LUIS GONZALO OCAMPO QUINTERO

AVALUO DE FINCAS DE CAFE Y CULTIVO DE CÍTRICOS

U n iv e r s id a d N a c io n a l d e C o l o m b ia S e d e M a n iz a l e s

I.S.B.N 958-9322-81-6 © 2003 UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA SEDE MANEALES A ltor:

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A d m in istra d o r de E m presas E sp. en E v alu a ció n S o cio ec o n ó m ic a d e P ro y ec to s P ro fe s o r A so c ia d o U n iv e rs id a d N acional de C o lo m b ia S ed e M an iza lcs R e v is a d o :

R ic a r d o A l f r e d o R o j a s M e d in a '

C o n ta d o r P ú b lic o E sp. en F in a n z a s (In g e n ie ría de la A d m in istració n ) P ro fe s o r A sisten te U n iv ersid a d N a cio n al de C o lo m b ia S ed e M a n u a le s Im preso :

C en tro d e P u b lic acio n e s U n iv ersid a d N acio n al de C o lo m b ia S ed e M an iza les Ju n io de 2003 P rim e ra E dició n

CONTENIDO

INTRODUCCIÓN.................................................................................................................................. 5

OBJETIVO G EN ERA L.........................................................................................................................5 OBJETIVOS ESPECÍFICOS............................................................................................................... 5 IMPORTANCIA DEL AVALÚO EN LA TOMA DE DECISIONES ..........................................5 CUALIDADES DEL AVALUADOR.................................................................................................. 6 REGIONES CAFETERAS DE COLOMBIA..................................................................................... 7 Región Central....................................................................................................................................7 Región Occidental............................................................................................................................. 8 Región O riental..................................................................................................................................8 Región Septentrional.......................................................................................................................... 9 LA TIERRA COMO FACTOR DE PRODUCCIÓN.........................................................................11 CARACTERÍSTICAS INHERENTES DE LA TIER R A ............................................................... 11 TERMINOLOGÍA..................................................................................................................................12 Concepto de predio ru ra l...................................................................................................................12 Concepto de predio rural cafetero....................................................................................................12 Concepto del caficultor...................................................................................................................... 12 A rro b a........................................................................................................................................... 12 C arg a..............................................................................................................................................12 ESPECIES Y VARIEDADES DE CAFETOS CULTIVADAS EN COLOM BIA.......................... Familia y género del cafeto.............................................................................................................. 13 Especies de cafetos más im portantes.............................................................................................. 13 Variedades de Coffea A rábica.......................................................................................................... 13 FACTORES DE ANÁLISIS EN EL AVALÚO DE PREDIOS CAFETEROS............................... 19 Factor Físico....................................................................................................................................... 19 Factor Económ ico............................................................................................................................. 43 Factor Político....................................................................................................................................43 Factor Social....................................................................................................................................... 44 Factor T écnico...................................................................................................................................45

MÉTODOS VALUATORIOS............................................................................................................. 47 Método Comparativo........................................................................................................................ 47 Método Distributivo......................................................................................................................... 49 Método del Costo de R eposición....................................................................................................49 Método de la R e n ta .......................................................................................................................... 50 Método de la Ponderación................................................................................................................52 COMENTARIOS ACERCA DE LOS MÉTODOS VALUATORIOS ..........................................57 AVALÚO DE TIERRAS ESPECIALES..............................................................................................61 Objetivos.............................................................................................................................................61 Aspectos ecológicos y tecnológicos................................................................................................61 Documentos para realizar un avalúo...............................................................................................68 Maletín del avaluador....................................................................................................................... 68 BIBLIOGRAFÍA.................................................................................................................................... 68 ANEXO UNO Formato para la presentación de avalúos rurales (FEDELONJAS) ................................................71 ANEXO DOS Formato para la presentación de avalúos rurales (INCORA)............................................................75 ANEXO TRES ¿Cuánto vale en cafeto?........................................................................................................................ 79

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INTRODUCCIÓN

El avalúo de predios rurales y en especial el de FINCAS CAFETERAS implica el conocimiento general de factores específicos de las tierras dedicadas a este cultivo, su estimación comercial depende tanto de las condiciones propias de cada predio, de las condiciones externas propias de cada región y de la administración personal y permanente que se ejerza, de cuyo análisis el avaluador no puede estar ajeno y en la medida que realice la investigación, ésta se verá reflejada en el avalúo

OBJETIVO GENERAL Compartir con los colegas avaluadores experiencias y conocimientos adquiridos a través del tiempo y recibir de los asistentes lo mismo, para que nos sirvan como guía en beneficio de la actividad valuatoria.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS Determinar los factores que deben tenerse en cuenta para la realización de avalúos de fincas cafeteras, el uso de métodos valuatorios para llegar a la estimación comercial más justa y recomendar la adecuada presentación del informe correspondiente a las personas y/o entidades solicitantes.

IMPORTANCIA DEL AVALÚO EN LA TOMA DE DECISIONES

A pesar de que se ha adquirido mayor compromiso y conciencia al analizar un informe de avalúo, no deja de ser preocupante que quienes lo reciban se vayan a la página de valores y casi que mentalmente realizan la operación matemática para determinar sí la estimación comercial del predio “CUBRE” el préstamo y llena las expectativas del solicitante El avalúo de cualquier predio rural o urbano es más que eso tan simple por las siguientes razones: A- Quién solicita el avalúo para otorgar un crédito y por consiguiente establecer una garantía sobre el predio, está comprometiendo el patrimonio de sus representados. B- Quién lo presenta debe ser consciente que está ofreciendo todo a parte de su patrimonio para garantizar con el cumplir con una obligación, por consiguiente, debe exigir que se lo realicen en concordancia el mercado de la propiedad raíz del momento.

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C- El avaluador debe practicarlo de tal manera que le permita a la entidad solicitante, tener la suficiente ilustración del predio y como avaluador manifestar que el predio objeto del avalúo se constituye en una buena garantía, e igualmente hacerlo cuando no. Es un instrumento para la toma de decisiones muy importante. D- Por estas razones debe ser: confiable, oportuno, útil, económico, claro y sustentado, de tal manera que aporte los elementos de juicio necesarios para minimizar el riesgo implícito en la toma de una decisión tan importante, como la colocación de dineros respaldados en el informe de avalúo, presentado para el momento requerido, con la información precisa del predio y con la sustentación correspondiente para darle mayor solidez a los conceptos emitidos en el y por último, los servicios profesionales deben tener un valor justo y equitativo a través del uso de tarifas racionales previamente aprobadas para la región y convenidas con los solicitantes.

CUALIDADES DEL AVALUADOR

Muy pocas veces en los eventos de igual naturaleza al que hoy asistimos, nos mencionan cuales deben ser las condiciones de quiénes estamos dedicados a la realización de avalúos. Aquí las traigo a colación para que cada uno de nosotros nos hagamos un “autoavalúo” y en las que notemos debilidad, las fortalezcamos porque en la medida que las pongamos en buena práctica, esto redundará en colocar en el alto de la cima la actividad valuatoria como la más importante de las que se desarrollan en el sector inmobiliario. ■ Responsabilidad: Obligación moral de reconocer los errores. ■ Honorabilidad: Dignidad de ser acatado. ■ Competencia: Procurar por ser cada vez mejor. ■ Buen juicio: Tener cabal entendimiento de poder hacer las cosas. ■ Diligencia: Cuidado en ejecutarlas bien. ■ Buen carácter: Condición de mantener buenas relaciones. ■ Imparcialidad: Actuar como el “fiel de la balanza”. ■ Aptitud física: Mantenerse en buenas condiciones de salud. ■ Sentido de observación: Ser capaz de advertir ■ Actitud de cooperación: Tener posibilidad de compartir. ■ Cortesía y tacto: Atención y respeto a los clientes. ■ Decisión: Tiene que ver con la firmeza de carácter. ■ Capacidad de expresión: Poder decir lo que se piensa. ■ Capacidad analítica: Poder hacer distinción entre las cosas. ■ Etica: Realizar las cosas con moral y, ■ Oportunidad y objetividad en la visita al predio y en la elaboración de informe y presentación.

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REGIONES CAFETERAS DE COLOMBIA

En Colombia el cultivo del café se encuentra establecido en 1.009.000 hectáreas según el censo cafetero de 1980. Esta gran extensión de tierra a lo largo y ancho del país, presenta las más variadas condiciones, climáticas y étnicas, las cuales se reflejan en el desarrollo de la caficultura. Las regiones cafeteras agrupadas por condiciones agroecológicas se identifican como ecotopos cuyo concepto se define como el de una región cafetera, delimitada geográficamente, en las que se encuentran condiciones predominantes de suelo, clima, relieve y étnicas, dónde se espera obtener una respuesta biológica similar del cultivo del café dentro de un sistema específico de uso y manejo. La zona cafetera colombiana, se ubica en su mayoría en las vertientes de las cordilleras que atraviesan el país y en un pequeño sector independiente que corresponde a las estribaciones de la Sierra Nevada de Santa Marta.

REGIÓN CENTRAL La Cordillera Central es una formación ígnea - metamórfica, cuya principal característica es la presencia de una gran cadena de volcanes. Los materiales parentales ígneos más importantes son Andesitas, Diabasas, Basalto, Cuarzodioritas y Granitos, mientras que los de origen metamórficos más resaltantes son Esquistos de diferentes mineralogía, Anfibolitas y Neis. Los suelos son muy heterogéneos en razón de la diversidad petrográfica, de la variabilidad climática, precipitación total y su distribución que ocurre en la vertiente, así como de la topografía dominante en una determinada región. Tenemos entonces que puede ocurrir desde suelos poco evolucionados susceptibles a la erosión clasificados dentro de los Troporhents hasta aquellos de una mayor evolución más resistentes a la erosión, clasificados como Dystropepts. La importancia de los volcanes ubicados a lo largo de la cordillera está dada por las eyecciones que éstos han hecho en épocas geológicas recientes de materiales de cenizas volcánicas que al ser transportadas recubrieron materiales preexistentes remodelando así el paisaje original, su presencia se manifiesta en forma de domos redondeados. Las principales regiones con éstos recubrimientos de cenizas son: en Nariño (Tambo, Sandoná, La Unión); en Cauca (La Sierra, Rosas, Meseta de Popayán, Sector del Norte); en Valle (Sevilla, Caicedonia, Alcalá y Ulloa); en Quindío y Risaralda (gran parte de los departamentos); en Caldas

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(Cñinchiná, Manizales, Palestina, Villamaria, Neira, regiones altas del Norte y gran parte del Oriente); en Tolima (Fresno, Líbano, Santa Isabel, Anzoátegui y San Antonio); en Huila (La Plata, La Argentina y San José de Isnos). Dentro de esta cordillera, la formación sedimentaria se ubica principalmente hacia su base, depósitos de piedemonte, cuencas de la red hidrográfica, valles de los ríos Magdalena, Cauca y otras corrientes menores, así como algunas morrenas y abanicos ocasionados por el deshielo que en alguna época ocurrió en la parte alta de la misma.

REGIÓN OCCIDENTAL Geológicamente se caracteriza por ser una formación metamòrfica, con algunas inclusiones importantes de origen ígneo y sedimentario; estas formaciones fueron recubiertas en una mayor o menor proporción por capas de cenizas volcánicas procedentes de las eyecciones de los volcanes ubicados en la Cordillera Central. Los materiales metamórficos, entre los que sobresalen los Esquistos (Micáceos, Talcosos, etc.), Anfibolitas, etc., que se originan por procesos de metamorfismo de materiales ígneos o sedimentarios preexistentes, presentan un relieve abrupto de fuertes pendientes superiores al 70% y longitudes largas de 800 o más metros. Los suelos presentan diferentes estados de desarrollo, en algunos sectores predominan los cascajosos (pedregosos), altamente susceptibles a la erosión, de mediana a alta fertilidad natural, clasificados como Troporhents principalmente. En zonas de alta precipitación son más evolucionados, de texturas franco arcillosas y de mediana estabilidad estructural, resistentes a la erosión, la clasificación taxonómica que predomina es de Dystropepts. Asociados a estos materiales, dentro de la misma cordillera se encuentran materiales ígneos como Diabasa, Basalto y Gabros principalmente; éstos se presentan en pendientes fuertes pero con longitudes más cortas que las anteriores. En las partes bajas, hoyas de la red hidrológica y pequeños valles interandinos, se encuentra la formación sedimentaria constituida por materiales aluviales y coluviales principalmente. En sector donde el recubrimiento de ceniza volcánica es lo suficientemente profundo, mayor de 100 centímetros, los suelos son de buenas características físicas, alta a media resistencia a la erosión, baja fertilidad natural y topografía ondulada. Las anteriores características han permitido el desarrollo de importantes áreas cafeteras concentradas, talss como Trujillo (Valle); Anserma, Risaralda y Belalcázar (Caldas); Belén de Umbría (Risaralda); Jardín y Andes (Antioquia).

REGIÓN ORIENTAL Geológicamente es una formación sedimentaria que tiene en la acumulación de materiales de diferente naturaleza fisica o química y cuyos componentes petrográficos principales son Limolitas, Arcillolitas, Areniscas, Lulitas y Calizas que presentan cambios aún en transectos relativamente cortos. Dentro de esta cordillera se encuentra los principales yacimientos de carbón, sal, esmeraldas, fósforo, petróleo, etc.

En algunas regiones su origen es coluvial, depósitos de piedemonte cuya principal característica es la pedregosidad sobre y a través del perfil, de común ocurrencia en la zona cafetera de esta cordillera. Por su origen, presenta contraste químicos, como suelos calcáreos de pH superior 7.0 (Eutropepts, limitantes para café, así sus condiciones climáticas sean óptimas), donde el caficultor ha establecido otros cultivos como caña, maíz, tabaco, etc., hasta pH muy ácido (Troporhents, Dystropepts) aún dentro de una misma formación, como es el caso del llamado Piso Villeta, que es el más extenso en las dos vertientes en la cordillera. Por otra parte, esta cordillera tiene el mayor porcentaje de minifundio, lo que sumando a la alta susceptibilidad de sus suelos a la erosión ha traído como consecuencia la pérdida casi total de la materia orgánica en la mayoría de las regiones. Las características anotadas definen una caficultura no continua, el agricultor alterna café con otros cultivos de acuerdo a las características de cada lote. La anterior distribución se puede notar un área homogénea. Dentro de la Cordillera Oriental (Vertiente Occidental), la zona cafetera presenta áreas con suelos desarrollados a partir de materiales ígneos consolidados, de naturaleza granítica como por ejemplo en el Huila (Gigante, Garzón, Algeciras), sectores aislados de Boyacá, Santander y Norte de Santander. Esta formación se encuentra de cuña y atraviesa estos departamentos entre una gran formación sedimentaria. La formación ígnea, representada por suelos desarrollados a partir de granitos y cuarzomonzonitas entre otros, son altamente susceptibles a la erosión y son clasificados principalmente como Troporhents. En esta cordillera se presentan áreas no muy extensas cubiertas por cenizas volcánicas como por ejemplo en el departamento de Huila, municipios de San Agustín, Palestina, parte de Gigante y Garzón; en el departamento de Cundinamarca, municipios de Sasaima, La Vega, Yacopí, La Palma, Paime, Guayabal y Caparrapí, entre otros; en el departamento de Santander, municipios de Landázuri y Oiba y en departamento de Boyacá, municipios de Santana, San José de Pare, Pauna, Tununguá, Muzo y Otanche.

REGIÓN SEPTENTRIONAL

Por su constitución geológica la Sierra Nevada se debe estudiar en tres sectores así:

Sector Norte Vertientes orientadas hacia el mar caribe; ésta es una formación principalmente ígnea, de características ácidas, cuyo principal representante es el granito muscovítico, a manera de inclusión hay sectores de sienitas y cuarzodioritas principalmente.

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Sector Occidental Vertientes orientadas hacia el Valle del Magdalena, es una formación metamòrfica representada básicamente por neis y esquistos muscoviticos. Estos materiales originan suelos altamente susceptibles a la erosión.

Sector Sur Principalmente lo que corresponde al departamento del Cesar, es también una formación ígnea, con dominancia de materiales básicos, tales como basalto y diabasas; sin embargo, en este sector hay una parte más o menos amplia de rocas ácidas, destacándose los granitos. De otra parte, es común la presencia de pequeñas áreas sedimentarias, aluviales y/o coluviales que en general son de poca importancia económica.

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LA TIERRA C O M O FACTOR DE PRO D U CCIÓ N Clasificada en el primer lugar de las clases de bienes de consumo, Tierra, vulgarmente significa, todos los bienes que se encuentran en la superficie del globo, que con el trabajo del hombre sufren transformaciones para convertirlos en bienes aptos para su consumo. Parte de los recursos naturales que se integran dentro del concepto tierra pueden ser empleados para la obtención de una Renta, con lo cual nos encontramos con el concepto de Tierra Productiva aquí la primera respuesta a la pregunta del por qué del valor de la tierra. Del mismo modo parte de esos recursos naturales pueden emplearse para el consumo inmediato de la unidad económica, dando como resultado la otra clase de tierra llamada Tierra de uso, segunda razón del valor de la tierra. La tierra de por sí produce una cantidad de especies animales y vegetales dentro del proceso de revegetalizacion natural; pero si las condiciones productivas se facilitan mediante el empleo del talento humano, el rendimiento obtenido será muy superior al que puede obtenerse con la sola intervención de la naturaleza. Es decir, que la tierra tiene capacidad propia de producción, otra Razón del por qué vale la tierra. En la medida que se aumente la capacidad de producción, el rendimiento de la tierra será mayor, hasta llegar a un límite en que empieza a decrecer, situación conocida como La ley de los rendimientos decrecientes de la tierra. Con éstas características la tierra interviene en todo proceso productivo, con el fin de obtener un beneficio, el cual se considera como Renta de la tierra y si la tierra produce renta tiene valor.

CARACTERÍSTICAS INHERENTES DE LA TIERRA Durabilidad No tiene desgaste (Explotación mineras e inadecuadamente explotadas). Abonos, fungicidas, técnicas de siembra, rotación de cultivo, pastoreo regulado.

Inmovilidad No se puede transportar para mejorar características de otra región. Al que la posee le da seguridad de pertenencia.

No reproduce La hicieron una vez "compre la tierra mijo que de eso no se vuelve hacer".

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Es necesaria Espacio vital para desarrollar las actividades mínimas del hombre.

TERMINOLOGÍA SUELO RURAL *: Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas.

Concepto de predio rural Son aquellos que por su condición y características especiales se prestan para una explotación agropecuaria y no están en condiciones de parcelarse y/o urbanizarse a corto plazo. También se considera, un predio rural como un medio para producir cosechas o productos agropecuarios y en gran parte su valor está en función de su productividad cuantitativa y cualitativa, o son aquellos predios que reúnen condiciones de localización, agronómicas, topográficas, climatológicas, de uso y explotación y cuenta con recursos naturales, que son propicios para el desarrollo de actividades agrícolas, pecuarias y/o agroindustriales con fines económicos y productivos a pequeña, mediana y gran escala.

Concepto de predio rural cafetero Son aquellos que por sus condiciones naturales reúnen características de clima, suelos, topografía, aptos para desarrollar el cultivo del café y obtener la mayor cantidad y calidad posible por unidad de producción. Como unidad económica es la empresa donde el cultivo del café es de mucha importancia como generador de una renta anual, pero sin que ello implique una dedicación de la totalidad del predio a dicho cultivo.

Concepto de caficultor Persona que con ánimo de cultivador permanente posea o explote más de dos hectáreas de cafetos, o en su defecto demuestre una producción anual de más de 375 kilos de café pergamino, equivalentes a 30 arrobas de café.

Arroba Unidad de medida de la producción cafetera, equivalente a 25.0 libras de café pergamino.

Carga Unidad de medida utilizada en la comercialización del café, equivalente a 10 arrobas. *

Ley3 8 8 de ¡u/io 18 de 1997. Artículo 33.

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ESPECIES Y VARIEDADES DE CAFETO S CULTIVADAS EN CO LO M BIA

FAMILIA Y GÉNERO DEL CAFETO

El cafeto pertenece a la familia botánica de las Rubiáceas. La familia de las Rubiáceas tiene varias características fáciles de reconocer. En cada nudo las hojas salen en pares. Las hojas no tienen divisiones y los bordes son lisos. La corola nace encima del ovario, tiene los pétalos unidos formando un tubo. En las flores están los órganos de los 2 sexos, es decir, son flores hermafroditas. Generalmente cada fruto tiene 2 semillas. Dentro de la familia de las Rubiáceas el grupo de los cafetos o sea el género coffea, está constituido por árboles, arbustos y bejucos; la familia tiene 500 géneros y 8.000 especies.

ESPECIES DE CAFETOS MÁS IMPORTANTES

Dentro de los cafetos hay muchas clases que los botánicos llaman especies. En Colombia solamente se cultiva la especie COFFE ARABICA O CAFE ARABIGO que tiene muchas variedades. Los otros cafetos se tienen en las colecciones de la estación experimental de Chinchiná, pero no se cultivan comercialmente en Colombia porque producen café amargo de calidad inferior al arábigo y porque su producción es muy baja en nuestro medio. Las especies más importantes de cafetos son: Coffea arábica o café arábigo Coffea Canephora o café robusta •

Coffea Liberica

•

Coffea Dewevrei

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Coffea Eugenioides

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Coffea Salvatrix

Variedades del Coffea Arábica El Arábica es la especie más importante de todos los cafetos, pues más del 80 por ciento del café en el mercado mundial proviene de esta especie. En esta especie hay variedades de porte pequeño, de porte mediano y de porte alto, con relación a la variedad típica.

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1. Variedad de porte mediano

a) VARIEDAD TIPICA ROJA: En el capítulo 1, se describe el cafeto con sus principales órganos. Vamos a resumir aquí algunas características que permiten distinguirla de otras variedades, siendo la variedad típica el prototipo del Coffea Arábica, y la que más se cultiva en Colombia desde hace más de 170 años. • Altura variable, de 2 a 6 metros de acuerdo con la fertilidad del suelo y el régimen de lluvias de la región donde crece. • Las ramas jóvenes tienden a ser más horizontales que en la variedad Borbón, formado un ángulo de 67 grados con el tallo. Cuando las ramas primarias envejecen ya no es posible reconocer esta característica porque las ramas se doblan hacia abajo debido a su propio peso, esto sucede en todas las variedades. • Las hojas nuevas o "cogollos" son de color café, a veces rojizo. • Las hojas son elípticas, más alargadas que en la variedad Borbón. Sus márgenes y la lámina son poco onduladas. • Las semillas tienen la siguiente clasificación por tamaño de la almendra, en condiciones de normal desarrollo del árbol: Café mayor de 17/64 de pulgada, 70 por ciento. Café entre 15/64 y 17/64 de pulgada, 73 por ciento. Total de café mayor de 15/64 de pulgada, 93 por ciento. • La cantidad y el vigor de sus ramas secundarias es menor que en la variedad Borbón.

b) VARIEDAD TIPICA AMARILLA: Se trata de una mutación o cambio de la variedad típica que afecta el color del fruto, el cual, cuando está maduro, es de color amarillo. Sus principales características son: • El ángulo de las ramas, el color de las hojas jóvenes y la forma de éstas son similares a las de la variedad típica. • La semilla existente en Chinchiná se diferencia de la variedad típica roja porque su tamaño es similar al de la variedad Borbón (menor porcentaje de café mayor de 17/64 de pulgada y mayor porcentaje de café entre 15/64 y 17/64 de pulgada). • En varios lugares de Colombia ha mostrado un vigor sobresaliente y alta producción.

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c) VARIEDAD BORRÓN ROJO: Es bastante propagada en el mundo debido a su alta producción. Se cultiva ampliamente en muchos de los países cafeteros. Es difícil distinguir a primera vista una planta de típica de una de Borbón, pero con un poco de práctica se diferencian con cierta seguridad. Sus principales características son: • Alcanza la misma altura que la variedad típica en condiciones similares de clima y suelo. • Las hojas jóvenes o " cogollos" son verdes claras y no presentan los colores café o rojizo que presenta el típica. • Sus ramas primarias jóvenes son más verticales que en el típica, formado, en promedio, un ángulo de 58 grados con el alto. • La ramificación secundaria es más abundante y vigorosa que en la variedad típica, dando la impresión de ser un arbusto más frondoso. • Las hojas son más redondeadas que las de la variedad típica y su superficie más ondulada. • La clasificación por tamaño de la almendra no presenta variaciones sensibles con relación a la variedad típica. Su clasificación por tamaño, en condiciones de normal desarrollo del árbol, es la siguiente: Café mayor de 17/64 de pulgada, 46 por ciento. Café entre 15/64 y 17/64 de pulgada, 46 por ciento. Total café mayor de 15/64 de pulgada, 92 por ciento.

d) VARIEDAD BORBÓN AMARILLO: Esta variedad solamente puede distinguirse del Borbón rojo por el color amarillo del fruto cuando está maduro. Esta característica se debe a un cambio que ocurre en el árbol y que se trasmite a la descendencia. Si se cruza un árbol de fruto amarillo con uno de color rojo anaranjado. Pero el color anaranjado no es fijo, sino que en la descendencia de estos árboles se encuentran árboles de frutos rojos, amarillo y anaranjados. Sus características principales se pueden resumir así: • Tamaño del árbol, el color y la forma de la hoja, lo mismo que su ramificación, son similares a los del Borbón rojo. • El Borbón amarillo produce un poco más que la forma de fruto rojo según se ha comprobado en varios ensayos en Brasil y Chinchiná. • Se distingue del Borbón rojo, porque sus frutos maduros son de color amarillo.

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Estas 4 variedades de porte mediano son las que tienen importancia económica en Colombia. Pero hay otras de menor importancia como la variedad Cera, la variedad Purpuras-cens y la variedad Erecta.

2. Variedad de porte pequeño Las variedades de porte pequeño deben su tamaño a la reducida longitud del entrenudo y no a que el crecimiento sea lento. Por eso una planta de la variedad Caturra pesa lo mismo que una planta de Borbón de la misma edad. Así mismo, el número de entrenudos y hojas es igual en estas variedades. a) VARIEDAD CATURRA: Esta variedad es originaria del Estado de Minas Gerais de Brasil. Las primeras noticias sobre ella datan de 1915, pero sólo se seleccionó y describió en 1937. Hay 2 formas de esta variedad: la de fruto rojo y la de fruto amarillo. Sólo se diferencian en el color del fruto, pues su producción es muy semejante. Las principales características de esta variedad son: • Su tamaño mucho menor que el de las variedades típicas y Borbón. • El tamaño de los entrenudos es pequeño, de lo cual se deriva el menor tamaño del arbusto. • Como el borbón, las hojas tiernas o " cogollos" son verde claro. • Las hojas maduras son aún más redondeadas que las del Borbón. • Su ramificación secundaria es muy abundante dándole al árbol una apariencia densamente frondosa. • El menor tamaño de la variedad Caturra facilita la recolección y permite sembrarla a menos distancia que las demás variedades. Esto último se debe a que su menor altura permite que la luz penetre hasta el suelo, a distancias de siembras cortas, lo que sería imposible con variedades de porte mediano o alto. • El ángulo de las ramas jóvenes es semejante al del típica y forma en promedio un ángulo de 66 grados con el tallo principal. • La clasificación por tamaño de la almendra no presenta variaciones sensibles con relación a la variedad típica, su clasificación por tamaño, en condiciones de normal desarrollo del árbol, es la siguiente: Café mayor de 17/64 de pulgada, 66 por ciento. Café entre 15/64 y 17/64 de pulgada, 27 por ciento.

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Total de café mayor de 15/64 de pulgada, 93 por ciento. Esta variedad es especialmente valiosa debido a que puede sembrarse a distancias más cortas que las variedades de porte alto o medio, y este aumento en la densidad de siembra causa aumento de la producción por unidad de superficie. En ensayos extensivos con la variedad Caturra se ha observado que bajo condiciones adecuadas de manejo, se adapta muy bien a diversos climas y suelos de la zona cafetera, pues ha alcanzado producciones muy altas en los distintos de departamentos.

b) VARIEDAD VILLALOBOS: Esta variedad tiene un tamaño similar a la variedad Caturra. Sus hojas son similares a las de la variedad típicas y el color de los cogollos es bronceado. Es menos vigorosa que la Caturra y tiende a producir excesivamente en algunos años por lo cual se contrasta más el ciclo bienal de la producción. Al compararlo con la Caturra se ha comprobado que produce menos que esta variedad. c) VARIEDAD SAN REMO: Es originaria de la provincia del mismo nombre en Costa Rica. Se caracteriza por tener unos entrenudos extremadamente cortos y semillas de tamaño pequeño. Es una variedad que presenta muchos tipos diferentes de árbol por su tamaño y apariencia. Su producción es pequeña. d) VARIEDAD SAN BERNARDO: Es una variedad con todas las características de la típica excepto al tamaño del árbol que es similar al de la Caturra. Como es de reciente introducción a Colombia no se conoce su capacidad de producción.

3. Variedad de porte alto

a) VARIEDAD MARAGOGIPE: El nombre de esta variedad es el del municipio de la provincia de Bahía, Brasil, donde se descubrió en 1870. Es un árbol de tamaño muy grande en comparación con las variedades Típicas y Borbón y las hojas y frutos también son muy superiores en tamaño a las de estas variedades. Las principales características son las siguientes: • Todas las partes del árbol son de mayor tamaño que en las variedades Típica y Borbón. • El ángulo que forman las ramas jóvenes con el tallo es muy amplio, 74 grados, siendo superior al Típica en este aspecto. • Las hojas tienen una forma características, pues son lanceoladas y no elípticas como en el típica. La parte más ancha no está en la mitad de la hoja sino cerca a la base. • Las hojas maduras son de mayor tamaño que las de las variedades antes anotadas y tienen la lámina muy ondulada. En muchas ocasiones la hoja se dobla hacia abajo formando una especie de cartucho. 17

• Los botones florales son largos y puntudos. • Los frutos tienen el ombligo saliente, característica más notable cuando están verdes. Los frutos son notablemente mayores que en la variedad típica. • La reproducción de esta variedad es baja. • Las semillas son también mucho más grandes que las de la variedad Típica.

b) VARIEDAD MUNDO NOVO: Fue descubierta en 1943 en el Brasil en el municipio de Mundo Novo, del estado de Sao Paulo. En la colección de Cenicafé se tienen dos formas de esta variedad, la T (con características de Típica) y la B ( con características de Borbón). Se cree que el origen del cafeto Mundo Novo sea los cruzamientos naturales de la variedad Borbón, con café Sumatra que es una selección de la variedad típica, introducida al Brasil de la Isla de Sumatra. Los principales características de esta variedad son: • El café Mundo Novo es semejante al Borbón en el color de las hojas tiernas y el tipo de ramificación. • Se diferencia del Borbón por ser un árbol más alto en igualdad de condiciones y por su mayor desarrollo lateral. • Tiene también una característica muy importante que consiste en el tamaño del grano superior al del típica. • La clasificación comercial de la semilla no presenta variaciones sensibles con relación a la variedad Típicas. Su clasificación por tamaño en condiciones de normal desarrollo del árbol, es la siguiente: Café mayor de 17/64 de pulgada, 75 por ciento. Café entre 15/64 y 17/64 de pulgada, 20 por ciento. Total de café mayor de 15/64 de pulgada, 95 por ciento.

c) VARIEDAD COLUMNARIS: Esta variedad fue descubierta en Java en 1885. El tamaño del arbusto es mucho mayor que el de típica. Las ramas primarias son muy largas y pendientes y las hojas permanecen por mucho tiempo en el árbol. Estas son similares a las de la variedad típica. Debido a que sus ramas son pendientes, el árbol tiene una apariencia de columna. Su producción es muy baja. No es comercial. d) VARIEDAD COLOMBIA: Sigue conservando la característica de porte baja, se cuidó y vigiló que el producto conservará la misma calidad, no es muy susceptible a otras enfermedades, de fácil adaptación a los diferentes ambientes de la zona cafetera, es tan productiva como la Caturra y es resistente a la roya.

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FACTORES DE ANÁLISIS EN EL AVALÚO DE PREDIOS CA FETERO S

Aplicables al avalúo de cualquier predio rural, fundamentalmente son cinco a saber: FÍSICOS, ECONÓMICOS, POLÍTICOS, SOCIALES Y TÉCNICOS.

FACTOR FÍSICO Hace relación al análisis de las características externas e intrínsecas de las fincas cultivadas en café. Entre los principales se encuentran los siguientes: •

Localización.

•

Vías.

•

Extensión.

•

Topografía.

•

Suelos.

•

Clima.

•

Recursos naturales.

•

Construcciones: de explotación, vivienda y

•

Recreativas.

Localización Apartándonos de la ubicación puntual referida a continente, país, departamento, municipio, vereda etc., y tratándose del tema central de la publicación, hace referencia a la ubicación de las fincas cafeteras con respecto a la latitud y altura sobre el nivel del mar. A nivel del territorio nacional éstas se encuentran localizadas en su mayor parte entre 1.000 y 2.000 metros de altura sobre el nivel del mar y desde el Ecuador hasta los 12° de Latitud Norte y entre 72° y 78° de longitud al oeste de Greenwich, con siembras de COFFEA ARÁBIGA en sus variedades TIPICA, BORBON, CATURRA y COLOMBIA. De la localización puntual haremos referencia en la presentación del informe de avalúo, sinembargo, es necesario hacer un comentario acerca de la localización del predio cafetero avaluado con respecto a los centros de atracción económica y de consumo, los primeros se refieren al sitio o población más cercana dónde comercializan sus productos y los segundos, dónde se proveen de insumos y herramientas para ejercer una buena administración del predio.

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Vías Buenas vías de comunicación "acercan" los predios cafeteros a los centros de consumo y económicos haciéndolos por dicha circunstancias más comerciales y por consiguiente de mayor valor que otros, el estado de conservación de las vías abarata costos de transporte del grano e insumos, no valdrá lo mismo una finca de café de la que se tenga que sacar el producto a lomo de muía, que utilizado un vehículo automotor. Algunos predios cafeteros cuentan con excelente red de carreteras internas utilizadas para el transporte del café en cereza desde los pesaderos hasta las tolvas para iniciar el beneficio y eso cuenta en la determinación del valor de la hectárea de tierra cafetera. En ambos casos se debe establecer los kilómetros recorridos, la distancia a los centros de consumo y comercialización, los tiempos invertidos, y el estado de conservación de las mismas.

Extensión La unidad de superficie universalmente aceptada es la hectárea (10.000.0 mt2), a nivel doméstico en la región Cundiboyacense, se habla de la "Fanegada", en el Eje Cafetero, de la "Cuadra" y en el Valle del Cauca y Cauca, de la "Plaza", equivalentes a 6.400.0 mt2. La valoración por lo tanto debe hacerse en hectáreas y si se quieren convertir en la unidad de medida de cada región, multiplique las hectáreas por 1,5625 y dará el dato en cada una de ellas. Hace referencia a la extensión superficiaria ocupada por el predio cafetero. Es frecuente que el avaluador a falta de documentos, se encuentra que al consultar la extensión del predio, se presenten diferencias y como necesariamente debe escoger una de ellas para efectos del avalúo, por experiencia he establecido el siguiente orden de escogencia: • Folio de matricula inmobiliaria * Hoja de vida del predio. • Escritura. • Plano, preferiblemente protocolizado por escritura pública, y • Carta catastral. (Resolución 2555 de 1998). Como último recurso, la información que se reciba del propietario. Sinembargo, es recomendable abstenerse de realizar el avalúo hasta que no se tenga información que sea más confiable, tanto para el avaluador como para la entidad solicitante, e inclusive sugerir la medida del predio y hacer las observaciones relacionadas con las diferencias de extensiones que en un momento encuentren y en cada caso optar por lo más conveniente para las partes.

Topografía Las condiciones topográficas de una finca están representadas en el relieve del terreno, siendo los principales características que se le asignan las siguientes:

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- Almacenamiento, curso y conducción de las aguas - Empobrecimiento del suelo por desgaste erosivo, y - Dificultades de mayor a menor cuantía que garanticen una adecuada explotación. La pendiente se usa para, indicar de manera amplia la diferencia en elevación dentro de una área o quizá sólo la diferencia de nivel entre dos puntos de una zona, uno alto y otro bajo y es la resultante de dividir la diferencia entre ello por la distancia horizontal entre los mismo, se mide generalmente con un nivel y se expresa en términos de porcentaje. Según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi la clasificación de la tierra de acuerdo a su topografía es la siguiente: •

Planas o casi planas: Tierras a nivel del mar o poco inclinadas. Con pendiente del 0 al 3.0%.

•

Onduladas: Tierras moderadamente inclinadas. Con pendiente entre el 3.0% al 7.0%.

•

Quebradas: Tierras en forma de planos inclinados. Con pendiente entre el 7.0% al 12.0%.

•

Montañosas: Tierras con inclinaciones fuertes y pendiente variable. Con pendiente entre el 12.0% y el 25.0%.

•

Escarpadas: Tierras con inclinaciones fuertes y fuertes pendientes. Con pendientes mayores al 25.0%.

La principal relación que tiene la topografía con respecto a las FINCAS CAFETERAS, es que dependiendo de ella, el cultivo del café se debe realizar con tecnología adecuada de conservación de suelos, con sistemas de siembra, densidades, coberturas de suelo, barreras de protección, conducción de aguas, de acuerdo a las condiciones de cada finca con el fin de evitar la erosión del suelo. Las principales técnicas de siembra utilizadas en el cultivo de café son: 1. Siembra al cuadro, en terrenos planos o casi planos.

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2. Siembra en curvas de nivel al triángulo o “Tres bolillo”, y barreras dobles.

Las tres últimas recomendadas en tierras comprendidas entre el 5.0% y 50.0%, y en tierras con pendientes superiores se recomienda la siembra en curvas de nivel.

Sistemas de siembras que contribuyen fundamentalmente a la conservación de los suelos. Las modalidades de cultivo de café en Colombia se pueden agrupar en cuatro sistemas: 1. Como sombrío denso (bosque): Mínimas prácticas culturales, bajas densidades de siembra, diferentes edades de cafetos. 2. Como sombrío semidenso: Por ejemplo 60-80 árboles de guamo por hectárea. Algunas prácticas de podas y resiembras, mayor densidad de siembre que el anterior. Diferentes edades de los cafetos. Asociado en algunos casos con cacao. 3. Como sombrío poco denso-regulado: Por ejemplo 40-60 árboles de guamo por hectárea; en algunos casos es una asociación con plátano o banano. Con algunas prácticas culturales y densidades superiores a 3.500 cafetos por hectárea. Buena productividad. 4. Al sol: Altas densidades de siembra (hasta 10.000 cafetos por hectárea). Alta tecnología. Prácticas culturales como fertilización química, desyerbas, zoqueo. Alta productividad.

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En los dos primeros sistemas se obtiene una baja productividad y es casi imposible evaluar su producción. Los dos últimos son productivos y responden por más del 70% de la producción del país. No todos los suelos de la zona cafetera se deben cultivar con café al sol, es necesario un sistema que involucre otras técnicas, principalmente conservación de suelos. Así, algunos suelos por condiciones de topografía abrupta y material parental (metamórficos e ígneos principalmente), presentan características de baja estabilidad, en donde un cultivo al sol acarrearía graves consecuencias, como es el riesgo de la no sostenibilidad de la producción cafetera, así sea una región donde la disponibilidad hídrica a través de las lluvias sea óptima.

Densidad de siembre por hectárea La densidad de siembra debe permitir realizar las labores de limpieza, abonamiento, fumigación y recolección del grano, sin maltratar mucho el cultivo. Dependiendo del tipo de siembra y la distancia del cultivo, es posible calcular el número de palos de café sembrados en una hectárea, o en una determinada área, aplicando las siguientes fórmulas:

• Siembra al cuadro Elementos de la fórmula: N = Número de árboles. A = Area del terreno en metros cuadrados. d = Distancia en metros de siembra entre árboles. N = A/dA2. Ejemplo: Si se tiene un terreno de una hectárea (10.000.0 m2) y la distancia entre árboles es 1.20 mi ¿Cuántos árboles de café caben en ese terreno?. N=? A = 10.000.0 d=1.2m l

N = 10.000.0/ (1,2)A2 N = 6.944 árboles de café

• Siembra al triángulo Elementos de la fórmula: N = Número de palos. A = Area del terreno en metros cuadrados, d = Distancia en metros de siembra entre palos. K = Constante. 23

N = ( A/ ( dA2 ) * K Ejemplo: Con los datos del ejemplo anterior, calcular el número de palos cuando la siembra se hace al triángulo. N=? A = 10.000.0 d = 1.20 mi. K = 1,1547.

N = { 10.000.0/ ( 1.2 )A2} * 1, 1547 N = 8.018 árboles de café.

Fórmula general Cuando la distancia en metros entre surcos es distinta a la distancia en metros entre palos, para calcular la densidad de siembra se utiliza la siguiente fórmula. N = {L/d + 1} * { B / D + 1 } Elementos de la fórmula: N L D d B

= = = = =

Número de palos. Longitud en metros del lado dónde empiezan los surcos, descontando la margen. Distancia en metros de siembra entre palos, Distancia en metros de siembra entre surcos. Distancia en metros del otro lado descontando la margen.

Ejemplo: Calcular el número de palos de café que se pueden sembrar en un terreno que tiene 100.0 metros de lado, si las márgenes de los lados son 1,50 mi respectivamente, la distancia entre palos es de 1.20 mi y la distancia entre surcos es de 1.0 mi? L= B= D= d=

10 0. 0 -3 .0 = 97.0 100.0-3.0 = 97.0 1.2 1.0

N = (97/1+1 ) * (97/1.2+1) N = 8.019 palos de café

Suelos Capa que envuelve la corteza terrestre, formada por una mezcla de compuestos orgánicos, material mineral, aire y agua, que además de servir para el crecimiento de las plantas, suministra elementos nutritivos para la misma. Los suelos de la zona cafetera colombiana son de gran variabilidad debido precisamente a la diversidad de materiales de origen y a la condición de presentarse en zonas de ladera dónde las factores climáticos registran cambios de consideración en distancias relativamente cortas, lo que quiere decir, que los suelos de un mismo predio no son uniformes. 24

La mayoría de los caficultores tienen los estudios de suelos de sus fincas, información que el avaluador debe conocer. CENICAFE, realiza constantemente investigaciones sobre las características de los suelos aptos para el cultivo de café, en las distintas regiones cafeteras del país. Además el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, posee el Estudio y Clasificación de los Suelos realizado por departamentos, obras de frecuente consulta del avaluador. Del suelo se debe conocer la profundidad efectiva, la relación aire-agua, el pH, la resistencia a la erosión, regímenes de humedad y temperatura del suelo.

Profundidad efectiva Es la profundidad del suelo a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin ningún obstáculo físico ni químico. Para el cafeto ésta debe ser mayor de 50 cm, con horizonte orgánico igual o mayor de 20 cm (Tabla 1). Cuando no se tiene éstas condiciones se requiere adecuar cada sitio de siembra con acondicionadores físicos (pulpa, gallinaza, y otros), repicando el fondo del hueco, y/o construyendo caballones. TABLA 1

CALIFICACIÓN DE LA PROFUNDIDAD EFECTIVA PARA EL CAFETO

Profundidad efectiva (cm) Mayor de 70 50 a 70 30 a 50 Menor de 30

Calificación Muy buena Buena Regular Mala

pH Una de las propiedades químicas más importantes del suelo desde el punto de vista de la productividad agrícola, es el valor del pH el cual mide la actividad de los iones hidrógeno en la solución del suelo. Juega un papel primordial en la nutrición vegetal debido principalmente a su influencia en la solubilidad de los nutrientes. El cafeto es un cultivo que se comporta bien en suelos fuertemente ácidos a moderadamente ácidos (pH 4,8 a 6,0), como son la mayorías de los suelos de la zona cafetera en Colombia. En la tabla 2, se analiza el pH para el cafeto.

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TABLA 2

pH DE LOS SUELOS PARA EL CAFETO pH

Calificación

4,8 a 6,0

Bueno

Menor de 4,8

Mayor de 6,0

El uso para café depende del contenido de Mn y Al. Contenidos altos de estos elementos pueden provocar disturbios fisiológicos. Se debe encalar en algunos casos* El uso para café depende de CA. Contenidos altos de estos elementos pueden provocar problemas , nutricionales en los cafetos al sol.**

* En la zona cafetera se han encontrado deficiencias de Zn en cafetos que crecen en suelo con Al intercambiable, con una saturación mayor del 605, a pH menor de 5,0. A este mismo pH y con | Mn cercano a 200 ppm se han visto deficiencias de hierro o de zinc. | ** Cuando el Ca intercambiable es mayor de 6 m e/100 g de suelo y representa más del 50% de saturación de bases, se han observado clorosis calcáreas o deficiencias de Mn en cafetos al sol.

|

Estabilidad estructural Es la resistencia de los agregados del suelo a desintegrarse por acción del agua y por su manipuleo. Mientras mayor sea al grado de agregación del suelo, la estabilidad será mayor, al igual que la resistencia de éste a la erosión. La calificación de la estabilidad estructural se consigna en la tabla 3.

TABLA 3

ESTABILIDAD ESTRUCTURAL DE LOS MICROAGREGADOS DEL SUELO Grado de agregación

Estabilidad Estructural

Mayor de 80 De 60 a 80 De 40 a 60 De 20 a 40 Menos de 20

Muy alta Alta Media Baja Muy Baja

Resistencia del suelo a la erosión Para que el desarrollo de áreas cafeteras se logre, es importante tener en cuenta éste factor para la correcta localización de los cultivos y el establecimiento de prácticas preventivas de la erosión para

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conservar el suelo en su nivel de productividad. Lá calificación de la resistencia del suelo a la erosión se consigna en la tabla 4. TABLA 4

CALIFICACIÓN DE LA RESISTENCIA DE UN SUELO A LA EROSIÓN Calificación

Descripción

Café al sol Pendiente máxima** (0/0)

Muy resistente

Estructura fuerte, muy estable, abundante contenido de materia orgánica y agentes cementantes. Suelos uniformes y profundos con permeabilidad moderada

70

Resistente

Estructura moderada, estable, alto contenido de materia orgánica y agentes cementantes. Suelos uniformes y profundos con permeabilidad moderadamente rápida.

60

Medianamente resistente

Estructura moderada, medianamente estable, de mediano contenido de materia orgánica y agentes cementantes. Suelos uniformes o medianamente uniformes, profundos o medios, con permeabilidad moderadamente rápida.

40

Susceptibles

Estructura débil o sin estructura, de baja estabilidad, contenido medio de materia orgánica y agentes cementantes. Suelos de media a baja uniformidad, mediana a baja profundidad, con permeabilidad muy rápida o muy lenta.

20

Susceptibles

Estructura débil o sin estructura, de baja estabilidad, contenido medio de materia orgánica y agentes cementantes. Suelos de media a baja uniformidad, mediana a baja profundidad, con permeabilidad muy rápida o muy lenta.

* Para calificar debe observarse también el comportamiento del suelo al laboreo, la acción de las aguas de escorrentía por los efectos erosivos, la presencia de surquillos, cárcavas y derrumbes y la estabilidad de los taludes en caminos, carreteras, canales y cauces naturales, al igual que el fondo de cunetas, canales y drenes naturales. ** Cafetales con sombrío conservacionista (Ej: Inga sp) puede establecer en pendientes mayores.

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Regímenes de humedad y temperaturas del suelo El cafeto es muy exigente en una buena relación aire-agua al igual que un balance hídrico apropiado. Ver tabla 5. TABLA 5

C A L IF IC A C IÓ N DE LOS FAC TO R ES DEL SU ELO D ET E R M IN A N T E S DE LA R ELA CIÓ N AIRE - A G U A Factores

Puntos

Tectura FA , F L , F A F , L, F A r, F A rA , F A rL A , A rA , A rL , A r*

10 5 0

Estructura M ig a jo sa, g ra n u la r, b lo q u e s, su b a n g u la re s, b lo q u es an g u lares

10

L am in ar, c o lu m n a r, p rism á tic a

5

G ran o suelto, m asiv a , c o lu m n a r g ru e c a (m ay o r de 30 cm ), p rism á tic a g ru e sa (m ay o r de 30 cm )

0

E spesor H orizonte O rgánico M a y o r de 4 0 cm

20

D e 30 a 40 cm

15

D e 20 a 30 cm

10

D e 10 a 20 cm

5

M en o s de 10 cm

0

D renajes Externo M uy rá p id o a ráp id o

20

M edio

10

L ento

5

M uy len to , e n ch a rca d o

0

D renaje Interno M ed io

20

R á p id o a m uy rápido

10

L ento

5

M uy lento, sin d ren aje

0

Presencia de raíces y actividades de m acroorganism os A b u n d a n tes

20

R eg u lar

10

P oca

5

N o hay

0

* Cuando la arcilla es plástica su puntaje será cero, pero en el caso que no lo sea, pueden asignarse a estas texturas 5 puntos. Cuando las tecturas son pesadas conviene tener precipitaciones bajas y bien distribuidas

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• Régimen udico: El régimen de humedad de un suelo se mide en términos de nivel freático y presencia o ausencia de agua sostenida a tensiones menores de 15 bares en la sección de control de solum por períodos del año. Si en ésta sección el período húmedo máximo es de 90 días acumulados, se habla de régimen de humedad udico. • Régimen isotérmico e isohipertérmico: La temperatura del suelo es una propiedad importante; ésta controla, dentro de ciertos límites, el crecimiento de las plantas y la formación de los suelos. El régimen de temperatura del suelo está definido por su temperatura media anual y la variación de la temperatura entre las épocas de invierno y verano; cuando ésta variación es menor de 5°C, el régimen es Iso. El régimen de temperatura del suelo es térmico cuando el rango de temperatura medias anuales es de 15 a 22°C; si éste es mayor de 22°C el régimen es hipertérmico. La temperatura media del suelo en el trópico es aproximadamente de 2°C mayor que la temperatura media del ambiente.

Clasificación de las zonas cafeteras La Federación Nacional de Cafeteros tiene determinadas desde el punto de vista de las características, que deben reunir los suelos de las zonas cafeteras seis unidades de las que se hizo el siguiente resumen. Unidad Chinchiná: Es una de las formaciones más extensas de cenizas volcánicas y se caracteriza por la uniformidad del perfil y por el tamaño medio de las partículas. Se localiza entre los 1.250.0 y 1.900.0 metros de altura sobre el nivel del mar, en los departamentos de Antioquia, Caldas, Cundinamarca, Risaralda, Quindío y Valle del Cauca. Su capa orgánica tiene un espesor promedio de 0.40 metros, de textura franco-limosa y estructura granular. En el material de origen se da la presencia de cenizas volcánicas. Los suelos de cenizas volcánicas identificados como Unidad Chinchiná ocupa una extensión considerable, situada entre los 3o y 6° de latitud norte. Por la importancia agroeconómica que representa, en el rango altimétrico y térmico, favorece una serie de cultivos, por las características físicas de los suelos y por las condiciones climáticas favorables. P.E. Cacao, plátano, yuca, caña de azúcar, cítricos, arracacha, hortalizas, y reforestación comercial. Unidad Fondesa: Los suelos de cenizas volcánicas correspondientes a ésta unidad se identifican al igual que en la anterior, por la homogeneidad en su perfil pero en cambio las partículas son de grano muy fino débilmente cementadas. Se encuentran localizadas entre 1.600.0 y 1.800.0 metros de altitud, siendo recomendables para cultivar, café, hortalizas, frutales, plátano dominico, banano y arracacha.

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Unidad que está localizada en el departamento del Valle del Cauca, en el extremo nor-occidental. Su perfil se caracteriza por tener una capa rica en materia orgánica, francolimosa y estructura granular, seguida de cenizas volcánicas. Unidad Fresno: Las cenizas volcánicas de la Unidad Fresno están comprendidas entre los 1.350.0 y 1.900.0 metros de altitud. Se identifica por el tamaño medio de sus partículas las que están fuertemente cohesionadas, condición que favorece la retención de la humedad en alto grado. En términos generales la capa que cubre la ceniza es profunda y muy rica en materia orgánica, textura franco limosa y de estructura granular con grado de estabilidad muy alto y por lo tanto son suelos muy resistentes al proceso erosivo. En síntesis los suelos de ésta unidad, dadas sus características son indicados específicamente para café, ya que esta planta posee un sistema de raíces de poca penetración en el suelo. Por su alta capacidad de retención de la humedad, los cultivados en café, soportan períodos de sequía prolongada, sin causar deterioros notables en la producción y calidad del grano. Unidad Montenegro: Se encuentra principalmente en el departamento del Quindío, en el municipio del mismo nombre y a una altura entre 1.250.0 y 1.500.0 metros sobre el nivel del mar. Se caracterizan principalmente sus cenizas por ser de grano medio sin cohesión y por lo tanto de estructura débil. La capa orgánica que cubre las cenizas es de buen espesor y no solamente sirve de protectora sino que contribuye ampliamente a la productividad de dicha unidad y en consecuencias es de las de más alto rendimiento en relación al cultivo del plátano, cuantitativa y cualitativamente. Su capacidad de producción está favorecida en alto grado por la topografía ondulada. La profundidad útil de estos suelos es indefinida, por lo que no existen limitaciones para el cultivo de plátano, café, yuca, frutales, morera, caña. Unidad Quindío: Al igual que la anterior se encuentra en éste departamento entre 1.300.0 y 1.800.0 de altitud principalmente en los municipios de Armenia y Calarcá. Se identifica por ser una capa de espesor variable, franco arenoso, seguida de cenizas volcánicas de grano grueso, sin cohesión, de alta porosidad y alta densidad. El cultivo del café no sería aconsejable a plena exposición en pendientes aunque sean moderadas, debido a la susceptibilidad, a la erosión de dichos suelos y a la poca cantidad de humedad que son capaces de retener. Unidad Malabar: Es la unidad que se encuentra ubicada en los lugares más bajos con relación a las demás, y en efecto las altitudes donde se presenta perfectamente definida fluctúa entre 900.0 y 1.250.0 metros, con topografía semiondulada. Se identifica la unidad por una capa orgánica de apreciable espesor que sepulta un horizonte arcillosos con abundantes concreciones de hierro, que debilitan las estructura, haciendo que el agua 30

lluvia cause efectos de erosión. Son suelos especiales para cultivar caña de azúcar y tomate, pues alcanzan producciones muy rentables.

Propiedades físicas de los suelos dedicados al cultivo del café Las propiedades físicas de los suelos son las que se relacionan con su estructura, textura, consistencia, porosidad , profundidad y color. • Estructura: Los suelos están formados por pequeñas partículas de arena, limo y arcilla, que a su vez se identifican por el tamaño y la agrupación de éstos componentes que determinan la Estructura de los suelos, que al clasificarlos determinan la productividad de los mismos. Por la forma como se agrupen las partículas del suelo, éstas se clasifican de diferentes maneras formando por consiguiente las estructura así: - Columnar: Las partículas se agrupan formando columnas.

- Prismática: Las partículas se agrupan formando prismas.

- L a m in a r : L a s p a r tíc u la s se a g r u p a n fo rm a n d o lá m in a s h o r iz o n ta le s .

- Granular: Las partículas se agrupan formando pequeños granos.

Las principales características de una buena estructura de suelos son: Buena aireación -

Fácil penetración de las raíces de las plantas, es decir, que tengan buen desarrollo radicular. Agiliza la realización de las labores culturales

-

Rapidez en la infiltración del agua. Oportuna respuesta a la fertilización favoreciendo la actividad de micro y macroorganismos (Bacterias, Hongos, Lombrices).

• Textura: Representa la proporción en que se encuentran las partículas de arena, limo, y arcilla un suelo determinado. La clasificación de los suelos según la textura es la siguiente: -

Suelos sueltos: Arenosos - Arenosos Francos: Son suelos sueltos, de buen drenaje, fáciles de trabajar, pobres en nutrientes. Suelos livianos: Franco arenosos - Franco areno limosos Suelos medianos: Franco-arcillo limoso, Franco arcillosos, Franco-arcillo arenosos, Limosos, Franco-limosos y Francos.

-

Suelos pesados: Arcillo-limosos, Arcillosos, Arcillo-arenosos. Compactos, pesados se encharcan con facilidad, difíciles de trabajar, ricos en nutrientes. Conocidos como "Tierra Gredosa"

-

Suelos muy pesados: Arcillo arenosos - Arcillo limosos, Arcilla.

Características que deben tenerse en cuenta y analizarse cuando se pretenda establecer cultivos de café, frutales, yuca, morera, plátano y aquellos que exijan condiciones livianas o medianas en textura para que prosperen eficientemente. • Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan después de haber recibido aguas lluvias o de suministro de aguas por haberse realizado obras de adecuación. Son de dos clases: Interno: Es la mayor o menor velocidad con que el agua penetra a través del perfil, y Externo: Se refiere al movimiento del agua superficial, que se conoce como escorrentía, que a su vez en la causante de la erosión hídrica de los suelos y que lixivia los nutrientes.

• Consistencia: Se relaciona más que todos con los grados de compactación y varía de acuerdo con las distintas condiciones de humedad del suelo. Desde el punto de vista de la pegosidad, presenta escalas desde; no pegajoso, ligeramente pegajoso, pegajosos a muy pegajosos y desde el punto de vista de la plasticidad presentan una escala similar. • Porosidad: Son los espacios vacíos presentes en la masa del suelo, importante característica, de ella depende la circulación del aire necesario para: • Profundidad Efectiva: Es la hondura del suelo a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin ningún obstáculo físico ni químico. a) Abastece de oxígeno para la respiración de la planta. b) Suministra oxígeno para la actividad de las bacterias. c) Permite una descomposición más rápida de las materias orgánicas. • Color: Es otra característica física de los suelos que presentan la siguiente gama de colores: Color negro: Indica presencia de compuestos orgánicos, su color no siempre es debido a residuos orgánicos, sino que también pueden ser ocasionado por la naturaleza del material de origen y en algunos suelos se debe a la presencia de manganeso. Color rojo: Indica la presencia de oxido de hierro férrico no hidratado, compuesto que es indicativo de buen drenaje y buena aireación. i

Color amarillo: Indica la presencia de oxido de hierro hidratado, lo que indica condiciones de buena humedad o mal drenaje. Color gris: Indica presencia de oxido de hierro ferroso, no posee buen drenaje, a veces se presenta en tonalidades de gris pardo y amarillo Las mejores condiciones físicas de los suelos cafeteros se encuentran en suelos los francos, Franco arcillosos, Francos - Franco Arenosos. 33

Suelos desarrollados a partir de cenizas volcánicas

Como se mencionó, las cenizas arrojadas por los volcanes recubrieron indistintamente diversos suelos y/o materiales ígneos, sedimentarios o metamórfícos, en grandes extensiones, moldeando su paisaje (áreas onduladas o planas), con espesores que varían entre unos pocos centímetros hasta varios metros. Dichos materiales no consolidados, una vez depositados, iniciaron su meteorización de acuerdo al tipo de grano de la ceniza y al clima en donde se localizan presentando un color característico, pardo amarillento. Su importancia radica en que son los únicos de la zona cafetera que tienen áreas significativas en forma uniforme, esto es, perfiles homogéneos por sus características físicas y químicas; la mayoría presentan condiciones físicas excelentes: buen drenaje interno, buena capacidad de retención de humedad, buena estabilidad estructural, es decir, resistentes a la erosión (no al mal manejo). Son las áreas más densamente cultivadas en café, con sistemas de cultivo de alta densidad de siembra y alta productividad, a pesar de su baja fertilidad natural. Las cenizas identificadas dentro de la zona cafetera son, en su mayoría, de naturaleza andesítica; las diferencias entre ellas están dadas por el tamaño del grano del material parental como tal y la textura del suelo propiamente dicha. En gran parte de estos suelos se ha desarrollado una cafícultura al sol con densidades superiores a 5.000 árboles/Ha. Su baja fertilidad natural exige de oportuna y adecuada aplicación de fertilizantes químicos. Es importante, anotar que para el cultivo al sol en estos suelos se debe analizar el clima y las características físicas de las cenizas. Por otra parte, es importante que para comprender los ecotopos cafeteros, en relación a su contenido de suelos, se debe tener en claro el siguiente concepto: Las cenizas volcánicas están recubriendo suelos y/o materiales petrográficos de origen ígneo, metamòrfico o sedimentario, distribuyéndose en forma compleja con estos materiales y su ocurrencia en la ladera no tiene un patrón definido. El nivel cartográfico de escala 1:100.000 utilizando en el presente estudio, no permite separar estas pequeñas áreas. Por lo anterior, el uso y manejo de estas regiones está siendo afectado por el material subyacente, que le imprime aspectos como: susceptibilidad a la erosión, por discontinuidad litològica, relieve abrupto o encharcamiento sobre áreas sedimentarias de mal drenaje interno, etc.

Suelos desarrollados a partir de rocas metamórficas Se localizan en laderas con pendientes superiores al 60%, longitudes largas, lo que define en general suelos pedregosos, cascajosos, con mayor o menor grado de desarrollo edàfico, altamente susceptibles a la erosión, retención de humedad baja y en general fertilidad natural media. 34

Por estas características, en gran parte de las regiones que tienen estos suelos, la caficultura es con sombrío (guamos, carboneros). Estos suelos son clasificados en su mayoría como Troporthents. Las regiones con precipitación mayor a 3.000 mm/año, como el oriente de Caldas y Antioquía, presenta un suelo más desarrollado con mayor estabilidad estructural. Se clasifican como Dystropepts.

Suelos desarrollados a partir de rocas ígneas Los Igneos en su origen son materiales consolidados, se dividen en ácidos y básicos. Los Acidos (altos contenidos de cuarzo), granito, cuarzodioritas, etc. En general forman suelos arenosos, de baja retención de humedad y de un continuo proceso de desgaste por su alta susceptibilidad a la erosión. Generalmente los perfiles son de arenosos o pedregosos, de superficiales a medianamente profundos, con pendientes mayores del 60% y longitudes muy largas, características que los sitúan dentro de los Troporthents. Estos suelos se encuentran en la cordillera central, especialmente en la vertiente oriental, en los Departamentos del Huila, Tolima y Antioquía y pertenecen a las Unidades San Simón, Colón, La Cabaña y Oriente. En las vertiente occidental se presentan a manera de inclusiones en los Departamentos de Caldas, Valle y Cauca (La Vega), corresponden a las Unidades de San Simón y La Violeta. En la cordillera oriental existen en parte de los Departamentos de Boyacá (occidente), Santander y Norte de Santander con las Unidades Norte y Paujil. En la Sierra Nevada de Santa Marta, el sector correspondiente a la Cuenca del Magdalena y al mar Caribe. En cuanto a los suelos Igneos básicos, o sea con menor contenido de cuarzo que las anteriores, generalmente tienen texturas más pesadas: Franco-arcillosos o arcillosos. Se localizan en pendientes superiores al 60% de longitudes medianas (300 metros), de mediana o alta susceptibilidad a la erosión y han perdido gran parte de la materia orgánica. Los suelos más importantes de este grupo corresponden a una formación de basalto asociados con diabasas y gabros, que de acuerdo al contenido de humedad del medio ambiente climático, presentan un perfil que varía de cascajoso a franco-arcilloso. Se encuentran en las cordilleras Central y Occidental, sobre la cuenca de río Cauca y un sector del río Patía; en los Departamentos del Valle, Risaralda, Caldas, Antioquía y Cauca; existe además, un pequeño sector en la Sierra Nevada de Santa Marta en el área correspondiente al Departamento del Cesar. Son suelos de mediana fertilidad y con buenas condiciones físicas para el cultivo del café.

Suelos desarrollados a partir de rocas sedimentarias Los suelos de origen sedimentario se localizan principalmente en la cordillera oriental, tienen variadas características físicas desde textura arenosas a arcillosas predominando las últimas; con pedregosidad sobre y a través del perfil, baja capacidad de retención de humedad, drenaje interno deficiente, llegando a encharcamiento en áreas planas, que limitan su uso. Escasa a nula presencia de materia orgánica. 35

Profundidad efectiva limitada en algunos sectores por la pedregosidad (bajas en algunos casos), densidad aparente superior a 1.5 (porosidad y aireación baja), lo cual acelera la pérdida de aguas ocasionando déficit en la épocas secas. Por esta razón, estas regiones se deben cultivar como sombrío. En cuanto a las condiciones químicas varían entre ácidos y calcáreos con incidencia muy importante en su composición por la génesis de los materiales constitutivos como por ejemplo calizas, lutitas, areniscas, etc.

Propiedades químicas de los suelos

Las mas importantes son: Acidez, fertilidad y contenido de materia orgánica. Acidez: Todos tenemos la idea de acidez y de alcalinidad, la primera se presenta en el limón, la segunda se presenta en una lechada de cal. Cuando no se presenta ninguna de las dos, se dice que la sustancia es neutra. Lo anterior se resume en el gráfico siguiente.

Grado de acidez o pH

GRADO DE ACIDEZ ó d H NEUTRO

Extremadamente ACIDO 0

1 2

3

Extremadamente ^ ALCALINO

1 4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

fe ACIDEZ

ALCALINIDAD

w

Al cultivo del café no le convienen suelos alcalinos ni muy ácidos, los mas recomendables deben tener un ph de 5.0 a 5.5. Nutrientes del suelo: Son sustancias que se encuentran en los suelos y que sirven de alimento para las plantas y los principales son: Nitrógeno, Fósforo, Potasio, Calcio y Magnesio. Conocidos como elementos mayores. Elementos menores: Se encuentran en pequeñas cantidades, pero son indispensables para las plantas, sin los que no puede vivir o por lo menos no produce buenas cosechas, los más importantes para el cafeto son: Boro, Hierro, Zinc y Manganeso. Nutrientes para el café: El mejor sistema de abonamiento para mantener una buena fertilidad de suelos y buenas cosechas, es la combinación de los abonos químicos con los orgánicos.

36

Materia orgánica: El contenido de m ateria orgánica en el suelo modifica y mejora la estructura, la cual influye en la porosidad y permeabilidad. Suministra a las plantas una buena cantidad de los elementos vistos y por esta razón es un buen índice para conocer la capacidad de producción de los suelos. Generalmente los suelos cafeteros son ricos en materia orgánica y en algunos casos llegan a contenidos muy altos. La clasificación de los suelos de acuerdo al contenido de materia orgánica es la siguiente: 3.0 por ciento

escaso contenido

6.0 por ciento

mediano contenido

9.0 por ciento

suficiente contenido

12.0 por ciento

alto contenido

15.0 por ciento

muy alto contenido

Resumen de suelos Con excelente condiciones, profundidad efectiva mayor de 50 cms, alta resistencia a la erosión, buen drenaje natural, buena aireación y permeabilidad. Con pH entre 5 y 6. La fertilidad natural puede ser baja, la cual se corrige con una fertilización química adecuada y oportuna. Pendiente que no superen el 45%. Suelo fértil: Es aquel en que los elementos nutritivos para las plantas son abundantes, no necesariamente son productivos. Suelo productivo: Es aquel en el que predominan condiciones físicas excelentes, caracterizadas por buena aireación, buena profundidad efectiva, la que está acompañada de una estructura que permita la óptima distribución de las raíces, aunque sean suelos de mediana o baja fertilidad.

Factores Climáticos El clima de una región esta determinado por la interacción de condiciones atmosféricas que distinguen una región de otra y sus principales componentes son: ■ El régimen de lluvias. ■ La temperatura y sus variaciones a través del tiempo ■ La radiación e irradiación. ■ La humedad del aire. ■ El brillo solar. ■ La nubosidad.

37

■ Los vientos. ■ La presión atmosférica. ■ La altura sobre el nivel del mar. El cafeto tiene sus requerimientos y limitaciones en cuanto en elementos meteorológicos se refiere. Precipitación: El café se considera como cultivo de cierta tolerancia a la sequía, a un cuando la cosecha y la calidad de esta, se reduce de un modo marcado con periodos secos prolongados. Algunos autores consideran que períodos cortos de sequía son favorables para el crecimientos y producción del cafeto. Para un buen desarrollo del cultivo del café es indispensable como mínimo una intensidad de 1.500 milímetros de agua al año. Esta intensidad en las zonas cafeteras de Colombia fluctúan entre 1.000 y 3.000 milímetros de agua por año. Se considera como zona óptima aquella que presente entre 1.800 y 2.800 milímetros anuales y que ningún mes del año tengan menos de 1000 milímetros. Temperatura: Es la expresión física que caracteriza de manera objetiva la sensación de calor o frío. El factor predominante que determina la temperatura de un lugar es la radiación solar. Estrechamente ligados con la radiación solar se tienen otros factores como La Altitud, Latitud, Relieves, Naturaleza del suelos, y Coberturas de nubes entre otros. A mayor temperatura se aceleran los procesos fisiológicos y cuando la temperatura es demasiado baja se retarda el crecimiento. Para el cultivo del café los rangos térmicos mas favorables son: * Temperatura media anual entre 19 y 21.5 °C. * Oscilación diaria entre 10 y 13°C. * Mínima media entre 15 y 17 °C. * Máxima media entre 25 y 28°C.

Las tierras mas aptas para el cultivo del café serán las que estén en zonas con temperaturas que fluctúen entre 18°c y 21°c. Altitud: Se entiende por altitud sobre el nivel del mar la diferencia de altura que existe entre un lugar de la tierra y el mar. La altitud de un lugar refleja las condiciones térmicas, por lo tanto esta estrechamente relacionada con la latitud del mismo. Los componentes del clima varían respecto a las diferentes alturas sobre el nivel del mar. Según el gráfico anexo las tierras cafeteras se encuentran comprendidas entre los 1.000 y 2.000 metros de altura sobre el nivel del mar. 38

La zona óptima para el cultivo del café: es la comprendida entre los 1.300 y 1.700 metros sobre el nivel del mar. Latitud: Se entiende por Latitud de un lugar la distancia que existe entre un lugar de la tierra y la línea ecuatorial; se expresa en grados y minutos sexagesimales. Las consideraciones anteriores guardan estrecha relación con la producción de las tierras cafeteras, pues inciden en la formación de los suelos, en su fertilidad, aspectos que debe investigar el avaluador cafetero cada vez que realice una visita a un predio para efectos de avalúo. En el gráfico y cuadro siguientes se resume en buena parte la relación entre temperatura y altura sobre el nivel del mar de las tierras cafeteras.

ZONAS CAFETERAS SEGÚN TEMPERATURA Y ALTURA SOBRE EL NIVEL DEL MAR

ALTURA

TEMPERTURA

2.000

17,0

/ ZONA / MARGINAL ALTA

1.900

17,5

K

1.800

18,0

/ ZONA REGULAR ALTA

1.700

/

1.600

I

1.500 1.400 1.300

I

/ y

/

1.000

/

18,5

\ A

,/CTyoam V)PTIMA

jv.

19,0

\

19,5

'

\

20,0

I

21,0

\

22,0

ZONA REGULAR BAJA

1.200 1.100

\

ZONA MARGINAL BAJA

\

23,0 \

24,0

METROS SOBRE EL NIVEL DEL MAR

ZONAS CAFETERAS DE ACUERDO CON LA TEMPERATURA Y LA ALTURA SOBRE EL NIVEL DEL MAR, PARA LA REGION CENTRAL COLOMBIANA. IOS MEJORES RENDIMIENTOS SE OBTIENE EN ZONA OPTIMA. EN LAS ZONAS MARGINALES NO SE DEBE CULTIVAR EL CAFETO.

39

Altura m sobre el nivel del mar

Temperatura °C

1000

Precipitación Fluvial Anual Mínima

Media

Máxima

24

1000

1500

2000

1400

20

2000

2500

3000

2000

17

1600

2000

2400

Nubosidad y brillo solar: La principal fuente de energía para las plantas es la radiación solar y para las zonas cafeteras más calientes de Colombia, el brillo solar puede llegar a un total de 280 horas - mes en tiempo seco y su intensidad es factor determinante para la utilización o ausencia de sombrío. Radiación e irradiación: La primera indica la caída directa de los rayos solares sobre la superficie de la tierra, la segunda, es el desprendimiento de las ondas calóricas de la superficie terrestre para esperarse en la atmósfera, condiciones importantes por que de ellas depende la variación de la temperatura entre el día y la noche. * * * * *

Horas de brillo solar Radiación global Humedad relativa y otros Vientos Presión Atmosférica

Estos en la zona cafetera de Colombia están estrechamente relacionados con los factores climáticos anteriormente analizados. Humedad del aire: Es la presencia del agua en forma de vapor y está relacionada directamente con la temperatura. También denominada Humedad Relativa. Vientos: Son movimientos de masas de aire entre áreas de diferente presión. Cuando son muy fuertes producen lo que se conoce como erosión eólica. Presión atmosférica: Es el peso de una columna de aire. El valor máximo de la presión atmosférica corresponde a 760 milímetros de mercurio y se presenta en el nivel del mar, por cuanto a dichos niveles las capas de aire están compactadas al máximo por otras superiores haciendo el aire más pesado. Las consideraciones anteriores guardan estrecha relación con la producción de las tierras cafeteras, pues inciden en la formación de los suelos, en su fertilidad, en su productividad y considero que necesariamente el avaluador cafetero estará en la obligación de investigarlas cada vez que realice una vista a un precio rural para efectos de realizar un avalúo.

40

Resumen Clima Temperaturas medias entre 19°C y 21°C. Suficiente radiación solar, alrededor de 1.800 a 2.000 horas-sol/año. Regímenes pluviométricos de 2.000-2.500 mm/año, con una distribución que garantice un oportuno y adecuado suministro de agua en las etapas del cultivo (disminución de las lluvias en el período anterior a la florescencia, buena cantidad de agua en el período de crecimiento de ramas y formación del grano, la calidad de este último depende de las lluvias ocurridas 10 a 17 semanas después de la floración).

Recursos naturales Complementarios a los factores antes expuestos, es importante mencionar la importancia que tiene en el avalúo de tierras cafeteras la presencia de la vegetación natural de la región, su fauna y su flora ya que coadyudan a desarrollar en mejor forma el cultivo del café. Todos los días a nivel nacional y mundial nos están recalcando la imperiosa necesidad de que el hombre se vuelva más racional con respecto a la conservación de los recursos naturales, si queremos dejar un buen legado a nuestros hijos. La forma como se preserven en las fincas cafeteras el recurso agua, a pesar de nuevas tecnologías en el beneficio del grano sin su utilización, es un factor que pesa mucho en la valoración del los predios cafeteros, bien dicen que cuando alguien desea comprar un predio rural "debe comprar primero el agua y después la finca ", elemento indispensable para desarrollar cualquier actividad agropecuaria. Por eso es importante cerciorarse de la presencia de agua al realizar la visita al predio objeto del avalúo, estudiando el origen de las mismas, las "aguaspropias" al decir del campesino, son las que nacen en la finca, existen las provenientes de servidumbres por que nacen en predios ajenos, las hay de acueductos veredales y las de acueductos municipales , estas últimas generalmente presentes por la cercanía del predio al perímetro y/o al casco urbano de la ciudad. Así mismo es importante verificar la presencia de corrientes permanentes y la manera de conservarlas.

Construcciones En todo predio cafetero se identifican fácilmente tres tipos de construcciones, las de beneficio propiamente dichas, las viviendas y las de tipo recreativo.

Construcciones de beneficio Conformadas por las siguientes: Area de pesaje (Básculas portátiles, Romanas, Camioneras), Tolvas, Area de máquinas peladoras y repeladoras con sus respectivas zarandas y motores, Tanques de fermentación, Canalones de lavado o serpentines, Escurridores, Marquesinas, Guardiolas y Silos, que en su conjunto integran "el benejíciadero". Especificando si éste está clasificado como beneficiadero húmedo o seco, Así mismo se debe tener en cuenta el manejo de la pulpa y las aguas resultantes del proceso de beneficio del café.

41

De éste debe hacerse una descripción de las características de construcción relacionando; Estructuras, Fachadas, Armadura de techos y Techos, Muros y Paredes, Pisos, Puertas exteriores e interiores, Ventanas de aireación, Sistemas de seguridad, y en general todo lo que como avaluador estime deba resaltarse para que su informe de avalúo sea lo más completo posible. Solicite planos para tomar área construida o en su defecto mida. De los tanques de fermentación consultar la capacidad de almacenamiento, de las guardiolas y silos, la capacidad de secado y presecado de café y marcas y accesorios especiales con que cada equipo tenga. Características de construcción de las zarandas y especificar su clase, si son circulares u horizontales. Con respecto a las Básculas, Máquinas peladoras y repeladoras y Motores eléctricos, registre: Marca, Numero de chorros, Capacidad de pelado en kilos por hora, Caballos de fuerza, Revoluciones por minuto, y Voltaje. Especifique la clase de energía con que cuenta el predio, equipos eléctricos especiales, transformadores y sus respectivas capacidades. Proceda de igual forma con cualquier otro tipo de construcción o maquinaria que este directamente vinculada la explotación agrícola, en este caso la recolección y beneficio del café. Recuerde que la capacidad instalada del beneficiadero debe ser proporcional a la producción de café del predio. Es posible que al realizar un avalúo se encuentren fincas que no poseen beneficiadero, pero que se encuentran cerca de centrales de beneficio, circunstancia que hay que resaltar y que no por la falta de éste, se afecte la valoración del predio . Se presentan avalúos de fincas de café que anteriormente estaban dedicadas a la ganadería (leche, cría y levante), con instalaciones propias de esas actividades, como cuartos fríos, cuartos pica-cañas, establos, pesebreras para toros y temeros y otros, que están directamente relacionados con la explotación desarrollada en le momento de realizar el avalúo, en nuestro concepto tiene un valor, pero debe constituir un capitulo especial que se denomine Valor comercial de activos no comprometidos con la producción y éste no debe hacer parte de la estimación comercial del predio, pero si hacer el comentario de sus existencia y dejar que el solicitante, pese la información dada por el avaluador.

Construcciones de vivienda Proceda en igual forma a describir las características de construcción, sus comodidades y usos, establezca áreas y estado de conservación, pues las necesitará para efectos del la valoración.

Construcciones recreativas En cuanto a las construcciones recreativas tales como; piscinas, asaderos, jardines, y diferentes clases de baños (Turco, Sauna, Jacuzzi) y en general construcciones de este tipo, haga una relación de las mismas, valórelas e inclúyalas en el capitulo especial de Valor comercial de activos no comprometidos con la producción. 42

FACTOR ECONÒMICO Investigación que debe realizar el avaluador en la zona en que se encuentre el predio objeto del avalúo de aspectos relacionados con: costo de la mano de obra, costo de los insumos, facilidades de mercadeo del café, facilidad de transporte, oferta y demanda de predio rurales , aspectos que nos dan bases para la calificación del predio y que dependiendo de su comportamiento, podremos determinar el grado de comercialización de fincas similares a la que estamos avaluando. La poca rotación en la tenencia de las fincas cafeteras dificulta la obtención de información que nos sirva de parámetro para establecer el precio de las mismas, entonces viene la pregunta. "¿Cómo avaluar el mercado cuando no existen transacciones por que hay una crisis en el mercado de los inmuebles?". En el reciente II Simposio Nacional de Avalúos Rurales realizado en Santiago de Cali el Dr. Oscar Borrero Ochoa, en uno de los apartes de su conferencia Concepto de valor y precio en los avalúos rurales al respecto dice "Que si las condiciones del mercado no permiten establecer transacciones se debería avaluar el valor intrínseco del bien, o sea el valor físico aplicando el método del Costo equivalente al valor del terreno, más el valor de las construcciones menos la depreciación".

FACTOR POLÍTICO Aspectos relacionados con: Precios de compra y sustentación del café, Políticas de crédito, Aspectos tributarios, Incentivos, Seguridad, ésta última referida a la zona en la que se encuentre el predio avaluado, son aspectos que querámoslo o no están influyen, en los valores de la tierra y por consiguiente en su comercialización. Para nadie es un secreto los problemas por los que está pasando el Agro Colombiano y especialmente el que atraviesa el sector cafetero, en parte es de orden fitosanitario por la presencia de la broca, la roya, aunque hoy día el cafetero típico aprendió a convivir con ellas, de otro lado los precios del grano en los mercados del exterior y la política revaluacionista del gobierno, afectan de una manera significativa los ingresos de los cafeteros y la comercialización de las tierras cafeteras paralizando su venta y quienes desean adquirirlas están a la expectativa de aprovechar un "gangazo" y el propietario todavía está aferrado a los precios que las fincas tenían en épocas de la bonanza cafetera. Las políticas de crédito vigentes para el sector están manejadas y ofrecidas por FINAGRO a través de diferentes intermediarios financieros; al respecto el gobierno nacional formalizo la condonación de deudas menores de $ 3.000.000.00 y la rebaja al 18% de la tasa de interés anual para las deudas superiores a ésta cifra, que al decir de los caficultores poco alivian la situación actual, otro factor que esta incidiendo en la comercialización de los predios cafeteros. En las zonas cafeteras aunque se ha visto la presencia de pequeños reductos guerrilleros no es tan marcada como en otras regiones dedicadas al cultivo del café y que me atrevería a manifestar que tal situación, poco ha influido en la comercialización de las tierras cafeteras por lo menos en las de la zona central. 43

Es motivo de discusión y análisis en diferentes seminarios de avalúos rurales a los que he asistido como conferencista o como asistente el tema específico de: ¿Cómo se determina el valor de la hectárea en una zona afectada por la guerrilla?. La verdad es que no se ha llegado a definir un factor de afectación que pueda determinar, en cuanto menos, se debe estimar un predio que se encuentre en una zona con presencia de la guerrilla. Mi opinión personal al respecto es, "Se debe determinar el valor de la propiedad enmarcado bajo el desarrollo normal de las actividades propias del predio y del mercado de la propiedad raíz " y realizar un comentario acerca de las situación que al menos por el momento de realizar el avalúo se presenta en la región respectiva, manifestando por ejemplo, La dificultad de comercializar el predio por la circunstancia referida y dejar en manos de la entidad solicitante la aplicación del "factor de afectación" sobre el valor determinado por el avaluador. Al respecto el Dr. Borrero en su conferencia en Cali dice: ¿Si en una zona de presencia de guerrilla no hay intenciones de compra, cual debe ser el avalúo comercial de la tierra rural? Aquí cabe la definición del Valor Intrínseco o Valor Físico que dábamos atrás para el caso de los inmuebles urbanos. Recordemos que el valor físico es la suma de la Tierra más la Construcción en caso urbano. En la finca rural es también la Tierra Bruta mas la infraestructura o las mejoras. No existe el factor de comercialización porque no hay demanda. Para la Infraestructura utilizamos el método del costo. Pero para la Tierra Bruta solo tenemos el método comparativo. Si no hay transacciones ni demandantes en una zona de guerrilla, ¿Qué valor le ponemos a la tierra bruta? ¿Cuál es el valor intrínseco o físico de la tierra bruta?. Se precia entonces de un método diferente, que tiene que ver con la rentabilidad. Hay que analizar cual debe ser el valor de la tierra bruta como resultado del negocio agropecuario. Se requiere entonces un estudio de factibilidad financiero: Qué puede producir la finca, a como se vende, cuanto cuesta y qué utilidad genera. Al descontar las mejoras o infraestructura, nos quedaría lo que se puede pagar por la tierra, y más adelante agrega "Las valorizaciones y desvalorizaciones de la tierra rural por causa económicas (crisis agropecuarias, malas cosechas, crisis económica nacional, tasas de interés, etc.) se reflejan en las transacciones en un lapso no mayor de seis meses. Pero los fenómenos políticos o de orden público se demoran en estabilizarse hasta tres años y entonces el avaluador tardará mucho en determ inar transacciones o precios nuevos representativos. Unicamente tendrá los precios de la oferta."

FACTOR SOCIAL La percepción de las condiciones de vida de los trabajadores, de la calidad de la mano de obra, de la mayor o menor dificultad en conseguirla, de la estabilidad, son condiciones que no deben ser ajenas a la investigación que realiza el avaluador de fincas cafeteras, el campesino de hoy piensa en que sus hijos "lleguen a ser dotores" y se preocupan por la educación de sus hijos, por consiguiente de las condiciones generales de vida, aspectos como: Infraestructura de servicios públicos, puestos de salud, escuelas, guarderías, hogares comunitarios, Inspección de policía. Son aspectos de importancia que 44

tienen relación directa en la actividad avaluatoria, y que son de interés no sólo del inversionista propiamente dicho, sino que deben ser del conocimiento del interesado en el avalúo.

FACTOR TÉCNICO El factor técnico nos responde a la pregunta frecuente: ¿Porque unas fincas cafeteras valen mas que otras, aunque estén en la misma zona? 1.

La administración personal y permanente que tenga la finca.

2.

Las posibilidades de irrigación y mecanización del predio.

3.

La producción por hectárea de café de la finca.

4.

Las técnicas de siembra empleadas .

5.

La manera en que se realice la recolección y beneficio del grano.

6.

La producción sostenible que tenga.

7.

La calidad de los suelos.

8.

La ubicación con respecto a los centros de atracción económica.

9.

Las vías de acceso e internas con que cuente.

10. La infraestructura de beneficio y dotación de servicios. 11. La recuperación de los suelos. 12. Edad y estado de los cultivos. 13. En general por la especialización de la finca en la explotación cafetera. 14. La conservación de microcuencas 15. Disponibilidad de aguas 16. El manejo de residuos sólidos y líquidos

45

M ÉTO D O S VALUATORIOS

APLICACIÓN DE DIFERENTES MÉTODOS EN EL AVALÚO DE FINCAS CAFETERAS

Partiendo del concepto general de que una finca debe valer por la capacidad que tiene de producir una renta, se deduce que la capacidad de uso y de producción de renta está íntimamente ligada a los avalúos de las fincas cafeteras. Por analogía entonces, se diría que una propiedad dedicada al cultivo del café debe ser muy bien examinada en cuanto a su posibilidad del mejor y eficiente aprovechamiento, pues es aquí dónde radica el hecho de que en las propiedades rurales, el mejor uso necesariamente conduce a una mayor renta y a un mayor valor.

Método comparativo La aplicación de este método se basa en la investigación de los valores de tierras comparables a la que se está avaluando vigentes en el mercado específico de la zona. Por tratarse de propiedades cafeteras, exige un análisis profundo de los factores y elementos que más influyen en los valores de la tierra mencionados con anterioridad. Es conocido también con el nombre del método directo o sintético, y se basa en la investigación de ofertas, transacciones y avalúos de propiedades comparables, localizadas en el mismo sector en que se encuentre la finca a avaluar, trabajo que el avaluador debe adelantar con mucho cuidado y con la obligación de recorrer y visitar los predio ofertados con el fin de establecer condiciones de similitud que le permitan partir de una base sólida para formarse juicios que le permitan asignarle un valor a la finca. Para aplicarlo, las condiciones de similitud a estudiar están relacionadas con los siguientes aspectos; localización, vías de acceso e internas, extensión, topografía, suelos, clima, altura sobre el nivel del mar, infraestructura, producción por hectárea, de la edad y estado de los cultivos, recursos naturales, y los demás factores que Usted como avaluador considere comparables. Desde el punto de vista de las fuentes de información recurrir a: Avisos de prensa y revistas especializadas, oficinas de avaluadores, inmobiliarios y lonjas de propiedad raíz, notarías, oficinas de registro, oficinas de catastro, técnicos de los comités de cafeteros, administradores de fincas localizadas en la región, agremiaciones de profesionales vinculados con el sector, vecinos y en general agotar al máximo las diferentes fuentes para lograr una buena información. En la medida que en la región dónde se encuentre la finca avaluada abunden las ofertas y transacciones ofrece mayores ventajas y facilita su aplicación. 47

Cómo guía para la recolección de datos que sirvan para la asignación de valores se presenta el siguiente formato. Para diligenciarlo siga los siguientes pasos: 1.

Liste los datos necesarios y la fuente de información.

2.

Reúna, registre y verifique los datos generales.

3.

Reúna, registre y verifique los datos específicos.

4.

Analice e interprete los datos.

5.

Reconcilie los datos para el valor final estimado.

6.

Determine el valor para el predio avaluado.

CUADRO DE PREDIOS OFERTADOS Y/O VENDIDOS CARACTERISTICAS PRECIO Municipio Corregimiento Vereda Nombre del predio Extensión Distancia Vias Agua Luz Teléfono Extensión Cultivo de cafe Edad de los cultivos Estado del cultivo Producción por hect Topografía Clima Suelos Beneficiadero Orden publico

48

PREDIO AVALUADO

PREDIO 1 PREDIO 2

PREDIO 3

Método distributivo Consiste en analizar precios de venta de predios similares y distribuir el valor pagado entre la tierra y la infraestructura, sirve para establecer el valor asignable a la tierra o a las construcciones, para su aplicación se deben agotar los pasos explicados en el método anterior. Ejemplo: Se sabe que la venta de una finca cafetera se realizó por $80.000.000.00, si las construcciones se estiman en $25.000.000.00, la aplicación del método es como sigue: Valor total de la negociación

$ 80.000.000.00.

Valor de las construcciones

25.000.000.00.

Valor atribuible a la tierra

55.000.000.00.

Extensión en hectáreas Valor de la hectárea

10.0. 5.500.000.00.

Método del costo de reposición Consiste éste método en la estimación del valor de una hectárea de café con base en los costos incurridos en ponerla a producir, más el valor presente de la renta líquida estimada que se obtendría durante el tiempo en que el cultivo demora la producción, afectada por una tasa de descuento, a su vez integrada por la tasa de rendimiento del capital o por la tasa de costo, cuando se recurre a un préstamo, y además la tasa de inflación, la tasa de impuestos, y de un factor de incertidumbre, calculado sobre la base de que no siempre se obtiene el 100% de la producción esperada a veces, por causas difíciles de manejar. Ejemplo, verano e invierno muy intensos, plagas, paros o dificultades en la consecución de la mano de obra y otros que será necesario investigar directamente en el momento de realizar el avalúo.

Elementos de la fórmula CF RL N TR TI IM R FA VH

= = = = = = = = =

Costo fijo incurrido Renta líquida Períodos que se demora en producir Tasa de rendimiento o tasa de costo Tasa de inflación esperada Tasa de impuesto Factor de incertidumbre Factor de actualización Valor atribuible a la hectárea

Fórmula: pero

VH = CF + [[ RL * ( 1- ( 1 + FA ) A N)] / FA ]* R. FA = [ ( TR - TI ) / 1 + TI ] * ( 1 - IM ).

49

Ejemplo: Al estar realizando el avalúo de una finca cafetera el dueño de la misma le suministra la siguiente información. Cuál será el valor atribuible a una hectárea de café?. CF = RL = TR = TI = IM = R =

$ 3.225.000.00. $ 1.000.000.00. 27.25% Efectivo anual. Interés que cobra la tarjeta cafetera 17.0% Anual 30.0% Anual 80.0%

Cálculo del factor de actualización FA = [ ( 0. 2725 - 0.17) / 1.17 ] * ( 1.0 - 0.30). FA = 0. 0613. Aplicación de la fórmula VH = 3.225.000 +[ [ 1.000.000 ( 1- ( 1 + 0.0643 )A ~2)] / 0.0643 ] * 0.80. 3.225.000 + 1.000.000 * 1.8228 * 0.80 3.225.000+ 1.458.258 VH = 4.683.258.00 valor ajustado 4.685.000

Método de la renta También se denomina método indirecto o analítico. Consiste en capitalizar la renta líquida del predio cafetero que se esté avaluando, tomando como períodos, la vida útil que tenga el cultivo y descontándola a una tasa que está compuesta por; la tasa de interés de rendimiento o la tasa de costo, la tasa de inflación y la tasa de impuestos. Aquí también se tiene en cuenta el factor de incertidumbre. Este método sólo se podrá aplicar con certeza cuando obtengamos información estadística y contable que sean lo suficientemente confiables, por lo que se sugiere ser muy cautelosos en su uso. La mayor dificultad que presenta, es la escogencia de la tasa de capitalización de la renta, porqué considero que las más apropiada para ser utilizada en la aplicación del método, es la tasa de capitalización que se ofrezca en el mercado financiero, atendiendo a solidez, seguridad y rentabilidad. La razón, se supone que el inversionista al no hacerlo en el cultivo del café, deseará que su dinero le rente la más posible, o en su defecto, usar la tasa de oportunidad que espera el inversionista. Elementos de la fórmula RL N TR TI 50

= = = =

Renta líquida por hectárea Vida útil del cultivo Tasa de rendimiento o tasa de costo Tasa de inflación

IM R FA VH

= = = =

Tasa de impuestos Factor de incertidumbre Factor de actualización Valor atribuible a la hectárea de café

Es importante comentar que para los casos en que el método se pueda usar, existen dos posibilidades, la primera en la que se consideran la renta líquida igual durante toda la vida útil del cultivo, y la segunda cuando ésta es variable. Ejemplo de aplicación para rentas fijas Si la renta líquida de una hectárea de café durante su vida útil que se estima es de 7 años, se considera que es de $ 900.000, la tasa ofrecida por el mercado financiero es del 27.75% anual efectiva, la tasa de inflación esperada es del 17.0% anual, sobre la renta liquida se paga un impuesto del 30.0% y el factor de incertidumbre se tiene calculado en el 80.0%. Con los datos anteriores estime cuál puede ser el valor atribuible a una hectárea de café? Fórmula para rentas fijas RL TR TI IM R N

=

=

$ 900.000 27.75% 17.0% 30.0% 80.0% 7 años.

FA = [(0.2775 - 0.17)/ 1.17 * (1 -0 .3 0 )] = 6,43%. VH = 900.000 * [(1 -(1.0643)A-7 )/0.0643] *0.80 VH = 900.000 * 5.4981 * 0.80 VH = $ 3.958.632 VALOR ATRIBUIBLE A LA HECTÁREA DE CAFE. Aproximación: $3.960.000

Fórmula para rentas diferentes VH = [RL1/ ( 1 + FA )A1 + RL2/ ( 1 + FA)A2 + ............. + RLN/ ( 1+ FA)N] * R Si las rentas líquidas de una hectárea de café durante la vida útil estimada en 7 años fueron respectivamente las siguientes: Ia año $700.000, 2a año $900.000, 3“ año 1.000.000, 4a año $1200.000, 5fl año $1200.000, 6° año $900.000 y 7a año $ 700.000. Determinar el valor atribuible a una hectárea de café. (Se toman las mismas tasas). VH = 700.000/(1+0.0647)1+900.000/(1+0.0647)2+........

51

VH = [657.709 +794.537 +829.483 + 935.244 + 878.741 + 619.238 + 452.532] * VH =5.167.484 *0.80

0.80

VH = $ 4.133.987 valor atribuible a la hectárea de café. Aproximación: $4.135.000

Método de la ponderación Sí miramos atrás se han expuesto una serie de factores que indudablemente inciden en el valor final a asignársele a una hectárea de café, la localización, la topografía, el clima y otros. Cuando la Lonja de Cali realizó uno de los primeros cursos sobre avalúos en 1977, el Ingeniero Brasilero José Carlos Peregrino, menciona la posibilidad de crear unas tablas que permitan establecer puntos para calificar los distintos factores que se deben tener en cuenta en los avalúos de predios rurales. Con base a los modelos de ese documento, hice las propias con aplicación al avalúo de tierras cafeteras que expongo por primera vez. El objetivo, su utilización práctica, y dejarlas con inquietud académica, por consiguiente se recibirán con muy buena acogida toda clase de observaciones sobre su elaboración y metodología de uso, pretendiendo eso sí, que vayamos estableciendo nuestros propios criterios para realizar mejor la actividad de los avalúos de las tierras cafeteras. Se basa la elaboración de las tablas, en asignarle puntos a los principales factores que se analizan en un predio cuya explotación principal es el cultivo del café. Resumiendo, dependiendo de cada factor y tomando como máxima calificación 100.0 % , para cada uno de los considerados, elaboré tablas con base a calificar los siguientes factores: CONCEPTO Factor producción

Fp.

15

Factor altura

Fa.

10

Factor distancia

Fd.

5

Factor vías

Fv.

10

Factor suelos

Fs.

20

Factor beneficiadero

Fb.

5

Factor topografía

Ft.

5

Factor construcciones

Fe.

5

Factor agua

Fg.

15

Fdm.

10

Factor administración

52

SIMBOLO PESO FACTOR

TABLA DE PU N TU A C IÓ N PARA EL FACTOR PRODU CCIÓ N

PRODUCCIÓN ARROBAS PO R HECTÁREA

PORCENTAJE DE CALIFICACIÓN

200

100

180

90

160

80

140

70

120

60

100

50

80

40

60

30

40

25

20

20

Menos de 30

5

TABLA DE CALIFICACIÓN FACTOR ALTURA

ALTURA S.N.M.

PORCENTAJE DE CALIFICACIÓN

1.700.0

88.24

1.650.0

90.91

1.600.0

93.75

1.550.0

96.77

1.500.0

100.0

1.450.0

96.67

1.400.0

93.33

1.350.0

90.00

1.300.0

86.67

53

TABLA DE PU N TU A C IÓ N FACTOR DISTANCIA

DISTANCIA EN KM.

PORCENTAJE DE CALIFICACIÓN

5.00

100

10.0

90

15.0

80

20.0

70

25.0

60

30.0

50

35.0

40

Más de 35

30.0

TABLA DE CALIFICACIÓN FACTOR VÍAS

CONDICIONES DE ACCESO DE VÍAS

PORCENTAJE DE CALIFICACIÓN

Asfalto total

100

Asfalto y pavimento

80.0

Asfalto y afirmado

60.0

Afirmado

50.0

TABLA DE CALIFICACIÓN FACTOR SUELOS

54

FACTOR SUELO

PORCENTAJE DE CALIFICACIÓN

Unidad Chinchina

100

Unidad Fondesa

90.0

Unidad Fresno

80.0

Unidad Montenegro

70.0

Unidad Quindío

60.0

Unidad Malhabar

50.0

TABLA DE C ALIFICACIÓ N BENEFICIADERO

PORCEN TAJE DE CALIFICACIÓN R EC O LEC C IÓ N KILOS/DIA

BENEFICIO KILOS/HORA

TIEM PO

2.000.0

650.0

3

3.000.0

750.0

4

4.000.0

900.0

4.5

5.000.0

1.000.0

5

6.000.0

1.200.0

5

%

100

TABLA DE CALIFICACIÓN FACTOR CONSTRUCCIONES

CONDICIONES

POR CEN TAJE DE CALIFICACIÓN

Muy buenas

100.0

Buenas

75.0

Regulares

50.0

TABLA DE CALIFICACIÓN TOPOGRAFÍA

TO POG RA FÍA

POR CEN TAJE DE CALIFICACIÓN

Planas

100.0

Onduladas

100.0

Quebradas

85.0

Montañosas

70.0 TABLA DE CALIFICACIÓN FACTOR AGUA

CONDICIONES

PORCEN TAJE DE CALIFICACIÓN

Muy buenas

100.0

Buenas

80.0

Regulares

70.0

55

TABLA DE FACTOR DE ADM INISTRACIÓN

CONDICIONES

PORCENTAJE DE CALIFICACIÓN

Buena

100.0

Regular

80.0

Mala

70.0

Ejemplo: El resumen de una finca avaluada por uno de ustedes es el siguiente: Produce 200 arrobas por hectárea; está localizada a 1.550 metros de altura sobre el nivel del mar; a 15.0 kilómetros de distancia de la cabecera municipal comunicada por vía en asfalto y afirmado; de suelos Unidad Chinchiná; de buenas construcciones, de buenas aguas, que el promedio diario de cogida es de 3.000.0 kilos de café; topografía ondulada y por el estado de los cultivos se deduce una buena administración. Con los datos anteriores aplique el método utilizando las tablas mostradas y parta de la base que el valor de una hectárea de café en la zona objeto del avalúo es de $ 3.500.000.00 VH = 100.0%- ( F pP+FaP+FdP+FvP+FsP+FbP + FcP+FtP.+FgP+FdmP) V H = 100.0%-(0.1*15+0.9677* 10 + (5*0.80+5*0.60) +20*0.1+5*0.75+15*0.80 + 5*0.6253 + 5*0.1 + 10*0.1) VH = 100.0%-(1.5 + 9.677 +(0.4 + 0.3 )+ 2 + 3.75 + 12 + 3.1265 + 0.5 + 1= 34.25% VH = 100.0 % - 34.25% = 65.74% De acuerdo con el resultado anterior la calificación por puntos para la hectárea de café del ejemplo significa que al valor de la hectárea encontrado como dato fiable lo debemos afectar en el 34.25% para encontrar el valor asignable al cultivo del café, o lo que es lo mismo multiplicar el valor base por 65.74%. El valor encontrado es el asignado al cultivo del café, valor que debe ser incrementado en el valor comercial de una hectárea de terreno en pasto, o en tierra desnuda como a veces se suele referir a aquella en que solo se levantan pastos naturales. Por consiguiente el valor de la hectárea total para el ejemplo que nos ocupa es el siguiente: Valor cultivo = valor terreno =

$3.500.000.00*65.74%

Valor total asignable a la hectárea

56

=

$2.301.110.00 $ 1.750.000.00 $ 4.051.110.00

COM ENTARIOS A CERCA DE LOS M ÉTODOS VALUATORIOS "El valuar no es una ciencia exacta; constituye un "Trabajo sofisticado de adivinanza" . No sólo existen muchos métodos diferentes de evaluación, sino que las variantes que hay en el empleo de cada método pueden conducir a resultados muy distintos. El único método teóricamente correcto es el que considera a la capitalización de las utilidades. A veces se utilizan otros métodos por su simplicidad, pero esto constituye un criterio muy pobre de los que es la exactitud. Por lo tanto nuestros comentarios respecto a los diversos métodos de valuación no deberán conducir el lector a pensar que pretendemos que todos se usen y que una cifra final de valuación se calcule promediando los resultados obtenidos conforme a cada uno de los métodos. No por el hecho de que saquemos un promedio se podrán convertir las cifras incorrectas en correctas" .

PUNTOS VULNERABLES EN LA APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS Métodos comparativo y distributivo Son difíciles de aplicar en regiones carentes de ofertas y de transacciones, en las zonas en crisis o estancadas, en las cuales los elementos de conocimiento del mercado proporcionan informaciones profundamente contradictorias.

Métodos del costo y de la renta Sólo aplicables con certeza en las propiedades rurales muy bien organizadas, contablemente al día y con muy buenos registros estadísticos.

Métodos de la ponderación Es nuevo, aplíquelo y me cuenta como les fue. Para su aplicación es necesario obtener muy buena información. Se debe en lo posible no despreciar ningún elemento que pueda influir en la determinación del valor que se busca; de ésta manera y en la medida de las posibilidades aplicarlos todos para establecer finalmente valores más confiables.

TASACIÓN AGRÍCOLA Opinión sobre el valor comercial dada por un avaluador profesional sobre un predio rural independientemente del propósito del avalúo.

57

Valor nominal agrícola Cantidad que un "Comprador Típico" en condiciones usuales, estaría dispuesto a pagar por una finca rural basado en: 1- Todos los activos de carácter agrícola 2- Que el comprador esté completamente enterado del negocio 3- Que exista una cuota inicial apreciable 4- Que el comprador asuma las obligaciones a cargo

Valor nominal del mercado Cantidad por la que se vendería una propiedad en condiciones normales. Este valor reconoce todos los activos y se basa en un equilibrio entre comprador y vendedor.

Valor actual mercado Es igual al anterior y representa el mercado del día.

Valor recuperación Cantidad por el cual un organismo acreedor podría vender una propiedad dentro de un año, recibiendo en pago una cantidad apreciable al realizar el negocio. Cuando el negocio se lleva a cabo este valor se sitúa entre el valor de venta forzosa y el valor actual de mercado y se basa en que: 1- El comprador no esta obligado pero si deseoso. 2- Que es un comprador típico para el predio. El valor actual de mercado y el valor de recuperación, pueden estar por debajo del valor normal de mercado cuando existen condiciones subnormales (Guerrilla, Boleteo, Extorsión, Secuestro), y está por encima cuando existen condiciones de especulación (Precio de productos por encima del normal, expectativas de valorización)

COMENTARIO ACERCA DE LOS VALORES El valor normal de mercado está por encima del valor agrícola cuando el predio se adapta a usos diferentes al agrícola. Por ejemplo:

58

*

Excavaciones de grava

*

Veraneaderos

*

Temperaderos

*

Parcelaciones

*

Mejoras con edificaciones suntuosas

En la valoración de predios rurales cuando solo existen ventajas agrícolas, el valor normal de mercado y el valor agrícola son iguales. Por último hay propiedades rurales que no tienen valor agrícola por el uso que se les da, es el caso de las fincas de recreo en donde solo es posible establecer el valor actual de mercado.

59

AVALÚOS DE TIERRAS ESPECIALES (FRUTALES Y CÍTRICOS)

Hasta hace muy poco tiempo sólo se cultivaban en los patios de las casa, o hacían parte del los "huertos y/o arboledas" en las fincas y con raras excepciones pero sin mucha técnica en siembras a pequeña escala. De un tiempo para acá y con el auspicio de la Federación Nacional de Cafeteros de Colombia, mediante el programa de Desarrollo y Diversificación de Zonas Cafeteras se promovió su cultivo de los cítricos a escala, con el interés de aportar elementos que dieran mayor seguridad en la planeación de las explotaciones agropecuarias de diversificación a tales económicamente rentables. Se considera que en Colombia existen 22.500 hectáreas de cítricos, de las cuales unas 10.500 son tecnificadas. Para la Zona Cafetera Central de Colombia, se registran unas 8000 hectáreas tecnificadas que generan una producción de 280.000 toneladas al año, con un valor de producción anual de $ 17.000.000.oo (diez y siete millones de pesos) y un impacto social ocupacional de 5000 empleos. El organismo ha preparado varios documentos al respecto, incorporando la tecnología que debe observarse en cada región de la producción y concretamente para el cultivo de los cítricos en cuanto a suelos, clima, sistemas de cultivos, variedades, entre otros, tratando de guiar a los cultivadores hacia el logro de optimizar los rendimientos.

OBJETIVO Más que experiencia en el avalúo de éste tipo de cultivos, lo que se pretende es exponer a los asistentes algunos aspectos tecnológicos de la citricultura. Su estructura de costos e ingresos e intentar su uso en la valoración, que deba realizarse en un momento dado. Mediante la aplicación de los métodos explicados en la conferencia de avalúos de tierras cafeteras.

ASPECTOS ECOLÓGICOS Y TECNOLÓGICOS Se citan específicamente los relacionados con el cultivo, sin que sobre advertir que para el avalúo deben observarse todos los factores expuestos anteriormente.

Ecológicos SUELOS: En las zonas cafeteras se recomienda la siembra de cítricos en suelos series Chinchiná, Quindío, Montenegro, Fresno, Cabaña, Villeta, Oiba, Llanos de Palmas, Cartagenita, Catarina y en

61

general suelos fértiles de aluvión o de cenizas volcánicas. El pH debe estar entre 5.5 a 6.5. Profundidad mínima de 1.0 metros y para las zonas planas de nivel freático en los meses de máxima precipitación debe estar a más de 1.25 metros. TO POGRAFIA: No se recomienda su siembra en pendientes mayores del 60%, para lograr mejores efectos en la conservación de suelos, facilidad en la recolección y en labores culturales, menores costos de mantenimiento y recolección. CLIM A: Las siguiente son las características más importantes que desde éste punto de vista deben reunir las zonas dónde se cultive: 1. ALTITUD: Máxima 1.500 metros sobre el nivel del mar. 2. TEMPERATURA: 18° a 25° grados centígrados, siendo la temperatura adecuada promedio 23° centígrados. 3. LUMINOSIDAD: 1.500 horas/luz/año. 4. HUMEDAD RELATIVA: Entre el 70% y 90%.

REQ U ERIM IEN TOS HÍDRICOS: 1.500 a 2.000 mms/año con un mínimo de dos meses de sequía para inducir floración.

Tecnológicos VARIEDADES: Económicamente explotables y más comunes son las siguientes: 1. NARANJA: Valencia, Washington y Nativas. 2. LIMÓN: Tahiti, Común. 3. MANDARINA: Oneco, Arrayana. 4. TANGELO: Mineóla, Orlando.

Material de propagación Arboles injertos sobre patrones mandarina Cleopatra, Carrizo, Troyer, Sunki. DENSIDAD DE SIEM BRA: 6.0 * 6.0 , 7.0 * 7.0 y 8.0 * 8.0 metros, dependiendo de la variedad.

62

VIDA ÚTIL: 15 años, con período para iniciar producción económica, dependiendo de la variedad así: Naranja Valencia: Tángelo: Mandarina: Limón:

Entre Entre Entre Entre

4 y 5 años. 4 y 5 años. 4 y 5 años. 2 y 3 años.

COSECHAS: VERTIENTE OCCIDENTAL Principal:

Abril - Agosto.

Mitaca:

Octubre - Diciembre.

Vertiente oriental - principal:

Octubre - Enero.

Mitaca:

Mayo - Julio.

Presupuesto para la producción de una hectárea de cítricos Distancia de Siembra: Densidad de Siembra: Variedad de Plantas:

7 * 7 m al triángulo 236 árboles por Ha. Cítricos.

A. Instalación y Primer año.

Mano de obra Adecuación terreno y arreglo cercos protección cultivo: Jornales / Ha.

Vr. Jornal

$7.000.00

Vr. Jornal

20

Trazado, ahoyado (hoyos 0.5 * 0.6m) $410 cada uno por contrato

Valor

140.000

96.760

Vr. siembra y resiembra $ 300 árbol Desyerbas manuales: 3 por año

30

82.600 210.000

Aplicación matamalezas en píateos cada 3 meses y 1 general: Jomales/Ha

10

70.000

Control plagas y enfermedades: Jor. Ha

5

35.000

Aplicación fertilizantes: Jor.Ha

5

35.000

63

Podas de formación sanitario

5

35.000

Obras conservación suelos, zanjas de captación y mantenimiento

10

70.000

Administración

245.600

Vr. Prestaciones sociales (40% mano de obra)

238.000

SUBTOTAL

1.257.960

VR. MATERIALES E INSUMOS Vr. material de siembra incluyendo 10% para resiembra a $ 3.500 c/u. con transporte

CANTIDAD

260

Vr.materia orgánica: gallinaza 5g./sitio a $ 7 0 con transporte

VALOR

910.000

82.807

Urea 60 kg/Ha. a $ 257

60

15.420

Triple 15 0.60 Kg/Ha. a $ 220. c/u.

60

15.420

Vr insecticidas varios a $ 58450

58.480

Vr herbicidas. Round up Goal

4 lts 4 lts

52.632 140.352

Vr fumigadora de espalda

Vi

70.176

Vr herramientas varias

93.568

Subtotal

1.438.855

TOTAL PRIMER AÑO

$ 2.696.815

SEGUNDO AÑO DESARROLLO DEL CULTIVO

64

MANO DE OBRA

VR. JORNAL

VALOR

Control manual de maleza Aplicación herbicidas en plateo cada 3 meses y una general al año

30

210.000

10

70.000

Control de plagas y enfermedades

5

35.000

Aplicación fertilizantes

5

35.000

Podas de formación sanitaria

5

35.000

Mantenimiento obras de conservación

5

35.000

Administración

238.000

Prestación sociales 40% mano de obra

168.000

SUBTOTAL

$ 826.000

MATERIALES INSUMOS Valor fertilizantes: Urea kilogramos por hectárea

120

35.000

Triple kilogramos por hectárea

120

35.000

Valor insecticidas varios

70.000

Valor Fungicidas: Aliette en kilogramos por hectárea

0,5

17.500

Round Up en litros por hectárea

4

55.600

Goal en litros por hectárea

4

140.350

Valor herbicidas:

Valor herramientas varias SUBTOTAL TOTAL SEGUNDO AÑO

93.500 $446.950 $1.272.950

65

TERCER ANO DESARROLLO DEL CULTIVO Mano de obra

Vr. Jornal

Valor

Control manual de maleza

30

210.500

Aplicación Matamaleza en plateo cada 3 meses y una general al año

10

70.000

Control de plagas y enfermedades

10

70.000

Aplicación fertilizantes

10

70.000

Podas de formación sanitaria

5

35.000

Mantenimiento obras de conservación suelos

5

35.000

Administración

238.000

Prestación sociales 40% mano de obra

196.200

SUB TOTAL

$ 924.700

MATERIALES INSUMOS Valor fertilizantes Urea kilogramos por hectárea

200

58.500

Triple kilogramos por hectárea

200

58.500

Valor insecticidas varios Cloruro de potasio en kilogramos por hectárea

24

28.100

Valor Fungicidas Aliette en kilogramos por hectárea

1

35.000

Oxicloruro de cobre en kilogramos por hectárea

30

63.200

Cal en kilogramos por hectárea

60

11.230

Valor insecticidas varios

66

70.000

70.176

Valor herbicidas: Round Up en litros por hectárea

4

52.600

Goal en litros por hectárea

4

140.352

Valor herramientas varias

58.480

SUB TOTAL

$ 646.138

TOTAL TERCER AÑO CULTIVO

$1.570.838

COSTO TOTAL DEL 1 AL 3 AÑO *

$5.650.803

* $ 2.696.815 + $ 1.272.950 + $1.570.838 = $ 5.540.603

AVALÚO DE CÍTRICOS METODOS DEL COSTO CF= $5.540.603 RL= $2.000.000 TR= 17% TI = 30% IM= 80% DONDE FA = (0.36 - 0.17) (1 - 0.3) 1.17 F A = 11.36% VH = 5.540.603 + {2.000.000* [ 1 -(1.1136)-4 ]} *0.8 VH= 5.540.603 + {2.000.000 * 3.078749} * 0.8 VH= 5.540.603 + 4.925.998 V H =$ 10.466.601

67

DOCUMENTOS PARA REALIZAR UN AVALÚO •

Fotocopia de escritura

•

Fotocopia de folio de matrícula inmobiliaria (certificado de tradición, certificado de libertad)

•

Número de ficha catastral

•

Planos

MALETIN DEL AVALUADOR ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Papel Lápiz Borrador Regla normal Regla escala Escuadra Cámara fotográfica Altímetro Decámetro Medidor electrónico Brújula Computador portátil

BIBLIOGRAFÍA

BORRERO, OCHOA Oscar. Valor de los Predios Rurales. Primer Seminario de Avalúos Rurales y Terrenos Suburbanos. Lonja de Propiedad Raíz de Cali. 1984. CABALLERO, RODRÍGUEZ Antonio I.A. Ecotopos Cafeteros de Colombia. (Regiones Cafeteras) Federación de Cafeteros de Colombia. 1995. DE VEYGA, Juan Antonio. Primer Seminario de Avalúos Rurales y Terrenos Suburbanos. Lonja de Propiedad Raíz de Cali. 1984. DE VEYGA, Juan Antonio .Valuaciones Rurales. Principios Generales de las Valuaciones Rurales. Primer Simposio Latinoamericano de Avalúos. Bogotá 1985. Enciclopedia Práctica Comercial Norteamericana. Inmuebles Tomo 10. FEDERACIÓN NACIONAL DE CAFETEROS. M anual del Cafetero Colombiano. Editorial Bedout.

68

GRISALES, GARCÍA Alfonso I.A. Suelos de la zona cafetera clasificación y usos. Ediciones Fondo Cultural Cafetero 1977. OCAMPO, QUINTERO Luis Gonzalo. Factores Determinantes en el Avalúo de Fincas Cafeteras. Primer Seminario de Avalúos Rurales y Terrenos Suburbanos. Lonja de Propiedad Raíz de Cali. 1984. PEREGRINO, José Carlos. Técnica para Avalúo de Inmuebles. Lonja Propiedad Raíz de Cali. 1977. Seminario de Avalúos Rurales. Modernización Empresarial Consultores Ltda. Ibagué Mayo de 1994. SINISTERRA, César y Juan Manuel. Evaluaciones Inmobiliarias. M etodología. C. Graficali de Occidente Ltda. Valuaciones Rurales. Principios Generales de las Valuaciones Rurales. Primer Simposio Latinoamericano de Avalúos. Bogotá 1985.

69

AN EXO N°1 FORAAATO PARA PRESENTACIÓN DE AVALUOS RURALES (FEDELON JAS) 1. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1

SOLICITANTE

1.2

PROPIETARIO

1.3

UBICACIÓN GEOGRÁFICA DEL PREDIO Continente País Departamento Municipio Corregimiento Vereda Paraje Nombre del Predio

1.4

CLASE DE TRANSPORTE Descripción de vías de acceso Descripción de vías internas

1.5

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS Acueducto Alcantarillado Energía Eléctrica Teléfono Radio Teléfono Otros

2. ASPECTOS JURÍDICOS 2.1 TITULACIÓN Cédula catastral número:

Seccional:

Escritura Pública Número:

Fecha:

Notaría:

Folio de Matrícula Inmobiliaria:

Fecha:

Círculo:

Círculo:

Servidumbres: 71

2.2 CONDICIONES DE EXPLOTACIÓN Y MANEJO Normas que regulan la explotación: Afectaciones:

3. DETERMINACIÓN FÍSICA DEL PREDIO AVALUADO 3.1 LINDEROS NOTA: Anotar observaciones respecto a las diferencias existentes entre los títulos. 3.2 TOPOGRAFÍA 3.3 FORMA GEOMÉTRICA 3.4 SIGNOS DE EROSIÓN 3.5 CUADRO DE AREAS (Extensión del predio y metros cuadrados de construcciones).

4. CONDICIONES FÍSICAS DEL PREDIO 4.1 AGRONÓMICAS: Tipos de suelos Adecuación de tierras Posibilidades de mecanización Posibilidades de irrigación 4.2 CLIMATOLÓGICAS: Temperaturas: Máxima Media Mínima Altura sobre el nivel del mar 4.3 HIDROLÓGICAS Presencia de corrientes o causes intermitentes Presencia de corrientes o causes permanentes Disponibilidad de aguas 4.4 METEREOLÓGICAS Meses de invierno Meses de verano Precipitación promedia anual 72

5. ASPECTO ECONÓMICO 5.1 EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DE LA ZONA 5.2 EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DEL PREDIO 5.3 D ISTA N C IA DEL PR ED IO EN K ILÓ M ETRO S Y TIEM PO A CEN TRO S DE ATRACCIÓN ECONÓMICA, DE CONSUMO Y CONTRATACIÓN DE JORNALEROS.

6. CONSTRUCCIONES 6.1

VIVIENDAS Casa de hacienda Casa de administrador Casa de agregados Casa de alimentadores

6.2

EXPLOTACIÓN Pesaderos en cafetales Caseta de báscula Tolvas Benefíciadero Canalones de lavado o serpentines Elbas Marquesinas Silos Depósitos de almacenamiento de café seco

6.3

RECREATIVAS Piscina Baño turco Baño sauna Jacuzis Asaderos Kiosco de hamacas Gimnasio Estadero Juegos infantiles

7. CUADRO DE VALORES Y ANÁLISIS COMERCIAL Concepto Extensión/áreas Valor unitario Valor total 73

Tierra Construcciones Valor total Valor activos no vinculados a la actividad económica Firma del avaluador y número de registro

8. CONSIDERACIONES Y SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO 9. FOTOGRAFÍAS Y PLANOS

74

AN EXO N°2 FORAAATO PARA LA PRESENTACIÓN DE AVALÚOS RURALES * INCORA *

Como resultado de todo el proceso señalado en el artículo anterior, el perito deberá elaborar dos informes así:

1) De memoria explicativa 2) De resumen general

El informe de memoria explicativa contendrá la siguiente información:

1. INFORME BÁSICA:

•

Documento de solicitud de avalúo Nombre del predio Departamento Municipio Vereda Número catastral Número de folio de matricula inmobiliaria Nombre del propietario Fecha de visita Fecha del informe

2. INFORMACIÓN DEL SECTOR: •

• • •

Desarrollo Nivel socioeconómico Comercialización Vías de acceso y características Servicios comunales Servicios públicos Situación de orden público Perspectivas de valorización

75

3. GENERALIDADES DEL PREDIO: Delimitación de sus linderos generales (Fuente). •

Area total y número del plano o fotografía aérea u otro documento, de las zonas en que se halle dividido el predio. Plano topográfico con el predio iluminado (Carta IGAC). Ubicación.

•

Características climáticas.

4. CARACTERISTICAS DEL PREDIO:

• • • • • • •

Suelos Relieve y pendientes Recursos hídricos Vías internas Forma geométrica Explotación económica y posibilidades de mecanización Frente sobre la (s) vía (s) y cercas perimetrales o internas Redes de servicio Irrigación Otros (puentes, servidumbres, comedores, etc.).

5. CÁLCULOS: •

Resumen de la investigación directa tanto del predio como de los otros inmuebles investigados.

•

Resumen de las investigaciones indirectas sobre otros predios rurales. Los cuadros y tablas donde se muestre el manejo estadístico de la investigación directa e indirecta.

•

Cuadro resumen de los valores unitarios adoptados para el terreno, de acuerdo con la zonificación agrológica, y para las mejoras, discriminando para cada una de ellas los equipos e implementos productivos vinculados directamente a la producción y productividad del predio.

•

Valor unitario áreas y descripción de cada espacie de cultivo. Calor total de los cultivos (permanentes y semipermanentes).

76

•

Valor unitario de las mejoras describiendo si son útiles (productivas), no útiles (improductivas o voluntarias), área y valor total para cada mejora.

•

Valor total del terreno. Valor total de las mejoras.

•

Valor total del predio.

Anexar los documentos que hayan proporcionado el INCORA relacionados con el informe de la visita técnica, y la referencia de los que hubiere utilizado en la elaboración del avalúo u otros documentos que ayuden a entender los valores definidos tales como fotos y planos.

El informe de resumen general será una breve descripción de la memoria explicativa y deberá contener los siguientes datos: 1. INFORME BÁSICA: • • • • • •

•

Documento de solicitud de avalúo Nombre del predio Departamento Municipio Vereda Número catastral Número de folio de matricula inmobiliaria Nombre del propietario Fecha de visita Fecha del informe

2. INFORMACIÓN DEL SECTOR: • • • •

Servicios públicos Desarrollo de la zona Vías de acceso y características Linderos generales Area total Ubicación Características climáticas Perspectivas de valorización

3. CARACTERÍSTICAS DEL PREDIO: • •

Suelos Relieve y pendientes

77

• •

Recursos Vías internas Explotación económica (s) y posibilidades de mecanización Redes de servicio Irrigación Otros (puentes, servidumbres, comedores, etc.).

5. CÁLCULOS: • Valor unitario área y valor total de cada zona agrológica en que se halla dividido el predio para su valuación, discriminando el valor intrínseco de las tierras y el valor de las mejoras. Para el terreno se indicará el valor unitario promedio de cada hectárea o fracción de la superficie del predio. Valor total terreno. Valor unitario, áreas y descripción de cada especie de cultivo. Valor total de los cultivos permanentes y •

Valor unitario de las mejoras, describiendo si son útiles (productivas), no útiles (improductivas o voluptuarias), área y valor total para cada mejora.

•

Valor total de las mejoras.

•

Resumen del valor total del terreno y mejoras Valor total del predio.

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AN EXO N°3 ¿CU Á N TO VALE EN CA FETO ? Por Fernando Suárez de Castro

IMPORTANCIA DEL PROBLEMA Con frecuencia esta pregunta se plantea sin que haya una respuesta medianamente satisfactoria. Cuando se trata de negociar mejoras (es decir, de comprar y vender cultivos establecidos en terrenos ajenos), cuando se van a calcular los daños causados en fincas cafeteras por obras públicas como carreteras, ferrocarriles, oleoductos y similares, cuando van a vender lotes de cafetales, es necesario saber con alguna exactitud cuanto pueden valer, independientemente de la tierra, los cafetos que hay sembrados en determinada área. Al menos se impone la existencia de un criterio que permita actuar con base más firme que el capricho del perito o de la adivinación.

EL PRECIO DE UN CAFETO ES VARIABLE Comencemos por aceptar que el precio de un cafeto no es inmodificable. Al contrario, varía tanto como se modifican los precios del grano y los costos de producción ya que la planta se aprecia en cuanto produce un fruto que se vende en el mercado. Con arroba de café a $20.00 tiene que valer menos los mismos cafetos que con arroba de café a $50.00. Esto es indiscutible y parte de la base de que el arbusto vale como productor de renta. No como adorno del paisaje, ni como representación de un esfuerzo, ni como cualquier otra cosa que pudiera imaginarse, sino como objeto productor de dinero. Aceptando este criterio el precio de cada planta estará en relación con su capacidad de producir café. Un arbusto que produce 200 gramos debe valer menos que otro que produce 500 gramos. Así mismo estará en relación con el costo de producir ese café. En un sitio donde producir una arroba de café $10.00, los cafetos valdrán más que en otro donde se requiere $20.00 de inversión por arroba. Esto quiere decir que la cercanía a los mercados, las vías de comunicación, el jornal de la zona, el rendimiento del trabajo, el costo de administración, tiene que jugar algún papel, chico o grande, en el avalúo de un cafetal. Hasta aquí el asunto se ha tomado un poco más complicado que el procedimiento común hoy de decidir a priori y por simple aproximación a lo que se acostumbra en una zona, que una planta vale uno o dos pesos.

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Más complicado pero más cercano a la realidad y por lo tanto más justo, porque lo cierto es que los peritazgos actuales son tan exactos como las cuentas del gran Capitán. Hay otros tres puntos que merecen destacarse: 1. Es preferible comenzar por valorar el cafetal y no el cafeto. Esto quiere decir que, como el cafetal es una simbiosis o asociación, debe considerarse como un conjunto de modo que el sombrío y el distanciamiento apropiado del cafeto participen también de la apreciación que se haga. 2. Cada cafeto tiene un período económico de vida. Si sobrepasa esa edad, resulta antieconómico cultivarlo. Este concepto chocará sin duda a muchos cafeteros que consideran los arbusto como inmortales, pero es la estricta verdad. Puede fijarse ese límite de edad económica entre los 20 y los 30 años (sic), según la fertilidad del suelo y la forma más o menos cuidadosa como se maneje el cafetal. 3. Hay un "Factor de Incertidumbre", originado en el carácter aleatorio de la renta en virtud de cambios futuros en el precio del grano, malas cosechas por la influencia incontrolable de factores climáticos, aumento del valor real del jornal, etc., que debe pesar bastante en el avalúo. Debe castigarse por lo menos en un cuarenta o cincuenta por ciento, el capital que se formaría con la renta actual ya que la situación cafetera es fluctuante y es de presumir que en diez años se traduzca en menores ganancias por unidad de peso del grano.

FORMA DE HACER UN AVALÚO Aceptando los puntos anteriores, el procedimiento para un avalúo es el siguiente: 1.

Se calcula la producción del cafetal.

2.

Se calculan los años de vida económica que le restan a los arbustos.

3.

Se investigan y determinan los costos de producción.

4.

Se averigua la rentabilidad en la región, de la tierra sin cafetal.

5.

Se calcula, con base en estadísticas y estudios económicos disponibles, el factor de incertidumbre.

Con esta información cuantitativa se entra luego a aplicar un fórmula matemática que permita determinar que capital se amortiza con la ganancia anual neta que se obtiene del cafetal (es decir con el ingreso total menos los costos de producción y menos la renta atribuible al arriendo de la tierra). Un ejemplo Consideremos un caso hipotético: Una hectárea de cafetal, en la cual hay 5.142 plantas sembradas. Produce 126 arrobas de café pergamino.

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La renta de la tierra sin cafetal en la zona es de $ 300.000.00 anuales. El costo de producción de cada arroba de café es de $ 19.214.00 y el precio de venta de $23.450.00. La plantación está bien administrada y por su estado se le puede calcular una vida económica de 15 años. ¿Cuánto vale cada cafeto?. La solución sería, según nuestro criterio, la siguiente: a) Las 126 arrobas de café valen $2.954.700.00 y descontándoles el costo de producirlas $2.420.964.00, restan $533.736.00 de ingreso neto por hectárea. b) Restándole a este ingreso la renta de la tierra $300.000.00 quedan $233.736.00 que es la ganancia neta que producen los cafetos de una hectárea. c) Con una cuota anual de esta magnitud, colocada al 6.13% anual en 15 años (Tiempo de vida económica del cafetal) y con un factor de incertidumbre del 0.80, se amortizaría un capital de $4.141.796.95. d) Este sería el valor de 5.142 plantas de cafetos, o sea que cada uno valdría $807.99.

FACTORES QUE DEBEN TENERSE EN CUENTA

Claramente se ve que para poder hacer un peritazgo técnico el avaluador debe tomar en consideración los siguientes puntos: a) ESTADO DE LA PLANTACIÓN: ¿Están bien o mal sembrados los cafetos?. ¿Es adecuada la distancia? ¿Cuál es la incidencia de plagas y enfermedades? ¿Los arbustos se ven robustos o débiles? ¿El sombrío es adecuado? ¿Con qué costo podrían mejorarse las condiciones? ¿Cuál ha sido la producción durante los años anteriores? Todas estas consideraciones desembocan en el calculo de producción y de vida económica de la plantación. Para la producción no puede tomarse como único indicio la última cosecha porque sabemos que son variables los rendimientos anuales. No debe por otra parte olvidarse que mayor número de cafetos no es sinónimo de mejor producción. Las plantas necesitan una distancia determinada para crecer y producir adecuadamente. Si ella se reduce hasta niveles inferiores al óptimo los cafeteros producen menos, se demeritan y pierden valor. b) COSTO DE PRO DU CCIÓ N : ¿Cuál es el jornal real en la zona? ¿Cuál es el rendimiento del jornal? ¿Qué factores específicos encarecen o abaratan el rendimiento del trabajo en la plantación bajo estudio? (Pendiente de los terrenos, distancia de la planta, de beneficio, dificultad de los transportes, etc.) ¿Cuál es el costo de administración? ¿Cuál es el costo de transporte?

c) FACTOR DE INCERTIDUMBRE: ¿Cuáles son las posibilidades de que el precio actual se conserve? ¿Cómo podría fluctuar? ¿Cuáles son las posibilidades de que se modifiquen los costos? Cuáles son las posibilidades de perder una o más cosechas por factores climáticos? Nosotros hemos calculado un factor general de incertidumbre de 0.5, pero sin duda con estadísticas que permitan prever las tendencias del mercado y de los costos podría calcularse ese factor con mayor exactitud.

CONCLUSIÓN Esta manera de enfocar el problema de valorar plantas de café provee un criterio uniforme y racional para determinar el precio en cada caso. Presupone la intervención de técnicos con buenos conocimientos sobre el cultivo, capaces de averiguar en la zona los diferentes factores interactuantes. El avalúo de cafetales no es pues labor sencilla y mientras no esté a cargo de profesionales capacitados será tan solo adivinación disfrazada que podrá causar graves perjuicios. Artículo publicado en la Revista Cafetera de Colombia en abril de 1957. Volumen número 131.

Fórmula para el cálculo del valor de 1 hectárea de cafetal

a [(l + r )n ~ l~h f

A = v

Siendo: A = Valor del cafetal a

= Ganancia neta anual del cafetal

r

= Interés de 1 peso

n

= Años de vida económica que le restan al cafetal

f

= Factor de incertidumbre (Provisionalmente 0.5)

Reemplazando en la fórmula los valores y resolviéndola se obtienen los resultado mencionados anteriormente.

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