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PRÓLOGO A LA SÉPTIMA EDICIÓN Como en anteriores ediciones hemos venido expresando, esta obra está dirigida al profesional que ha de elegir adecuadamente la figura contractual a celebrar, teniendo en consideración no sólo el contenido del propio contrato elegido sino las consecuencias fiscales del mismo, es decir, las obligaciones y derechos que de él se derivan, así como, especialmente, las consecuencias fiscales del mismo. Normalmente, los contenidos de los contratos desde el punto de vista civil o mercantil, van evolucionando a lo largo del tiempo, es decir, van sufriendo mutaciones, que vienen a recoger la necesaria adaptación a los cambios doctrinales, jurisprudenciales y legislativos que se van produciendo o que la propia dinámica social demanda. Si ello es así en esos campos jurídicos, no sucede lo mismo en el ámbito fiscal, donde la evolución y los cambios se producen con una mayor rapidez, a veces, demasiada, debido a la propia imbricación de lo fiscal con los cambios económicos y con las medidas para controlar o dirigir aquellos, todo ello, supeditado a salvaguardar los intereses generales, en una u otra dirección, o con más o menos intensidad, según sean las prioridades de cada momento para cada política económica. Lo anterior significa que, lo que valía para un ejercicio para un determinado contrato, puede quedar obsoleto en el siguiente, de ahí la imperiosa necesidad de todo profesional de estar al día y tener un medio de consulta, seguro, ágil y sencillo donde acudir; esa es y ha sido nuestra primordial pretensión desde la primera edición de esta obra. El año 2011 viene cargado de novedades, que hemos procurado recoger de la forma más exhaustiva en cada contrato, en función de la incidencia que las nuevas normas en aquéllos producen. La nueva normativa que regirá en 2011, sin perjuicio de que alguna viene con carácter retroactivo y es de aplicación para 2009 y 2010, es la siguiente: Ley 6/2010, de 9 de abril, sobre medidas para el impulso de la recuperación económica y el desempleo, la Ley 11/2010, de medidas fiscales para la reducción del déficit público y para la sostenibilidad, la Ley 34/2010, de 5 de agosto, de modificación de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, etc., la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2011, y el Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal y laboral y liberizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo y el Real Decreto 14/2010, de 23 de diciembre, por el que se establecen medidas urgentes para la corrección del déficit tarifario del sector eléctrico y demás normas de carácter reglamentario que desarrollan las anteriores o modifican parcialmente Reglamentos anteriores, que introducen importantes novedades en el ámbito tributario estatal; Igualmente, se han tenido en consideración, siempre que en los contratos tratados pudieran influir, las medidas tributarias contempladas y relativas a la aplicación e interpretación de determinadas directivas comunitarias en materia del Impuesto sobre el Valor Añadido plasmadas en la reciente Ley 2/2010, de 1 de marzo, por la que se trasponen determinadas Directivas en el ámbito de la imposición indirecta y se modifica la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes para adaptarla a la normativa comunitaria y, el Real Decreto 192/2010, de 26 de febrero, de modificación del Reglamento del Impuesto sobre el valor Añadido y, del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria. No obstante, ya avanzamos que, dichas medidas que se contemplan en la nueva Ley, así como en la Resolución que en su día la precedió (2009) están dirigidas fundamentalmente, en relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido, a las normas de localización espacial de las prestaciones de servicios, la generalización de las reglas de inversión del sujeto pasivo, nuevos tipos y conceptos de sujetos pasivos, y a simplificar el procedimiento de devolución de empresarios y profesionales no establecidos en territorio de aplicación del impuesto, en definitiva, poco o nada afectan al contenido y
tratamiento de los contratos contemplados. Por otro lado, las modificaciones relativas a los Impuestos Especiales, Impuesto General Indirecto Canario, y Renta de no Residentes, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e Impuesto sobre Sociedades no tienen, en principio, cabida en los contratos contemplados. Con la misma pretensión que en ediciones anteriores, los autores esperamos que los profesionales lectores puedan consultar el tratamiento, contenido y consecuencias fiscales actualizadas de cada contrato, de manera fácil y eficaz, a fin de que puedan prever y contestar a las inquietudes de sus clientes en cualquiera de los ámbitos, civil, mercantil o fiscal que les afecte. Igualmente, como en años anteriores, se han incluido los formularios relativos a cada contrato, a fin de facilitar aún más la labor del profesional. Esperamos que nuestra labor haya sido acertada y así sea entendida por todos nuestros amables lectores. Rafael D. Natera Hidalgo Córdoba, marzo de 2011
PRÓLOGO Ningún profesional en el ámbito del Derecho Fiscal ignora que la libertad contractual no es ilimitada, ya que por mor del propio artículo 1255 de nuestro Código Civil los pactos, cláusulas y condiciones siempre tienen como límite las leyes, la moral y el orden público. No obstante lo anterior, o precisamente por ello, el profesional ha de procurar elegir adecuada y acertadamente el tipo de pacto o contrato a celebrar, de tal manera, que no sólo colme las aspiraciones de su cliente en el puro ámbito contractual sino, además, en el ámbito fiscal, ámbito en el que todos los pactos y contratos tienen su correspondientes efectos. Esta obra, novedosa ahora en su presentación, es continuación de la iniciada hace más de diez años. Al igual que entonces, a los autores nos mueve la observación de la problemática que se presenta a todo profesional una vez que han alcanzado plasmar lo querido por sus clientes: el conocer para facilitar su decisión cuáles son las consecuencias en el ámbito fiscal, y dentro de las variadas figuras que lo integran, de aquel pacto o contrato que han elegido. Nada más decepcionante para el propio profesional que estudiar y solucionar una determinada cuestión desde un punto de vista civil o mercantil y a continuación comprobar su inviabilidad por las connotaciones fiscales de la figura elegida. En definitiva, no es suficiente hoy conocer las reglas del Código Civil o Mercantil, del Derecho privado en suma, sino que es menester saber escoger el negocio que más conviene poner en marcha para obtener iguales finalidades y optimizar los escasos recursos puestos en juego. En esto, entendemos, radica el interés de esta obra, pues hemos pretendido con ella colocar en el terreno adecuado a los profesionales del derecho, al objeto de que desde todas las perspectivas jurídicas puedan elegir acertadamente la mejor solución negocial. Esta obra no persigue dar ideas teóricas sino prácticas, además de ofrecer una valoración sustantiva civil o mercantil y fiscal de cada figura en cuestión y, en consecuencia, alertar sobre las consecuencias de una determinada decisión. Al desarrollar nuestro trabajo hemos procurado incorporar sin afán doctrinal el contenido de las corrientes dominantes tanto de los autores más relevantes como de los órganos jurisdiccionales y administrativos correspondientes, a ellos vaya nuestro agradecimiento por su inapreciable labor. En definitiva, los autores pretendemos que los profesionales lectores puedan consultar el tratamiento, contenido y consecuencias fiscales actualizadas de un determinado contrato de manera eficaz a fin de que puedan prever y contestar a la pregunta segura y obligada del cliente al celebrar cualquiera de ellos, sus consecuencias civiles o mercantiles y fiscales. Igualmente se han incluido formularios relativos a cada contrato al objeto de facilitar la labor del profesional. Esperamos que nuestra labor haya sido acertada y así sea entendida por todos nuestros amables lectores. Rafael D. Natera Hidalgo Córdoba, abril de 2005
S umar i o SUMARIO PRÓLOGO A LA SÉPTIMA EDICIÓN ................................................. PRÓLOGO .................................................................................................. SIGLAS Y ABREVIATURAS UTILIZADAS ......................................... INSTALACIÓN Y REQUERIMIENTOS DEL PROGRAMA DE FORMULARIOS .....................................................................................
3 5 9 13
Capítulo 1
CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE MERCANCÍAS, COMPRAVENTAS ESPECIALES Y CONTRATOS DE DISTRIBUCIÓN COMPRAVENTA LA COMPRAVENTA FUNDAMENTOS A. COMPRAVENTA CIVIL ............................................................................................. B. COMPRAVENTA MERCANTIL................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL COMPRAVENTA DE BIENES MUEBLES A. Vendedor persona física no empresario ............................................................. B. Vendedor persona física empresario .................................................................. C. Vendedor sociedad ............................................................................................. COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS A. Vendedor persona física no empresario ............................................................. B. Vendedor persona física empresario .................................................................. C. Vendedor sociedad ............................................................................................. COMPRAVENTA DE INMUEBLES RÚSTICOS A. Vendedor persona física no empresario ............................................................. B. Vendedor persona física empresario .................................................................. C. Vendedor sociedad ............................................................................................. COMPRAVENTA DE ACCIONES Compraventa de acciones con cotización en un mercado secundario .............................. A. Vendedor persona física no empresario ............................................................. B. Vendedor persona jurídica ................................................................................. Compraventa de acciones que no cotizan en un mercado secundario ............................... A. Vendedor persona física .................................................................................... B. Vendedor persona jurídica .................................................................................
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47 69
81 84 87 90 96 102 109 115 120 126 126 130 133 133 136
15
S umar i o COMPRAVENTA DERECHOS DE SUSCRIPCIÓN Vendedor persona física ................................................................................................
136
Formularios Contrato de compraventa de un inmueble (vivienda) ................................................... Contrato de compraventa de un bien mueble (vehículo) .............................................. Contrato de compraventa mercantil de bienes muebles ................................................
138 140 141
ESPECIALES LA COMPRAVENTA A PLAZOS FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
143 151
Formularios Contrato de compraventa a plazos de un bien mueble ..................................................
153
LA COMPRAVENTA A PRUEBA Y AD GUSTUM FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL A. VENDEDOR PERSONA FÍSICA EMPRESARIO ...................................................... B. VENDEDOR SOCIEDAD ............................................................................................ Formularios Contrato de compraventa a prueba y ad gustum de un vehículo .................................. Contrato de compraventa a prueba y ad gustum de una vivienda ................................
155 156 159
162 163
LA COMPRAVENTA CON PACTO DE RETRO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
165 169
Formularios Contrato de compraventa con pacto de retro de finca urbana....................................... Contrato de compraventa con pacto de retrovenda de finca rústica .................................
169 171
LA PERMUTA
16
FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
173 177
Formularios Contrato de permuta (consistente parte en dinero y parte en otra cosa) ............................ Contrato de permuta de solar por vivienda ...................................................................
179 180
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S umar i o EL SUMINISTRO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
183 185
Formularios Contrato de suministro (genérico) ................................................................................. Contrato de suministro de agua .....................................................................................
185 186
EL CONTRATO ESTIMATORIO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
189 190
Formularios Contrato estimatorio (genérico) .....................................................................................
191
EL CONTRATO DE ADHESIÓN FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
193 206
Formularios Contrato de adhesión de suministro de energía eléctrica ..............................................
206
EL CONTRATO DE FRANQUICIA (FRANCHISING) FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
209 215
Formularios Contrato de franquicia (genérico)..................................................................................
217
EL CONTRATO DE CONCESIÓN FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
219 222
Formularios Contrato de concesión ...................................................................................................
224
EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
227 230
Formularios Contrato de opción de compra (genérico) .....................................................................
232
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17
S umar i o Contrato de opción de compra con precio aplazado .....................................................
233
LA DONACIÓN FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
235 253
Formularios Modelo de escritura pública de donación pura y simple............................................... Modelo de escritura pública de donación onerosa ........................................................
258 259
LA SUBVENCIÓN FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
261 276
DISTRIBUCIÓN EL CONTRATO DE DISTRIBUCIÓN FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
283 285
Formularios Contrato de distribución (genérico) ...............................................................................
287
Capítulo 2
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS Y PRESTACIÓN DE SERVICIOS ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTOS DE BIENES MUEBLES FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
301 305
Formularios Contrato de arrendamiento de bienes muebles ..............................................................
308
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA A. ARRENDAMIENTOS CELEBRADOS A PARTIR DEL 9 DE MAYO DE 1985.............. B. ARRENDAMIENTOS CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD AL 9 DE MAYO DE
311
1985 .......................................................................................................................................
311
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S umar i o C. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 1995 FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL .................................................................................................... Formularios Contrato de arrendamiento de vivienda (1ª versión) ..................................................... Contrato de arrendamiento de vivienda (2ª versión) .....................................................
311 344
350 352
ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO A. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS A PARTIR DE 9 DE MAYO DE 1985...................................................................................... B. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS ANTES DE 9 DE MAYO DE 1985 ....................................................................................... C. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 1995................................................... FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
355 355 366
Formularios Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda .......................................
370
355 355
TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO A. CONTRATOS DE TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS ANTES DE 1 DE ENERO DE 1995 FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL .................................................................................................... B. CONTRATOS DE TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 1995 FUNDAMENTOS y TRATAMIENTO FISCAL .................................................................. Formularios Contrato de traspaso de local de negocio ...................................................................... Acta notarial notificando al arrendador la cesión .........................................................
373 376
379
379 380
ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA O NEGOCIO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
381 382
Formularios Contrato de arrendamiento de industria o negocio (genérico) ...................................... Contrato de arrendamiento de industria con promesa de venta .................................... Contrato de arrendamiento de industria con autorización de traspaso..............................
385 388 390
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19
S umar i o ARRENDAMIENTO DE FINCA RÚSTICA FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
393 405
Formularios Contrato de arrendamiento rústico (genérico) ............................................................... Contrato de arrendamiento de finca rústica...................................................................
409 410
ARRENDAMIENTO PARCIARIO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
413 415
Formularios Contrato de arrendamiento parciario (genérico) ........................................................... Contrato de arrendamiento parciario con aportación de un porcentaje de semillas, abonos, etc. ..............................................................................................................
415 417
APARCERÍA RÚSTICA FUNDAMENTOS A. REGULACIÓN DE LOS CONTRATOS DE APARCERÍA CELEBRADOS A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 49/2003..................................................................... B. REGULACIÓN DE LOS CONTRATOS DE APARCERÍA RÚSTICA YA VIGENTES A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LAR 49/2003 ......................................................... TRATAMIENTO FISCAL .................................................................................................... Formularios Contrato sobre aparcería rústica (genérico) (para contratos todavía vigentes a la entrada en vigor de la LAR 49/2003) ....................................................................... Contrato sobre aparcería rústica (diversas cláusulas) (para contratos todavía vigentes a la entrada en vigor de la LAR 49/2003) .......................................................... Contrato sobre aparcería rústica (genérico) (para contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la LAR 49/2003) ........................................................................
420 423 428
431 433 434
APARCERÍA INDUSTRIAL O FABRIL
20
FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
437 438
Formularios Contrato de aparcería industrial o fabril de una fábrica de muebles ............................ Contrato de aparcería industrial de un bar ....................................................................
441 442
© CISS
S umar i o EL PRECARIO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
445 448
Formularios Contrato de precario de una finca rústica ......................................................................
450
SUBARRIENDO EL SUBARRIENDO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
451 455
Formularios Contrato de subarriendo de bien mueble .......................................................................
458
SUBARRIENDO DE VIVIENDA A. CONTRATOS DE SUBARRIENDO DE VIVIENDA CELEBRADOS ANTES DEL 1 DE ENERO DE 1995 FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL .................................................................................................... B. CONTRATOS DE SUBARRIENDO DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DE 1 DE ENERO DE 1995 FUNDAMENTOS y TRATAMIENTO FISCAL ..................................................................
470
Formularios Contrato de subarriendo parcial de vivienda .................................................................
471
461 466
SUBARRIENDO DE LOCAL DE NEGOCIO A. CONTRATOS DE SUBARRIENDO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS ANTES DEL 1 DE ENERO DE 1995 FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL .................................................................................................... B. CONTRATOS DE SUBARRIENDO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 1995 FUNDAMENTOS y TRATAMIENTO FISCAL ..................................................................
480
Formularios Contrato de Subarriendo de local de negocio ..............................................................
481
473 477
SUBARRIENDO DE FINCA RÚSTICA FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
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483 486
21
S umar i o Formularios Contrato de subarriendo de finca rústica (genérico) ..................................................... Contrato de subarriendo de finca rústica con vivienda de temporada ubicada en la finca (art. 71 c., LAR) ...............................................................................................
490 491
PRESTACIÓN DE SERVICIOS EL CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
493 496
Formularios Contrato de arrendamiento o prestación de servicios de un letrado .............................
498
EL CONTRATO DE OUTSOURCING FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
501 501
Formularios Contrato de Outsourcing ...............................................................................................
502
Capítulo 3
CONTRATOS DE TRANSMISIÓN DE DERECHOS SOBRE BIENES INMATERIALES TRANSMISIÓN DERECHOS EL CONTRATO DE EDICIÓN FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
511 518
Formularios Contrato de edición (genérico) ......................................................................................
521
EL CONTRATO PUBLICITARIO
22
FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
525 529
Formularios Contrato de publicidad o de orden publicitario (genérico) ...........................................
535
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S umar i o EL CONTRATO DE PATROCINIO O SPONSORING FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
537 537
Formularios Contrato de patrocinio o sponsoring (genérico) ............................................................
539
LA PATENTE FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
541 551
Formularios Contrato de cesión de patente (genérico) ......................................................................
556
Capítulo 4
CONTRATOS DE COLABORACIÓN, ASOCIACIÓN FINANCIACIÓN Y GARANTÍA COLABORACIÓN LAS CUENTAS EN PARTICIPACIÓN FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
579 583
Formularios Contrato de cuentas en participación (genérico) ........................................................... Contratos de cuentas en participación de transporte y comercio ..................................
588 590
EL FACTORING FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
591 597
Formularios Contrato de factoring propio ......................................................................................... Contrato de factoring impropio .....................................................................................
607 609
ASOCIACIÓN LAS SOCIEDADES DE CAPITAL FUNDAMENTOS ..................................................................................................................
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611
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S umar i o TRATAMIENTO FISCAL DE LAS SOCIEDADES DE RESPONSABILIDAD LIMITADA ............................................................................................................................
716
Formularios Estatutos de Sociedad de Responsabilidad Limitada .................................................... Certificado de acuerdo de disolución de Sociedad de Responsabilidad Limitada como consecuencia de la falta de ejercicio de la actividad que constituye el objeto social ..
730
TRATAMIENTO FISCAL DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS.....................................
732
Formularios Estatutos de Sociedad Anónima .................................................................................... Certificado de acuerdo de disolución y liquidación simultánea de Sociedad Anónima...........................................................................................................................
726
742 747
LAS SOCIEDADES LABORALES FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
749 757
Formularios Estatutos de Sociedad Anónima Laboral....................................................................... Estatutos de Sociedad de Responsabilidad Limitada Laboral.......................................
759 765
LAS SOCIEDADES PROFESIONALES FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
773 783
LA FUNDACIÓN (DE ÁMBITO ESTATAL) FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
785 802
Formularios Escritura fundacional ..................................................................................................... Estatutos de una fundación sanitaria .............................................................................
814 815
LA SOCIEDAD CIVIL
24
FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
827 833
Formularios Contrato sociedad civil (genérico)................................................................................. Contrato sociedad civil con aportación y de otros bienes .............................................
837 838
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S umar i o LA COMUNIDAD DE BIENES Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL FUNDAMENTOS A. COMUNIDAD DE BIENES ......................................................................................... B. LA PROPIEDAD HORIZONTAL................................................................................ TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
841 847 856
Formularios Contrato de constitución de comunidad de bienes (genérico) ......................................
860
ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
863 863
APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURÍSTICO (MULTIPROPIEDAD) FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
867 880
Formularios Contrato de derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles de uso turístico .
888
LAS JUNTAS DE COMPENSACIÓN FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
893 905
Formularios Proyecto de Estatutos de una Junta de Compensación ................................................. Proyecto de Bases de Actuación de una Junta de Compensación ................................ Proyecto de Compensación ...........................................................................................
922 932 939
CONTRATO DE JOINT VENTURE FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
953 954
Formularios Contrato de Joint Venture .......................................................................................................
956
FINANCIACIÓN EL PRÉSTAMO MERCANTIL FUNDAMENTOS ..................................................................................................................
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959
25
S umar i o TRATAMIENTO FISCAL .................................................................................................... Formularios Contrato de préstamo mercantil con aval solidario .......................................................
964 970
EL COMODATO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
973 976
Formularios Contrato de comodato....................................................................................................
979
EL MUTUO O SIMPLE PRÉSTAMO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
981 986
Formularios Contrato de mutuo o simple préstamo........................................................................... Contrato de mutuo o simple préstamo con aval solidario .............................................
991 993
EL LEASING FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
995 1003
Formularios Contrato de arrendamiento financiero o leasing de vehículo ....................................... Contrato de arrendamiento financiero o leasing de material informático ....................
1008 1010
LEASING INMOBILIARIO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1013 1014
Formularios Contrato de arrendamiento financiero o leasing inmobiliario ......................................
1023
EL RENTING
26
FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1025 1028
Formularios Contrato de renting de pala cargadora .......................................................................... Contrato de renting sobre ordenadores .........................................................................
1033 1035
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S umar i o EL CONFIRMING FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1037 1038
Formularios Contrato de confirming ..................................................................................................
1041
LA CUENTA CORRIENTE FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1043 1048
Formularios Contrato de cuenta corriente (genérico) (1ª versión) .................................................... Contrato de cuenta corriente (genérico) (2ª versión) ....................................................
1051 1052
GARANTÍA LA FIANZA FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1053 1063
Formularios Contrato de fianza simple .............................................................................................. Contrato de fianza personal ...........................................................................................
1067 1068
LA PRENDA FUNDAMENTOS A. PRENDA CON DESPLAZAMIENTO ......................................................................... B. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO ........................................................................... TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1071 1077 1083
Formularios Contrato de prenda sin desplazamiento (genérico) ....................................................... Contrato de prenda con desplazamiento (genérico) ......................................................
1089 1091
EL CONTRATO DE HIPOTECA FUNDAMENTOS A. HIPOTECA INMOBILIARIA ...................................................................................... B. HIPOTECA MOBILIARIA........................................................................................... TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1093 1107 1115
Formularios Contrato de hipoteca inmobiliaria (genérico) ................................................................ Contrato de hipoteca mobiliaria (genérico) ...................................................................
1121 1122
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S umar i o EL FORFAITING FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1125 1127
Formularios Contrato de forfaiting (genérico) ...................................................................................
1130
Capítulo 5
CONTRATOS DE GESTIÓN Y CUSTODIA GESTIÓN LA COMISIÓN FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL A. COMISIONISTA EN NOMBRE PROPIO ................................................................... B. COMISIONISTA EN NOMBRE AJENO .................................................................... Formularios Contrato de comisión (genérico) (1ª versión) ............................................................... Contrato de comisión (genérico) (2ª versión) ...............................................................
1139 1143 1146 1149 1150
EL CORRETAJE FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1155 1157
Formularios Contrato de corretaje (genérico) ....................................................................................
1160
LA AGENCIA FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1163 1170
Formularios Contrato de agencia (genérico) (1ª versión) ................................................................. Contrato de agencia (genérico) (2ª versión) .................................................................
1173 1174
CUSTODIA EL DEPÓSITO FUNDAMENTOS A. DEPÓSITO CIVIL ........................................................................................................ B. DEPÓSITO MERCANTIL............................................................................................
28
1177 1186
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S umar i o TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1191
Formularios Contrato de depósito civil (genérico) ............................................................................ Contrato de depósito mercantil (genérico) ....................................................................
1194 1195
Capítulo 6
CONTRATOS DE EJECUCIÓN DE OBRA Y TRANSPORTE EJECUCIÓN DE OBRA EJECUCIÓN DE OBRA INMOBILIARIA FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1203 1206
Formularios Contrato de ejecución de obra inmobiliaria ..................................................................
1210
EL CONTRATO DE ENGINEERING FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1213 1215
Formularios Contrato de engineering (genérico) ...............................................................................
1218
TRANSPORTE EL TRANSPORTE TERRESTRE FUNDAMENTOS .................................................................................................................. A. EL TRANSPORTE DE COSAS ................................................................................... B. EL TRANSPORTE DE PERSONAS............................................................................ C. EL TRANSPORTE FERROVIARIO............................................................................ TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1221 1222 1238 1239 1240
Formularios Contrato de transporte terrestre simple ......................................................................... Contrato de transporte terrestre con cláusula de penalización ......................................
1246 1247
EL FLETAMENTO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
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1249 1259
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S umar i o Formularios Contrato de fletamento .................................................................................................. Contrato de fletamento (con cláusula de 24 horas «24 hours clause») ........................ Contrato de fletamento (con cláusula por demora y por «dispatch money») ..........
1262 1264 1265
Capítulo 7
CONTRATOS DE SEGUROS SEGUROS EL SEGURO CONTRA DAÑOS FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1275 1286
Formularios Contrato de seguro contra daños (genérico) ..................................................................
1289
EL SEGURO DE VIDA FUNDAMENTOS A. SEGURO PARA CASO DE MUERTE ........................................................................ B. SEGURO DE VIDA PARA CASO DE SUPERVIVENCIA ....................................... C. SEGUROS MIXTOS ..................................................................................................... TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1293 1302 1303 1303
Formularios Contrato de seguro de vida (genérico) ..........................................................................
1307
EL SEGURO DE ACCIDENTES FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1311 1322
Formularios Contrato de seguro de responsabilidad civil derivado del uso y circulación de vehículos a motor ......................................................................................................................
1324
LOS PLANES Y FONDOS DE PENSIONES FUNDAMENTOS A. LOS PLANES DE PENSIONES................................................................................... B. LOS FONDOS DE PENSIONES.................................................................................. C. LAS ENTIDADES GESTORAS................................................................................... D. LAS ENTIDADES DEPOSITARIAS ........................................................................... E. EL CONTROL ADMINISTRATIVO ........................................................................... TRATAMIENTO FISCAL A. RÉGIMEN FISCAL DE LOS PLANES DE PENSIONES ..........................................
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1327 1336 1339 1340 1341 1343
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S umar i o B. C. D. E. F.
RÉGIMEN FISCAL DE LOS PLANES DE PENSIONES Y MUTUALIDADES DE PREVISIÓN SOCIAL CONSTITUIDOS A FAVOR DE PERSONAS CON MINUSVALÍA. RÉGIMEN FISCAL DE LAS MUTUALIDADES DE PREVISIÓN SOCIAL .......... RÉGIMEN FISCAL DE LOS SEGUROS COLECTIVOS QUE INSTRUMENTAN COMPROMISOS ANÁLOGOS A LOS PLANES DE PENSIONES ......................... LOS FONDOS INTERNOS .......................................................................................... LOS FONDOS DE PENSIONES..................................................................................
Formularios Contrato de adhesión a Plan de Pensiones individual ...................................................
1347 1349 1352 1355 1356 1357
Capítulo 8
CONTRATOS ALEATORIOS ALEATORIOS LA RENTA VITALICIA FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1363 1366
Formularios Contrato de renta vitalicia (genérico) ............................................................................
1369
LA HIPOTECA INVERSA FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1371 1372
LA RENTA TEMPORAL FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1377 1378
Formularios Contrato de renta temporal (genérico)...........................................................................
1380
Capítulo 9
CONTRATOS SOBRE DERECHOS REALES DERECHOS REALES EL USUFRUCTO FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
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1389 1400
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S umar i o CASOS PRÁCTICOS A. CONSTITUCIÓN Y CESIÓN DE USUFRUCTUARIO VITALICIO ........................ B. CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTUARIO TEMPORAL CON CESIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD ................................................................................................................. C. CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO VITALICIO Y CESIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD ......................................................................................................................... D. TRANSMISIÓN DE FINCA RÚSTICA TRAS LA CONSOLIDACIÓN DEL DOMINIO EN EL NUDO PROPIETARIO .................................................................................... Formularios Contrato de usufructo y cesión onerosa a los hijos ....................................................... Contrato de compraventa de nuda propiedad con reserva del derecho de usufructo vitalicio ..................................................................................................................... Contrato de constitución y venta de usufructo temporal...............................................
1404 1410 1412 1416
1420 1421 1422
EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE FUNDAMENTOS A. EL DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE FINCAS URBANAS ............................... B. EL DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE FINCAS RÚSTICAS ............................... C. EL DERECHO DE SOBREELEVACIÓN Y EL DE CONSTRUIR BAJO EL SUELO (DERECHO DE VUELO Y SUBEDIFICACIÓN) ...................................................... TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1435 1437
Formularios Contrato de cesión de terrenos. Derecho de superficie .................................................
1443
1425 1434
COMPRAVENTA EN GARANTÍA DE DEUDA. NEGOCIO FIDUCIARIO
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FUNDAMENTOS .................................................................................................................. TRATAMIENTO FISCAL ....................................................................................................
1445 1448
Formularios Contrato de préstamo inherente al contrato de compraventa en garantía ..................... Escritura de compraventa de inmueble, inherente al contrato de compraventa de garantía ..
1453 1455
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Arrendamiento
Fundamentos
vivienda (a partir 1-1-95)
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA A. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DEL 9 DE MAYO DE 1985 Conforme a lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, en su Disposición Transitoria Primera, los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, continuarán rigiéndose por los dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 (LAU), esto es, le son de aplicación lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la LAU 1994 y deja de ser aplicable el apartado 1 del artículo 24 del TRLAU 1964.
B. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD AL 9 DE MAYO DE 1985 Siguen rigiéndose por el TRLAU 1964, con las siguientes modificaciones: a) Es de aplicación el artículo 12 de la LAU 1994. Derecho del cónyuge, siempre que lo manifieste, a continuar en el arrendamiento cuando el arrendatario renuncie al mismo o haya abandonado la vivienda sin expreso desistimiento. Igualdad del cónyuge a la persona que como tal hubiera convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores y con independencia de su orientación sexual, la anterior convivencia no será necesaria cuando exista descendencia común. b) Igualmente se declara la vigencia para estos contratos del artículo 15 de la nueva Ley. En los casos de nulidad, separación o divorcio el cónyuge no titular del arrendamiento podrá continuar con el uso de la vivienda cuando le sea atribuida de conformidad con lo previsto en los artículos 90 y 96 del Código Civil. c) Es de aplicación también el artículo 24 de la nueva Ley. Posibilidad de realizar las obras de adaptación del inmueble que sean necesarias, cuando el arrendatario, su cónyuge o persona que con él conviva sea minusválido, a fin de adecuarla a su condición de minusválido, estando obligado el arrendatario a dejar la vivienda en el anterior estado a la terminación del contrato. d) Queda sin efecto la posibilidad de ceder el inmueble ínter vivos que regula el apartado 1 del artículo 24 del TRLAU 1964. e) Se eliminan los derechos de tanteo y retracto regulados en el Capítulo VI del TRLAU 1964 cuando se adjudica la vivienda como consecuencia de división de la casa común cuando el contrato se celebró con posterioridad a la constitución de la comunidad, ni en los supuestos de división y adjudicación de la cosa común adquirida por herencia o legado.
C. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 1995
FUNDAMENTOS C.1 Definición La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU 1994) considera como arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo des-
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Arrendamiento
Fundamentos
vivienda (a partir 1-1-95)
tino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2.1, LAU 1994). Como todo contrato de arrendamiento ofrece los caracteres siguientes: – Es un contrato consensual, es decir, que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. – Es bilateral, porque surgen obligaciones correlativas a cargo de ambas partes: uso contra pago de un precio. – Es conmutativo, porque el valor de las prestaciones de las partes aparece fijado de antemano. – Es oneroso, pues si no existiese contraprestación no sería arrendamiento sino comodato. – Es temporal, pues se transfiere el uso y disfrute de la vivienda por un tiempo determinado, aun cuando esta última nota puede estar, en parte, desdibujada por los institutos de la prórroga y la subrogación mortis causa. El párrafo segundo del artículo 9.1 de la LAU 1994 disponga que: «(...) El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.» Esto no implica la transformación de los arrendamientos de vivienda en contratos reales, sino un simple aplazamiento de la eficacia del contrato cuando la entrada en posesión de la vivienda arrendada sea posterior a la fecha del contrato. El derecho especial vigente está constituido por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que ha derogado, sin perjuicio de lo previsto, en sus Disposiciones Transitorias, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, que aprueba Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los artículos 8 y 9 del Real Decreto ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica –«Decreto Ley Boyer»–, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en dicha Ley. También, con la nueva Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949, aunque esta derogación producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma cuando se dicten las disposiciones a que se refiere la Disposición Adicional Tercera de la mencionada ley. El contrato de arrendamiento de vivienda está regulado por la LAU 1994 como hemos apuntado y así se recoge en su artículo 1 al definir el ámbito de aplicación, que: «La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.» La Ley no define qué entiende por finca urbana, pero poniendo en relación el artículo 1 con los artículos 2 y 3 se deduce que el ámbito de la Ley queda circunscrito al arrendamiento de edificaciones urbanas, quedando, por tanto, fuera de su ámbito los arrendamientos de fincas urbanas que no tengan la consideración de edificios, arrendamientos que, en su caso, estarán sujetos al Código Civil. Por tanto, no quedan incluidos dentro del ámbito de la Ley los arrendamientos de solares, de garajes, salvo en este último caso que el arrendamiento recaiga también conjuntamente sobre una edificación. Están excluidos del ámbito de la LAU 1994 y por tanto se regirán por lo dispuesto en sus pactos y el Derecho común (art. 5, LAU 1994): «(...) a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten. b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica. c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
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Fundamentos
Arrendamiento vivienda (a partir 1-1-95)
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.» En cuanto a los arrendamientos de viviendas de protección oficial, se encuentran mencionados en la Disposición adicional primera de la LAU, rigiéndose por lo dispuesto en su normativa específica, y sólo supletoriamente, por lo establecido en la LAU 1994. La normativa específica será la normativa autonómica dictada sobre la materia. La Disposición adicional primera de la LAU 1994 distingue entre viviendas de promoción pública y viviendas de promoción privada. Las primeras son las reguladas por el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, es decir, las promovidas por el Estado, sin ánimo de lucro, y por otros Entes públicos territoriales en sus respectivos ámbitos geográficos. Para estas viviendas no se aplica la LAU 1994 en relación al plazo de duración del contrato, las variaciones de renta, el régimen de cesión y subrogación y la repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras. Los arrendamientos de estas viviendas se regirán por las normas que al efecto dicten las Comunidades Autónomas y, en su defecto, por el Código Civil. El Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, no obstante, no es de aplicación en el ámbito de la Comunidad Valenciana, según Decreto 151/2009, de 2 de octubre, del Consell por el que se aprueban las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento. En las segundas, de promoción privada, todo lo relativo a renta inicial máxima, variaciones de renta y otras cantidades asimiladas a la renta se regirá por lo dispuesto en la Disposición adicional primera de la LAU 1994 en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia. En cuanto a la naturaleza de los derechos arrendaticios, establece el artículo 6 de la LAU 1994 que: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.» Es decir, se mantiene el carácter imperativo de las normas relativas al arrendamiento de vivienda, en todo lo que beneficie al arrendatario, aun cuando no se hable del carácter irrenunciable de los derechos del arrendatario como hacia el artículo 6 del TRLAU 1964. En definitiva, el nuevo precepto no establece la irrenunciabilidad, sino que lo que declara es la nulidad de las estipulaciones o pactos en perjuicio del arrendatario. De lo anterior se desprende que cualquier pacto previsto en el contrato en perjuicio del arrendatario es nulo, pero el arrendatario puede asumir posteriormente cualquier acuerdo que conlleve la renuncia de los beneficios que ha adquirido, lo cual puede dar lugar a múltiples situaciones de fraude. Desde luego, el arrendatario tan sólo podrá renunciar con posterioridad a derechos de los cuales sea titular, no aquellos de los que sean titulares otras personas, por ejemplo, no podrá renunciar a una subrogación mortis causa. No obstante, existen unos arrendamientos de vivienda, los regulados en el párrafo segundo del artículo 4.2 de la LAU 1994, arrendamientos de vivienda cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o los que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, que se rigen por la voluntad de las partes y en su defecto por las normas de la LAU 1994, en las cuales se permiten pactos contractuales que sean perjudiciales para el arrendatario, debiendo no obstante, la exclusión de aplicación de los preceptos de esta Ley en dichos casos, de hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos (art. 4.4, LAU 1994). También en relación con el ámbito de la Ley hay que decir que las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera
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Arrendamiento
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vivienda (a partir 1-1-95)
otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (art. 2.2, LAU 1994). Y que, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la LAU 1994, en su defecto por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (art. 4.2, LAU 1994).
C.2 Naturaleza Ha sido muy discutido el problema de si el arrendamiento de inmuebles en general crea a favor del arrendatario un derecho de naturaleza real o simplemente personal. La doctrina tradicional española, tomando base en algunos textos del Código Civil y de la Ley Hipotecaria (como es el art. 2.5 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 1280.2 del Código Civil, que permite la inscripción del arrendamiento de inmuebles y los artículos 1549 y 1571 del Código Civil que establecen que los arrendamientos inscritos surten efectos contra terceros y obligan al comprador de la finca arrendada a respetar el arrendamiento vigente), distinguían entre arrendamiento inscrito y no inscrito, atribuyendo al primero la cualidad de derecho real y al segundo la cualidad de derecho personal. Sin embargo, tal y como manifiesta Castán, este criterio de subordinar el derecho del arrendatario a la formalidad extrínseca de la inscripción no parece muy racional. Si en el terreno del Derecho constituyente pudiera pensarse que el arrendamiento debería ser un derecho real, en nuestro actual Derecho positivo, al menos en lo que al Código Civil se refiere, el arrendamiento es un mero derecho personal. La relación directa e inmediata de la persona con la cosa que caracteriza al derecho real, no aparece en el arrendamiento, tal y como regula nuestro Código Civil. La doctrina moderna y la jurisprudencia están de acuerdo en que el arrendatario, esté o no inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, tiene un derecho personal (o de crédito) frente al arrendador, quien tiene la obligación de mantenerle en la posesión de la cosa arrendada. Ahora bien, lo que también sucede es que el arrendatario tiene la posesión inmediata de la cosa (el arrendador la posesión mediata) y como poseedor inmediato puede defender la posesión frente a todos. Más ello no significa que el derecho personal del arrendatario se transforme en un derecho real. De todos modos, la inscripción del arrendamiento de inmuebles en el Registro de la Propiedad determina que produzca un cierto efecto real, obligando al adquirente de la finca a respetarlo (art. 1571 del Código Civil); pero en ningún caso puede significar la transformación de la naturaleza jurídica del derecho inscrito: del personal, en real. Es decir, como dicen Pérez González y Alguer, el contenido de los derechos de arrendatario no se altera por su inscripción, sino que únicamente quedan garantizados frente al adquirente posterior. Y por ello no pierde el arrendamiento su naturaleza de relación meramente obligatoria. De todas formas no es una cuestión absolutamente pacífica, pues de las leyes de arrendamientos urbanos y rústicos se deduce que la relación arrendaticia se va aproximando cada vez más a un derecho real y como pone de relieve Vallet existe profusión de argumentos para defender una y otra postura. De hecho la legislación especial de arrendamientos urbanos de 24 de Noviembre de 1994 da tratamiento de derecho real al derecho de arrendamiento, en particular al arrendamiento para uso distinto de vivienda que se somete a las reglas generales de todo derecho real (si no está inscrito no perjudica a tercero). En cualquier caso, la disposición adicional segunda de la citada ley, ha optado por la inscribibilidad de los arrendamientos de cualquier clase, así como los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
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Arrendamiento vivienda (a partir 1-1-95)
C.3 Elementos del contrato C.3.1 Elementos personales Los elementos personales son el arrendador y el arrendatario. En relación con el arrendador, como el contrato de arrendamiento implica la cesión de uso y disfrute de la cosa arrendada, es obvio que arrendador lo puede ser toda persona física o jurídica que sea titular de los derechos de uso y disfrute que se ceden, siempre que tenga capacidad para obligarse. Pueden por tanto serlo los propietarios, usufructuarios, superficiarios, etc., es decir, todos aquellos titulares de los derechos de uso y disfrute que puedan disponer de ellos. En relación con lo anterior, dispone el artículo 13.2 que los contratos de arrendamiento de vivienda: «Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.» En este sentido hay que hacer mención al artículo 480 del Código Civil que pone de manifiesto la capacidad del usufructuario para aprovechar la cosa, arrendarla a otro e incluso enajenar su derecho de usufructo, aun gratuitamente. Ahora bien, en el Código, al igual que en la Ley de Arrendamientos Urbanos, se precisa que todos estos contratos que se celebren como usufructuario se resolverán al fin del usufructo. De la misma manera lo viene a establecer la Compilación de Navarra en su Ley 408. La LAU 1994 también protege al arrendatario que hubiese suscrito el contrato de arrendamiento de vivienda con quien no es el verdadero propietario, y así dispone en el artículo 13.3 que: «Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.» En cuanto al arrendatario, al tener por destino primordial el contrato de arrendamiento de vivienda el satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, podemos concluir que sólo pueden ser arrendatarios de vivienda las personas físicas. Si una persona jurídica concierta un contrato de arrendamiento de vivienda, dicho contrato queda sometido a las normas del arriendo para uso distinto del de vivienda (voluntad de las partes, lo dispuesto en el Título III de la LAU 1994 y, supletoriamente, por el CC –art. 4.3, LAU 1994–).
C.3.2 Elementos reales Los elementos reales del contrato son la vivienda y el precio o renta. A) VIVIENDA En cuanto al concepto de vivienda hay que entender toda finca urbana que sea una edificación habitable, como se desprende del artículo 2.1 de la LAU 1994. En sentido general, hay que entender por edificación habitable aquélla que reúnelas condiciones objetivas que la hagan idónea para servir de vivienda. También se aplicarán las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (art. 2.2, LAU 1994). Pero estas cosas tienen que quedar expresamente incluidas en el contrato, sin que quepan las inclusiones tácitas. B) PRECIO O RENTA La LAU 1994 regula la renta en el Capítulo Tercero del Título II, artículos 17 a 20 inclusive, disponiendo el número 1 del citado artículo 17 que:
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Arrendamiento
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vivienda (a partir 1-1-95)
«La renta será la que libremente estipulen las partes.» Es decir, será la voluntad de las partes la que determine la cuantía de la renta. Si el contrato es escrito, la renta que figure en él será la inicial y si el contrato es verbal será la renta inicial la que se pague en el primer momento. Artículo 17.2 dice que: «Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.» De este precepto se deduce el principio de pago mensual y anticipado, salvo que las partes acuerden otra cosa, pero en todo caso nunca se podrá concertar un pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Por tanto, si las partes establecen un pago o renta trimestral tendrá que ser necesariamente a período vencido, pues si fuera anticipado se conculcaría lo anterior. En cuanto al lugar del pago, éste se efectuará, según el artículo 17.3: «(...) en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.» Es decir, se identifica en último caso el domicilio del deudor con la vivienda arrendada siguiendo las prescripciones del artículo 1171 del Código Civil. Por su parte el artículo 17.4 de la LAU dice: «El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.» La renta pactada en el contrato, o renta inicial, puede modificarse bien como consecuencia de su actualización anual o bien por la realización de mejoras en la vivienda arrendada. Fuera de estos supuestos, lo que no cabe son aumentos de renta dispuestos unilateralmente por el arrendador. En relación con la actualización de la renta, dispone el artículo 18.1 de la LAU 1994: «Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.» En este apartado se establece el sistema de actualización para los primeros cinco años de duración del contrato. También es aplicable a aquellos contratos de duración inicial inferior a cinco años por los cinco que pueden durar por lo establecido en el artículo 9 LAU 1994. La revisión la puede iniciar tanto el arrendador como el arrendatario, pero como lo normal es que suponga un incremento, aunque también puede dar lugar a una disminución, el procedimiento de revisión lo iniciará el arrendador. Si al finalizar el año de duración no estuviera publicado el índice definitivo al mes de cálculo, habrá que esperar a su publicación para llevar a cabo la actualización.
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Arrendamiento vivienda (a partir 1-1-95)
El índice inicial será el correspondiente al último mes más próximo a la celebración del contrato y el final el del mismo mes pero del año siguiente. La renta que se actualiza es la vigente en la anualidad anterior, no la inicial, que sólo se tendrá en cuenta en la primera actualización. «A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.» (art. 18.2, LAU 1994). Ahora bien, en caso de que haya sido de aplicación el artículo 10 de la LAU 1994 por el cual una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración del contrato, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, entendemos que la actualización correspondiente a cada uno de estos años es la predicada en el artículo 18.1 de la LAU 1994, otra cosa será si la prórroga es consecuencia de un contrato de duración inicial superior a cinco años donde sí cabe lo dispuesto en el artículo 18.2 de la LAU 1994. «La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al «Boletín Oficial» en que se haya publicado. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.»(art. 18.3, LAU 1994). No obstante lo anterior, en relación con la actualización de la renta hay que decir que las partes pueden pactar, en principio, un sistema de actualización distinto al contemplado en el artículo 18, pero eso sí, siempre que no perjudique al arrendatario, es decir, que no derive en rentas anuales superiores de las que se deducirían por aplicación del sistema de actualización del artículo 18. Incluso, podrían concertar la invariabilidad de la renta, pero con la cautela anterior pues ello no perjudicaría al arrendatario. El artículo 19.1 de la LAU 1994 regula un supuesto de revisión de la renta para el caso de realizar el arrendador mejoras en la vivienda disponiendo que: «La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.» De la lectura de este apartado deducimos que sólo las obras de mejora dan lugar a esta revisión, cualquiera que sea esta mejora, la cual, no debe ser confundida con obras de conservación a las que se refiere el artículo 21 de la LAU 1994, y que para su realización de las mismas ha de tenerse en cuenta lo preceptuado en el artículo 22 de la LAU 1994. Igualmente hay que puntualizar que las obras han de hacerse una vez transcurridos cinco años, esto supone que no podrá revisarse la renta para aquellos contratos de duración mínima de cinco años o inferior, ni aun cuando se produzca la prórroga del artículo 10 de la LAU 1994 al equipararse, como en su momento veremos, el plazo de prórroga al inicial. Por último, que no se oponga el arrendatario por existir una cláusula en el contrato contraria a este tipo de obras. «2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.
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En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada. 3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquél en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.» Si no se procediera así, el arrendador no tendría derecho al aumento de la renta y por tanto, el arrendatario no estaría obligado a satisfacerlo si se lo exigiera. Por otro lado, si el arrendatario estimara incorrecto el aumento propuesto por el arrendador debe comunicarlo a éste, satisfacer el importe correcto y, en su caso, interponer la correspondiente acción declarativa. En relación a los gastos generales de la finca arrendada, no individualizables, establece el artículo 20, números 1 y 2, que: «1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración. 2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.» De este último apartado deducimos lo siguiente: Si se ha pactado la repercusión de los gastos generales al arrendatario, sólo cabe incrementar anualmente dicha cuantía si efectivamente se ha producido una elevación de tales gastos. El aumento, en todo caso, tiene el límite del doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta, háyase ésta o no aumentado por el arrendador. En caso de que se haya pactado la repercusión de los tributos, IBI, contribuciones especiales, etc., no hay que tener en cuenta la limitación porcentual establecida y puede repercutirse la totalidad del incremento que hayan sufrido éstos. Una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato desaparece la limitación cuantitativa. En otro orden de gastos, puesto que nos vamos a referir a los derivados de servicios individualizados, dispone el artículo 20.3 de la LAU que: «Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.» Se está refiriendo aquí el legislador a gastos derivados de suministros de gas, luz, teléfono y agua en caso de estar individualizado el contador, etc., los cuales imperativamente correrán a cargo del arrendatario, aun cuando quien en principio los abone sea el arrendador, por ejemplo, por estar estos servicios a su nombre. Por último, dispone en su apartado 4 el citado artículo 20 que: «El pago de los gastos (individualizables o no) a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 174», precepto anteriormente comentado.
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C.3.3 Elementos formales El contrato de arrendamiento de vivienda es un contrato consensual, es decir, que se perfecciona por el mero consentimiento del arrendador y del arrendatario. El ser un contrato consensual implica, evidentemente, que para su perfección no son necesarios requisitos de forma. No obstante, el artículo 37 de la LAU 1994 establece que: «Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.» Este precepto, podemos concluir, viene a ratificar lo estipulado en los artículos 1279 y 1280 del Código Civil, con la especialidad de que las partes pueden compelerse cualquiera que sea la cuantía de la renta, y no sólo cuando la cuantía sea superior a 1.500 pesetas. Por otra parte, al disponer que «las partes podrán compelerse (...)», deja al arbitrio de los contratantes la facultad de la formalización por escrito, lo cual, contrasta con el hecho de que el artículo 37 está ubicado en el Título IV de la ley que es de aplicación imperativa.
C.4 La fianza y garantías adicionales La fianza está regulada en el Título IV de la LAU, en su artículo 36.1 estableciéndose al respecto que: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas (...)». De este primer apartado deducimos que la fianza tiene carácter obligatorio no pudiendo el arrendador renunciar a la misma, y siendo causa de resolución del contrato a instancia de dicho arrendador la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización según dispone el artículo 27.2.b de la LAU 1994. Por su parte, la Disposición adicional tercera de la Ley dispone que: «Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.» En la actualidad, la práctica totalidad de las Comunidades Autónomas han dictado las correspondientes normas sobre constitución y gestión de fianzas y a ellas nos remitimos. En todo caso, hemos de puntualizar que la relación entre el arrendador y Administración es una relación de carácter administrativo al margen de la relación jurídico-privada que existe entre el arrendador y arrendatario. «Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga» (art. 36.2, LAU 1994). De lo anterior se desprende que la cuantía de la fianza, permanecerá intacta durante los cinco primeros años del contrato, pero que, una vez transcurridos éstos si el contrato se prorroga por aplicación del artículo 10, el arrendador podrá exigir su actualización. Entendemos que para las prórrogas derivadas del artículo 9 no es de aplicación por cuanto se estaría incumpliendo el mandato de no actualización en los cinco primeros años.
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«La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.» (art. 36.3, LAU 1994). Del texto trascrito se deduce que no existe límite en cuanto al importe de la fianza y, por tanto, ésta puede superar el establecido en el artículo 36.1. Si las partes no han pactado nada en relación a la fianza, pero sí en relación a la renta, se aplicará a aquélla lo pactado para ésta. En el supuesto de que tampoco se haya pactado nada sobre la renta se aplicará tanto para la actualización de la fianza como de la renta lo preceptuado en el artículo 18.2 de la LAU 1994, es decir, se aplicará a ambas la variación porcentual experimentada por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo. «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.» (art. 36.4, LAU 1994). En relación con lo anterior, hemos de observar que el precepto habla del saldo de la fianza, es decir, lo que hay que devolver dependerá del grado de cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario, pues si existen obligaciones pendientes, el arrendador puede descontar su cuantía de la fianza. En el supuesto de que el arrendatario no estuviera conforme, deberá ejercer la correspondiente acción judicial. En cuanto al interés exigible, en caso de demora, es el interés legal vigente al tiempo de la resolución del contrato. El interés legal suele ser fijado en las leyes de presupuestos de cada año. Ya hemos visto, al mencionar la Disposición Adicional Tercera, que el arrendador también puede exigir este interés en caso de que la Comunidad o el ente público designado al efecto se demoren en más de un mes en la devolución a aquél, con lo cual queda paliado el posible decalaje que, en su caso, pudiera darse. Por último, se establece en el artículo 36.5 de la LAU 1994 que: «Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.» Esta garantía, es una garantía adicional y potestativa, que no sustituye a la de la fianza que es obligatoria. No obstante, su incumplimiento por parte del arrendatario, en caso de haberse pactado, puede dar lugar a la resolución del contrato por mor del artículo 27.1 de la LAU 1994 o a exigir judicialmente por parte del arrendador su constitución. Por último, la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, incorporó un último párrafo al artículo 36 de la LAU recientemente modificado por la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011, que dispone: «Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos».
C.5 Acceso al Registro de la Propiedad El contrato de arrendamiento de vivienda es un contrato consensual y no formal, como ya hemos indicado, aunque no obstante, la LAU 1994 prevé su acceso al Registro de la Propiedad a fin de lograr estabilidad jurídica para el arrendatario en su uso y disfrute. La LAU 1994 contiene varios preceptos en relación con el acceso de estos contratos al Registro de la Propiedad y, acerca de la oponibilidad a terceros, de entre ellos, destacamos el artículo 13.1 de la LAU
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1994 referido a la Resolución del derecho del arrendador y el artículo 14 de la LAU 1994, referente a la enajenación de la vivienda, preceptos que son estudiados más adelante. Igualmente, mediante la Disposición adicional segunda, la LAU 1994 da nueva redacción al artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria quedando: «Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.» Con lo que se pasa de la antigua situación legal, en la que el acceso al Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento estaba condicionado por una serie de requisitos previos: duración superior a 6 años, anticipo de rentas de 3 o más, etc., a la nueva en la que tales condiciones ya no existen y por tanto, todos los contratos de arrendamiento pueden acceder al Registro, lo cual conlleva una mayor protección de los derechos del arrendatario. Para conseguir su implantación en la práctica se establece en la Disposición adicional segunda.2 que: «En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta Ley, se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad». Tal y como señala esta Disposición adicional, tiene lugar la publicación del Real Decreto 297/1996 de 26 de Febrero por el que se establecen y regulan todo lo referente a los requisitos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los arrendamientos urbanos. Indicar que en el desarrollo de esta disposición legal se ha tenido en cuenta que no hay motivos ni base legal bastante para alterar los principios generales de nuestro ordenamiento inmobiliario registral, que exigen, como regla, la titulación pública de los derechos inscribibles y su reflejo en el Registro por medio del asiento principal de inscripción. Este Real Decreto consta de ocho artículos de los que vamos a destacar el artículo 2 por el que se exige ,como títulos para practicar la inscripción ,la escritura pública o la elevación a escritura del documento privado del contrato, el artículo 3 en el que se hace referencia a la descripción de la finca y el artículo 4, en el que se dispone que se hará constar en este título ,la identidad de los contratantes, la duración del contrato, la renta inicial pactada y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente pactado. Por último, señalar que en la Disposición adicional sexta se prevé la regulación de un censo de arrendamientos urbanos, de carácter administrativo, en principio relativo a los contratos de arrendamiento de viviendas anteriores a la presente Ley subsistentes a su entrada en vigor, aunque, entendemos que, también, comprenderá los sucesivos a partir de la entrada en vigor de la Ley. El plazo para su elaboración es de un año desde la entrada en vigor de la LAU 1994 y se prevé también que la no remisión de los datos por parte de los arrendadores al Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de los tres primeros meses, desde la entrada en vigor de la Ley, sean sancionados privándoseles de los beneficios fiscales a que se refiere la Disposición final cuarta.
C.6 Duración del contrato Una de las principales novedades reguladas en la nueva normativa es la duración mínima de los contratos de arrendamientos de viviendas, en efecto, el artículo 9.1 de la LAU 1994 dispone: «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.»
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«3. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: – La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal. – La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella. – La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de deshaucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.» (Nueva redacción según Ley 19/2009, de 23 de noviembre). Ello implica que se pueda acumular acciones del arrendador contra varios arrendatarios, siempre que se fundamenten en hechos comunes. En casos de juicios de desahucio se podrán acumular acciones cuando se trate de reclamación de cantidades o rentas vencidas y no pagadas.
TRATAMIENTO FISCAL Impuestos aplicables • Arrendador: IRPF o IS, IP, IAE (en su caso) • Arrendatario: IRPF (en su caso), IP, ITP y AJD
1.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
1.1 Arrendador Las cantidades que perciba del arrendatario en concepto de renta son ingresos del capital inmobiliario para el arrendador (art. 22.1, LIRPF). Para determinar el rendimiento neto, podrá deducir los gastos necesarios para obtener los ingresos, y entre otros, los siguientes (art. 23.1, LIRPF y, 13 y 14 RIRPF): a) Intereses de capitales ajenos, y demás gastos de financiación, invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda, gastos y conservación del inmueble El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado (art. 23.1, a), 1º, LIRPF). b) Tributos no estatales. c) Los de administración, vigilancia, portería y similares. d) Los de formalización del contrato. e) Saldos de dudoso cobro, justificados de acuerdo con el artículo 13.e del RIRPF. f) Los de reparación y conservación, pero no los de ampliación y mejora. g) Las primas de contratos de seguro. h) En concepto de amortización, como máximo el 3% del mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. Así pues salvo por los gastos descritos en el párrafo a) anterior, el rendimiento neto del capital inmobiliario puede resultar negativo. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60%. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente (artículo 23.2.1º LIRPF, según redacción dada por la LPGE 2011).
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Dicha reducción será del 100%, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples. El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en este número 2.º del artículo 23.2 LIRPF, según redacción dada por la LPGE 2011. Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 40%. El cómputo del período de generación, en el caso de que estos rendimientos se cobren de forma fraccionada, deberá tener en cuenta el número de años de fraccionamiento, en los términos que reglamentariamente se establezcan (artículo 23.3LIRPF). No obstante lo anterior, para los arrendamientos anteriores a 1 de enero de 2011 se establece un régimen transitorio adicionando una nueva DT 19.ª que establece que: A efectos de la aplicación de la reducción del 100% prevista en el número 2.º del artículo 23.2 de esta Ley, la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario. Excepcionalmente, el arrendamiento de viviendas se puede calificar como actividad empresarial; para ello han de concurrir necesariamente dos requisitos (art. 27.2, LIRPF): a) Que en el desarrollo de la actividad de arrendamiento, se cuente al menos con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma. b) Que para el desarrollo de dicha actividad se tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral, a jornada completa (art. 27.2, LIRPF). Si se cumplen ambos requisitos, el rendimiento obtenido ya no será del capital inmobiliario, sino de una actividad empresarial. El titular, para determinar su rendimiento neto, aplicará el régimen de estimación directa, normal o simplificada. En el supuesto de adquisiciones de activos nuevos realizadas entre el 1 de enero de 2003 y el 31 de diciembre de 2004, los coeficientes de amortización lineales máximos establecidos en las tablas oficiales de coeficientes de amortización se entenderán sustituidos, en todas las menciones a ellos realizadas, por el resultado de multiplicar aquellos por 1,1. El nuevo coeficiente será aplicable durante la vida útil de los activos nuevos adquiridos en el período antes citado. Esta medida, introducida en el artículo duodécimo del Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de abril, tiene como objeto el incrementar las disponibilidades de capital de las empresas y, por tanto, tan sólo podrá ser aplicada en su estricto ámbito temporal por los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre Sociedades que realicen una actividad empresarial o profesional. Igualmente hay que tener en cuenta que en los periodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2011, si se cumplen los requisitos para ser considerados pequeña o mediana empresa en los términos del artículo 108.1 del TRLIS (cifra máxima de negocios 10 millones de euros en el ejercicio anterior, D. F. 3.ª R.D. Ley 14/2010), Todos los incentivos a que tengan derecho las empresas por su condición de PYMES se podrán seguir aplicando en los tres periodos inmediatos y seguidos al periodo impositivo en que se alcancen los 10 millones de euros de cifra de negocios, D.F. 3ª R. D. Ley 14/2010. En el supuesto de creación de empleo para los activos fijos nuevos puestos a disposición en el ejercicio en las que se cumplan condiciones para tener la consideración de PYME siguen rigiendo los incentivos del artículo 109 del TRLIS.
1.2 Arrendatario A efectos de este Impuesto, el arrendatario de viviendas no obtiene ningún ingreso ni se puede deducir gasto alguno.
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No obstante, si con la nueva Ley del IRPF resultaran perjudicados al no poder practicar las deducciones en cuota que permitía en determinadas supuestos la Ley anterior, de acuerdo con la Disposición transitoria 1.a de la LPGE 2007, podían pedir la compensación, siempre que el contrato se hubiera celebrado con anterioridad al 24 de abril de 1998. De acuerdo con la nueva redacción dada al artículo 68.7 por la LPGE 2011, los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán deducirse el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. La base máxima de esta deducción será de: a. cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales, b. cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.
2.
Impuesto sobre Sociedades
Antes de entrar en el tratamiento fiscal en el Impuesto sobre Sociedades hemos de resaltar que a través del Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de abril, se ha articulado un régimen especial en el Impuesto sobre Sociedades para aquellas sociedades cuyo objeto social exclusivo sea el alquiler de viviendas a fin de dar respuesta a la necesidad social de contar con un parque de viviendas en alquiler, hoy muy limitado. A estos efectos, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas. Este régimen está desarrollado en el apartado 4.19 bis de la presente obra, al cual nos remitimos.
2.1 Arrendador Si un sujeto pasivo del IS arrienda una vivienda, la renta que perciba constituye un ingreso ordinario. En general, podemos decir que los gastos son los mismos que veíamos para el arrendador sujeto al IRPF, con la única peculiaridad de que no hay limitación por lo que se refiere a la cuantía de los intereses de capitales ajenos y demás gastos de financiación invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda (salvo que estuviéramos ante una sociedad patrimonial, en dicho caso, el total de los gastos no podrán superar al ingreso íntegro obtenido del arrendamiento, vivienda por vivienda unitariamente consideradas). Para las entidades que se dediquen al arrendamiento de viviendas acogidas al régimen especial regulado en los artículos 53 y 54 del TRLIS se establece una nueva bonificación regulada en el nuevo apartado 6 del citado artículo 54, es decir, las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 53 del TRLIS que arrienden u ofrezcan en arrendamiento viviendas que hayan construido, promovido o adquirido y cumplan los siguientes requisitos: Que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento de siete años a que se refiere la letra c) del apartado 2 del artículo 53 del TRLIS. A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas. Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.
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Arrendamiento
vivienda (a partir 1-1-95)
La aplicación del régimen fiscal especial requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 10. b) Que la superficie construida de cada vivienda no exceda de 135 metros cuadrados. c) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos siete años. Este plazo se computará: 1.º En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente. 2.º En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella. El incumplimiento de este requisito implicará, para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido. Junto con la cuota del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes. d) Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan. e) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) anterior, tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 54.1 TRLIS. La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen. Cuando a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes regímenes especiales previstos en el Título VII del TRLIS, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo y canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá optar por el régimen regulado en este capítulo, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo siguiente. Las entidades a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 108 TRLIS, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión previstos en el capítulo XII del Título VII, podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen regulado en el capítulo III del TRLIS. En cuanto a las bonificaciones, en el artículo 54 del TRLIS se regula que: «Tendrá una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos del artículo anterior. Dicha bonificación será del 90 por ciento cuando se trate de rentas derivadas del arrendamiento de viviendas por discapacitados y en la misma se hubieran efectuado las obras e instalaciones de adecuación a que se refiere el artículo 69.1.4.° del TRLIRPF. Las obras e instalaciones deberán ser certificadas por la Administración competente de acuerdo con lo establecido en la letra a) del citado artículo 69.1.4. A estos efectos, el arrendatario deberá acreditar la discapacidad en los términos previstos en el artículo 58.6 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. La renta que se bonifica derivada del arrendamiento estará integrada para cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.
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Arrendamiento
Tratamiento fiscal
vivienda (a partir 1-1-95)
Tratándose de viviendas que hayan sido adquiridas en virtud de los contratos de arrendamiento financiero a los que se refiere el capítulo XIII del Título VII del TRLIS, para calcular la renta que se bonifica no se tendrán en cuenta las correcciones derivadas de la aplicación del citado régimen especial. A los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicación la bonificación prevista en el apartado 1 anterior, cualquiera que sea la entidad que los distribuya, el momento en el que el reparto se realice y el régimen fiscal aplicable a la entidad en ese momento, les será de aplicación la deducción para evitar la doble imposición regulada en el artículo 30.1 TRLIS. No serán objeto de eliminación dichos beneficios cuando la entidad tribute en el régimen de consolidación fiscal. A estos efectos, se considerará que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas. La deducción que resulte de aplicar el artículo 30.5 del TRLIS y a las rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado este régimen fiscal y que se correspondan con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados, se reducirá en un 50 por ciento, cualquiera que sea la entidad cuyas participaciones se transmiten, el momento en el que se realice la transmisión y el régimen fiscal aplicable a las entidades en ese momento. No serán objeto de eliminación dichas rentas cuando la transmisión corresponda a una operación interna dentro de un grupo fiscal.»
2.2 Arrendatario Si una sociedad celebra un contrato de arrendamiento sobre una edificación habitable, por ejemplo, para posteriormente cederla como vivienda a un empleado, este contrato no se califica de arrendamiento de vivienda, sino de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La renta que satisfaga la sociedad será gasto deducible fiscalmente por ser un gasto contable. En este caso, la entidad arrendataria no ha de practicar retención del 18% al arrendador por el arrendamiento de bien inmueble urbano (art. 101.8 LIRPF).
3.
Impuesto sobre el Valor Añadido
3.1 Arrendador Al igual que cualquier otro arrendamiento, el de viviendas está sujeto al IVA en concepto de prestación de servicios (art. 11.Dos 2.º, LIVA). Pero el artículo 20.Uno.23º,b) de la propia Ley del IVA, declara exentos del citado Impuesto los arrendamientos de los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a vivienda, incluidos los garajes y anexos accesorios a estos últimos y los muebles arrendados conjuntamente con aquéllos. Por tanto el arrendador, en cuanto a este Impuesto, no tiene ninguna obligación tributaria.
3.2 Arrendatario Cabe decir lo mismo que del arrendador: al estar exento el arrendamiento de viviendas del IVA no tiene obligación alguna.
4.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
4.1 Arrendador Como veremos a continuación, el sujeto pasivo de este Impuesto es el arrendatario, con lo que el arrendador no tiene obligaciones tributarias. Sólo decir que será subsidiariamente responsable del pago del Impuesto, cuando hubiese percibido el primer plazo de renta sin haber exigido al arrendatario justificación de haber satisfecho este Impuesto (art. 9.1.b, TRITP y AJD).
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Tratamiento fiscal
Arrendamiento
vivienda (a partir 1-1-95)
4.2 Arrendatario Por tanto, el arrendamiento de viviendas está sujeto al ITP (art. 7.1.b, TRITP) siendo el sujeto pasivo el arrendatario (art. 8.f, TRITP). La base imponible está constituida por la totalidad de la renta pactada; caso de no haberse pactado un período de duración se tomará el de 6 años. Entendemos que esto último es difícil que ocurra con los contratos surgidos al amparo de la LAU 1994 (art. 10.e, TRITP). La cuota se determina por aplicación de la siguiente escala, pudiendo satisfacerse en metálico, o utilizando efectos timbrados: Hasta 30,05 euros .............................................. 0,09 euros De 30,06 a 60,10 euros ...................... 0,18 euros De 60,11 a 120,20 euros ...................... 0,39 euros De 120,21 a 240,40 euros ..................... 0,78 euros De 240,41 a 480,81 euros ..................... 1,68 euros De 480,82 a 961,62 euros ..................... 3,37 euros De 961,63 a 1.923,24 euros ..................... 7,21 euros De 1.923,25 a 3.846,48 euros ..................... 14,42 euros De 3.846,49 a 7.692,95 euros ..................... 30,77 euros De 7.692,96 euros en adelante 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción
5.
Impuesto sobre el Patrimonio
5.1 Arrendador La Ley 4/2008, de 23 de diciembre, suprimió el gravamen del Impuesto sobre el Patrimonio, al dar nueva redacción al artículo 33 LIP, estableciendo una bonificación del 100% en la cuota íntegra. Esta bonificación ya operó en el Impuesto sobre el Patrimonio desde el período impositivo de 2008, manteniéndose desde entonces. Lo anterior no excluye que para gozar de las bonificaciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en caso de que la actividad de arrendamiento de viviendas constituya para el arrendador una actividad empresarial) no se hayan de cumplir los requisitos que establece el artículo 4.Ocho de la Ley 19/1991, de 6 de junio, que, aunque modificada como hemos expuesto no se encuentra derogada, precisamente para estos efectos.
5.2 Arrendatario Sin perjuicio de lo anterior, en relación con la vivienda arrendada, el arrendatario no realiza ningún hecho imponible a efectos de este impuesto, por lo que ni debía ni debe efectuar, desde 2008, ninguna declaración, ni pagar cantidad alguna.
6.
Impuesto sobre Actividades Económicas
6.1 Arrendador El arrendamiento de viviendas constituye uno de los hechos imponibles de este Impuesto, no obstante, si el sujeto pasivo es una persona física está exento. Si el arrendador es una sociedad mercantil estará también exenta al igual que si es una sociedad civil o un ente de los regulados en el artículo 35.4 de la LGT, siempre que el importe neto de su cifra de negocios no supere 1.000.000 de euros de acuerdo con lo establecido en el artículo 82.1.c del TRLRHL. En el supuesto de que estas entidades no resultaran exentas habrán de darse de alta en el epígrafe 861 del IAE. La cuota es un 0,10% del valor catastral (RD Leg. 1175/1990). Si el conjunto de todas las cuotas por todos los inmuebles arrendados no sobrepasa los 601,01 euros 0,10 que es igual, la suma de los valores catastrales no supera los 601.012,10 euros, el sujeto pasivo no tiene obligación de darse de alta. No tendrá que pagar nada por este Impuesto si la cifra de negocio no supera el millón de euros.
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Arrendamiento
Formularios
contrato de arrendamiento de vivienda (1ª versión)
6.2 Arrendatario No tiene obligación alguna en cuanto a este Impuesto.
FORMULARIOS Contrato de arrendamiento de vivienda (1ª versión) En la ciudad de [Ubicación], a [Día] de [Mes] de [Año]. REUNIDOS: De una parte, Don [Nombre del arrendador], mayor de edad, [Estado civil], con domicilio en [Ubicación], calle ........................., n.º .......... y provisto de NIF [Número]. De otra, Don [Nombre del arrendatario], mayor de edad, [Estado civil], con domicilio en [Ubicación], calle ........................., n.º .......... y provisto de NIF [Número].
INTERVIENEN: [Hacer constar si ambos intervienen en su propio nombre y derecho o en su caso, como administrador, consejero delegado o representante de una entidad mercantil –en este último caso, deberá reflejarse el nombre, domicilio social, CIF de la sociedad, así como la fecha de constitución y Notario autorizante de la escritura fundacional–, igualmente se consignará la fecha de los poderes que faculten para la intervención en el contrato, manifestando el interviniente que los mismos no le han sido retirados, revocados ni suspendidos]. Ambas partes se reconocen mutua capacidad de obrar y obligarse y a tal efecto. EXPONEN I. Que Don [Nombre del arrendador] es propietario de una vivienda [Consignar si es amueblada, sin amueblar, etc.], en la calle ............................., n.º ............, de [Ubicación], con las siguientes dependencias [Especifíquense], con una superficie de [Indíquese] metros cuadrados. II. Don [Nombre del arrendatario] está interesado en el arrendamiento de la referida vivienda, consintiendo Don [Nombre del arrendador] en dicho negocio jurídico que llevan a efecto en base a las siguientes ESTIPULACIONES PRIMERA. Don [Nombre] arrienda a Don [Nombre] la vivienda descrita en el exponendo I de este contrato. SEGUNDA. Este contrato de arrendamiento iniciará su vigencia en fecha [Indíquese] teniendo una duración de [Indíquese] años, por lo que quedará extinguido por cumplimiento del término pactado en fecha [Indíquese]. No obstante lo anterior, si llegado el vencimiento del contrato sin que ninguna de las partes manifieste su voluntad en contrario, de conformidad con lo establecido en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, este contrato se entenderá prorrogado por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. TERCERA. En contraprestación por el arrendamiento se pacta una renta anual de [Importe] euros, que se abonará por mensualidades adelantadas a razón de [Importe] euros cada una, dentro de los 7 primeros días de cada mes. Dicha renta será actualizada anualmente según las fluctua-
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Arrendamiento
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contrato de arrendamiento de vivienda (1ª versión) ciones que experimente el Índice de Precios al Consumo publicado por el Instituto Nacional de Estadística u organismo oficial que le sustituya durante los cinco primeros años de duración del contrato. A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo acordado entre el arrendador y el arrendatario. CUARTA. El arrendatario entrega en este momento y en concepto de fianza el importe de [Indíquese. Una mensualidad de renta] por importe de [Indíquese] euros, a los que se les dará el curso legal pertinente, sirviendo el presente documento de eficaz carta de pago. La constitución de la presente fianza no exime al arrendatario del pago de las rentas en la forma y plazo estipulados. QUINTA. El inquilino recibe el piso objeto del presente contrato en perfectas condiciones de uso y conservación, funcionando a su entera satisfacción todos los servicios e instalaciones del mismo, comprometiéndose a mantenerlo y devolverlo en el mismo estado, cuando, por cualquier causa lo desaloje. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cuenta y cargo del arrendatario. SEXTA. La vivienda objeto de este contrato será destinada a residencia habitual del inquilino, sin que pueda darle un uso distinto al expresado, quedándole terminantemente prohibido el ejercicio en dicha vivienda de cualquier actividad de comercio, industria o profesión. SÉPTIMA. Si fuere precisa la realización de obras de conservación, el arrendatario no las podrá realizar sin autorización expresa y escrita del arrendador, las cuales serán de cargo del arrendatario. El arrendatario se obliga a poner en conocimiento del arrendador a la mayor brevedad posible, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número dos del artículo 1554 del Código Civil. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o persona con quien conviva de forma permanente. El arrendatario estará obligado a reponer la vivienda al estado anterior al término del contrato, si el arrendador así lo exige. OCTAVA. El arrendatario se obliga al pago de las cuotas de la comunidad del inmueble donde se ubica la vivienda, los gastos de luz, agua, y cualesquiera otros que sean consecuencia del uso de la vivienda, produciendo su impago los mismos efectos que el impago de la renta. NOVENA. Le queda expresamente prohibido al arrendatario el subarriendo o cesión total o parcial, de la vivienda arrendada. DÉCIMA. Queda prohibido terminantemente al arrendatario tener en la vivienda arrendada animales, materiales peligrosos o antihigiénicos. UNDÉCIMA. El arrendatario deberá usar la vivienda arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado. DUODÉCIMA. El arrendador y el arrendatario podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios cuando la otra parte incumpla sus obligaciones, o bien sólo esto último, dejando el contrato subsistente Y en prueba de conformidad firman el presente por duplicado ejemplar en el lugar y fecha en el encabezamiento indicados. El arrendador
El inquilino
Fdo.: ............................
Fdo.: ............................
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Arrendamiento
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contrato de arrendamiento de vivienda (2ª versión)
Contrato de arrendamiento de vivienda (2ª versión) En la ciudad de [Ubicación], a [Día] de [Mes] de [Año]. REUNIDOS: De una parte, Don [Nombre], mayor de edad, [Estado civil], con domicilio en [Ubicación], calle ............................, n.º ............., provisto de NIF [Número]. Y de otra, Don [Nombre], mayor de edad, [Estado civil], con domicilio en [Ubicación], calle ............................, n.º ............., provisto de NIF [Número]. INTERVIENEN: [Hacer constar si ambos intervienen en su propio nombre y derecho o en representación de un tercero, igualmente se consignará la fecha de los poderes que faculten para la intervención en el contrato, manifestando el interviniente que los mismos no le han sido retirados, revocados ni suspendidos]. Ambas partes se reconocen mutua capacidad de obrar y obligarse y a tal efecto,
EXPONEN I. Que Don [Nombre del arrendador] es propietario de un piso-vivienda [Sin amueblar o amueblado], sito en la calle ............................, n.º ............. de esta ciudad, de nueva edificación, con las siguientes dependencias o habitaciones [Describir el inmueble], con una superficie de ....................... metros cuadrados. Don .........................., asimismo, también es propietario de la plaza de garaje y del trastero n.º .................... situado en el mismo edificio. II. Don [Arrendatario] está interesado en el arrendamiento de la referida vivienda, junto con sus bienes anejos consintiendo Don [Arrendador] en dicho negocio jurídico que llevan a efecto en base a las siguientes ESTIPULACIONES PRIMERA. Don [Nombre del arrendador] cede en arrendamiento a Don [Nombre del arrendatario] el uso de la vivienda junto con los bienes anejos antes descritos, durante el plazo de cinco años, a contar desde el día 1 del próximo mes. SEGUNDA. Una vez transcurra el plazo máximo de cinco años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a dicha fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato quedará prorrogado por sucesivas anualidades hasta un máximo de tres, salvo que el arrendador comunique con quince días de antelación a la finalización de cualquier anualidad, en voluntad de no renovar el contrato. TERCERA. Don [Nombre del arrendador] recibe todos los bienes en perfecto estado y útiles para el fin al que se destinan, que es el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y de su familia, sin que, en ningún caso, pueda ceder o subarrendar, total o parcialmente, lo arrendado. Independientemente de dicho destino, que es el que constituye el fin primordial del contrato, el arrendatario podrá instalar en el piso alquilado un bufete privado para el ejercicio de su profesión de Abogado, profesión que ejercer junto a sus hijos, Don [Nombre] y Don [Nombre]. CUARTA. El hecho de que los hijos del arrendatario ejerzan con él en la vivienda arrendada, su profesión de Abogados, no supone que ellos sean arrendatarios o subarrendatarios, ni por lo tanto
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Arrendamiento
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contrato de arrendamiento de vivienda (2ª versión) responden de las rentas debidas mientras que ejerza su profesión su padre, quien será el único arrendatario. No obstante, si dentro de los cinco años el arrendatario decidiese no seguir adelante con el ejercicio de su profesión, podrá subrogar sus hijos, en su misma situación sin que ello suponga alteración alguna del contrato, tal y como se encuentre en dicho momento y siempre y cuando se notifique por correo certificado dicha cesión al arrendador, dentro de los dos meses siguientes al momento en que tenga lugar la cesión. QUINTA. El arrendatario recibe el piso objeto del presente contrato en perfectas condiciones de uso y conservación, funcionando a su entera satisfacción todos los servicios e instalaciones del mismo, comprometiéndose a mantenerlo y devolverlo en el mismo estado, cuando por cualquier causa lo desaloje. Las pequeñas reparaciones de fontanería, electricidad, etc., que sean necesarias para mantener el piso en perfecto estado, serán de cuenta y cargo del arrendatario, quien se compromete a devolver el piso pintado llegado el momento de su desalojo. SEXTA. De todos modos el arrendatario podrá realizar en la vivienda cuyo uso se le cede las obras que considere necesarias para su uso habitual, así como las de instalación de la consulta, pero en ningún caso podrá alterar la configuración de la vivienda o provocar o contribuir a disminuir su estabilidad o seguridad, para cuyas obras necesitará consentimiento expreso y por escrito del arrendador. SÉPTIMA. Don [Nombre del arrendatario] abonará en concepto de renta, al arrendador, la cantidad de [Importe] euros mensuales, lo que realizará en la cuenta bancaria que el arrendador tiene abierta a su nombre en el Banco [Indíquese], oficina [Indíquese] de [Indíquese]. La renta se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada en el Índice de Precios de Consumo en el período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de actualización. OCTAVA. El arrendatario se obliga al pago de las cuotas de la comunidad del inmueble donde se ubica la vivienda, los gastos de luz, agua, y cualesquiera otros que sean consecuencia del uso de la vivienda, produciendo su impago los mismos efectos que el impago de la renta. NOVENA. Queda prohibido terminantemente al inquilino tener en la vivienda arrendada animales, materiales peligrosos o antihigiénicos. DÉCIMA. Por el arrendatario se entrega al arrendador y en concepto de fianza la cantidad de [Importe] euros, que deberá ser devuelta dentro del mes siguiente al día en que se devuelvan las llaves al arrendador. Constituyendo la firma de este documento prueba acreditativa de dicha entrega. UNDÉCIMA. A petición de cualquiera de los contratantes este documento podrá ser elevado a documento público notarial e inscrito, en su caso, en el Registro de la Propiedad. Los gastos y derechos que al efecto se originen serán abonados por la parte que interese la elevación o la inscripción. Y en prueba de conformidad firman el presente por duplicado ejemplar en el lugar y fecha en el encabezamiento indicados. DUODÉCIMA. En caso de venta de la vivienda arrendada el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma, conforme a lo establecido en la Ley 29/94 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos [La ley permite la renuncia a los derechos de tanteo y retracto cuando los contratos sean de duración superior a cinco año]). El arrendador
El arrendatario
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