Mercados Inmobiliarios Segundo Semestre
2006
ISSN 0718-4387
Análisis y Proyecciones
Segundo Semestre
2006
Mercados Inmobiliarios Análisis y Proyecciones
MERCADOS INMOBILIARIOS Análisis y Proyecciones
El Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones es una publicación elaborada por la Gerencia de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, en conjunto con el Comité Inmobiliario y el Subcomité de Informe de Ventas. Se permite su reproducción total o parcial siempre que se cite expresamente la fuente. Para acceder al Informe Mercados
Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones y a los estudios de la CChC A.G. por Internet, contáctese a www.camaraconstruccion.cl Presidente Comité Inmobiliario: Jaime Pilasi Concha Presidente Subcomité de Informe de Ventas: José Manuel Poblete Jara Editor responsable: Matías Vergara Kaplán Colaboradores: Carlos Aguirre (PUC), Byron Idrovo (CChC)
Cámara Chilena de la Construcción
Índice I. INTRODUCCIÓN
5
II. MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL Y REGIONES
7
III. MERCADO INMOBILIARIO DEL GRAN SANTIAGO
8
1. Ventas de viviendas en el Gran Santiago
8
2. Stock de viviendas y velocidad de ventas en el Gran Santiago
11
3. Evolución de los precios de oferta en el Gran Santiago
13
4. Índice de rentabilidad del mercado inmobiliario
13
5. Comportamiento de los permisos de edificación
14
6. Proyecciones de ventas de viviendas para el Gran Santiago
14
Recuadro. Indicadores líderes y predicción de corto plazo de las ventas inmobiliarias en el Gran Santiago
IV. EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO POR COMUNA 1. Ranking de ventas inmobiliarias por comuna
18 8
2. Mercado de departamentos
18
3. Mercado de casas
22
V. MERCADO DE OFICINAS
26
VI. ANEXO: ANÁLISIS COMUNAS LÍDERES EN VENTAS DE DEPARTAMENTOS
27
s e g u n d o
s e m e s t r e
2 0 0 6
Aporte Escuela de Construcción Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile.
Cámara Chilena de la Construcción
I. INTRODUCCIÓN El mercado inmobiliario ha seguido madurando y así se observa cada
llegaron a 2,54%. La conjugación de todos estos factores favoreció las
vez mayor diversidad en la oferta inmobiliaria, que sigue muy de cerca
ventas inmobiliarias del semestre.
la evolución de los gustos y preferencias del consumidor. El ciclo de vida de las personas, las nuevas tendencias culturales y sociales y la
Sin embargo, a pesar de las favorables condiciones macroeconómicas,
conformación de los hogares determinan un desarrollo inmobiliario
las ventas de viviendas no fueron espectaculares, al registrar un
muy dinámico. Por su parte, la demanda por viviendas continúa sólida,
crecimiento de 2,6% respecto del año 2005. No obstante, se debe
determinada por variables demográficas que, dados los altos índices
tener en consideración que el año 2005 los niveles de ventas fueron muy
de natalidad registrados en las décadas de los setenta, ochenta y en
significativos y así se conformó una exigente base de comparación. Por su
la primera mitad de la década de los noventa, conforman un perfil
parte, el stock disponible promedio de viviendas anotó un crecimiento de
demográfico joven. Asimismo, la estabilidad política y económica del país
14,6%. De esta forma, la velocidad de ventas disminuyó 13,4% respecto
permite contar con tasas de interés históricamente bajas, lo que estimula
de igual semestre del año 2005.
la compra de viviendas por parte de las familias. La mayor competencia entre las instituciones crediticias y el mayor acceso de los segmentos
De acuerdo con el último “Informe de Estabilidad Financiera” del Banco
socioeconómicos medios y bajos al financiamiento hipotecario han
Central de Chile correspondiente al segundo semestre del año 2006,
aumentado la demanda por viviendas. También se observa una mayor
los préstamos a los hogares representan cerca de 25% de los activos
demanda por parte de inversionistas (personas naturales) y un rol cada
bancarios. De éstos, alrededor de 60% corresponde a créditos hipotecarios
vez mayor en el mercado de inversionistas institucionales (compañías de
para la vivienda. Estos últimos crecieron 16% real anual en el tercer
seguros y fondos de inversión). Así, la evolución de la industria inmobiliaria
trimestre del 2006 y 15% en noviembre. Asimismo, en el caso de los
ha llevado a varias empresas relevantes del sector a cotizar en bolsa en
créditos hipotecarios, el Banco Central señala que las condiciones de
busca de capital para financiar mayores proyectos y se esperan varias
oferta se mantienen moderadamente flexibles dada la menor percepción
aperturas más dentro de 2007 y 2008.
de riesgo de crédito reflejada en su última encuesta. Así, el riesgo de los créditos hipotecarios para la vivienda continúa muy bajo.
determinantes de la demanda por viviendas se mostraron auspiciosos. Así,
y la fragilidad financiera de los hogares aumentaron en el año 2006,
se observó una mejoría en la generación de empleos, con un crecimiento
principalmente por el mayor endeudamiento. Sin embargo, el riesgo
de 2,3% interanual en el trimestre móvil septiembre-noviembre. Por
de un deterioro significativo en la capacidad de pago de los hogares
su parte, las remuneraciones reales tendieron a repuntar en el último
es limitado. Esto es condicional a que el ambiente macroeconómico
cuarto de 2006 y de esta forma en noviembre crecieron 3% en doce
permanezca benigno y que los estándares para el otorgamiento
meses. Finalmente, las tasas de interés de largo plazo, relevantes para
de crédito por parte de las instituciones financieras sigan siendo
los créditos hipotecarios, tendieron a bajar durante el segundo semestre.
cuidadosamente evaluados. En caso contrario, indica el Banco Central,
Por ejemplo, en junio de 2006 los BCU 5 y BCU 10 se encontraban en
frente a un deterioro del entorno se espera un incremento del estrés
niveles de 3,17 y 3,33% respectivamente y en diciembre pasado ambos
financiero de los hogares más endeudados.
s e m e s t r e
Finalmente, el Banco Central estima en su Informe que la exposición
s e g u n d o
Santiago mostró un desempeño relativamente positivo puesto que los
2 0 0 6
Durante el segundo semestre de 2006 el mercado inmobiliario en el Gran
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
Es interesante destacar lo señalado por el Banco Central en el Recuadro II.1:
En cuanto a la dinámica de los precios de las viviendas, el mencionado
“Endeudamiento de los hogares: comparaciones internacionales” del
Informe señala que ésta continuó moderándose en el segundo trimestre
Informe antedicho. Aunque la evidencia internacional muestra una
de 2006, conteniendo parcialmente el crecimiento del crédito hipotecario
relación positiva entre la razón crédito a los hogares a PIB y PIB per
y contribuyendo a que éste se mantenga por debajo del crecimiento
cápita, la variabilidad de esta relación es muy grande. En países con
promedio registrado en 2005. De esta forma, los precios de viviendas,
niveles de ingreso similares al chileno la razón de crédito a los hogares
medidos por la mediana de las transacciones de casas registradas en
a PIB varía entre 3 y 64%, mientras que en las economías desarrolladas
las comunas más representativas de la Región Metropolitana, han
lo hace entre 22 y 92%, señala el Informe. Esta evidencia sugiere
mostrado por primera vez en los últimos cuatro años una tendencia
que no existe una relación precisa entre las dos variables más allá
decreciente. En particular, indica el Banco Central, los precios de las
de que ésta es positiva. Allí se prueba que no todos los componentes
casas han registrado una caída de 2% real en el segundo trimestre de
del crédito a los hogares muestran el mismo grado de dispersión ni
2006 respecto de igual trimestre del año 2005. Esto concuerda con lo
la misma relación con el PIB per cápita. A medida que aumenta el
que reflejan los indicadores de precios de oferta de la CChC (ver parte
nivel de ingreso, el componente que crece con más fuerza es el crédito
III punto 3 de este informe).
hipotecario. Al comparar el sistema bancario chileno con el de países de mayores ingresos se observa que la diferencia es mucho mayor en
Nuestras proyecciones de ventas inmobiliarias para el año 2007 en el Gran
créditos hipotecarios (14% del PIB en Chile versus 43% del PIB para
Santiago estarían en torno de las 32.000 viviendas, lo que representa
el promedio de países desarrollados de la muestra) que en créditos de
un crecimiento de 4,8% respecto del registro del año 2006. Esta
consumo (8% versus 13%, respectivamente). Lo más relevante que aporta
estimación está sujeta a cómo evolucionen las variables fundamentales
esta evidencia para el caso de nuestro país es que en el mediano plazo
que determinan la demanda por viviendas, es decir, las tasas de interés
cabría esperar un crecimiento más fuerte de las colocaciones hipotecarias
relevantes para los créditos hipotecarios, el empleo, las remuneraciones y
que el de las de consumo, mientras que el crecimiento de estas últimas
las expectativas de los hogares respecto de la evolución de la economía.
tendería a converger con el crecimiento del PIB. Así, en términos de riesgo,
En particular, la evolución de las tasas de interés de largo plazo dependerá
obviamente las colocaciones hipotecarias son menos riesgosas para los
de las expectativas del mercado respecto de la trayectoria de la inflación
bancos por la existencia de un colateral (la vivienda).
y por ende de la política monetaria.
Cámara Chilena de la Construcción
VENTA DE VIVIENDAS EN EL PAÍS
II. MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL Y REGIONES Las ventas de viviendas en el país durante el segundo semestre de 2006 fueron apenas 1% superiores al registro de igual período del año 2005. Así, las ventas alcanzaron 26.000 unidades en el período. De éstas, el 40% fueron casas y el 60% departamentos. Las ventas de casas disminuyeron en 3% respecto del segundo semestre de 2005 y las ventas de departamentos aumentaron en 4,2%. El stock de viviendas aumentó en 15,8%, lo que se explica por el aumento
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
de 26,2% de las casas y de 12,6% de los departamentos en todo el país. El cuarto trimestre el stock se redujo en 3,4% respecto del tercer
STOCK DE VIVIENDAS EN EL PAÍS
trimestre y en diciembre disminuyó 3,5% respecto de noviembre, lo que refleja cierta desaceleración en la oferta. La conjugación de las ventas y el stock disponible hizo que los meses para agotar stock pasaran de un registro de 12 meses en promedio durante el segundo semestre de 2005 a 14 meses en igual período de 2006. En el caso de las casas esta variable aumentó de 6,6 a 8,7 meses y en el caso de los departamentos, lo hizo de 16,6 a 18 meses. En regiones el panorama fue menos alentador: las ventas de viviendas fueron 2% inferiores a las del segundo semestre de 2005. En particular
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
las ventas de casas se redujeron en 3,7%, mientras que las ventas de MESES PARA AGOTAR STOCK
departamentos disminuyeron apenas 0,3%.
EN EL PAÍS Y EN REGIONES 2 0 0 6
El stock disponible de viviendas en regiones se incrementó en 18,4%. El stock promedio de casas aumentó 22,5% y el de departamentos se elevó en 16,3%. El último trimestre del año el stock de viviendas comparado con sus niveles históricos.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
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s e m e s t r e
aumentó 4,9% respecto del tercer trimestre. Aun así el stock es elevado
MERCADOS INMOBILIARIOS
Análisis y Proyecciones
Las ventas de casas se redujeron en 2,6% respecto del mismo período del año 2005. Si analizamos la composición del semestre en cuestión, observamos que durante el tercer trimestre las ventas de casas crecieron 0,7% en doce meses. En tanto, el cuarto trimestre éstas disminuyeron en 6,3%. Las ventas de casas representaron el 38% de las ventas totales de
III. MERCADO INMOBILIARIO DEL GRAN SANTIAGO
viviendas durante el segundo semestre del año 2006, mientras que en el mismo período del año anterior éstas representaban un 40%.
1. Ventas de viviendas en el Gran Santiago
VENTAS ACUMULADAS GRAN SANTIAGO UNIDADES
Durante el segundo semestre del año 2006 las ventas inmobiliarias en
Casas
Departamentos
Total
el Gran Santiago alcanzaron las 17.339 viviendas, 2,6% superior al
Julio - diciembre 2006
6.626
10.713
17.339
registro del año 2005.
Julio - diciembre 2005
6.803
10.096
16.899
-2,6
6,1
2,6
Variación VENTAS INMOBILIARIAS GRAN SANTIAGO
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Se debe destacar que las ventas en UF se redujeron en casi 26% respecto del segundo semestre del año 2005. Esto se explica por la relevante participación en las ventas de las casas de un valor menor que UF 2.000, las que luego de representar el 66,7% de las ventas en el segundo semestre de 2005 llegaron al 73% en igual período del año 2006. El incremento de 9,5% se hace relevante por la significativa participación de este tramo de precio. VENTAS ACUMULADAS GRAN SANTIAGO MILES DE UF
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Casas
Departamentos
Total
Las ventas de viviendas en el segundo semestre mostraron niveles
Julio - diciembre 2006
9.241
24.371
33.612
superiores a los registros del año 2005 todos los meses, a excepción
Julio - diciembre 2005
12.476
21.771
34.247
de julio y diciembre. Se debe tener en consideración que 2005 fue un
Variación
-25,9
11,9
-1,9
año de ventas considerables y, por lo tanto, es una exigente base de comparación. VENTAS DE VIVIENDAS SEGUNDO SEMESTRE GRAN SANTIAGO
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO GRAN SANTIAGO Tramo (UF)
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Participación (%) 2° semestre 2006 2° semestre 2005
Variación (%)
Menor a 2.000
73,0
66,7
9,5
2.001 - 3.000
15,7
17,3
-9,7
3.001 - 4.000
4,8
4,3
11,9
4.001 - 5.000
2,2
4,8
-54,2
5.001 - 6.000
2,3
3,0
-21,9
6.001 - 7.000
0,7
0,2
298,3
7.001 - 8.000
0,9
2,3
-63,4
Mayor a 8.000
0,5
1,4
-66,4
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO (en UF) 2° SEMESTRE 2006
VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE (en m2) 2° SEMESTRE 2006
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO (en UF) 2° SEMESTRE 2005
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE (en m2) 2° SEMESTRE 2005
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Por otra parte, las ventas de casas de superficie entre 70 y 90 metros cuadrados aumentaron en 55,6%, y lo mismo ocurrió en las del tramo de 106 a 120 metros cuadradros, con un crecimiento de 84,4%.
Variación (%) Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Menor a 50
2,0
2,9
-32,8
51 - 70
32,3
34,7
-7,1
71 - 90
32,9
21,2
55,6
Desde una perspectiva de más largo plazo esto se explica por
91 - 105
2,0
8,7
-76,4
tendencias demográficas que determinan a su vez las preferencias del
106 - 120
19,4
10,5
84,4
consumidor. Así, la demanda se focaliza en casas de mayor tamaño
121 - 134
9,4
19,6
-52,2
relativo, lo que también incluye terrenos de mayor espacio. Esta clase
135 - 140
2,0
1,8
11,4
de viviendas se encuentra en desarrollos inmobiliarios ubicados en
Mayor a 140
0,0
0,6
-100,0
la periferia del Gran Santiago, en donde los precios son menores
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
respecto del centro de la ciudad.
s e m e s t r e
Participación (%) 2° semestre 2006 2° semestre 2005
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Tramo (m2)
2 0 0 6
COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE GRAN SANTIAGO
MERCADOS INMOBILIARIOS 10
Análisis y Proyecciones
Por su parte, las ventas de departamentos mostraron un mucho mejor desempeño durante el segundo semestre de 2006. Así, en el período las ventas crecieron 6,1% respecto del año anterior. Desagregando, el tercer trimestre del año 2006 las ventas crecieron 2,4%, y el último trimestre del año aumentaron en 11,1%. Las ventas de departamentos representaron el 62% de las ventas totales de viviendas durante el segundo semestre del año 2006, mientras que el año anterior representaban el 60%. COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO GRAN SANTIAGO Tramo (UF)
Participación (%) 2° semestre 2006 2° semestre 2005
VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO (en UF) 2° SEMESTRE 2005
Variación (%)
Menor a 2.000
57,0
61,7
-7,6
2.001 - 3.000
25,8
24,5
5,3
3.001 - 4.000
7,9
5,4
45,1
4.001 - 5.000
4,5
3,3
36,8
5.001 - 6.000
2,0
1,7
19,3
6.001 - 7.000
0,8
1,0
-17,0
7.001 - 8.000
1,1
1,4
-19,1
Mayor a 8.000
1,0
1,2
-11,5
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Según la superficie, las ventas de unidades de menos de 50 metros cuadrados aumentaron en 12%.
Las ventas de departamentos aumentaron 11,9% en valor en UF durante el segundo semestre del año 2006. Esto se explicaría por una mayor participación en las ventas del tramo de UF 3.000 hasta UF 6.000, que no representan un gran volumen pero mostraron crecimientos significativos. VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO (en UF) 2° SEMESTRE 2006
En el caso de los departamentos se aprecia una tendencia en la demanda mayormente focalizada a unidades de menor tamaño relativo, pero con precios relativamente mayores debido a equipamiento y ubicación. COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE SUPERFICIE GRAN SANTIAGO Tramo (m2)
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Participación (%) 2° semestre 2006 2° semestre 2005
Variación (%)
Menor a 50
42,7
38,1
12,0
51 - 70
24,7
31,3
-21,0
71 - 90
18,0
18,8
-4,1
91 - 105
5,3
4,8
11,0
106 - 120
4,4
2,5
73,4
121 - 134
2,0
1,0
92,1
135 - 140
1,2
1,8
-32,1
Mayor a 140
1,7
1,7
-0,5
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
11
2. Stock de viviendas y velocidad de ventas en el Gran Santiago El mercado inmobiliario posee una característica que lo diferencia de otros mercados, a saber, que las viviendas tienen un promedio de vida de 40 a 50 años aproximadamente. En consecuencia, el stock de unidades VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE SUPERFICIE (en m2) 2° SEMESTRE 2006
habitacionales existentes en un momento dado es muy elevado en relación al flujo ofrecido de nuevas unidades. Considerando lo anterior, se puede poner en perspectiva el panorama que se presenta a continuación. El stock promedio de viviendas disponibles en el Gran Santiago alcanzó en el año 2006 las 35.567 unidades, cifra 8,3% superior al registro del año anterior. Durante el segundo semestre del año 2006 el stock promedio alcanzó 39.172 unidades, lo que representa un crecimiento de 22,6%
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
respecto del primer semestre del mismo año, y un crecimiento de 14,6% respecto del segundo semestre del año 2005. Al finalizar el año 2006,
VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE SUPERFICIE (en m2) 2° SEMESTRE 2005
el stock moderó su crecimiento y así, el último trimestre esta variable disminuyó 7,3% respecto del tercer trimestre. En cuanto a la incorporación de nuevas unidades habitacionales, en el trimestre septiembre-noviembre esta variable creció un 7,6% respecto de igual período de 2005, cifras en trimestres móviles.
2 0 0 6
INCORPORACIÓN DE NUEVAS VIVIENDAS TRIMESTRES MÓVILES
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
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Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
MERCADOS INMOBILIARIOS 12
Análisis y Proyecciones
Durante el segundo semestre del año 2006 el stock de casas creció un 29,6% respecto del segundo semestre del año 2005, mientras que respecto del primer semestre del año 2006 creció un 46,2%. Al considerar los trimestres se observa que durante el cuarto final del año el stock se redujo en 1% respecto del tercer cuarto. Con todo, en el año 2006 el stock de casas creció un 1% y al finalizar el segundo semestre el stock disponible promedio alcanza las 7.738 unidades. GRAN SANTIAGO: STOCK DE CASAS
Respecto del stock de departamentos en el Gran Santiago, éste creció un 11,1% respecto del segundo semestre de 2005 y un 17,5% respecto del primer semestre de 2006. En el último trimestre del año, el stock disminuyó un 8,9% respecto del tercer trimestre de 2006. Así, al finalizar el año el stock disponible promedio alcanza las 28.916 unidades. GRAN SANTIAGO: STOCK DE DEPARTAMENTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
De esta forma, la velocidad de ventas disminuyó en el segundo semestre
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
del 2006. Esto se aprecia al observar la evolución de los meses para agotar stock, los que pasaron de un registro promedio de 5,9 meses el segundo
Es así como la velocidad de venta de los departamentos disminuyó
semestre del 2005 a 8,1 meses el segundo semestre de 2006. Durante
levemente. Los meses para agotar stock pasaron de un promedio de 17
el primer semestre del 2006 esta variable anotaba un promedio de 6,4
meses el segundo semestre de 2005 a 18 meses en igual período de
meses. El incremento en el promedio se debe a la disminución en las
2006, mientras que disminuyeron respecto del primer semestre de 2006
ventas al finalizar el año y al stock disponible en el mercado.
cuando el promedio eran 20 meses.
GRAN SANTIAGO: VELOCIDAD DE VENTA CASAS INVERSO
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
GRAN SANTIAGO: VELOCIDAD DE VENTA DEPARTAMENTOS INVERSO
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
13
3. Evolución de los precios de oferta en el Gran Santiago.
para los diferentes índices de precios y rentabilidad indican que hacia el final del año 2006 los precios tanto de venta como arriendo de viviendas en el Gran Santiago han tendido ha disminuir. Esto se explicaría por el
Los precios de oferta en el Gran Santiago tuvieron durante el segundo
stock disponible de casas y departamentos. Sin embargo, se observa que
semestre de 2006 un comportamiento disímil para casas y departamentos.
la tendencia del año 2006 fue al alza y dado que tanto los precios de
En el caso de las casas, los precios de oferta promedio registraron una
venta como arriendo sufrieron variaciones similares, la tendencia de la
reducción de 6,2% respecto de igual período del año 2005. Pero aún no
rentabilidad se mantuvo constante.
se puede considerar una tendencia, ya que se debería a una situación puntual que se explicaría por el stock disponible y la tendencia de una
Así, la tasa de rentabilidad inmobiliaria calculada para diciembre pasado
mayor demanda por casas de mayor superficie que se ubican en terrenos
alcanza un 6,04%, cifra que coincide con el promedio histórico.
de la periferia del Gran Santiago, en donde el valor del suelo es menor. Mientras que en el caso de los departamentos los precios mostraron un alza de 2,5% en igual período. Esto se justificaría por la tendencia,
ÍNDICE DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA Marzo 2004:100
mencionada anteriormente, que muestra una mayor demanda por departamentos de menor superficie pero ubicados en terrenos de mayor valor y dotados de mejor equipamiento.
PRECIO PROMEDIO MENSUAL DE OFERTA (UF/m2)
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
TASA DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA
2 0 0 6
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Respecto de la rentabilidad inmobiliaria, que corresponde a la rentabilidad promedio que se obtiene al comprar una vivienda para posteriormente arrendarla, durante el segundo semestre del 2006 mostró una trayectoria ascendente, en particular durante el tercer trimestre, para luego descender y finalmente estabilizarse en su promedio histórico. Los cálculos realizados
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
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4. Índice de rentabilidad del mercado inmobiliario
MERCADOS INMOBILIARIOS 14
Análisis y Proyecciones
5. Comportamiento de los permisos de edificación Durante el segundo semestre de 2006 se aprobaron alrededor de 2 millones de metros cuadrados con destino vivienda en el Gran Santiago. Al considerar los registros del semestre se aprecia que Santiago Centro
PERMISOS DE EDIFICACIÓN GRAN SANTIAGO METROS CUADRADOS APROBADOS CON DESTINO VIVIENDA 2° SEMESTRE DE 2006 (no incluye diciembre)
concentra la mayor cantidad de metros cuadrados aprobados con 22,8% de participación, le siguen Maipú con 14,2%, Las Condes con 9,3%, Ñuñoa con 9,3% y Providencia con 7%.
Comuna
Metros cuadrados
Participación (%)
Santiago Centro
455.972
22,8
Se puede inferir que los proyectos inmobiliarios futuros están orientados
Maipú
283.728
14,2
a la construcción de departamentos en su mayor parte, puesto que las
Las Condes
186.102
9,3
comunas con mayor participación en permisos aprobados son mercados
Ñuñoa
185.466
9,3
mayoritariamente de este tipo de vivienda.
Providencia
139.657
7,0
Peñalolén
77.699
3,9
En tanto, Maipú presenta cerca de 284.000 metros cuadrados
Vitacura
73.729
3,7
aprobados durante el segundo semestre, lo que anticipa un incremento
Puente Alto
66.469
3,3
en el stock de casas.
Huechuraba
57.708
2,9
La Florida
53.580
2,7
Estación Central
51.050
2,6
Lo Barnechea
48.499
2,4
San Miguel
46.899
2,3
Independencia
44.441
2,2
Pudahuel
38.543
1,9
Macul
33.652
1,7
Recoleta
31.753
1,6
San Bernardo
29.514
1,5
Renca
29.393
1,5
6. Proyecciones de ventas de viviendas para el Gran Santiago. Nuestras proyecciones de ventas de viviendas para 2007 apuntan a un crecimiento de 4,8% respecto del año 2006, lo que significa ventas en torno a las 32.000 unidades. Este pronóstico está sujeto a la evolución de las variables que determinan la demanda por viviendas: el empleo, las remuneraciones, las tasas de interés y las expectativas de las personas respecto de la economía. Será de especial interés observar la trayectoria
Quinta Normal
21.485
1,1
de las tasas de interés de largo plazo, las que son relevantes para los
La Cisterna
13.115
0,7
créditos hipotecarios, puesto que reflejan las expectativas del mercado
La Reina
11.983
0,6
respecto de la evolución de la actividad económica y la inflación y de
San Joaquín
5.604
0,3
esta forma podrían anticipar la política monetaria.
La Pintana
4.371
0,2
San Ramón
3.770
0,2
A continuación, en el siguiente recuadro, presentamos un modelo
Cerro Navia
1.683
0,1
elaborado por esta Gerencia de Estudios relativo a “Indicadores líderes y
La Granja
400
0,0
predicción de corto plazo de las ventas inmobiliarias en el Gran Santiago”.
Pedro Aguirre Cerda
397
0,0
Este modelo nos proporciona interesantes resultados, entre los que merece
El Bosque
174
0,0
la pena destacar la proyección de ventas inmobiliarias acumuladas al
Cerrillos
99
0,0
tercer trimestre de 2007, las que alcanzarían las 24.000 unidades, lo que
Lo Prado
93
0,0
representa un crecimiento de 4,9% respecto del registro del año 2006.
Fuente: Elaboración propia en base a INE.
Cámara Chilena de la Construcción
15
RECUADRO. INDICADORES LÍDERES Y PREDICCIÓN DE CORTO PLAZO DE LAS VENTAS INMOBILIARIAS EN EL GRAN SANTIAGO
Los indicadores líderes tienen su origen en la predicción y cuantificación de ciclos económicos.a Dichos indicadores generalmente son representados por un índice que resulta de la agregación de series que anticipan las fluctuaciones de una determinada variable de interés –en este caso la variable es venta de viviendas en frecuencia mensual (1994- 2006)–, y para ello la información disponible ofrece un amplio conjunto de variables cuyos ciclos pueden anteceder, coincidir o retrasarse al ciclo de las ventas inmobiliarias. De lo anterior, y dado que nuestro propósito es predecir las ventas futuras del sector, se desprende que la construcción del indicador líder se define en base a variables que anticipan el ciclo de las ventas. En este sentido, la capacidad predictiva del índice dependerá del método con que se estimen los ciclos, los criterios de selección de variables que adelantan los ciclos, la disponibilidad temprana de la información y la técnica de agregación de las series seleccionadas para construir el índice.
Aspectos metodológicos y resultados
Para construir un indicador líder es necesario obtener los ciclos económicos de una variable (por ejemplo, las ventas inmobiliarias). Para ello, desagregamos la variable ventas en tres componentes que son: estacional, de tendencia y cíclico.b El componente estacional fue obtenido mediante el procedimiento X12,c y comprende las ventas altas y bajas que se observan periódicamente en ciertas temporadas del año.d Por su parte, el componente de tendencia, en tanto, se obtuvo mediante el filtro de Hodrick y Prescott,e el cual describe la relación de largo plazo o crecimiento natural de la venta de viviendas. Finalmente, el componente cíclico da cuenta de los períodos de expansión y contracción de ventas ocurridos frecuentemente, pero no en forma periódica como en el caso estacional. Dicho componente fue calculado en base al procedimiento utilizado por el National Bureau of Economic Research (NBER).f El gráfico adjunto muestra que, en lo más reciente, las ventas inmobiliarias se encontrarían en un período de expansión del ciclo. CICLO DE LAS VENTAS INMOBILIARIAS
cov (v t , z t +τ ) var (v t ) var (z t +τ )
; z it =
cit − ci σci
a. Un ciclo económico se define como el entrelace de expansiones y recesiones (separadas por un punto de giro) ocurridas en forma recurrente, pero no periódica en varios sectores económicos, cuya durabilidad podría ser algo más que un año. b. Existe un tercer componente (irregular) que resulta de eventos accidentales ajenos a la estructura del mercado, por lo que no tienen un carácter repetitivo. c. Correa et. al (2002). d. Por ejemplo, durante la estación de invierno se observa un mayor dinamismo de las ventas inmobiliarias respecto de verano, probablemente debido a la evolución del proceso que lleva la adquisición de una vivienda (visitas de obras, gestiones de créditos, ordenamiento del presupuesto familiar para el pago de dividendos, etc), el cual se inicia al retorno de las vacaciones en que la gente toma una determinación y la va materializando en el transcurso del año, hasta que en invierno se observa regularmente un pick de ventas. e. Para mayor detalle véase Hodrick y Prescott (1997). f. La forma como se resumen estos pasos sigue muy de cerca a Firinguetti y Rubio (2003), y Kapsoli y Bencich (2002).
s e m e s t r e
ρvz (τ)=
s e g u n d o
Para la construcción del indicador que lidere los ciclos de las ventas inmobiliarias se consideraron 18 variables (clasificadas en producción, precios, financieras, sector externo y empleo), las cuales también fueron expresadas en sus componentes cíclicos. El siguiente paso fue identificar las variables que anticipan el ciclo de las ventas inmobiliarias mediante la técnica de correlación cruzada que muestra el grado de asociación entre la variable de ventas (v ) y los adelantos de cada variable candidata (z ) para construir el indicador. Cabe señalar que para evitar el predominio de las variables de mayor varianza tal que las variables sean comparables, los ciclos (cit ) fueron normalizados con media cero y varianza unitaria. Formalmente se tiene:
2 0 0 6
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
MERCADOS INMOBILIARIOS 16
Análisis y Proyecciones
Donde (rvz ) es la medida de correlación cruzada entre los ciclos de las ventas inmobiliarias y cada variable candidata.g Seguidamente, otros criterios de selección fueron la significancia económica, redundancia y la prontitud. La primera tiene que ver con la racionalidad económica que tenga el hecho de que determinada variable se correlacione con el ciclo de ventas y lo lidere; la segunda, se refiere a excluir variables redundantes, es decir, variables que representen un mismo concepto; finalmente, la prontitud de una variable está asociada a la velocidad con que se disponga de la información (por ejemplo, los indicadores bursátiles pueden ser obtenidos con mayor rapidez que algunas variables agregadas de comercio exterior, ya que las segundas tienden a ser publicadas con al menos un mes de retraso). De esta manera, el conjunto de variables factibles se redujo a tres (Imacon, IPSA y desempleo). La actividad de la construcción, medida por el Imacon, comprende una serie de factores directamente asociados a la inversión y construcción de viviendas (por ejemplo, despachos de materiales, ventas de proveedores, permisos de edificación, entre otros). El IPSA, en teoría, podría considerarse como una medida alternativa de inversión en relación con la adquisición de una vivienda para arrendarla. Finalmente, es posible que si el número de cesantes en el sector de la construcción aumente sería porque disminuyen las obras y entre ellas la construcción de viviendas, lo que finalmente podría canalizarse en menores ventas inmobiliarias. A continuación se muestran gráficamente las correlaciones cruzadas de las tres variables seleccionadas. CORRELACIONES CRUZADAS DE INDICADORES LÍDERES vs VENTAS INMOBILIARIAS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Una vez seleccionado un número reducido de variables predictoras de las ventas inmobiliarias, se procede a reducir su dimensión multivariada a un único indicador representativo mediante los métodos Ordinary Least Square (OLS), Auerbach con Generalize Autoregressive Conditional Heteroskedasticity (GARCH) y Principal Component Analisys (PCA). De los tres métodos, el índice estimado por Auerbach con GARCH mostró mejores medidas de ajustes (menores niveles de error) con las fluctuaciones de ventas inmobiliarias, respecto de los restantes métodos de agregación. Métodos de integración del indicador lídera Medidas de performance de las estimaciones
OLS
PCA
Auerbach con GARCH
Media absoluta del error (MAD)
0,18236
0,29433
0,11106
Suma del error al cuadrado (SEC)
7,52854
21,01081
3,01345
Error cuadrático medio (MSE)
0,05455
0,15225
0,02184
Raíz del MSE (RMSE)
0,23357
0,39020
0,14777
U-theil
0,28269
0,09138
0,04001
Fuente: Elaboración propiaa. Las medidas de ajuste se obtuvieron de las variaciones en doce meses. MCO: Mínimos Cuadrados Ordinario. ACP: Análisis de Componentes Principales (a partir del cambio en la pendiente de las raíces características, se identificó un único componente principal).
g. Basado en Bravo y Franken (2002).
Cámara Chilena de la Construcción
17
Al comparar el indicador líder resultante con el ciclo de las ventas inmobiliarias se tiene que nuestro índice replica en 67% las fluctuaciones de las ventas. Un resultado interesante arrojado por el índice es que se esperaría un mayor dinamismo de las ventas durante 2007. Luego de calcular el indicador líder, Kapsoli et al. (2002) recomiendan reconstruir la variable original a partir del índice calculado y evaluar su poder predictivo. En efecto, si el objetivo es brindar un criterio adicional de decisión a los inversionistas inmobiliarios, es conveniente presentar los resultados del índice a través de una estimación de la serie de ventas de viviendas. Para ello, se agregan los componentes estimados de las partes cíclicas, estacional y tendencial. De esta manera, nuestra proyección señala que los niveles de ventas alcanzarían un crecimiento acumulado en torno a 4,9% al tercer trimestre del año en curso respecto de 2006, con niveles de ventas cercanas a 24.081 unidades. PREDICCIÓN DE VENTAS INMOBILIARIAS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Finalmente, debido a que nuestro indicador líder sólo predice el crecimiento de las ventas inmobiliarias hasta los tres primeros cuartos del año en curso, utilizamos un modelo de umbral para estimar el crecimiento de las ventas para todo 2007. El modelo de umbral (Threshold model, TAR) es un método de estimación no lineal de series de tiempo, relativamente fácil de estimar e interpretar en relación con los modelos de cambios de regímenes (cadenas de Marcov). Para el caso de la estimación de las ventas inmobiliarias, se asumieron dos regímenes, es decir, si el crecimiento en doce meses de las ventas del mes pasado supera una determinada tasa no observable (umbral),h el impacto que tendrían las ventas históricas sobre las actuales sería distinto que si las ventas inmobiliarias del mes pasado fuesen inferiores a dicha tasa. La proyección de las ventas inmobiliarias a partir del modelo TAR arrojó un crecimiento acumulado de 4,8% en 2007, lo que se traduce en niveles de ventas en torno a 32.000 viviendas. A continuación se muestran gráficamente las proyecciones del indicador líder y modelo TAR, respectivamente.
h. Para mayor detalle, véase Hansen 1997.
s e g u n d o
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
s e m e s t r e
2 0 0 6
PROYECCIÓN DE VENTAS INMOBILIARIAS 2007
MERCADOS INMOBILIARIOS Análisis y Proyecciones
18
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA participación 2° Semestre 2006
2° Semestre 2005
Variación %
Santiago Centro
28,4
36,1
-21
Providencia
14,2
4,8
198
Las Condes
14,1
15,7
-10
Ñuñoa
12,8
14,7
-13
San Miguel
10,0
4,8
108
Las ventas de casas durante el segundo semestre de 2006 se concentraron
Recoleta / Independencia / Conchalí
9,1
9,7
-6
en el conjunto de comunas de Maipú, Cerrillos y Pudahuel, las que
La Florida
4,6
6,8
-32
representan casi el 60% de las ventas durante el período. Asimismo, las
Estación Central / Quinta Normal / Renca
2,4
2,8
-12
Vitacura
2,0
3,0
-34
Puente Alto / San Bernardo / La Cisterna
1,3
1,6
-23
Lo Barnechea
1,1
0,1
1.417
Otras Comunas
0,9
0,9
0
Comuna
IV. EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO POR COMUNA 1. Ranking de ventas inmobiliarias por comuna
comunas de Puente Alto y Quilicura explican cada una aproximadamente un 12% de las ventas totales del semestre. Sin embargo, estas últimas comunas redujeron su participación de mercado, en 30 y 44% respectivamente, y el conjunto Maipú, Cerrillos y Pudahuel aumentó su participación en las ventas en 56%, siempre respecto del segundo semestre de 2005. VENTA DE CASAS POR COMUNA participación
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
2. Mercado de departamentos • Las Condes
2° Semestre 2006
2° Semestre 2005
Variación %
Maipú / Cerrillos / Pudahuel
58,7
37,6
56
La venta de departamentos en Las Condes se redujo en 4% respecto
Puente Alto
12,6
18,1
-30
del segundo semestre del 2005 y así la comuna disminuyó en 10% su
Quilicura
12,0
21,5
-44
participación de mercado. Las ventas durante el segundo semestre del
La Florida
4,6
4,7
-2
2006 alcanzaron las 1.516 unidades. De éstas, el 28% fueron unidades
Huechuraba
3,2
4,4
-26
de una superficie entre 70 y 90 metros cuadrados.
Peñalolén
2,5
6,2
-60
San Bernardo
2,3
1,1
109
Lo Barnechea
2,0
2,4
-17
Las Condes
2,0
1,7
21
0
2,3
-100
Comuna
Otras Comunas
LAS CONDEs VENTA DE DEPARTAMENTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
En cuanto a las ventas de departamentos, la comuna de Santiago Centro mantuvo el primer lugar durante el segundo semestre del 2006, aunque redujo en 21% su participación de mercado respecto de igual período de 2005. La comuna de Providencia mostró un aumento de 198% en su participación de mercado, y San Miguel mostró un crecimiento de 108% respecto del segundo semestre de 2005.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
19
El precio promedio de oferta en Las Condes aumentó 2,2% respecto del segundo semestre de 2005, mientras que la superficie promedio aumentó 2,3%, de esta forma el precio del metro cuadrado medido en UF disminuyó 0,2%. Las Condes concentró el 9,3% de los permisos de edificación otorgados LAS CONDEs PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS
en el segundo semestre del 2006, medido en metros cuadrados aprobados con destino vivienda. El stock, en tanto, creció un 6,9% en igual período. De esta forma, el stock promedio del semestre está un 7,8% por encima del promedio de los últimos tres años. LAS CONDES stock DE DEPARTAMENTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
• Santiago Centro Santiago Centro fue la comuna que concentró la venta de departamentos en 2006, tanto el primer como el segundo semestre ocupó el primer lugar en el ranking de ventas. Es así como durante el segundo semestre se vendieron 1.516 unidades en esta comuna. Esta cifra es 4% inferior al Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
registro del año 2005, lo que provocó una caída de 21% en la participación de mercado de Santiago Centro. Sin embargo, la comuna conserva una
En cuanto a los meses para agotar stock, éstos pasaron de un registro de
posición dominante en las ventas y su participación es el doble de la de
17,7 en promedio el segundo semestre de 2005 a 20,5 meses en igual
Providencia, que ocupa el segundo lugar. Durante el segundo semestre
período de 2006. El promedio de esta variable para los últimos tres años
de 2006, alrededor del 75% de las ventas fueron de unidades de una
se ubica en 19,1 meses.
superficie menor que 50 metros cuadrados y cerca del 20% fueron unidades de una superficie entre 50 y 70 metros cuadrados. LAS CONDEs MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
s e g u n d o
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2 0 0 6
SANTIAGO CENTRO VENTA DE DEPARTAMENTOS
MERCADOS INMOBILIARIOS 20
Análisis y Proyecciones
En Santiago Centro los precios de oferta en UF de los departamentos aumentaron 5,3% en promedio respecto del segundo semestre del 2005. La superficie promedio aumentó 5% y así el valor del metro cuadrado se elevó en apenas 0,3%. Esta comuna concentró el 22,8% de los permisos de edificación medidos
SANTIAGO CENTRO PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS
como metros cuadrados aprobados con destino vivienda durante el segundo semestre del 2006 en el Gran Santiago. El stock de departamentos en Santiago Centro disminuyó 1,7% respecto del promedio del segundo semestre de 2005 y promediaba 10.650 unidades a diciembre. SANTIAGO CENTRO stock DE DEPARTAMENTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
• Ñuñoa Esta comuna mostró ventas 7% menores el segundo semestre de 2006 y así redujo su participación de mercado de 14,7% en el segundo semestre del 2005 a 12,8% en igual período del 2006. Esto provocó que Ñuñoa bajara del tercer lugar en el ranking de ventas de Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
departamentos al cuarto lugar. Las ventas acumuladas del segundo semestre alcanzan las 1.377 unidades. Según superficie, las ventas
Los meses para agotar stock aumentaron de un promedio de 19,9 meses durante el segundo semestre del 2005 a 24,2 meses en igual período del 2006. El promedio para los últimos tres años es 23,5 meses.
de departamentos de menos de 50 metros cuadrados representaron el 26%, los departamentos de una superficie entre 50 y 70 metros cuadrados alcanzaron el 23% y las unidades de superficie entre 70 y 90 metros cuadrados concentraron el 41% del total.
SANTIAGO CENTRO MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
ÑUÑOA VENTA DE DEPARTAMENTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
21
El precio promedio de oferta creció 4,9% respecto del segundo semestre del 2005. En tanto, la superficie promedio aumentó 5,1% y de esta forma el valor del metro cuadrado disminuyó apenas un 0,2%. ÑUÑOA PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS
Ñuñoa aprobó durante el semestre el 9,3% de los metros cuadrados con destino vivienda en el Gran Santiago. El stock promedio de departamentos creció 35% respecto del segundo semestre de 2005 y así promedió durante el mismo semestre de 2006 alrededor de 4.457 unidades. ÑUÑOA stock DE DEPARTAMENTOS Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
• Providencia La comuna de Providencia mostró durante el segundo semestre del 2006 un fuerte aumento de las ventas de departamentos, lo que se reflejó en un crecimiento de 217% respecto del segundo semestre del 2005. Las ventas en el período alcanzaron las 1.524 unidades. De igual forma, Providencia elevó considerablemente su participación de mercado, situándola en el segundo Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
lugar, después de Santiago Centro, en el ranking de ventas de departamentos. En el período señalado, esta comuna concentró el 14,2% de las ventas.
Es así como los meses para agotar stock aumentaron de 14,4 a 20,3 en promedio durante el segundo semestre del 2006. El promedio de los últimos tres años es 15,9 meses.
Las ventas según tramo de superficie dan cuenta que el 47% de los departamentos vendidos en la comuna fueron de una superficie menor que 50 metros cuadrados. Tanto el tramo entre 50 y 70 metros cuadrados
ÑUÑOA MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
s e g u n d o
s e m e s t r e
2 0 0 6
PROVIDENCIA VENTA DE DEPARTAMENTOS
MERCADOS INMOBILIARIOS 22
Análisis y Proyecciones
como el tramo entre 70 y 90 metros cuadrados concentraron cada uno el 22% de las unidades vendidas. Es interesante notar que en los dos años anteriores no se aprecia una marcada estacionalidad, característica de las ventas de viviendas, sin embargo, el año 2006 al retomar el dinamismo ésta volvió a aparecer. En Providencia se aprobaron alrededor del 7% de los metros cuadrados
en igual período del 2006. Esto se explica por el mayor dinamismo de
con destino vivienda otorgados en el semestre en el Gran Santiago.
las ventas respecto del stock. Incluso este registro se ubica por debajo del promedio de los últimos tres años (16,8 meses).
El stock de departamentos en Providencia creció considerablemente respecto del segundo semestre del 2005. Durante la segunda mitad de
Los precios de oferta en Providencia crecieron 1% respecto del segundo
2006 el stock promediaba 3.894 unidades, mientras que el promedio de
semestre del 2005, en tanto la superficie promedio aumentó 4%, es así
los últimos tres años fue 2.013 unidades.
como el valor del metro cuadrado en UF disminuyó 2,9%. PROVIDENCIA stock DE DEPARTAMENTOS
PROVIDENCIA PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción. Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Sin embargo, los meses para agotar stock disminuyeron 24,2%, pasando
3. Mercado de casas
de un promedio de 21 meses en el segundo semestre del 2005 a 16 meses
• Maipú – Cerrillos – Pudahuel PROVIDENCIA MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs
Las ventas de casas en este conjunto de comunas crecieron 52% respecto del segundo semestre del 2005. En la segunda mital del 2006 las ventas alcanzaron las 3.890 unidades. Es así como estas comunas conservan el primer lugar en el ranking de ventas de casas en el Gran Santiago e incluso aumentaron su participación de mercado en 56% hasta alcanzar el 58,7% de las ventas totales de casas. Es interesante destacar que las ventas de casas se concentraron en el tramo de superficie entre 50 y 70 metros cuadrados con el 37% de las unidades vendidas y en el tramo entre 70 y 90 metros cuadrados con el
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
41% de las casas vendidas.
Cámara Chilena de la Construcción
23
Los permisos de edificación otorgados en Maipú representan cerca del
MAIPÚ - CERRILLOS - PUDAHUEL MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS
14% del total de metros cuadrados aprobados con destino vivienda en el Gran Santiago en el segundo semestre del 2006. MAIPÚ - CERRILLOS - PUDAHUEL VENTA DE CASAS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
El precio de oferta promedio de las casas disminuyó 2,9% y la superficie
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
promedio lo hizo en 5,5%, lo que provocó un aumento 2,2% en el valor El stock de casas creció fuertemente durante el segundo semestre del
del metro cuadrado. El valor promedio del metro cuadrado era UF 19
2006, alcanzando un promedio de 4.380 unidades, lo que representa
el segundo semestre del 2005, cifra que coincide con el promedio de
un crecimiento de 238% respecto de igual semestre del 2005. En
los últimos tres años, mientras que el segundo semestre del 2006 el
diciembre pasado el stock disminuyó 17% respecto de noviembre
valor fue UF 20.
del mismo año. MAIPÚ - CERRILLOS - PUDAHUEL PRECIO DE OFERTA DE CASAS
MAIPÚ - CERRILLOS - PUDAHUEL stock DE CASAS
Los meses para agotar stock aumentaron considerablemente debido al elevado stock de casas disponibles, pasando de un promedio de 3,5
La venta de casas en Puente Alto disminuyó 32% respecto del segundo
meses en el segundo semestre del 2005 a 8,2 meses en igual período del
semestre del 2005. De esta forma su participación de mercado también
2006. Se debe tener en cuenta que el año 2005 es una exigente base de
se redujo, en 30%, alcanzando el 12,6% de las ventas totales de casas en
comparación debido a los niveles de ventas registrados y al reducido stock
el Gran Santiago durante el segundo semestre del 2006. En el semestre
disponible. El promedio de los últimos tres años fue 6,2 meses.
se vendieron 835 unidades en Puente Alto.
s e m e s t r e
• Puente Alto
s e g u n d o
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
2 0 0 6
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
MERCADOS INMOBILIARIOS 24
Análisis y Proyecciones
Las ventas según superficie reflejan que el 32% de las unidades vendidas
Los meses para agotar stock aumentaron de un promedio de 5 meses
pertenecen al tramo entre 50 y 70 metros cuadrados, el 29% pertenece al
durante el segundo semestre del 2005 a 7 meses en igual período del
tramo entre 70 y 90 metros cuadrados y alrededor de un 20% pertenece
2006. Esto se explica por la disminución en las ventas que fue muy
al tramo entre 106 y 120 metros cuadrados.
superior a la reducción del stock. Sin embargo, se debe tener en cuenta que el promedio de los meses para agotar stock de los últimos tres años PUENTE ALTO VENTA DE CASAS
fue de 8 meses, por lo que la velocidad de ventas del segundo semestre del 2006 está sobre el promedio histórico. PUENTE ALTO MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
En cuanto a los permisos de edificación otorgados durante el segundo semestre del 2006, sólo el 3,3% de los metros cuadrados aprobados con Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
destino vivienda se localizan en Puente Alto. El stock de casas promedio en Puente Alto disminuyó 4,7% respecto del
El precio promedio de oferta de las casas en Puente Alto para el segundo
segundo semestre del 2005. En diciembre del 2006 el stock se redujo 19%
semestre del 2006 fue 5,6% superior al registro de igual período del año
respecto de noviembre del mismo año. Esto refleja una situación de stock
2005. Mientras que la superficie promedio disminuyó 9,4%. De esta forma
muy acotada para Puente Alto frente a una demanda potencial.
el valor del metro cuadrado aumentó 17,3% en promedio. El precio del metro cuadrado promedio de los últimos tres años fue UF 20 y durante
PUENTE ALTO stock DE CASAS
el segundo semestre del 2006 alcanzó un valor de UF 22. PUENTE ALTO PRECIO DE OFERTA DE CASAS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Cámara Chilena de la Construcción
25
• Quilicura
Los meses para agotar stock pasaron de un promedio de 4,9 meses en el segundo semestre del 2005 a un promedio de 4,4 meses en igual
Las ventas de casas en la comuna de Quilicura sufrieron una reducción
período del 2006. El promedio de los últimos tres años fue 7,9 meses.
de 46% respecto del segundo semestre del 2005 y de esta forma su
La velocidad de ventas durante el segundo semestre del 2006 fue por
participación de mercado se redujo de 21,5 a 12%. Así, durante el
lo tanto muy superior al promedio histórico, lo que se explica por el
segundo semestre del 2006 se vendieron 795 unidades.
reducido stock disponible. QUILICURA MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS
Según superficie, alrededor de un 40% de las unidades vendidas pertenece al tramo entre 50 y 70 metros cuadrados y cerca de 40% pertenece al tramo entre 70 y 90 metros cuadrados. QUILICURA VENTA DE CASAS
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
El precio de oferta promedio de las casas en Quilicura disminuyó 6,4% y la superficie promedio lo hizo en 4,2%, de esta forma el valor del metro
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
cuadrado se redujo en 4,2%, pasando de un valor de UF 81 el segundo El stock promedio de casas en Quilicura se redujo en 53,4% respecto del segundo semestre del 2005. En diciembre del 2006 el stock disminuyó
semestre del 2005 a un valor de UF 77 en igual período del 2006, que es justamente el valor promedio de los últimos tres años.
en 21% respecto de noviembre del mismo año. QUILICURA PRECIO DE OFERTA DE CASAS
Quilicura refleja una situación similar a la de Puente Alto al comparar el segundo semestre del 2006 respecto de igual período del año 2005, con menores ventas y un stock limitado.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
s e g u n d o
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
s e m e s t r e
2 0 0 6
QUILICURA stock DE CASAS
MERCADOS INMOBILIARIOS 26
Análisis y Proyecciones
V. MERCADO DE OFICINAS El mercado de oficinas ha vuelto a tomar el dinamismo de antaño durante
Según información proporcionada por CB Richard Ellis, la producción
el segundo semestre. Las tres empresas que investigan el mercado
fue de 66.547 m2 durante 2006, mientras que la absorción fue de
consultadas por la CChC (CB Richard Ellis, Contempora y Mackenzie Hill)
86.500 m2 aproximados. Así, la tasa de vacancia llegó a 1,12%, lo
reportan tasas de vacancia bastante bajas. Esto muestra la fuerte demanda
que equivale a 13.579 m2 disponibles para arriendo o venta. El precio
por espacios de oficina en el Gran Santiago, pero a la vez la oferta más
promedio de arriendo alcanzaría UF 0,51 por metro cuadrado al cuarto
limitada por parte de los desarrolladores inmobiliarios.
trimestre del año 2006. En tanto, el precio promedio de venta habría aumentado un 4% por segundo trimestre consecutivo respecto del año
evolución del mercado de oficinas gran santiago
2005, alcanzando UF 55 por metro cuadrado. Finalmente, según lo señalado por Mackenzie Hill en su informe de diciembre de 2006, durante el segundo semestre se recepcionaron dos edificios en el Gran Santiago (ambos en Las Condes). Éstos son de carácter institucional y por lo tanto su superficie útil aumenta el inventario, pero no presenta vacancia ofrecida al mercado. Respecto de la producción para el primer semestre de 2007, Mackenzie Hill la estima en 63.300 m2; para el segundo semestre en 90.600 m2 y para el año 2008 en 89.600 m2. En cuanto a la absorción se observa un leve aumento durante 2006. De esta forma, la tasa de vacancia alcanza 1,07% en diciembre último.
Fuente: Mackenzie Hill.
Indicadores promedio para el Gran Santiago a diciembre 2006 Tasa de Vacancia (%)
Precio de Arriendo en UF/m2
Precio de Venta en UF
CB Richard Ellis
1,12
0,51
55
Mackenzie Hill
1,07
0,54
55
Fuente: Elaboración propia.
Cámara Chilena de la Construcción
27
1. Antecedentes de la comuna de Ñuñoa • Aspectos generales Para el Censo 2002, Ñuñoa presentó una población de 163.511, con una
VI. ANEXO
disminución de un 5,3% en comparación al Censo de 1992, donde se contabilizaban 172.575 habitantes. Se caracteriza por ser una comuna de
ANÁLISIS comunas LÍDERES EN ventas de departamentos
carácter tradicional, principalmente residencial. Hasta la década de los 80’ predominó en ella viviendas amplias y antiguas; muchas de ellas con un alto grado de deterioro. Esta situación junto a una pérdida de población
Aporte de investigación aplicada en mercados
impulsaron a modificar el plano regulador el año 1985 incentivando la
inmobiliarios, Escuela de Construcción Civil de la
edificación en altura. En la actualidad Ñuñoa presenta un gran dinamismo
Pontificia Universidad Católica de Chile.
en el desarrollo inmobiliario, con un perfil de demandantes por vivienda mayormente de familias jóvenes o solteros que buscan viviendas con
Desde el año 2004 la Escuela de Construcción Civil UC ha empeñado
espacios amplios. Por sus ventajas en infraestructura, servicios, calidad
importantes recursos en el desarrollo de líneas de investigación
del espacio público entre otras, Ñuñoa está calificada como la de mayor
aplicada en el ámbito de la construcción y el mercado inmobiliario.
índice de calidad de vida según un estudio elaborado por la Secretaría
Desde la óptica inmobiliaria, ha coeditado desde septiembre de 2004,
Regional Ministerial Metropolitana de Planificación. Estas características
el “Informe de actividad inmobiliaria, DECON UC – Portal inmobiliario.
junto a que es un barrio consolidado cercano a Santiago Centro y a
com”, en forma electrónica con una regularidad mensual y registro
Providencia la convierten actualmente en una comuna de gran interés
ISSN electrónico 0718 – 0985 en Conicyt.
para las inmobiliarias.
Además, se han desarrollado encuestas de consumidores inmobiliarios,
Para efectos de este informe se distinguen los sectores: Irarrázaval -
con la ayuda de sus estudiantes de último año, y que permiten establecer
Manuel Montt, Irarrázaval -Chile España, Simón Bolívar, Grecia - Alcalde
las condiciones básicas de la movilidad habitacional, como los factores
Monckeberg, Estadio Nacional. Esta división se ha creado según factores
que determinan la compra de departamentos y casas.
geográficos y sociodemográficos.
Para este informe semestral de mercados inmobiliarios, les presentamos extractos del informe de actividad inmobiliaria y los principales resultados
Comuna Ñuñoa
de las encuestas para dos comunas que se han caracterizado por su dinamismo en los últimos periodos, Ñuñoa (volumen 4, N°3) y Santiago
2 0 0 6
(Volumen 4, N°1). Cualquier duda, complemento o idea, enviar al profesor Carlos Aguirre
. Dirección de extensión en construcción de la Escuela de Construcción Civil UC, www.decon.cl . www.portalinmobiliario.com perteneciente a VMK Ltda.
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
s e g u n d o
s e m e s t r e
cuyo mail es
[email protected]
MERCADOS INMOBILIARIOS Análisis y Proyecciones
28
• Oferta de departamentos en la comuna de Ñuñoa
Estadígrafos para la oferta inmobiliaria
El presente informe entrega un análisis de la oferta existente en base a una muestra de 3.449 departamentos pertenecientes a 47 proyectos de 56 publicados en Portalinmobiliario.com.
de departamentos en Ñuñoa Departamentos en la muestra 3.449
Precio
Media
2.628
Desv. típ.
Precio UF/m2
Superficie Útil
37,86
69,55
783,59
4,67
18,90
Percentiles
25
2.110
34,67
60,50
promedio de UF/m² para la comuna es de 37,86. Los proyectos presentan
50
2.584
37,79
67,37
mayor oferta de 2 y 3 dormitorios, ya que el 93,61 % de los 47 proyectos
75
3.099
40,47
83,11
de la muestra lo ofrecen, en tanto, un 38,29% de los proyectos ofrecen
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
La oferta de dormitorios va desde 1 a 4 dormitorios, con 1 a 3 baños. El
4 dormitorios y más. Los programas que presentan mayor número de unidades en Portalinmobiliario.com son: 2D 2B con 1.446 unidades (44 proyectos), 3D 2B con 1.204 unidades (44 proyectos). El cuadro siguiente presenta rangos de superficie y de precios ofrecidos por los proyectos publicados en Portalinmobiliario.com. Se entregan promedios de superficie, precio y UF/m² obtenidos para el total de unidades ofrecidas por programa. Estadígrafos para la oferta inmobiliaria de departamentos en Ñuñoa, por programa Muestra Programa Nº de dormitorios y baños
Superficie hasta (m2)
Promedio superficie (m²)
Precio desde (UF)
Precio hasta (UF)
Promedio (UF)
Promedio (UF/m2)
Unidades
Proyectos
Superficie desde (m2)
1D 1B
422
25
28,77
55,60
36,81
831
2.245
1.473
40,24
2D 1B
69
7
47,03
66,55
48,79
1.378
2.492
1.889
38,67
2D 2B
1.446
44
44,16
79,53
62,82
1.260
4.188
2.382
37,88
3D 2B
1.204
44
46,24
105,70
81,76
1.585
5.858
3.010
36,57
3D 3B
47
3
79,38
114,28
103,85
2.682
4.901
4.145
39,98
4D 2B
42
2
93,39
96,27
94,98
3.412
3.840
3.666
38,60
4D 3B
219
16
91,69
119,03
104,29
3.280
6.541
4.084
39,28
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Eventuales diferencias en cifras entregadas para programas en el Cuadro, respecto de valores que pudieran ser considerados esperables debido a
distribución de UF/m2 de unidades en oferta para la comuna
la proximidad entre ellos, en especial para el promedio UF/m2, se explica porque algunos programas pueden ser más representativos de unos sectores de la comuna que de otros, reflejando así las diferencias que pudiera haber entre esos sectores en precios y/o superficies.
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Cámara Chilena de la Construcción
29
distribución de precios de unidades en oferta para la comuna
distribución de superficie útil de unidades en oferta para la comuna
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Rangos de precios y superficies precios promedio por sector Superficie desde (m2)
Superficie hasta (m2)
Precio desde (UF)
Precio hasta (UF)
Promedio (UF)
Precio promedio (UF/m2)
Simón Bolivar
32,88
87,68
1.005
3.603
2.406
38,92
Irarrázaval-Manuel Montt
31,57
114,28
831
4.901
2.661
37,53
Irarrázaval-Chile España
28,77
119,03
950
6.541
2.793
39,76
Estadio Nacional
35,03
79,00
996
2.952
2.187
32,18
Grecia-Alcalde Monckeberg
32,56
78,75
1.023
2.832
2.083
32,63
Sector
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Claramente, los sectores que presentan un mayor número de proyectos publicados en Portalinmobiliario.com son Irarrázaval - Chile España e Irarrázaval - Manuel Montt con 22 y 16 proyectos, respectivamente. Los restantes sectores (Simón Bolívar, Estadio Nacional, Grecia - Alcalde Monckeberg) en total suman 9 proyectos. Se presenta precio promedio bruto, en UF por metro cuadrado para la comuna
Sectores
1D 1B
2D 1B
2D 2B
3D 2B
Simón Bolívar
40,47
34,83
38,86
38,34
-
-
-
Irarrázaval-Manuel Montt
40,57
37,79
37,56
36,34
39,09
39,03
37,45
Irarrázaval-Chile España
41,19
41,28
39,44
39,25
41,17
37,22
40,10
Estadio Nacional
27,41
28,47
33,24
32,00
-
-
-
Grecia Alcalde Monckeberg
33,09
-
33,06
32,15
-
-
-
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
3D 3B
4D 2B
4D 3B
s e m e s t r e
Promedio UF/m2 por programa y por sector
s e g u n d o
Precios de oferta inmobiliaria de departamentos en Ñuñoa por programa y sector
2 0 0 6
considerando el total de departamentos disponibles como muestra.
MERCADOS INMOBILIARIOS 30
Análisis y Proyecciones
• Demanda de departamentos en Ñuñoa Usuarios registrados en Portalinmobiliario.com, que han indicado su domicilio, dejan sus requerimientos de búsqueda. Se indica la comuna de domicilio entre aquellos que manifiestan interés por departamentos de la comuna de Ñuñoa.
Precios departamentos nuevos en oferta UF/m2
Se constata que el 22,97 % de los que solicitan departamentos para comprar en Ñuñoa ya viven en la comuna. Las comunas con mayor porcentaje de búsquedas según comuna de origen son: Providencia (13,11%) y Santiago (12,93%). Además, quienes se interesan por proyectos en Ñuñoa, también manifiestan interés por Providencia (15,15%), Las Condes (9,68%) y Santiago (8,17%). origen de las personas que buscan en ñuñoa
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
En cuanto a los precios por programas más ofrecidos: • Las unidades de 1D 1B poseen precios desde UF 831 hasta UF 2.245, con un promedio de UF 1.473, las superficies varían entre 28,77 m²
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
y 55,60 m², el promedio de UF/m² es 40,24. • Las unidades de 2D 1B poseen precios desde UF 1.378 hasta UF 2.492, con un promedio de UF 1.889, las superficies varían entre 47,03 m² y 66,55 m² , el promedio de UF/m² es 38,67. • Las unidades de 2D 2B poseen precios desde UF 1.260 hasta UF 4.188, con un promedio de UF 2.382, las superficies varían entre 44,16 m² y 79,53 m² , el promedio de UF/m² es 37,88. • Las unidades de 3D 2B poseen precios desde UF 1.585 hasta UF 5.858, con un promedio de UF 3.010, las superficies varían entre 46,24 m²
Búsqueda alternativa a Ñuñoa Distribución de búsquedas de departamentos en venta en otras comunas, por parte de quienes han buscado en Ñuñoa. Quienes se interesan por proyectos en esta comuna también manifiestan interés por: Providencia (15,15%), Las Condes (9,68%) y Santiago (8,17%). comuna alternativa de búsqueda
y 105,70 m² , el promedio de UF/m² es 36,57. • Las unidades de 3D 3B poseen precios desde UF 2.682 hasta UF 4.901, con un promedio UF 4.145, las superficies varían entre 79,38 m² y 114,28m², el promedio de UF/m² es 39,98. • Las unidades de 4D 2B poseen precios desde UF 3.412 hasta UF 3.840, con un promedio de UF 3.666, las superficies varían entre 93,39 m² y 96,27m², el promedio de UF/m² es 38,60. • Las unidades de 4D 3B poseen precios desde UF 3.280 hasta UF 6.541, con un promedio de UF 4.084, las superficies varían entre 91,69 m² y 119,03 m², el promedio de UF/m² es 39,28.
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Cámara Chilena de la Construcción
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Analizando los ingresos promedio del grupo familiar, observamos que la mayoría puede identificarse en los segmentos ABC1 y C2. Además, la mayoría recurre al crédito hipotecario como medio de compra.
Perfil del consumidor inmobiliario de Ñuñoa Tipo de financiamiento
En base a una encuesta de opinión desarrollada por la Escuela de Construcción Civil de la UC, durante el segundo semestre de 2006, se estableció el perfil de este consumidor: • Lo integran personas solteras con ingreso mensual entre $ 800.000 y $ 1.200.000 en su mayoría. • Provienen principalmente de las comunas de Providencia, Ñuñoa, y La Florida. • La mayoría de los jefes de hogar tiene estudios universitarios. • El rango de edad o del segmento es de 26 -35 años. • Poseen en promedio un automóvil. • La mayoría busca departamentos de 1 y 2 dormitorios. • Desean como características fundamentales que el departamento cuente con estacionamientos, conserjería las 24 horas, cocina equipada. La principal preocupación de las personas es la seguridad. • Los atributos del entorno del departamento más valorados son: seguridad del entorno, cercanía a locomoción colectiva, vista panorámica del sector.
Fuente: Estudio de consumidor inmobiliario Escuela de Construcción Civil PUC. 2 semestre 2006.
Al cruzar la información con los niveles de educación de los encuestados, se observa que la mayoría tiene educación universitaria completa, proviene de la comuna de Ñuñoa y Providencia, aunque existe un porcentaje importante que viene de otras comunas. Cruce de aspectos del consumidor
• Detalles destacados de los consumidores La mayoría de los entrevistados se enteró del proyecto por referencias y/o por la publicidad en la zona. En ese sentido se puede observar un interés de búsqueda en la comuna más que por producto.
Fuente: Estudio de consumidor inmobiliario Escuela de Construcción Civil PUC. 2 semestre 2006.
Fuente: Estudio de consumidor inmobiliario Escuela de Construcción Civil PUC. 2 semestre 2006.
s e g u n d o
s e m e s t r e
2 0 0 6
Medio de comunicación donde se enteró del proyecto
MERCADOS INMOBILIARIOS 32
Análisis y Proyecciones
Nota del consumidor para atributos del edificio
¿Qué están buscando? En base a un grupo de atributos, se les pidió a los consumidores que evaluaran con notas de 1 a 7 cada uno de ellos de forma separada. Cabe destacar que estos atributos se encontraban de forma desordenada en la encuesta y para su análisis se agruparon en atributos del departamento, del edificio y del proyecto.
Fuente: Estudio de consumidor inmobiliario Escuela de Construcción Civil PUC. 2 semestre 2006.
Los atributos del departamento los consumidores califican sin establecer mayores diferencias entre ellos. En esa lógica, se presentan los que tienen mejores calificaciones. Los elegidos con mayores notas fueron: contar
Nota del consumidor para atributos ambientales y de tránsito de la zona
con una cocina equipada, la calidad de las terminaciones (en general), la distribución interior en términos de la planta de arquitectura y el tamaño de los balcones-terrazas. En lo que refiere al edificio, obtienen notas de aprobación los atributos asociados a la seguridad, como la conserjería las 24 horas y el circuito cerrado de TV. La central de agua caliente también obtiene una nota aceptable, además de la sala de lavado. En contrapunto, los atributos de salas multiusos, piscinas y juegos infantiles no reciben buenas calificaciones. Este punto guarda relación, según los cruces realizados, con la demografía del consumidor, ya que éste aún no tiene hijos y en general es un profesional joven. En lo referente al sector se producen las mejores calificaciones, siendo
Fuente: Estudio de consumidor inmobiliario Escuela de Construcción Civil PUC. 2 semestre 2006.
en su mayoría de aprobación; obtiene sólo calificaciones menores que 4,0 la cercanía a plazas y colegios. Al analizar esto por zonas, se observa que esta tendencia está claramente marcada por los consumidores que
Nota del consumidor para atributos de equipamiento de la zona
fueron encuestados en la zona plaza Ñuñoa, que fueron la mayoría de los encuestados.
Fuente: Estudio de consumidor inmobiliario Escuela de Construcción Civil PUC. 2 semestre 2006.
Cámara Chilena de la Construcción
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• Oferta de departamentos en la comuna de Santiago El presente informe entrega un análisis de la oferta existente en base a una muestra de 3.621 departamentos pertenecientes a 60 proyectos de 80 publicados en Portalinmobiliario.com. La oferta de dormitorios va desde 1 a 4 dormitorios, con 1 a 3 baños.
2. Antecedentes de la comuna de Santiago
El valor promedio de oferta para la comuna es de UF 33,47 /m², para el segundo semestre de 2006.
• Aspectos generales
Estadígrafos para la oferta inmobiliaria de departamentos en Santiago
Para el Censo 2002, la comuna de Santiago presentó una población de 200.792 habitantes, con una tasa de crecimiento de población urbana de –2,67. Su población constituye el 4,3% del total de la Región Metropolitana. Esta comuna se caracteriza por presentar condiciones favorables para el desarrollo inmobiliario, como también una normativa que facilita proyectos de gran envergadura en términos de número de unidades por edificio y por sus ventajas en infraestructura, ubicación,
Media Desv. típ.
Precio (UF)
Precio UF/m2
Superficie Útil
1.470
33,47
44,50
754
4,14
14,52
Percentiles
25
1.110
30,50
31,98
50
1.378
33,32
42,02
75
1.760
35,81
55,03
Fuente: Informe de actividad inmobiliaria DECON UC-Portalinmobiliario.com
cercanía a las fuentes de trabajo. Para efectos del informe se distinguen los sectores: Brasil-Parque de los Reyes, Triángulo Fundacional, Barrio República, Santa Isabel, Parque O’Higgins, Ñuble. Esta división se hizo según factores geográficos y sociodemográficos.
La mayor oferta es de 1 y 2 dormitorios y la hace el 98,3% de los 60 proyectos de la muestra, en tanto sólo el 3,3% de los proyectos ofrece 4 dormitorios. Los programas que presentan mayor número de unidades según el Informe de Actividad Inmobiliaria DECON UC-Portalinmobiliario.com son: 1D 1B (1 dormitorio, 1 baño) con 1.648 unidades (59 proyectos); 2D 2B (2 dormitorios, 2 baños), 758 unidades (49 proyectos).
Comuna santiago
Los precios por programas más ofrecidos son: • Las unidades de 1D 1B tienen precios desde UF 556 hasta UF 3.080, con un promedio de UF 1.109; las superficies varían entre 16,97 m² y 64,76 m² y el promedio de UF/m² es 34,79. • Las unidades de 2D 1B tienen precios desde UF 902 hasta UF 2.490, con un promedio de UF 1.441; las superficies varían entre 34,87 m²
• Las unidades de 3D 1B tienen precios desde UF 1.349 hasta UF 1.754, con un promedio de UF 1.555; las superficies varían entre 46,85 m² y 59,67 m² y el promedio de UF/m² es 30,39. Fuente: “Informe de Actividad Inmobiliaria”, DECON UC-portalinmobiliario.com
• Las unidades de 3D 2B tienen precios desde UF 1.391 hasta UF 2.915, con un promedio de UF 2.115; las superficies varían entre 52,50 m² y 89,71 m²; el promedio de UF/m² es 31,36.
s e m e s t r e
y 70,54 m² y el promedio de UF/m² es 32,92.
s e g u n d o
con un promedio de UF 1.731; las superficies varían entre 32,22 m²
2 0 0 6
y 54,90 m² y el promedio de UF/m² es 32,90. • Las unidades de 2D 2B tienen precios desde UF 1.090 hasta UF 2.590,
MERCADOS INMOBILIARIOS Análisis y Proyecciones
34
Análisis de unidades en oferta por programa El cuadro siguiente presenta rangos de superficie y de precios de los proyectos publicados en Portalinmobiliario.com. Se entregan promedios de superficie, precio y UF/m² obtenidos para el total de unidades ofrecidas por programa. Precios de oferta inmobiliaria de departamentos en Santiago por programa Programa Nº de dormitorio y baños
Muestra Unidades
Proyectos
Superficie desde (m2)
Superficie hasta (m2)
Promedio superficie (m²)
Precio desde (UF)
Precio hasta (UF)
Promedio (UF)
Promedio (UF/m2)
1D 1B
1.648
59
16,97
64,76
31,99
556
3.080
1.109
34,79
2D 1B
549
36
34,87
54,90
43,74
902
2.490
1.441
32,90
2D 2B
758
49
32,22
70,54
52,72
1.090
2.590
1.731
32,90
3D 1B
42
4
46,85
59,67
51,17
1.349
1.754
1.555
30,39
3D 2B
613
37
52,50
89,71
67,41
1.391
2.915
2.115
31,36
Fuente: “Informe de Actividad Inmobiliaria”, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Eventuales diferencias en cifras de los programas en el cuadro anterior, respecto de valores que pudieran ser considerados esperables debido a
distribución de precios de unidades en oferta
la proximidad entre ellos, en especial para el promedio UF/m2, se explican porque algunos programas pueden ser más representativos de ciertos sectores de la comuna que de otros y eso reflejaría las diferencias que pudiera haber entre esos sectores en precios y/o superficies. distribución de UF/m2 de unidades en oferta
Fuente: “Informe de Actividad Inmobiliaria”, portalinmobiliario.com- DECON UC.
distribución de superficie útil de unidades en oferta
Fuente: “Informe de Actividad Inmobiliaria”, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Fuente: “Informe de Actividad Inmobiliaria”, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Cámara Chilena de la Construcción
35
Cuadros y gráficos comparativos
Rangos de precios y superficies, precios promedio por sector Superficie desde Superficie hasta (m2) (m2)
Sector
Precio desde (UF)
Precio hasta (UF)
Promedio (UF)
Precio promedio (UF/m2)
Brasil- Parque de Los Reyes
16,97
77,44
614
2.943
1.368
31,47
Santa Isabel
18,16
83,21
690
2.700
1.469
33,30
Triángulo Fundacional
17,81
83,50
556
3.080
1.481
36,38
Barrio República
18,81
90,26
710
3.331
1.656
34,00
Fuente: “Informe de Actividad Inmobiliaria”, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Precios de oferta inmobiliaria de departamentos en Santiago, por programa y sector Promedio UF/m2
Sector
1D 1B
2D 1B
2D 2B
3D 1B
3D 2B
Brasil- Parque de Los Reyes
33,27
32,14
30,08
Santa Isabel
34,09
32,43
33,46
Triángulo Fundacional
38,04
34,56
34,98
34,32
Barrio República
34,95
34,31
33,91
32,15
28,69 30,50
32,51
Fuente: “Informe de Actividad Inmobiliaria”, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Precios de oferta inmobiliaria de departamentos en Santiago por programa y sector
Se constata que el 27,26% de quienes buscan comprar un departamento en Santiago ya viven en la comuna. Las comunas con mayor porcentaje de búsquedas según comuna de origen son: Providencia (9,52%) y Las Condes (6,43%). Además, quienes se interesan por proyectos en Santiago también manifiestan interés por Providencia (13,75%), Ñuñoa (10,67%) y Las Condes (6,78%).
• Demanda de departamentos en Santiago Fuente: “Informe de Actividad Inmobiliaria”, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Los usuarios que se registran en Portalinmobiliario.com indican su domicilio y sus requerimientos de búsqueda. Las unidades con al menos 2 dormitorios son las más requeridas.
s e g u n d o
Fuente: “Informe de Actividad Inmobiliaria”, portalinmobiliario.com- DECON UC.
s e m e s t r e
2 0 0 6
origen de las personas que buscan en santiago
MERCADOS INMOBILIARIOS 36
Análisis y Proyecciones
potenciales consumidores y que debieran, por ende, ser incluidos en los departamentos que se pretenden producir son: • Precio
Búsqueda alternativa a Santiago Distribución de búsqueda de departamentos en venta en otras comunas, por quienes han buscado en Santiago: Quienes se interesan por proyectos en la comuna de Santiago, también manifiestan interés por: Providencia (13,75%), Ñuñoa (10,67%) y Las Condes (6,78% ). Distribución de búsqueda de departamentos en venta en otras comunas, por quienes han buscado en Santiago comuna alternativa de búsqueda
• Terminaciones • Piso flotante • Terraza • Distribución interior • Cocina equipada • Orientación • Estacionamientos Por otro lado, los atributos mayormente valorados por los potenciales consumidores son: • Cantidad de departamentos por piso • Hall de acceso • Sala de usos Múltiples • Lavandería • Áreas verdes • Alarma • Quincho
¿Quién es el comprador? Fuente: “Informe de Actividad Inmobiliaria”, portalinmobiliario.com- DECON UC.
Según los datos observados reiteramos que los potenciales consumidores son de edades que mayoritariamente se encuentran en el rango de 24 a 35 años, que en general buscan su primer hogar. Existe otro porcentaje de
Sondeo para establecer el perfil del consumidor en la zona de Vicuña Mackenna en la comuna de Santiago A continuación se presentan los datos generales relevantes obtenidos
gente mayor a 40 años que busca comprar departamentos principalmente para darlo en arriendo. Edad de los encuestados
en el muestreo por conveniencia no probabilística, aplicado en el sector denominado Eje Vicuña Mackenna. El perfil del consumidor corresponde a profesionales universitarios y pares de jóvenes solteros cuyas edades se encuentran en el rango de 24 a 35 años (en su mayoría son mujeres). Corresponde a personas y parejas solteras sin hijos, que se encuentran en la etapa uno del ciclo de vida. Ocupan cargos de ejecutivo medio, poseen un sólo vehículo y buscan la conectividad y buen precio. Sus ingresos están en el rango de $ 300.000 a $ 1.000.000. Los atributos mayormente valorados por los
Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
Cámara Chilena de la Construcción
37
De los potenciales consumidores encuestados en su mayoría son mujeres
hicieron estudios secundarios o técnicos (26%). Un porcentaje mucho
(59%), dato completamente fútil, de no ser contrastado con otros datos
menor lo representan las personas que no terminaron su enseñanza
como la edad o el estado civil de los encuestados y su grupo familiar.
secundaria (3%) o sólo terminaron su enseñanza primaria (2%).
Sexo de los encuestados
Nivel de enseñanza de los encuestados
Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
Estado civil de los encuestados Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
La mayoría de los encuestados se desempeña en cargos de ejecutivo medio (56%), lo que es consecuente con el porcentaje de encuestados que aseguró poseer estudios universitarios completos. Otro importante porcentaje se desempeña como empleado administrativo medio o bajo (38%). Un porcentaje muy inferior corresponde a altos ejecutivos (2%), oficios menores (2%) y a trabajos ocasionales (2%). Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
Ocupación de los encuestados
La mayoría de los encuestados son personas y parejas solteras (46%). La segunda mayoría la representan parejas casadas (40%). Un pequeño porcentaje (13%) corresponde a personas separadas y viudas (1%) lo que se relaciona con la gente mayor de 40 años que busca departamentos para cederlos en arriendo.
corresponde a profesionales jóvenes solteros (algunos convivientes) sin hijos (46%), que se encuentran en la etapa uno del ciclo; el siguiente porcentaje importante está conformado por profesionales jóvenes casados, sin hijos en su mayoría, y en menor porcentaje con hijos, lo que respondería a los ciclos 2 y 3 de la vida familiar. Los encuestados en su mayoría son profesionales universitarios, con enseñanza superior completa (48%), le siguen los no profesionales, es decir, que no terminaron su educación superior (21%) y los que sólo
Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
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vida (Gubars y Wells) de la siguiente forma: la mayoría de los encuestados
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Según los datos hasta aquí obtenidos, se puede definir el ciclo familiar de
MERCADOS INMOBILIARIOS 38
Análisis y Proyecciones
La mayoría de los encuestados posee un solo vehículo (68%). Un
El nivel de ingresos del potencial comprador se encuentra en su mayoría
porcentaje menor no posee vehículo propio (28%). Un porcentaje mucho
en el rango que va desde $ 300.000 hasta los $ 799.000 (51%). Otro
menor de la muestra posee dos vehículos propios (2%) o simplemente
porcentaje importante se encuentra entre los $ 800.000 y $ 1.000.000
no posee ninguno (2%)
(36%). Un menor porcentaje, sobre $ 1.000.000 (12%) y sólo un punto porcentual de la muestra corresponde a un sueldo inferior a $ 299.000.
Cantidad de vehículos que tienen los encuestados Núcleo Familiar
Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
Ingresos por rango de los encuestados
El núcleo familiar del encuestado está compuesto en su mayoría por personas solas (52%). Otro porcentaje importante corresponde a parejas solas (28%), y un porcentaje un poco menor (20%) a parejas con hijos cuyas edades van desde uno año hasta 21 años.
Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
Cámara Chilena de la Construcción
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¿Qué producto desea comprar?
Las principales desventajas de la zona estudiada son, en orden decreciente de importancia, las siguientes: contaminación acústica, congestión
El primer dato relevante para solucionar esta interrogante de las
vehicular, contaminación del aire y seguridad .
respuestas a la pregunta número 8 del instrumento de evaluación, las cuales, en resumen, muestran que la mayoría de los encuestados cree que
Desventajas de la zona de estudio
las cualidades más atractivas para un proyecto ubicado en el sector son, en orden decreciente de importancia: accesibilidad vial, precio, cercanía al trabajo, barrio y distribución interior, cercanía a centros de educación, servicios del edificio y finalmente cercanía a amigos y/o familiares .
Atributos que valora de los proyectos en la zona
Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
La pregunta de qué tipo de local comercial sería de su agrado que se establezca en el primer piso, las respuestas son las siguientes en orden decreciente de importancia: farmacia, ningún local, minimarket, librería, restaurante.
Local comercial preferido para el primero piso
Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
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Fuente: Estudio de consumidor en Santiago en eje Vicuña Mackenna.
El Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones es una publicación elaborada por la Gerencia de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, en conjunto con el Comité Inmobiliario y el Subcomité de Informe de Ventas. Se permite su reproducción total o parcial siempre que se cite expresamente la fuente. Para acceder al Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones y a los estudios de la CChC A.G por Internet, contáctese a www.camaraconstruccion.cl Presidente Comité Inmobiliario: Jaime Pilasi Concha Presidente Subcomité de Informe de Ventas: José Manuel Poblete Jara Editor responsable: Matías Vergara Kaplán
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