAVI”)
99.9%
Comercialización y Ventas, S. A. (“COVENSA”)
98.0%
Promotora y Desarrolladora de Centros Comerciales, S. A. de C. V. (“PDCC”) (1)
99.9%
Desarrollos Inmobiliarios Turísticos ARA, S. A. de C. V. (“DITA”) (2)
100.0%
Consorcio ARA, LLC (3)
100.0%
(1) La Compañía constituyó a PDCC con una participación del 99.9% quien a su vez consolida con otras subsidiarias de quienes posee el 99.9% de las acciones. Dichas compañías son: Operadora de Unicentros y Locales Comerciales, S. A. de C. V., Servicios Administrativos ARADCD, S. A. de C. V. y Complejo Comercial Ecatepec, S. de R. L. quienes se dedican al arrendamiento de unicentros y minicentros comerciales. El 25 de mayo de 2006, Complejo de Comercio las Américas, S. A. de C. V. cambió su denominación social por Servicios Administrativos ARADCD, S. A. de C. V., y se dedica a la prestación de servicios profesionales y administrativos exclusivamente a PDCC y subsidiarias y asociadas. (2) La Compañía constituyó a DITA quien se dedica a la adquisición, compraventa, arrendamiento, construcción, comercialización y administración de tiempos compartidos y campos de golf. (3) La Compañía constituyó a Consorcio ARA, LLC con oficinas de representación en las ciudades de Nueva York y Chicago en Estados Unidos de Norteamérica, con el objeto de promocionar y comercializar los desarrollos habitacionales en México para residentes mexicanos en ese país.
65
Las inversiones en asociadas en las cuales la Compañía tiene influencia significativa, pero no tiene control, se valúan utilizando el método de participación, que incluye el costo más la participación de la Compañía en las utilidades no distribuidas posteriores a la adquisición y la actualización del capital contable. Esta actualización es inherente al método de participación, ya que los estados financieros de las asociadas en las que se realizan las inversiones también se preparan conforme a la Norma de Información Financiera B-10. Los Saldos y operaciones intercompañías importantes, han sido eliminados en estos estados financieros consolidados. b. Utilidad integral Es la modificación del capital contable durante el ejercicio por conceptos que no son distribuciones y movimientos del capital contribuido; se integra por la utilidad neta del ejercicio más otras partidas que representan una ganancia o pérdida del mismo periodo, las cuales se presentan directamente en el capital contable sin afectar el estado de resultados. En 2007 y 2006, las otras partidas de utilidad integral están representadas por el exceso en la actualización del capital contable y por el resultado de la inversión de los accionistas minoritarios. c. Utilidad de operación La utilidad de operación se obtiene de disminuir a los ingresos los costos y gastos generales y de administración. Aún cuando la NIF B-3 no lo requiere, se incluye este renglón en los estados consolidados de resultados que se presentan ya que contribuyen a un mejor entendimiento del desempeño económico y financiero de la Compañía. 3. Resumen de las principales políticas contables
66
Los estados financieros consolidados adjuntos cumplen con las Normas de Información Financiera Mexicanas (“NIF”). Su preparación requiere que la administración de la Compañía efectúe ciertas estimaciones y utilice determinados supuestos para valuar algunas de las partidas de los estados financieros y para efectuar las revelaciones que se requieren en los mismos. Sin embargo, los resultados reales pueden diferir de dichas estimaciones. La administración de la Compañía, aplicando el juicio profesional, considera que las estimaciones y supuestos utilizados fueron los adecuados en las circunstancias. Las principales políticas contables seguidas por la Compañía son las siguientes: a. Cambios contables Estado de resultados - A partir del 1 de enero de 2007, la Compañía adoptó la nueva NIF B-3, Estado de resultados (“NIF B-3”). La NIF B-3, establece la nueva clasificación de los ingresos, costos y gastos, en ordinarios y no ordinarios. Los ordinarios, son los que se derivan de las actividades primarias que representan la principal fuente de ingresos para la entidad, y los no ordinarios se derivan de actividades que no representan la principal fuente de ingresos. En consecuencia, se eliminó la clasificación de ciertas operaciones como especiales y extraordinarias, que ahora deben formar parte del rubro de otros ingresos y gastos y de las partidas no ordinarias, respectivamente. La participación de los trabajadores en la utilidad (“PTU”) ahora debe presentarse como gasto ordinario por lo que ya no debe reconocerse como un impuesto a la utilidad. La Interpretación a las Normas de Información Financiera 4, Presentación en el estado de resultados de la participación de los trabajadores en la utilidad (“INIF 4”), requiere que se presente en el rubro de otros ingresos y gastos. El principal efecto por la adopción de esta NIF, fue la reclasificación al rubro de otros gastos de la PTU causada del ejercicio 2006 por $2,102. Partes relacionadas - A partir del 1 de enero de 2007, la Compañía adoptó las disposiciones de la NIF C-13, Partes relacionadas (“NIF C-13”). La NIF C-13 amplía el concepto de partes relacionadas para incluir, a) el negocio conjunto en el que participa la entidad informante; b) los familiares cercanos del personal gerencial clave o directivos relevantes; y c) el fondo derivado de un plan de remuneraciones por obligaciones laborales. Además establece que deben hacerse ciertas revelaciones, como sigue: 1) que las condiciones de las contraprestaciones por operaciones celebradas con partes relacionadas son equivalentes a las de operaciones similares realizadas con otras partes independientes a la entidad informante, sólo si cuenta con los elementos suficientes para demostrarlo; 2), los beneficios al personal gerencial clave o directivos relevantes de la compañía. Las notas a los estados financieros de 2006, fueron modificadas para revelar lo referente a estas nuevas disposiciones.
Capitalización del resultado integral de financiamiento. A partir del 1 de enero de 2007, la Compañía adoptó las disposiciones de la NIF D-6, Capitalización del resultado integral de financiamiento (“NIF D-6”). La NIF D-6 establece normas generales de capitalización. Algunas normas son: a) es obligatoria la capitalización del resultado integral de financiamiento (“RIF”) directamente atribuible a la adquisición de activos calificables; b) en el caso de financiamientos en moneda nacional aplicados a la adquisición de activos, no se consideran los rendimientos obtenidos en inversiones temporales efectuadas en tanto se realizan las inversiones en el activo; c) establece una metodología para la determinación del RIF capitalizable por fondos utilizados provenientes de financiamientos genéricos; d) en los terrenos permite la capitalización del RIF, si se lleva a cabo en ellos un proceso de transformación; y e) señala las condiciones que deben reunirse para la capitalización del RIF, así como las reglas de cuándo debe suspenderse. En 2007 la Compañía capitalizó el RIF directamente atribuible a la adquisición de activos calificables por un monto de $22,688. Hasta 2006, el RIF se cargaba a los resultados. b. Reconocimiento de los efectos de la inflación La Compañía reconoce los efectos de la inflación actualizando sus estados financieros en términos de pesos de poder adquisitivo de la fecha del último balance general que se presenta. En consecuencia, los estados financieros del año anterior que se presentan para efectos comparativos, también han sido actualizados en términos del mismo poder adquisitivo y sus cifras difieren de las originalmente presentadas. El reconocimiento de los efectos de la inflación resulta principalmente, en ganancias o pérdidas por inflación sobre partidas no monetarias y monetarias, que se presentan en los estados financieros bajo los dos rubros siguientes: (Insuficiencia) exceso en la actualización del capital contable. Se integra del resultado por posición monetaria acumulado hasta la primera actualización y la ganancia (pérdida) por tenencia de activos no monetarios que representa el cambio en el nivel específico de precios de los terrenos que se incrementó por encima (debajo) de la inflación menos el impuesto sobre la renta diferido. Pérdida en posición monetaria. Representa la erosión del poder adquisitivo de las partidas monetarias originada por la inflación; se calcula aplicando factores derivados del Índice Nacional de Precios al Consumidor (“INPC”) a la posición monetaria neta mensual. La pérdida se origina de mantener una posición monetaria activa neta. c. Efectivo y equivalentes de efectivo Consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversiones diarias de excedentes de efectivo con disponibilidad inmediata. Se valúan a su valor nominal y los rendimientos que se generan se reconocen en los resultados conforme se devengan. d. Inversiones en valores Desde su adquisición las inversiones en valores tanto de deuda como de capital, se clasifican de acuerdo a la intención de la Compañía en alguna de las siguientes categorías: (1) con fines de negociación, cuando son instrumentos de deuda o capital, y la Compañía tiene el propósito de negociarlos a corto plazo y antes de su vencimiento; estas inversiones se valúan a valor razonable y reconocen las fluctuaciones en valuación en los resultados del periodo; (2) conservadas a vencimiento, cuando la Compañía tiene la intención y la capacidad financiera de mantenerlas durante toda su vigencia; se reconocen y conservan al costo amortizado; y (3) disponibles para la venta, las que no son clasificadas en algunas de las categorías anteriores: también se valúan a valor razonable y las ganancias y pérdidas por realizar que se derivan de su valuación, netas del impuesto sobre la renta (“ISR”) se registran en la utilidad integral dentro del capital contable, y se reciclan a los resultados al momento de su venta; el efecto por posición monetaria de activos o pasivos reconocidos, se registra en la utilidad integral. El valor razonable se determina con precios de mercados reconocidos y cuando los instrumentos no cotizan en un mercado, se determina con modelos técnicos de valuación reconocidos en el ámbito financiero. Al 31 de diciembre de 2007 y 2006, las inversiones en valores de la Compañía están reresentadas por instrumentos financieros conservados a su vencimiento principalmente por reportos, pagarés y papel gubernamental con vencimiento entre dos días y cuatro meses y devengan intereses del 7.56% y el 7.05% respectivamente.
67
e. Clientes y anticipos de clientes El saldo de la cuenta de Clientes está representado principalmente por los ingresos reconocidos por el método de porciento de avance de obra (ver nota 3 m) menos los ingresos recibidos por la escrituración de las viviendas. Por otra parte, en el pasivo circulante se muestra la cuenta de anticipos de clientes que representa los recursos recibidos en efectivo por los clientes, antes de la escrituración de la vivienda, por concepto de gastos y preventa. f. Inventarios, terrenos para construcción a largo plazo 1.
Los materiales para construcción se registran a su costo de adquisición incluyendo todos los gastos incurridos inherentes. Las obras en proceso se valúan de igual forma al costo de adquisición. Ambas cuentas se actualizan mediante el Método de Actualización de Costos Específicos, a través de la aplicación de un índice específico que es calculado por la Compañía de acuerdo a la variación en los precios de los materiales que son utilizados en la construcción de las viviendas. El saldo de las obras y terrenos en proceso representa el avance de obra en función al costo real incurrido, y corresponde a las viviendas en las que aún no se han cumplido los requisitos necesarios para su reconocimiento en ingresos.
2.
Los terrenos en proceso y la reserva territorial para futuras construcciones se valúan a su costo de adquisición y se actualizan a su valor de reposición determinado por peritos independientes. El costo se actualiza aplicando el porciento de avance de obra a los terrenos actualizados a valor de reposición.
g. Inmuebles, maquinaria y equipo Se registran al costo de adquisición, y se actualizan mediante factores derivados del INPC. La depreciación se calcula conforme al método de línea recta, con base en la vida útil remanente de los activos, como sigue:
68
Años promedio 2007
2006
32
33
Maquinaria y equipo
7
7
Equipo de transporte
3
3
Mobiliario y equipo de oficina
3
4
Edificio
h. Acciones de club de golf disponibles para su venta Se registran al costo de adquisición o al valor de realización, el menor. i. Deterioro de activos de larga duración en uso La Compañía revisa el valor en libros de los activos de larga duración en uso, ante la presencia de algún indicio de deterioro que pudiera indicar que el valor en libros pudiera no ser recuperable, considerando el mayor del valor presente de los flujos netos de efectivo futuros o el precio neto de venta en el caso de su eventual disposición. El deterioro se registra si el valor en libros excede al mayor de los valores antes mencionados. Los indicios de deterioro que se consideran para estos efectos, son entre otros, las pérdidas de operación o flujos de efectivo negativos en el período si es que están combinados con un historial o proyección de pérdidas, depreciaciones y amortizaciones cargadas a resultados que en términos porcentuales, en relación con los ingresos, sean substancialmente superiores a las de ejercicios anteriores, efectos de obsolescencia, reducción en la demanda de los productos que se construyen, competencia y otros factores económicos y legales. j. Obligaciones laborales al retiro El pasivo por primas de antigüedad, pensiones e indemnizaciones por terminación de la relación laboral, se registra conforme se devenga, y se calcula por actuarios independientes con base en el método de crédito unitario proyectado utilizando tasas de interés reales. Por lo tanto, se está reconociendo el pasivo que a valor presente, se estima cubrirá la obligación por estos beneficios a la fecha estimada de retiro del conjunto de empleados que labora en la Compañía.
k. Provisiones Se reconocen cuando se tiene una obligación presente como resultado de un evento pasado que probablemente resulte en una salida de recursos económicos y pueda ser estimada razonablemente. l. Participación de los trabajadores en las utilidades La PTU se registra en los resultados del año en que se causa y se presenta en el rubro de otros ingresos y gastos en el estado de resultados adjunto. Se reconoce la PTU diferida proveniente de las diferencias temporales entre el resultado contable y la renta gravable, sólo cuando se pueda presumir razonablemente que van a provocar un pasivo o beneficio, y no exista algún indicio de que vaya a cambiar esa situación, de tal manera que los pasivos o los beneficios no se materialicen. m. Reconocimiento de ingresos y costos La Compañía utiliza el método de porciento de avance de obra ejecutada para reconocer los ingresos y costos en las actividades que realiza como desarrollador inmobiliario, mediante el cual los ingresos esperados representados por el precio de venta de las viviendas, son multiplicados por el porciento de avance de obra ejecutada, al resultado obtenido se le aplica el porcentaje de costo esperado en cada desarrollo, la diferencia entre el ingreso y el costo así obtenido, constituye el resultado bruto acumulado. De los resultados obtenidos se disminuirán, en su caso, los ingresos y costos reconocidos en ejercicios anteriores para obtener los ingresos y costos del período a reconocer en el estado de resultados. La Compañía comienza a aplicar el método de porciento de avance de obra ejecutada cuando se han cumplido con las siguientes condiciones: UÊ UÊ UÊ
El cliente ha entregado su enganche (si se requiere). El cliente ha firmado el contrato de compra-venta respectivo, y El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), o Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) han aprobado los desarrollos y se han comprometido a otorgar créditos hipotecarios a los clientes de la Compañía que presenten la documentación oficial correspondiente que se requiere para que se les otorgue un crédito, la cual es revisada previamente por la Compañía.
La Compañía mantiene una estimación por la probable cancelación de contratos, sin embargo, con base en la experiencia, la mayoría de los clientes obtienen el crédito y en el caso de que sean rechazados, son sustituidos. Los costos de construcción de los desarrollos habitacionales incluyen el terreno, los materiales, subcontratos, y todos los costos indirectos relacionados con dichos desarrollos, tales como mano de obra indirecta, compras, reparaciones y depreciación. Los gastos generales y de administración son cargados a resultados cuando se incurren. Los ingresos por arrendamiento de unicentros y minicentros comerciales se reconocen conforme se devengan (ver nota 20). n. Impuestos a la utilidad El ISR se registra en los resultados del año en que se causa. A partir de octubre de 2007, para reconocer el impuesto diferido se determina si, con base en proyecciones financieras, la Compañía causará ISR o Impuesto Empresarial a Tasa Única (“IETU”) y reconoce el impuesto diferido que corresponda al impuesto que esencialmente pagará. El diferido se reconoce aplicando la tasa correspondiente a las diferencias temporales que resultan de la comparación de los valores contables y fiscales de los activos y pasivos, y en su caso, se incluyen los beneficios de las pérdidas fiscales por amortizar y de algunos créditos fiscales. El impuesto diferido activo se registra sólo cuando existe alta probabilidad de que pueda recuperarse. El impuesto al activo (“IMPAC”) pagado que se espera recuperar, se registra como un anticipo de ISR y se presenta en el balance general disminuyendo el pasivo de impuesto diferido. o. Operaciones en moneda extranjera Las operaciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.
69
p. Utilidad por acción La utilidad básica por acción ordinaria se calcula dividiendo la utilidad neta mayoritaria entre el promedio ponderado de acciones ordinarias en circulación durante el ejercicio.
4. Clientes 2007
2006
$ 4,004,852
$ 3,278,408
447,550
380,522
2,914
19,955
36
135
4,455,352
3,679,020
(1,378)
(2,479)
Como promotor: Clientes por avance de obra Clientes por escrituración Clientes por terrenos comerciales Clientes por arrendamiento de locales comerciales
Estimación para cuentas de cobro dudoso Estimación para cancelación de contratos
(29,121)
(24,444)
$ 4,424,853
$ 3,652,097
Los clientes por avance de obra se integran de acuerdo al tipo de hipoteca, como sigue:
Infonavit SHF, Fovissste y banca comercial
70
2007
2006
$ 1,234,325
$ 1,423,471
2,770,527
1,854,937
$ 4,004,852
$3,278,408
2007
2006
5. Inventarios a. Los inventarios se analizan como sigue:
Obras en proceso
$ 1,437,950
$ 1,179,819
Terrenos en proceso de desarrollo
1,900,693
1,709,275
Terrenos para construcción a corto plazo
1,104,065
796,863
Almacén de materiales para construcción
205,257
185,638
Anticipo a proveedores
296,248
194,679
$ 4,944,213
$4,066,274
b. La Compañía sigue la política de localizar y adquirir terrenos cada año, teniendo como objetivo que los terrenos para futuras construcciones puedan tener un periodo de construcción y desarrollo de viviendas, clasificando dentro del corto plazo aquellos terrenos que actualmente se están desarrollando o que se estima se van a desarrollar dentro del siguiente año y a largo plazo aquellos terrenos por los cuales aún no existen planes para su desarrollo. c. La capitalización del RIF se inició a partir del 1 de enero de 2007 con base en el promedio ponderado de las adquisiciones en obras y terrenos en proceso que se tienen como activos calificables y que aún no han finalizado, por $436,373, y el RIF capitalizado fue de $22,688.
Conciliación del RIF del periodo 2007 RIF capitalizado atribuible a activos calificables
$
Saldo neto reconocido en el estado de resultados
22,688 (13,794)
Total del RIF devengado
$
8,894
La tasa promedio de capitalización anualizadafue del 4.25%
6. Otros activos
Otras cuentas por cobrar Impuestos por recuperar, principalmente ISR e Impuesto al Valor Agregado
2007
2006
$ 35,044
$ 29,854
110,482
32,573
Pagos anticipados
29,488
31,157
Depósitos en garantía
44,339
44,077
$ 219,353
$ 137,661
7. Inversión en acciones de compañías asociadas Las inversiones en acciones de compañías asociadas que se valúan a través del método de participación son:
Compañía asociada
% de participación
Valor contable de la participación
Participación en los resultados
2007
2006
2007
2006
50.00
$ 5,991
$ 3,966
$ (1,623)
$ 5,820
Centro Regional Las Américas, S. de R. L. (1)(2) (“CRAS”)
50.00
33,195
21,088
32,117
17,057
Centro San Francisco, S. de R. L. (1)(2)
50.00
6,295
7,331
(6,675)
(1,171)
Habitania Montes de Oca, S. A. de C. V. (3) (No auditada)
33.33
___
8,465
(2,759)
2,346
$45,481
$40,850
Centro San Miguel, S. de R. L. (1)(2) (“CSM”)
$21,060
$24,052
(1) El objeto principal de estas inversiones es la construcción, comercialización, arrendamiento y administración, de todo tipo de proyectos inmobiliarios incluyendo centros comerciales. Centro San Francisco, S. de R. L. inició sus operaciones el 16 de octubre de 2007. Al 31 de diciembre de 2007, el avance de obra es de 79% con una ocupación del 84% y se estima concluirlo en el tercer trimestre de 2008. (2) Al 31 de diciembre de 2007 y 2006 se han registrado eliminaciones contra la inversión en compañías asociadas por la venta de terreno, intereses y prestación de servicios administrativos capitalizados por $59,029 y $56,025 respectivamente. (3) En el último trimestre de 2007, la Compañía concluyó su participación es esta inversión cuyo objeto principal fue la planeación, desarrollo, construcción y promoción de un condominio que constó de 44 departamentos.
71
8. Inmuebles, maquinaria y equipo 2007
2006
$ 69,569
$ 69,569
34,619
36,982
Maquinaria y equipo
549,981
534,549
Equipo de transporte
40,116
48,100
Edificio en condominio Unicentros y minicentros para arrendamiento
Mobiliario y equipo de oficina
52,474
39,710
746,759
728,910
(408,200)
(396,664)
338,559
332,246
Terreno
31,613
30,140
Construcción en proceso
11,257
11,951
381,429
374,337
Maquinaria y equipo
405,825
323,785
Equipo de transporte
106,381
80,548
13,354
12,623
(218,246)
(144,479)
307,314
272,477
$ 688,743
$ 646,814
Depreciación acumulada
Equipos adquiridos mediante contratos de arrendamiento financiero:
Mobiliario y equipo de oficina Depreciación acumulada
72
9. Documentos por cobrar a asociadas
Documentos por cobrar a CSM (1) Documentos por cobrar a CRAS (2) Documentos por cobrar a CSF
(3)
2007
2006
$ 22,045
$ 41,624
92,829
102,659
69,099
28,240
$ 183,973
$ 172,523
(1) Devenga intereses a la tasa anual fija del 18% al 31 de diciembre de 2007 y 2006, el vencimiento de capital e intereses es el 23 de diciembre de 2013. Durante 2007 la Compañía recibió algunos pagos anticipados de estos documentos. (2) CRAS tiene celebrado un contrato de crédito con PDCC por $230,000, con fecha límite el 31 de agosto de 2006, para la disposición del mismo. De acuerdo al convenio modificatorio, el vencimiento del contrato es en septiembre de 2014. Al 31 de diciembre de 2007 CRAS tiene un saldo de $87,710. Las disposiciones de efectivo del crédito generan intereses a la tasa anual del 21%. CRAS se obliga a destinar los préstamos al desarrollo del proyecto denominado “Centro Comercial Las Américas” y demás actividades mercantiles. Durante 2007 la Compañía recibió algunos pagos anticipados de estos documentos. (3) CSF tiene celebrado un contrato de crédito con PDCC por $81,450. El vencimiento del contrato es el 15 de diciembre de 2016. Al 31 de diciembre de 2007, CSF ha dispuesto de $61,198. Las disposiciones de efectivo del crédito generan intereses a la tasa anual del 16%. CSF se obliga a destinar los préstamos para la construcción de un centro comercial ubicado en Tijuana, Baja California.
10. Impuestos y gastos acumulados 2007
2006
$ 47,393
$ 55,567
Gastos acumulados
326,957
280,418
Intereses por pagar
3,581
4,092
126,422
95,117
$ 504,353
$ 435,194
Impuestos, excepto ISR e IMPAC
Fondos retenidos en garantía
11. Anticipos de clientes
Al 31 de diciembre de 2007 y 2006, dentro del saldo de anticipos de clientes existen compromisos de construcción por $2,877 y $53,377, respectivamente.
12. Deuda a largo plazo 2007
2006
$ 420,834
$ 488,532
Préstamo simple sin garantía con Banco Santander Serfin, S. A. por $500,000, el cual devenga intereses mensuales a la TIIE más 0.97 puntos porcentuales, sin que dicha tasa sea mayor al 9%; el principal e intereses son pagaderos semestralmente y con vencimiento el 30 de mayo de 2013 (tasa efectiva de interés del 8.90% y 8.29% al 31 de diciembre de 2007 y 2006, respectivamente).
392,857
481,739
Préstamo simple sin garantía con BBVA Bancomer, S. A. por $500,000, el cual devenga intereses mensuales a la TIIE más 0.50 puntos porcentuales, sin que dicha tasa sea mayor al 8%; el principal es pagadero trimestralmente y los intereses mensualmente, con vencimiento el 14 de junio de 2012 (tasa efectiva de interés del 8.43% al 31 de diciembre de 2007).
450,000
___
Préstamo simple sin garantía con Banco Nacional de México, S. A. por $300,000, el cual devenga intereses mensuales a la TIIE más 0.50 puntos porcentuales, sin que dicha tasa sea mayor al 8%; el principal es pagadero trimestralmente y los intereses mensualmente, con vencimiento el 26 de junio de 2012 (tasa efectiva de interés del 8.43% al 31 de diciembre de 2007).
270,000
___
1,533,691
970,271
281,429
125,994
$1,252,262
$ 844,277
Préstamo simple sin garantía con BBVA Bancomer, S. A. por $500,000, el cual devenga intereses mensuales a la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (“TIIE”) más 1 punto porcentual, sin que dicha tasa sea mayor al 9%; el principal e intereses son pagaderos mensualmente y con vencimiento el 26 de mayo de 2016 (tasa efectiva de interés del 8.93% y 8.31% al 31 de diciembre de 2007 y 2006, respectivamente).
Menos – Porción circulante del pasivo a largo plazo Pasivo a largo plazo
Los vencimientos de la deuda a largo plazo al 31 de diciembre de 2007, son: 2008
$ 281,429
2009
281,429
2010
281,429
Años posteriores
407,975 $1,252,262
Los contratos de los préstamos de instituciones financieras contienen cláusulas restrictivas, las cuales obligan a la Compañía, entre otras cosas, a mantener ciertas razones financieras y a cumplir con otras obligaciones de hacer y no hacer, durante la vigencia de los mismos. Al 31 de diciembre de 2007, la Compañía ha cumplido dichas restricciones y obligaciones, y estima cumplir cada una de ellas al término de dichos contratos. Durante 2007, la Compañía utilizó líneas de crédito disponiendo de un importe de $1,947,910 de las cuales se liquidaron $1,326,740, en el mismo año. Adicionalmente la compañía cuenta con líneas de crédito vigentes con diversas instituciones financieras por un total de $1,059,349.
73
13. Obligaciones por contratos de arrendamiento financiero a. Obligaciones por contratos de arrendamiento financiero de equipo que tienen tasas que van del 10.07% al 12.02% de interés anual al 31 de diciembre de 2007. b. Al 31 de diciembre de 2007 y 2006, los compromisos mínimos de pago por arrendamientos capitalizables son:
Acreedores por contratos de arrendamiento Porción circulante de las obligaciones Porción a largo plazo de arrendamiento capitalizable
2007
2006
$ 215,161
$ 212,411
(109,842)
(92,986)
$ 105,319
$ 119,425
El pasivo por contratos de arrendamiento capitalizable vence como sigue: Año que terminará el 31 de diciembre de 2009
$ 82,201
2010
23,118 $105,319
14. Obligaciones laborales al retiro
74
El costo neto del periodo por las obligaciones derivadas del plan de pensiones, primas de antigüedad e indemnizaciones por terminación de la relación laboral, ascendió a $15,808 y $12,686 en 2007 y 2006, respectivamente. El pasivo por estos conceptos al 31 de diciembre de 2007 y 2006 fue de $13,006 y $13,561, respectivamente. Por el pasivo al 31 de diciembre de 2007 y 2006, existe un activo de transición por $9,590 y $10,920, respectivamente. Otras revelaciones que requieren las disposiciones contables se consideran poco importantes. 15. Capital contable a. En Asamblea General Ordinaria de accionistas celebrada el 23 de abril de 2007, se decretó y autorizó el pago de un dividendo por $206,970 ($200,623 pesos históricos), equivalente a $0.15 pesos históricos por acción. Adicionalmente, se resolvió destinar una cantidad equivalente hasta el 25% del capital contable a la compra de acciones propias en términos de lo previsto en el artículo 56, fracción IV, de la Ley del Mercado de Valores. b. El 13 de marzo de 2007 surtió efectos la división (split) de las acciones en circulación representativas del capital social de la Compañía, mediante la emisión y entrega a los accionistas, libre de pago, de 4 nuevas acciones ordinarias, nominativas sin expresión de valor nominal, serie única, contra la entrega de las acciones de las que eran titulares, sin que implicara aumento de capital; por lo que a partir de dicha fecha, el capital social está representado por un total de 1,312,847,496 acciones. Las acciones son ordinarias nominativas, sin expresión de valor nominal, serie única, de suscripción libre, íntegramente suscritas y pagadas. c. Al 31 de diciembre de 2006, la utilidad básica por acción era de $4.21 ($4.06 a valor nominal), derivado del split de acciones que se menciona en el párrafo b. de esta misma nota, dicha utilidad se modificó a $1.05 para efectos de comparabilidad. d. El capital social al 31 de diciembre de 2006 está representando por 328,211,874 acciones ordinarias nominativas, sin expresión de valor nominal, serie única, de suscripción libre, íntegramente suscritas y pagadas. e. En Asamblea General Ordinaria de accionistas celebrada el 20 de abril de 2006, se decretó y autorizó el pago de un dividendo por $1,338,852 ($1,247,205 pesos históricos), equivalente a $3.80 pesos históricos por acción. Adicionalmente, se resolvió incrementar de un 20% a un 25% del capital contable a la compra de acciones propias en términos de lo previsto en el artículo 14 bis 3, fracción I, de la anterior Ley de Mercado de Valores, asimismo, se aprobó llevar a cabo una división (“split”) de las acciones en circulación que se mencionan en el inciso “b”.
Asimismo, en dicha Asamblea General Extraordinaria, se acordó la reforma de los estatutos sociales de la Compañía con el fin de incluir en los mismos ciertas disposiciones diseñadas para impedir la adquisición del control de la misma por terceros. f. Durante el ejercicio de 2007 y 2006, la compañía efectuó operaciones de compra y venta de acciones propias y por las cuales incurrió en una (pérdida) utilidad de $(2,485) y $6,539, respectivamente. Al 31 de diciembre de 2007, la Compañía tenía 1,630,000 acciones recompradas, las cuales estaban pendientes de colocarse a esa fecha. El valor de mercado de las acciones al 31 de diciembre de 2007 fue de $11.96 por acción. g. Las utilidades retenidas incluyen la reserva legal. De acuerdo con la Ley General de Sociedades Mercantiles, de las utilidades netas del ejercicio debe separarse un 5% como mínimo para formar la reserva legal, hasta que su importe ascienda al 20% del capital social. La reserva legal puede capitalizarse, pero no debe repartirse a menos que se disuelva la sociedad, y debe ser reconstituida cuando disminuya por cualquier motivo. Al 31 de diciembre de 2007 y 2006, su importe asciende a $212,937. h. La distribución del capital contable, excepto por los importes actualizados del capital aportado y de las utilidades retenidas fiscales, causará el ISR sobre dividendos a cargo de la Compañía a la tasa vigente al momento de la distribución. El impuesto que se pague por dicha distribución, se podrá acreditar contra el ISR del ejercicio en el que se pague el impuesto sobre dividendos y en los dos ejercicios inmediatos siguientes, contra el impuesto del ejercicio y los pagos provisionales de los mismos. i. El capital de aportación y la utilidad fiscal consolidada, son como sigue:
Cuenta de capital de aportación Cuenta de utilidad fiscal neta Total
2007
2006
$1,413,607
$1,413,607
1,564,650
1,125,729
$2,978,257
$2,539,336
16. Saldos y operaciones en moneda extranjera a. La posición monetaria en moneda extranjera al 31 de diciembre es: 2007
2006
5,848
9,106
Pasivos monetarios
(870)
(3,971)
Posición activa, neta
4,978
5,135
$54,360
$57,596
Miles de dólares americanos Activos monetarios
Equivalente en pesos b. Las operaciones en moneda extranjera fueron como sigue:
2007
2006
(En miles de dólares americanos) Compras y anticipos de terrenos en México Adquisición de equipo
748
3,074
7,087
14,340
c. Los tipos de cambio vigentes a la fecha de los estados financieros y a la fecha de su emisión fueron como sigue: Al 31 de diciembre de
Dólar americano
18 de marzo
2007
2006
2008
$10.92
$10.81
$10.70
75
17. Transacciones con partes relacionadas a. La Compañía efectuó transacciones con sus compañías asociadas durante el curso normal de sus operaciones, como sigue: 2007
2006
Ingresos por: ___
Venta de terreno
$
Intereses - neto
$ 16,457
$ 14,674
Administración de desarrollo comerciales
$
4,866
$
2,878
Servicios administrativos
$
6,300
$
2,667
Comisiones
$
2,007
$
1,743
$
___
$ 40,357
Costos por: Venta de terreno
$ 19,959
b.En el año de 2007, dos funcionarios de la Compañía compraron lotes residenciales por un monto total de $5,567, en condiciones equivalentes a las de operaciones celebradas con partes independientes. c. Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2007 y 2006, los beneficios otorgados a directivos relevantes de la Compañía, fueron de $96,062 y $113,589, respectivamente. d. Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2007 y 2006, los honorarios otorgados a consejeros por consultorías, fueron de $2,021 y $2,059, respectivamente.
76
18. Impuestos a la utilidad La Compañía está sujeta al ISR y hasta 2007 al IMPAC. El ISR se calcula considerando como gravables o deducibles ciertos efectos de la inflación, tales como la depreciación calculada sobre valores en pesos constantes, se acumula o deduce el efecto de la inflación sobre ciertos pasivos y activos monetarios a través del ajuste anual por inflación, el cual es similar en concepto al resultado por posición monetaria. A partir de 2007 la tasa es el 28% y en 2006 la tasa fue el 29%; y; por las modificaciones a las leyes fiscales en vigor a partir de 2007, se puede obtener un crédito fiscal equivalente al 0.5% ó 0.25% del resultado fiscal, cuando se trate de contribuyentes dictaminados para efectos fiscales y cumplan con ciertos requisitos. Para efectos del ISR, a partir de 2005 se deduce el costo de ventas en lugar de las adquisiciones de inventarios y en dicho año se permitió optar por acumular el saldo del inventario al 31 de diciembre de 2004 en un período de 11 a 12 años, determinados con base en las reglas fiscales de acuerdo con su rotación. El saldo del inventario antes mencionado neto al 31 de diciembre de 2007 y 2006 asciende a $3,722,611 y $4,448,427, respectivamente. También se disminuye en su totalidad la participación a los trabajadores en las utilidades que se paga. El IMPAC se causó en 2007 a razón del 1.25% sobre el valor del activo del ejercicio, sin disminuir del mismo el importe de las deudas y en 2006 a razón del 1.8% del promedio neto de la mayoría de los activos (a valores actualizados) y de ciertos pasivos, incluyendo los pasivos bancarios y con extranjeros, y se pagó únicamente por el monto en que excedió al ISR del año. La Compañía causa el ISR y hasta 2007 el IMPAC en forma individual, y en la consolidación contable se suman los resultados fiscales correspondientes. El 1 de octubre de 2007 se publicó la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única (“LIETU”), que entró en vigor el 1 de enero de 2008. Asimismo, el 5 de noviembre de 2007 y 31 de diciembre de 2007 se publicaron el Decreto de Beneficios Fiscales y la Tercera Resolución Miscelánea Fiscal, respectivamente, que precisan o amplían la aplicación transitoria por las operaciones que provienen de 2007 y tendrán impacto en 2008. Este impuesto grava las enajenaciones de bienes, las prestaciones de servicios independientes y el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes, en los términos definidos en dicha ley, menos ciertas deducciones autorizadas. El impuesto por pagar se calcula restando al impuesto determinado ciertos créditos fiscales. Tanto los ingresos
como las deducciones y ciertos créditos fiscales se determinan con base en flujos de efectivo que se generen a partir del 1 de enero de 2008. La LIETU establece que el impuesto se causará al 16.5% de la utilidad determinada para 2008, 17.0% para 2009 y 17.5% a partir de 2010. Asimismo, al entrar en vigor esta ley se abroga la Ley del Impuesto al Activo permitiendo, bajo ciertas circunstancias, la devolución del impuesto pagado en los diez ejercicios inmediatos anteriores a aquél en que se pague ISR, en los términos de las disposiciones fiscales. Con base en los resultados de ejercicios anteriores y del año actual, de acuerdo a lo que se señala en la INIF 8, Efectos del Impuesto Empresarial a Tasa Única, la Compañía identificó que esencialmente sólo pagará ISR, por lo tanto, la entrada en vigor del IETU no tuvo efectos en su información financiera, por lo que reconoce únicamente el ISR diferido. a. Los impuestos a la utilidad se integran como sigue: 2007
2006
Causado
$ 252,667
$ 430,327
Diferido
278,535
141,109
1,679
661
$ 532,881
$ 572,097
ISR
Variación en la estimación para valuación del impuesto al activo y pérdidas fiscales por recuperar
Durante los años que terminaron el 31 de diciembre de 2007 y 2006, algunas compañías amortizaron pérdidas fiscales a valor nominal por un total de $17,695 y $24,624, respectivamente. El correspondiente beneficio por amortización de pérdidas fiscales se disminuyó en la determinación del impuesto sobre la renta diferido. b. La tasa efectiva del ISR de 2007 y 2006 difiere de la tasa legal, debido principalmente a ciertas diferencias permanentes como gastos no deducibles y efectos de inflación. c. Los principales conceptos que originan el saldo del pasivo por impuesto sobre la renta diferido, son: ISR diferido activo (pasivo) 2007
2006
$ (972,479)
$(1,084,168)
(1,225,708)
(982,272)
(80,826)
(90,434)
18,542
76,770
8,552
7,538
Impuesto sobre la renta diferido activo (pasivo): Inventarios y terrenos para futuras construcciones Clientes por avance de obra Inmuebles, maquinaria y equipo Anticipos de clientes Estimación para cuentas de cobro dudoso y para cancelación de contratos Otros, neto
4,359
60,778
(2,247,560)
(2,011,788)
Efecto de pérdidas fiscales por amortizar
23,786
26,569
Impuesto al activo pagado por recuperar
22,212
19,167
ISR diferido de diferencias temporales
Estimación para valuación del activo por impuesto sobre la renta diferido (1) Pasivo a largo plazo neto
45,998
45,736
(37,238)
(35,559)
$ (2,238,800)
$(2,001,611)
(1) La estimación para valuación corresponde al impuesto sobre la renta diferido activo de ARA y PDCC generado en forma individual, cuyo beneficio no se registró debido a la incertidumbre de su recuperación.
77
d. Los beneficios de las pérdidas fiscales pendientes de amortizar y el IMPAC por recuperar por los que ya se ha reconocido parcialmente el activo por ISR diferido y un pago anticipado por ISR, respectivamente, pueden recuperarse cumpliendo con ciertos requisitos. Los años de vencimiento y sus montos actualizados al 31 de diciembre de 2007 son: Año de Pérdidas IMPAC vencimiento Amortizables Recuperable 2008
$
___
$
191
___
476
2010
___
3,049
2011
___
2,763
2012
___
2,305
2013
3,982
2,522
2014
31,578
1,851
2015
13,966
2,114
2016
24,597
3,325
2017
10,828
3,616
$ 84,951
$ 22,212
2009
e. El movimiento durante 2007 y 2006 del exceso en la actualización del capital contable según los estados consolidados de variaciones al capital contable, se presenta neto del efecto del impuesto sobre la renta diferido que le es relativo, con importe de $28,507 y $14,315, respectivamente. 19. Información por actividades de negocio La Compañía opera como promotor y arrendador, como se explica en la Nota 1. Cierta información respecto a ingresos y costos relativos a tal actividad, es la siguiente:
78
2007
2006
$ 9,236,935
$8,763,678
13,173
12,752
7,186
9,722
$ 9,257,294
$8,786,152
$ 6,525,463
$6,175,364
Ingresos: Como promotor Como prestador de servicios Arrendamiento de centros y locales comerciales (1)
Costos: Como promotor Como prestador de servicios
9,393
7,357
Arrendamiento de centro y locales comerciales
5,160
5,579
$ 6,540,016
$6,188,300
(1) El importe de las rentas proviene de arrendamientos de unicentros y minicentros comerciales, las cuales se establecieron al inicio del contrato y se incrementan conforme a la inflación del año, renovables en forma anual, Al 31 de diciembre de 2007, se tienen contratados arrendamientos con vencimientos anuales por un monto aproximado de $7,110. Los ingresos y costos como promotor se integran de acuerdo al tipo de hipoteca, como sigue: 2007
2006
$ 2,695,801
$2,457,645
6,012,376
5,866,015
528,758
440,018
$ 9,236,935
$8,763,678
$ 1,967,521
$1,787,772
4,227,169
4,119,806
Ingresos: Infonavit SHF, Fovissste y banca comercial Terrenos comerciales
Costos: Infonavit SHF, Fovissste y banca comercial Terrenos comerciales
330,773
267,786
$ 6,525,463
$6,175,364
No existen transacciones importantes realizadas entre los segmentos de negocio. Los ingresos como promotor, contratista y por arrendamiento de centros y locales comerciales de la Compañía son realizados en su totalida en México. 20. Compromisos a. Fideicomiso de Garantía y Administración La Compañía llevó a cabo un contrato de Fideicomiso de Garantía y Administración para el desarrollo y comercialización de un conjunto habitacional de 765 casas habitación denominado Hacienda la Gloria en Carrillo Puerto, Querétaro. Las principales características del Fideicomiso son: Participantes. Los participantes son: Lacupuesco, S. A. de C. V. (Fideicomitente y Fideicomisaria A) “Lacupuesco”; Promotora Comercial Diecinueve, S. A. de C. V. (Fideicomitente y Fideicomisaria B) “PC19”; Constructora y Urbanizadora ARA, S. A. de C. V. (Fideicomitente y Fideicomisaria C) “CUARA” y Grupo Financiero Santander Serfin (Fiduciaria) “Santander”. Aportaciones. Las aportaciones al fideicomiso de cada uno de los participantes son como sigue: Lacupuesco aporta el terreno en Querétaro con un valor de $14,667 ($13,148 pesos históricos), CUARA aporta la construcción y comercialización del conjunto habitacional con recursos propios, y PC19 aporta el título de concesión de los derechos de agua. Contraprestación. Por la venta o transmisión de las unidades habitacionales Lacupuesco recibe 15% y CUARA el 85% sobre el precio de venta. Vigencia. El contrato tendrá una vigencia de 36 meses contados a partir de la fecha de obtención de todas las autorizaciones necesarias para iniciar la construcción. En caso de que al término de este plazo no se haya concluido el conjunto habitacional, o todavía hubiere casas que no se hayan vendido o transmitido (por estar en proceso de construcción o bien porque ni siquiera se haya iniciado la construcción), Lacupuesco tendrá la facultad de prorrogar el contrato por 6 meses más, o bien, solicitar la liquidación del 15% pactado de acuerdo al último precio de venta reportado. Al 31 de diciembre de 2007 se han registrado por porciento de avance de obra ejecutada 758 casas por un importe de $668 por vivienda. b. Fideicomiso de Garantía y Administración En octubre de 2003, la Compañía llevó a cabo un contrato de Fideicomiso de Garantía y Administración para el desarrollo y comercialización de un conjunto habitacional destinado a los trabajadores del Gobierno del Estado de Michoacán y de locales comerciales en Capula, Morelia. El desarrollo se divide en el proyecto ARA, el proyecto SARE, un Área Comercial Básica, un Área Comercial y Tierra Breña. Las principales características del Fideicomiso son: Participantes. Los participantes son: Instituto de Vivienda del Estado de Michoacán de Ocampo (Fideicomitente y Fideicomisaria A) “IVEMO”; Consorcio de Ingeniería Integral, S. A. de C. V. (Fideicomitente y Fideicomisaria B) “CIISA”; FISARE, S. A. de C. V. (Fideicomitente y Fideicomisaria C) “FISARE” y Banco Azteca, S. A. (Fiduciaria) “Banco Azteca”. Aportaciones. Las aportaciones al fideicomiso de cada uno de los participantes son como sigue: IVEMO aporta el terreno en Capula, Morelia (el “inmueble”) y la concesión de los derechos de agua, CIISA y SARE aportan cada uno el 50% de la urbanización, edificación y obras internas en los proyectos ARA y SARE, respectivamente. Contraprestación. Por la venta o transmisión de las unidades habitacionales en los proyectos ARA y SARE, IVEMO recibe el 8% del precio de venta de cada vivienda, y CIISA y SARE reciben cada uno el 92%, respectivamente. El área comercial, Tierra Breña y área comercial básica serán revertidas a IVEMO. Vigencia. El fideicomiso tendrá la duración necesaria para el cumplimiento de sus finalidades. IVEMO se reserva la facultad para revertir parte o la totalidad del inmueble siempre y cuando este no haya sido comprometido con terceros adquirentes y restituir los gastos en inversiones que CIISA y SARE hubieren realizado en las obras de urbanización. Al 31 de diciembre de 2007 se han registrado por porciento de avance de obra ejecutada 1,359 casas por un importe de $276 por vivienda.
79
c. La Compañía arrienda oficinas donde realiza sus actividades administrativas y de venta. Los gastos por renta ascendieron a $19,846 en 2007 y $17,217 en 2006, los contratos de arrendamiento son renovables en forma anual. d. CIISA celebró un contrato de fideicomiso traslativo de dominio y de administración el 18 de agosto de 2004 con una tienda departamental y Banco J. P. Morgan, S. A. Institución de Banca Múltiple, J. P. Morgan Grupo Financiero, División Fiduciario, mediante el cual se transmite una parte del terreno Las Américas a la tienda departamental, en el que se desarrolló el Centro Comercial Las Américas. Las obligaciones para CIISA o su afiliada Centro Regional las Américas, S. de R. L. son entre otras, a) la obligación de llevar a cabo a su cargo y por su cuenta la construcción y mejoras del Centro Comercial (excepto la tienda departamental), su estacionamiento incluyendo el de la tienda departamental, de conformidad con el proyecto ejecutivo respectivo; b) y operar el Centro Comercial (excepto por el Almacén de la tienda departamental). e. El 22 de febrero de 2008, la Compañía celebró un convenio para la extinción del Fideicomiso Traslativo de Dominio que se tenía para la adquisición de un inmueble de 449,755 m2 ubicado en Puebla, en donde los participantes eran: Cemex México, S. A. de C. V. (Fideicomitente A) “Cemex”, la Compañía (Fideicomitente B) y Banca Serfin, S. A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Santander Serfin (Fiduciario) “Banca Serfin”. Al 31 de diciembre de 2007, la Compañía había aportado un total de $39,314, el cual se acordó que será restituido como sigue: La cantidad de $1,300 será retenida por Cemex por concepto de pago de los gastos erogados con motivo del Fideicomiso, el reembolso mediante transferencia electrónica de $19,007, y el resto por $19,007 se aplicará como un anticipo para futuras compras de cemento, concreto, y demás materiales de construcción. Mediante dicho convenio, Cemex recibe de la Compañía la posesión material, física y jurídica de los inmuebles, a su entera satisfacción y conformidad.
80 f. PDCC celebró un contrato denominado “Framework Agreement” en el que se establecen los lineamientos a seguir para llevar a cabo coinversión en futuros proyectos de construcción y operación de centros comerciales. g. Convenio para firma de fideicomiso. En julio de 2007, la Compañía celebró un convenio de acuerdo de voluntades con Fomento Metropolitano de Monterrey (“Fomerrey”), quien cuenta con el consentimiento para la substanciación y trámite de la expropiación de un terreno (“el inmueble”), para lo cual celebró un convenio de ocupación previa con los integrantes del Comisariado Ejidal del Núcleo Agrario “San Miguel de los Garza”, ubicado en el municipio de Escobedo, Nuevo León. A la firma del convenio, la Compañía entregó a Fomerrey la cantidad de $5,000 y se obliga a entregar a Fomerrey la cantidad de $25,749, una vez que se cumplan lo siguiente: a) Se haya promulgado el decreto expropiatorio que convierta a Fomerrey en legítimo propietario del inmueble. b) Sea posible legal y físicamente desarrollar vivienda de interés social en el inmueble, que se obtenga un uso de suelo habitacional con una densidad mínima de 50 viviendas por hectárea. c) Se obtengan las factibilidades de agua, drenaje sanitario y energía eléctrica. d) El Comité Técnico de Fomerrey haya autorizado la celebración del contrato de fideicomiso. Una vez que se suscriba el contrato de fideicomiso, se cubrirá a Fomerrey, como contraprestación única por la aportación de la tierra al patrimonio del futuro fideicomiso el equivalente al 2% del valor total por la enajenación individual de las viviendas que se edifiquen en el inmueble. h. La Compañía tiene litigios derivados del curso normal de sus operaciones los cuales en la opinión de la Compañía y sus asesores legales no afectarán en forma importante la situación financiera y el resultados de las operaciones, por lo tanto, no ha creado una provisión para cubrir dichas contingencias. 21. Nuevos pronunciamientos contables Durante 2007 el Consejo Mexicano para la Investigación y Desarrollo de Normas de Información Financiera promulgó las siguientes NIF e Interpretaciones a las Normas de Información Financiera (“INIF”), que entran en vigor para ejercicios que inicien a partir del 1 de enero de 2008:
NIF B-2, Estado de flujos de efectivo NIF B-10, Efectos de la inflación NIF B-15, Conversión de monedas extranjeras NIF D-3, Beneficios a los empleados NIF D-4, Impuestos a la utilidad Algunos de los principales cambios que establecen estas normas, son: UÊ
NIF B-2 Estado de flujos de efectivo. Establece las normas generales para la presentación, estructura y elaboración del estado de flujos de efectivo, así como las revelaciones que complementan a dicho estado. Sustituye al estado de cambios en la situación financiera e indica que se deben mostrar las entradas y salidas de efectivo que ocurrieron en la entidad durante el periodo. Los rubros que se muestran deben presentarse preferentemente en términos brutos. Los flujos de efectivo por actividades de financiamiento se presentarán después de los de inversión, a diferencia del estado de cambios donde éstas se presentaban después. Adicionalmente, establece la posibilidad de determinar y presentar los flujos de efectivo de las actividades de operación usando el método directo o el método indirecto, según lo decida la entidad.
UÊ
NIF B-10 Efectos de la inflación. Establece dos entornos económicos: a) entorno inflacionario, cuando la inflación acumulada de los tres ejercicios anuales anteriores es igual o superior a 26%, caso en el cual, requiere el reconocimiento de los efectos de la inflación mediante la aplicación del método integral, y b) entorno no inflacionario, cuando la inflación acumulada de los tres ejercicios anuales anteriores es menor a 26% y en este caso, establece que no se deben reconocer los efectos de la inflación en los estados financieros. Además elimina los métodos de valuación de costos de reposición e indización específica para inventarios y activo fijo, respectivamente y requiere que el resultado por tenencia de activos no monetarios acumulado se reclasifique a resultados acumulados, si es que se identifica como realizado y el no realizado se mantendrá en el capital contable para aplicarlo al resultado del periodo en el que se realice la partida que le dio origen.
UÊ
NIF B-15 Conversión de monedas extranjeras. Desaparece las clasificaciones de operación extranjera integrada y de entidad extranjera en virtud de que se incorporan los conceptos de moneda de registro, moneda funcional y moneda de informe; establece los procedimientos para convertir la información financiera de una operación extranjera: i) de la moneda de registro a la funcional; y, ii) de la moneda funcional a la de informe y permite que la entidad presente sus estados financieros en una moneda de informe diferente a su moneda funcional.
UÊ
NIF D-3 Beneficios a los empleados. Incorpora la PTU causada y diferida, como parte de su normatividad y establece que la diferida se deberá determinar con la misma metodología de la NIF D-4. Se incluye el concepto de carrera salarial y el periodo de amortización de la mayor parte de las partidas se disminuye a 5 años, como sigue: Se amortizan en 5 años o menos si la vida laboral remanente es menor: El saldo inicial del pasivo de transición de beneficios por terminación y de beneficios al retiro. El saldo inicial de servicios anteriores y modificaciones al plan. El saldo inicial de las ganancias y pérdidas actuariales de beneficios por terminación, se amortiza contra los resultados de 2008. El saldo inicial de las ganancias y pérdidas actuariales de beneficios al retiro, se amortiza en 5 años (neto del pasivo de transición), con la opción de amortizarlo todo contra los resultados de 2008.
UÊ
NIF D-4 Impuestos a la utilidad, Reubica las normas de reconocimiento contable relativas a PTU causada y diferida en la NIF D-3, elimina el término de diferencia permanente, precisa e incorpora algunas definiciones y requiere que el saldo del rubro efecto acumulado de ISR se reclasifique a resultados acumulados, a menos que se identifique con alguna de las otras partidas integrales que a la fecha estén pendientes de aplicarse a resultados.
A la fecha de emisión de estos estados financieros, la Compañía está en proceso de determinar los efectos de estas nuevas normas en su información financiera. 22. Autorización de la emisión de los estados financieros Los estados financieros consolidados fueron autorizados para su emisión el 18 de marzo de 2008 por el C. P. J. Sacramento Soto Solís, Director de Administración y Finanzas de la Compañía y están sujetos a la aprobación de la asamblea ordinaria de accionistas de la Compañía, quien puede decidir su modificación de acuerdo con lo dispuesto en la Ley General de Sociedades Mercantiles.
81
Nuestro crecimiento 1997-2007 CAGR 16.7% 1,977.9
2,678.3
3,786.4
4,488.0
4,940.4
5,108.4
5,659.5
6,445.8
7,312.8
8,786.1
9,257.3
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
* En millones de pesos al 31 de diciembre, 2007
Balance general 2007
2006
Δ%
11,517.9
9,993.3
15.3
2,201.0
2,100.1
4.8
13,718.9
12,093.4
13.4
Pasivo circulante
1,481.8
1,645.2
-9.9
Pasivo total
5,130.2
4,721.6
8.7
Capital contable
8,588.8
7,371.8
16.5
Activo circulante Activo a largo plazo Activo total
Reserva territorial en millones de m2 30.8
35.7
36.4
34.6
2004
2005
2006
2007
40 35 30 25 20 15 10 5