PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

Diplomado:

GESTION DE PLANES PARCIALES Y PROYECTOS URBANOS

Planeamiento parcial en el marco de la planificación urbana Arq. Augusto Pinto Carrillo Bogotá, 30 de junio de 2010

1

C O U N TR Y

T erm /technique applied

JA P A N

Kukakuseiri

2 G ER M A N Y B aulandum legung

3

IN D IA

P lot reconstitution

4

A U S TR A LIA (W ES TER N )

Land P ooling

5

TU R K EY

Land R eadjustm ent

6

S O U TH K O R EA

Land R eadjustm ent

7

TA IW A N

Land C onsolidation

8

S P A IN

R eparcelacion

9 IN D O N ES IA

Land C onsolidation

10

N O R TH K O R EA

Land R eallingm ent

11

CANADA (som e provinces)

R eplotting Schem es

12 C O LO M B IA

R eajuste de Tierras

13

N EP A L

14 TH A ILA N D

Land P lotting experience w ith Land sharing before.Land R eadjustm ent

Land Readjustment in the World

Planeamiento Parcial en Colombia ESCALAS DE PLANEACION Y GESTION URBANA Reajuste de terrenos: mecanismo que garantiza, cuando la UAU lo requiera, una nueva definición predial para una mejor configuración del globo de terreno que lo conforma y una justa distribución de las cargas y los beneficios. Unidad de Actuación Urbanística - UAU: área conformada por uno o varios inmuebles, explícitamente delimitada en las normas que desarrollan el POT, que debe ser urbanizada o construida como unidad de planeamiento. Plan Parcial: instrumento mediante el cual se desarrollan y complementan las disposiciones de los POT para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana. Plan de Ordenamiento Territorial - POT: conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.

AP/2007

Planeamiento Parcial en Colombia

Ciudad Medellín Itagüí Barranquilla Bogotá Cartagena

PP PP en RU* Adoptados

27

15

17 1 2 35 1 2 1 1 1 3 2 8 2 4 8

113

88

2 36

Manizales

Popayán Neiva Pasto Cúcuta Armenia Pereira Bucaramanga Barrancabermeja Cali Total

2 2 2 1 26

* Adopta dos , en trá mi te o formul a ci ón Fuente: Encuesta Ciudades 2009 – DNP:DDU

Pereira “Subcentro CUBA”

Las ciudades vienen avanzando en la implementación de Planes Parciales. Según encuesta aplicada por el DNP a ciudades mayores de 100 mil habitantes, se cuenta con cerca de 230 PP en proceso de formulación, adoptados o en ejecución.

Planeamiento Parcial en España CATERGORIAS URBANÍSTICAS: - Urbano CLASIFICACIÓN

- Urbanizable - No Urbanizable

- Zonas

(delimitación, usos, intensidad neta de edificación, tipo de edificación, condiciones parcelarias)

CALIFICACIÓN - Sistemas (generales y locales)

AMBITOS TERRITORIALES: DE ORDENACIÓN

- Sectores

DE GESTIÓN

- Polígono de Actuación o zona

Planeamiento Parcial en España

 PLANES PARCIALES «desarrollan el planeamiento urbanístico general y contienen todas las determinaciones pertinentes para la ordenación urbanística detallada de los sectores que abarque»  PLANES ESPECIALES «que aplican tanto en suelo urbanizado como urbanizable y su función es la de “ordenar” y “proteger” espacios o elementos con apreciado valor paisajístico, cultural, arquitectónico o urbanístico de la ciudad» - De protección - Reforma y saneamiento

 PROYECTOS DE URBANIZACIÓN  ESTUDIOS DE DETALLE

Planeamiento Parcial en España SISTEMAS DE GESTIÓN URBANÍSTICA COMPENSACIÓN

COOPERACIÓN

EXPROPIACIÓN

Iniciativa

Mayoría propietarios

Administración – propietarios

Administración

Tipo de Gestión

Privada

Pública (directa o indirecta)

Pública (directa o indirecta)

Promotor

Junta de Compensación

Administración o Concesionario

Administración (directa o indirecta)

Tipo de Proyecto

Estatutos y bases actuación, PR, PU

PR, PU (otros)

Proyecto expropiación

Normas básicas

Estatutos y bases

Legislación directa

Legislación directa

Quién paga

Propietarios (aportan los terrenos cesión obligatoria y ejecutan a su cargo la urbanización)

Propietarios (aportan los terrenos cesión obligatoria y la administración ejecuta obras de urbanización con cargo a dichos propietarios)

Administración (beneficiario)

Quién se queda con los predios

Propietarios

Propietarios

Administración (beneficiario)

PR: Proyecto de Reparcelación. PU: proyecto de Urbanización.

Planeamiento Parcial en España LA REPARCELACIÓN Tiene por objeto repartir equitativamente los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística o regularizar la configuración de las fincas y situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación, de acuerdo con el plan de ordenación urbanística. Criterios: • El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las fincas originarias • Los bienes de dominio público participan en el reparto cuando han sido obtenidos por expropiación, cuando han sido adquiridos por cualquier título oneroso o por cesión gratuita en una actuación no urbanística • Las fincas resultantes se valorarán de manera que decidan por unanimidad los propietarios en función del aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento al polígono de actuación urbanística. • Las parcelas resultantes que se adjudiquen deben estar situadas en un lugar cercano al de las originarias • Las diferencias de adjudicación deben ser objeto de compensación económica

Planeamiento Parcial en España APROVECHAMIENTO MEDIO: PRINCIPIO DE LA JUSTA Y EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS

Aprovechamiento Urbanístico: “En cualquier caso, el aprovechamiento urbanístico se refiere a la magnitud de los usos privados de carácter urbano, generalmente representativa del potencial edificable, que el planeamiento asigna a los terrenos o que le atribuye como medida de un derecho que ha de materializarse en forma de terrenos o en su equivalente económico”

El Aprovechamiento Medio para el conjunto de las zonas incluidas en un sector será el resultado de ponderar, respecto a la superficie total de las zonas, los valores relativos de cada una por su extensión (Cataluña)

Planeamiento Parcial en España

Reparcelación Española Aprovechamiento Medio

Fuente: JGB

Planeamiento Parcial en España

Planeamiento y ejecución urbanística: de la lógica local a la global

a. Parcelario rústico inicial Fuente: JGB

b. Trazado urbano del plano geométrico

Planeamiento Parcial en España

c. Superposición de la traza urbana sobre el parcelario rústico

Fuente: JGB

d. Edificación con alineaciones urbanas, sobre parcelario rústico

Planeamiento Parcial en España

e. Reparcelación en polígonos por manzanas entre semiviales y rectangularización del parcelario Fuente: JGB

Planeamiento Parcial en Brasil

 OPERACIONES CONSORCIADAS. «Conjunto de intervenciones y medidas coordinadas por el poder público municipal, con la participación de los propietarios, vecinos, usuarios permanentes e inversores privados, con el objetivo de alcanzar en una determinada área de transformaciones urbanísticas estructurales, mejoras sociales y valorización ambiental». Adaptado y traducido del Estatuto de la Ciudad

OPERACIÓN URBANA CONSORCIADA Y CONCESIÓN ONEROSA DEL DERECHO DE CONSTRUIR: DIFERENCIAS

Concesión onerosa ≠ Operación Urbana POTENCIAL ADICIONAL

CONTRAPARTIDA

POTENCIAL ADICIONAL

CEPAC* / SUBASTA

APLICACIÓN EN EL ÁREA DE LA OPERACIÓN URBANA

APLICACIÓN EN TODO EL ÁREA URBANA DEL MUNICIPIO

FUNDURB

FONDO DE LA OPERACIÓN URBANA * Certificado de Potencial Adicional de Construcción

Imagen: Daniel Todtmann Montandon

CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUCCIÓN - CEPAC

1. DESARROLLO DEL PLAN GENERACIÓN DEL „STOCK‟ DE POTENCIAL ADICIONAL DE

2. LEY ESPECÍFICA

CONSTRUCCIÓN

- NÚMERO DE CEPACs - VALOR DEL CEPAC - OBRAS E INVERSIONES PÚBLICAS - TABLA DE CONVERSIÓN

5. COMPRA DEL CEPAC BOLSA DE VALORES

3. SUBASTA/EMISIÓN DEL CEPAC - OBRA PÚBLICA ESTABLECIDA - COSTO MÍNIMO DEL CEPAC

6. CONVERSIÓN DEL CEPAC

- NÚMERO DE CEPACs

- SOLAMENTE PARA LA OPERACIÓN QUE LO GENERÓ (TABLA DE CONVERSIÓN) - CONVERSIÓN DEL POTENCIAL CONSTRUCTIVO ADICIONAL

RESULTADO URBANÍSTICO:

PROBABLE DENSIFICACIÓN

4. APLICACIÓN DE LOS RECURSOS ADQUIRIDOS

CONVERSIÓN DE LA CONTRIBUCIÓN PRIVADA

ANTICIPACIÓN DE RECURSOS

REALIZACIÓN DE LA OBRA PÚBLICA

INVERSIONES PÚBLICAS REALIZADAS

VINCULACIÓN DE LOS RECURSOS A LAS OBRAS Imagen: Daniel Todtmann Montandon

OPERACIÓN URBANA FARIA LIMA: INSTITUCIONALIZACIÓN

‘STOCK’ DE 1.250.000m²

‘STOCK’ DE 1.000.000m²

Referencia: SEMPLA e Emurb Imagen: Daniel Todtmann Montandon

OPERACIÓN URBANA FARIA LIMA: RESULTADOS Consumo del ‘stock’ de potencial adicional de construcción AÑO

ÁREA DIRECTA

ÁREA INDIRECTA

Total anual consumido (m²)

% total del 'Stock'

Consumo 'Stock' (m²)

% do total

Consumo 'Stock' (m²)

% del total

1995

0

0,00%

22.651

2,27%

22.651

1,01%

1996

43.901

3,51%

36.929

3,69%

80.830

3,59%

1997

51.023

4,08%

69.398

6,94%

120.421

5,35%

1998

10.392

0,83%

18.970

1,90%

29.361

1,30%

1999

75.526

6,04%

37.198

3,72%

112.723

5,01%

2000

97.167

7,77%

288.866

28,89%

386.033

17,16%

2001

14.270

1,14%

2.767

0,28%

17.037

0,76%

2002

53.888

4,31%

102.539

10,25%

156.427

6,95%

2003

25.858

2,07%

16.751

1,68%

42.609

1,89%

2004

0

0,00%

0

0,00%

0

0,00%

TOTAL

372.024

29,76%

596.068

59,61%

968.091

43,03%

Referencias: SEMPLA/ATOU e Emurb

Recursos obtenidos en función de las contrapartidas pagas (en reales) Año 1995 a 2004

Directa 131.638.579,34

Indirecta 174.480.883,88

Total 306.119.463,22

Referencias SEMPLA/ATOU e Emurb

Proyectos registrados (protocolo): 170 Referencias: SEMPLA/ATOU e Emurb

Imagen: Daniel Todtmann Montandon

OPERACIÓN URBANA FARIA LIMA: OFICINAS (NUEVOS EDIFICIOS)

Barrio Vila Olimpia, 2001 Foto: Daniel Todtmann Montandon

OPERACIÓN URBANA FARIA LIMA: CONCENTRACIÓN DE VIVIENDAS Y DE OFICINAS EN REGIONES DISTINTAS

Av. Hélio Pelegrino, 2001 Foto: Daniel Todtmann Montandon

Av. Juscelino Kubitschek, 2001 Foto: Daniel Todtmann Montandon

Planeamiento Parcial en EEUU The Yards – Washington D.C.

Capitolio

Estación Metro

Río Anacostia

Imagen: Forest City, 2010

Planeamiento Parcial en EEUU The Yards – Washington D.C.

Imagen: Forest City, 2010

Planeamiento Parcial en EEUU The Yards – Washington D.C.  511.000 m2 de desarrollo  2.800 unidades de vivienda  185.800 m2 de oficinas  37.200 m2 de comercios y restaurantes

Fuente: Forest City, 2010

Planeamiento Parcial en EEUU The Yards – Washington D.C.  TAX INCREMENTAL FINANCING

• • • •

900

Instrumento muy utilizado en EEUU para financiar infraestructura urbana desde hace 50 años

Recaudos Predial ($ constantes)

Definir y delimitar el área a intervenir y los costos del proyecto Recursos para pagar la

El mayor valor del recaudo del predial se destina en un periodo fijo al financiamiento de inversiones Establecer los mecanismos financiación (Crédito)

de

Financiación del proyecto

0 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15

Años Imagen: DNP, DDU, 2010

Planeamiento Parcial en EEUU The Yards – Washington D.C.

Imagen: Forest City, 2010

Planeamiento Parcial en EEUU The Yards – Washington D.C.

Antes

Después

Imagen: Forest City, 2010

Planeamiento Parcial en EEUU The Yards – Washington D.C.

Antes

Después

Imagen: Forest City, 2010

Planeamiento Parcial en EEUU The Yards – Washington D.C.

Imagen: Forest City, 2010

Planeamiento Parcial en Japón

Reajuste de Terrenos Técnica de mejoramiento de las áreas urbanas

Comprende aquellas actividades destinadas a la creación de centros urbanos sanos y al mejoramiento del bienestar de la población, mediante el establecimiento y modificación de la categoría de los terrenos e infraestructuras públicas con el fin de fomentar el uso eficiente de predios residenciales y rehabilitar y mejorar las infraestructuras públicas

Planeamiento Parcial en Japón (año)

1880

1900

1945

1955

Fase I

1899 Ley Consolidación Suelos Agrícolas

1965

1975

Fase II

1909 (revi sión )

1919 Ley Planificación Urbana (Designación RT)

1954 Ley Reacondicio namiento de Terrenos( RT)

1985

1995 2000

Fase III

1968 Nueva Ley Planificación Urbana

1980 Anterior Ley Planificación Urbana (Designación RT)

1921

Introducción del RT en la reconstrucción de destruidos por el fuego .

Shinjuku y Asakusa

1923

Proyecto de RT para la reconstrucción del Yokohama (78 distritos, 3.460 Has.)

terremoto en Tokio y

1945

Fase I: Calidad Fase II: Cantidad Fase III: Sostenibilidad

Segunda Guerra Mundial. Proyectos de RT para la reconstrucción de 102 ciudades, aprox. 28.000 Has. Proyectos de RT para la reconstrucción de desastres Proyectos de RT para la reconstrucción de áreas urbanas afectadas por terremotos (14 distritos, 230 Has

1995

HK/01 Fases de la Planificación Urbana en Japón (KOBAYASHI, Hidetsugu 2000).

Reajuste deREAJUSTE Terrenos en Japón: DE TERRENOS EN JAPON TECNICA DE MEJORAMIENTO DE LAS AREAS URBANAS

Contribución

Replanteo

Principios orientadores del reparto equitativo de cargas y beneficios

Terrenos de Reserva

Ubicación Superficie de predio Calidad de superficie

Correspondencia

Acceso agua potable Estado de uso

Medio ambiente

REAJUSTE DE TERRENOS EN JAPON

Esquema conceptual y operativo del RT Antes del Proyecto

Después del Proyecto

a

b

b

a

c

g

h

c

e i d

f

g

d

e Terreno de reserva

h

f

i

j

j

Parque

Contribución Caminos Costos de obras Administr.

Parques

Infraestructuras públicas

Terrenos de reserva Costos de implementación.

REAJUSTE DE TERRENOS EN JAPON

• Proyección demográfica • Plan de distrito residencial • Plan de uso de terrenos • Plan de transporte

Flujo de ejecución del proyecto de RT

• Plan de parques y áreas verdes • Plan de desagüe

1. Creación del sistema de ejecución Implementación por Implementación por Implementación por individuos Cooperativa Entidad Pública

2. Estudio y elaboración del Plan Conceptual 3. Resolución de la planificación urbana (Prefect. – Mpal.) 4. Elaboración del Plan de Operación 5. Designación del reloteo provisional

• Plan de infraestructuras de abastecimiento y disposición • Plan de diseño de instalaciones de utilidad pública • Plan conceptual de habilitación de predios residenciales y edificios

• Análisis del uso de terrenos, plan de reloteo y de compensación por reubicación • Establecimiento del nivel de urbanización • Coordinación con otros proyectos relacionados

6. Traslado de edificios y ejecución de obras de urbanismo

• Decisión de método de obras

7. Resolución del Plan de Reloteo

• Cálculo acumulado del costo general del proyecto

8. Ejecución de reloteo, registro y recaudación de dinero

• Establecimiento de la tasa de contribución

9. Finalización del proyecto

• Plan de fuentes de ingresos y recursos económicos

REAJUSTE DE TERRENOS EN JAPON

Evaluación de Terrenos “Con el fin de asegurar la equidad sobre los terrenos y derechos del área de ejecución, y propiciar el reparto de la utilidad y el efecto derivado del proyecto de RT, se ebe proceder a la evaluación de los terrenos antes y despúes del proyecto, procurando identificar con precisión la variación del valor de los mismos”

Métodos de Evaluación 1. Individual: - Perspicaz, precio según zona, por costos, comparación de precios de mercado, análisis de utilidades 2. De grupo: - De valor zonal, grupos de terrenos estádares - Evaluación de precio de terreno según los valores de las vías públicas, lote estándar

REAJUSTE DE TERRENOS EN JAPON

Evaluación de Terrenos “El valor de la vía es expresado según el valor de utilidad del lote estándar mediante el valor por superficie unitaria del precio residencial cuya fachada de a la vía pública”

10 – 15 mt

15 - 25 mt

45°

150 m2 – 400 m2

“Utilidad media de regular eficiencia”

REAJUSTE DE TERRENOS EN JAPON

Evaluación de Terrenos “El valor de la vía es expresado según el valor de utilidad del lote estándar mediante el valor por superficie unitaria del precio residencial cuya fachada de a la vía pública”

20 mt

15 - 25 mt

60°

“Utilidad media de regular eficiencia”

REAJUSTE DE TERRENOS EN JAPON

VALOR SEGUN VIA PUBLICA

Coeficiente de Calle

Indicador de la utilidad de la calle que colinda con el predio urbano

+

C. de Accesibilidad

Indicador que expresa el incremento o pérdida del valor del terreno según la accesibilidad a los medios de transporte y otros

+

C. del Predio

Indicador que expresa el valor del predio urbano calculado desde su propia utilidad, comodidad y seguridad

REAJUSTE DE TERRENOS EN JAPON

Coeficiente de Calle: Indica la utilidad y los efectos generados exclusivamente por la calle con la que linda el predio residencial y se obtiene aplicando la siguiente fórmula: Coeficiente de Calle = t . F(w) + ΣX Donde t . F (w) : muestra la utilidad y los efectos que tiene el predio residencial gracias a la función de la calle como vía ΣX : muestra la utilidad y los efectos que tiene el predio residencial gracias a la función de la calle como espacio y su nivel de acondicionamiento t : índice que señala el carácter vial de la calle correspondiente dentro de la red de calles del centro urbano y su grado de sistematización, comunicación, etc. F(w) : coeficiente que corrige el valor de “t” según el ancho de la calle

REAJUSTE DE TERRENOS EN JAPON

Coeficiente de Calle: Valor de “t” Área altamente comercial

Área comercial

Área residencial

Área industrial

Nota

Camino principal

2,5 - 5,0

2,5 – 4,0

1,0 – 2,0

2,0 – 4,0

Camino interurbano

Camino subprincipal

2,0 – 4,0

1,5 – 3,0

1,5 – 2,5

2,0 – 3,0

Camino principal del área

Camino principal de lote

1,5 – 3,0

1,2 – 2,0

1,2 – 2,0

1,5 – 2,5

Calle principal entre bloques

Calle de lote

1,0 – 2,0

1,0 – 1,5

1,0 – 1,5

1,0 – 2,0

Calle ordinaria de lote

Callejón sin salida (posible dar la vuelta)

0,8 – 1,0

0,8 – 1,0

0,8 – 1,0

0,7 – 1,0

Calle ordinaria de lote

Callejón sin salida (imposible dar la vuelta)

0,5 – 1,0

0,5 – 0,8

0,5 – 0,8

0,5

Calle ordinaria de lote

REAJUSTE DE TERRENOS EN JAPON

Plano de valores catastrales – Alcaldía de Obihiro - 2000

Grafico:J. J. García,2005 2005 Grafico: Grafico: J.García, García, 2005 Grafico: J. García, 2005

Reajuste de Terrenos en Japón:

Reajuste 2 de Terrenos en Japón:

OBIHIRO - PROYECTO “INADA KAWANISHI”

Antes: 90 predios

Después: 88.1 Has – 1.500 predios – 3.700 Hbt.

REAJUSTE DE TERRENOS EN JAPON

Participación del Kukakuseiri a nivel nacional. TOTAL: 1.244.000 Has.

29,20%

1,28%

0,10% 69,42% Kukakuseiri Nuevas viviendas

Redesarrollo Otros

CONCLUSIONES

• Garantiza beneficios

la

distribución

equitativa

de

cargas

y

• Desarrolla y mejora las infraestructuras urbanas • Garantiza la permanencia de los habitantes dentro del área del proyecto • Promueve el uso eficaz de las tierras • Facilita la actualización de la información registral y catastral • No se incluye el mejoramiento de los edificios • Los procedimientos requieren tiempo

del

proyecto

son

complejos

y

• Facilidades de financiación del proyecto a través de la contribución de los propietarios y el subsidio estatal

Planeamiento Parcial en Nepal

Fuente: AMIDA, Terushige