Plan Estratégico 2016

Agenda

1

Enfoque estratégico 2016

2

Plan de Negocios portafolio operativo a 10 años

DOFA PEI 2016 • Tamaño: vehículo con mayor valor de activos bajo manejo

• Portafolio de activos en diferentes categorías y localizaciones ofrece alternativas a usuarios finales • Liquidez de mercado secundario hace atractiva la inversión • Régimen inversión principales inversionistas institucionales que les da capacidad en el compartimiento de inversión para el PEI • Máxima calificación de títulos participativos y eficacia en la gestión del portafolio

• Legislación aplicable desactualizada para algunos esquemas de negocio comunes en el mercado • Perfil de riesgo del vehículo dificulta el acceso a proyectos de desarrollo de activos interesantes y con potencial de valorización a futuro

DEBILIDADES

FORTALEZAS

• Diversificación geográfica y por tipo de activo para compensar riesgos de mercado

• Capacidad de decisión y control en activos donde el PEI no posee la totalidad de la propiedad

• Acceso para proponer cambios regulatorios proactivamente • Posibilidad de buscar capital de inversionistas internacionales • Diseñar esquemas de coinversión con desarrolladores • Buscar alianzas estratégicas con vehículos de inversión enfocados en desarrollo de activos • Comparabilidad del desempeño de los inmuebles en los principales indicadores de gestión y buenas prácticas en temas especializados

• Aparición de nuevos vehículos de inversión y alianzas estratégicas en el mercado local • Llegada de jugadores internacionales con capacidad de inversión similar al PEI • Incertidumbre por reforma fiscal • Eliminación del escudo fiscal para inversionistas por adopción de NIIF • Incorporación de activos con un porcentaje de áreas no ocupadas, en momentos del ciclo económico en que existe un aumento de la oferta inmobiliaria • Complejidad operativa de los Inversionistas para declarar el ICA por ingresos PEI en diversos municipios

AMENAZAS

OPORTUNIDADES

• Ciclo económico recesivo

Enfoque estratégico 2016

Mantener el liderazgo del PEI como el vehículo de inversión inmobiliaria más grande del país, incorporando al portafolio inmuebles que permitan profundizar la diversificación geográfica, nuevas categorías de activos y sector económico de los arrendatarios, ofreciendo niveles de rentabilidad con bajo riesgo a los inversionistas

Crecimiento: Adquisiciones

Administradora Inmobiliaria

Vehículo y Portafolio

Gestión de activos

Estructura de capital

Inversionistas

Crecimiento Activos bajo manejo

Area arrendable

(CO $ Billones)

(miles de m2)

ADQUISICIONES AÑO 2016

3,4 1,9 2015

+ 78%

2016 E

2015

2015

2016 E

(CO $ MMM)

(CO $ MMM) 121

146

+ 20%

96 2015

2016 E

100 2016 E

Valor Patrimonial (CO $ Billones)

EMISIONES TEIS AÑO 2016

1,8 1,2 2015

1

+ 42%

Flujo de Caja

NOI PORTAFOLIO ACTUAL1

679

477

+ 48%

2016 E

El presupuesto del 2016 incluye los activos adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2015 y no incluye los activos a adquirir en el 2016

+ 5%

Crecimiento: Diversificación Adquisiciones 2016 por Ubicación Geográfica

Bogotá (76.2%) Medellín (6.3%) Yumbo (3.7%) Cartagena (2.7%) Chía (2.1%) Itagüí (2.1%) Montería (1.5%) Pasto (1.2%) Valledupar (1.2%) Neiva (0.8%) Santa Marta (0.8%) Aguachica (0.7%) Florencia (0.7%)

Adquisiciones 2016 por Tipo de Activo

Adquisición de activos inmobiliarios por CO$ 1.5 Billones + 22 activos

incorporados al Portafolio

+ 1 categoría de activos: Residencias Universitarias + 9 municipios 10 BTS logísticos CEDIs Regionales

Comercial (61.9%) Residencias Universitarias (14.4%) Bodegas (12.2%) Oficinas (11.5%)

+ 2 Centros Empresariales con certificaciones LEED

2 centros comerciales, 5 inmuebles de retail

1

Vehículo y Portafolio

Cupo del programa

• Aumentar el cupo del Programa de Titularización de COP$ 2Billones a COP$ 10Billones. Valor emitido acumulado al cierre de 2015 de COP$ 1,2Billones. • Incorporar ajustes contables y financieros resultantes de adopción de NIIF

Actualización y Vigencia del Vehículo

• Permiten al vehículo estar vigente y en capacidad de atender crecimiento, liquidez del mercado, oportunidades de inversión, esquemas de coinversión. • Formalización de actualizaciones en documentos de gestión del vehículo: Prospecto de Colocación de Títulos Participativos, Políticas del vehículo y Contrato de Administración Inmobiliaria

• Revisión y actualización de la Política de Riesgo Crediticio

Documentos y Políticas

• Definición de la Política de coinversión • Fortalecimiento de marco de Gobierno Corporativo profundizando en transacciones con Partes Vinculadas

Estructura de capital

Títulos Participativos TEIS

• En 2016 se prevee sacar al mercado más de una emisión de manera que se soporte el programa de adquisiciones atendiendo los límites de endeudamiento establecidos por el vehículo. • Con las adquisiciones de IS 2016, se alcanzaría a realizar una emisión de Títulos Participativos por valor estimado de COP$200 mil MM a finales del primer semestre, y una segunda emisión por COP$380 mil MM durante el segundo semestre del año. • Liquidez del Título en el mercado secundario.

• El vehículo cuenta con líneas de crédito preaprobadas para compra de activos fijos por valor de COP$ 770KMM con 5 principales entidades financieras del país. Endeudamiento Financiero

• Actualización periódica con los bancos y apertura de cupos con nuevas entidades que permitan atender los compromisos del plan de adquisiciones del PEI en los próximos años. • Diversificación de entidades de crédito será tarea relevante para minimizar riesgo de no disponibilidad de recursos.

Títulos de contenido crediticio Bonos

• Disponiendo de alternativas de financiación, el año anterior se adelantó aprobación del cupo de emisión de Bonos Ordinarios por COP$ 500 mil MM. • Evaluación de esquemas de endeudamiento estructural de largo plazo que incremente la rentabilidad del portafolio.

• Recursos se utilizarán para sustituir créditos bancarios

Inversionistas

Ampliación de base de inversionistas • Crecimiento de inversionistas ha vinculado al PEI con diferentes perfiles de riesgo que se refleja en intereses, niveles de conocimiento y requerimientos de información diferentes • Especialización de canales de vinculación y atención de inversionistas • Diseño de planes de atención para grupos de interés

Canales de Comunicación

• Reuniones periódicas con algunos inversionistas para entender necesidades, monitorear posibles cambios de estrategia de inversión, y lectura del PEI

• Habilitación de acceso exclusivo para inversionistas a información de interés a través de web del PEI

• Búsqueda de nuevos inversionistas en mercados internacionales realizando roadshow de TEIs

• Plan de visitas de conocimiento de los inmuebles para los inversionistas (Cronograma y cupos máximos por activo, inauguraciones de activos en 2016)

• Acceso a nuevos inversionistas locales a través de venta de derechos de suscripción preferencial

• Entrega de información de manera periódica y frecuente para seguimiento de inversión

• Atención de solicitudes de información y certificaciones relacionadas con el cumplimiento de sus obligaciones fiscales derivadas de la inversión en el TEIs

Gestión de activos

Operación

• Ingreso de más de 20 inmuebles al portafolio en 2016, que significan 200,000 m2 de área adicional en inmuebles de gran tamaño, con características especiales en operación y en seguimiento, y en algunos casos nuevas categorías de activos.

• Vencimiento de algunos contratos de arrendamiento del portafolio actual que demandarán gestiones importantes en comercialización e inversión en los inmuebles. • Terminación de remodelación del Centro Comercial Atlantis, y renovación de la imagen gráfica Plan de inversiones sobre activos

• Finalización de adecuación de CITTIUM se continuará con segunda etapa que incluye las Bodegas 1, 4 y 5 que equivalen a 8,312 m2 • Inversión de +$7.000 MM en Capex y R&M en todos los inmuebles. Entre los principales proyectos están la modernización del ascensor de ejecutivos y el ascensor negativo de la Torre Corpbanca Calle 26. • Reorganización de equipo de gestión de activos. Vinculación de 1 persona comercial enfocada en esta actividad.

Gestión de inmuebles

• El cronograma de vencimiento de contratos exige gestión proactiva y acercamiento para retener a arrendatarios en mejores condiciones de tiempo y económicas. • Para atender el manejo de la vacancia del portafolio se estableció una estrategia permanente de prospección de arrendatarios y concesionarios. • Estructuración de esquemas de operación con socios de Plaza Central y CityU, activos con características especiales de operación y esquemas de coinversión y modelos de gestión compartidos

Gestión de activos en proceso de construcción

• Inmuebles BTS y activos en proceso de construcción (SabMiller, CEDIs Nutresa, Elemento, Terranova, Atrio) continuarán con seguimiento de Administradora para verificar la calidad del inmueble, cumplimiento de especificaciones, alineación de estrategias de comercialización, implementación de condiciones de operación, estándares del portafolio de activos e innovaciones disponibles en el mercado

• Acompañamiento a la gestión comercial a los desarrolladores de activos en construcción, a través de sinergias con los arrendatarios actuales que tiene el PEI en los diferentes activos para asegurar los niveles de ocupación esperados

Administradora inmobiliaria: Equipo capacitado, Procesos y Gobierno Corporativo Experiencia y equipo de trabajo • Especialización de Gerencias de Adquisiciones e Inversiones para atender crecimiento en estructuración de negocios y evaluación de oportunidades de inversión. • Profundización en negocios tradicionales S&LB y BTS y en negocios de coinversión que requieren definir relación con socios propietarios de activos. • Plan de desarrollo y capacitación en temas relacionados con responsabilidades particulares del negocio.

Procesos y análisis de riesgo • Documentación y actualización de procesos de trabajo con alto nivel de detalle para identificación y evaluación de riesgos del negocio. • Revisión de metodología COSO.

Procesos

• Robustecimiento de procesos de empalme y sinergia en momentos críticos (entrada en operación de activos en construcción con condiciones especiales negociadas con desarrolladores, activos en coinversión, y nuevas categorías (p.ej.: hospedaje)

Gobierno Corporativo PEI y Administradora Inmobiliaria • Actualización de prácticas de Corporativo.

políticas y Gobierno

• Fortalecimiento de Políticas de Gobierno Corporativo en Terranum, referentes a transacciones entre Partes Vinculadas que involucren a Terranum Inversión y/o al PEI, para mantener independencia, transparencia y condiciones de mercado en los negocios.

Agenda

1

Enfoque estratégico 2016

2

Plan de Negocios portafolio operativo a 10 años

Flujo de caja e indicadores del portafolio operativo Principales Resultados

El portafolio se compone

por

38

Con un área total de 490,855 m2

activos

La ocupación promedio del portafolio entre 2016 y 2025 es de

Adquiridos por un valor

COP$1.52 Billones

total de

97.37%

La rentabilidad del PEI se ubica en

Y un CapRate implícito

de

9.70%

IPC+9.3%

El cash on cash del

0.85%

PEI es de

De Going-In implícito

6.6%

Flujo de Caja Distribuible - COP$ MMM CCA 2016 – 2025: 4.97% 350

300

90%

58%

61%

61%

62%

63%

64%

64%

62%

61%

62%

143

156

80%

70%

250

60%

200

150

101

112

116

123

133

141

146

142

50%

40%

30%

100

20%

50 10%

0

0%

2016

2017

2018

2019

2020

Flujo de Caja Distribuible

2021

2022

2023

Flujo de Caja Distribuible/Ingresos

2024

2025