inmueble a fondo

La que dicen los jueces:

En 105contrato5 de mediaci6n inmobiliaria con clausula de exclusividad, ipuede el propietario vender directamente sin tener que abonar las comisiones pactadas a la empresa mediadora? .Y;

Paloma Alvaro Martinez Abogado

La empresa mediad ora no estaba de acuerdo con el hecho de que la promotora no Ie abonara la retribuci6n pactada en el contrato de mediaci6n, por la venta de esos tres inmuebles, a pesar de que 105 hubiera vendido la promotora. Por ello, interpuso una demand a contra la empresa promotora

sa promotora Ie abonarfa una retribuci6n fijada en concepto de comisiones, correspondiente a Una empresa promotora de un conjunto inmo-

cada una de las ventas de los bienes inmue-

biliario, formaliz6 un contrato de mediaci6n

bles incluidos en el contrato de mediaci6n.

0

corretaje con una empresa de mediacion inmobiliaria, para la venta de dichos inmuebles.

La empresa mediadora realizo todas las gestiones oportunas para proceder a vender todos

En el mencionado contrato se estipul6 que la empresa de mediaci6n se encargaba

de la

venta de los inmuebles, ya cambio, la empre-

los inmuebles, can los gastos econ6micos que supone

comercializar

inmuebles.

la venta

de dichos

Por su parte, la empresa promotora por inicia-

Textualmente consider6 que "(... ) el pacta de

tiva propia, procedio a vender tres inmuebles

exclusiva

sin intervencion del mediador, por 10 que, una

comprensivo de la obligacion de -Ia promotora

no puede sino entenderse como

vez realizadas las ventas no abono las corres-

- de no atribuir a otros mediadores la venta de

pondientes comisiones por las tres operacio-

los inmuebles resenados en el contrato (... ),

nes lIevadas a cabo.

pero en ningun caso la de abstenerse de enajenar por sf misma, sin mediaci6n alguna (... )".

• Pactar una exclusividad de doble vinculacion subjetiva implica que en el caso de ventas convenidas a iniciativa del propio ofertante el mediador tenga derecho a la remuneraci6n

AI no estar ninguna de las empresas conforme con la sentencia dictada en primera instancia, am bas interpusieron sus respectivos Recursos de Apelacion contra dicha sentencia. Aproximadamente un ana despues, la Audiencia Provincial dict6 sentencia por la que desestimo el

La empresa mediadora no estaba de acuerdo

recurso interpuesto por la empresa promotora, y

con el hecho de que la promotora

no Ie abo-

estimo el recurso formalizado por la empresa

nara la retribucion pactada en el contrato de

mediadora en el sentido de incrementar el impor-

mediacion por la venta de esos tres inmuebles,

te que debfa abonarle la promotora, al conside-

a pesar de que los hubiera vendido la promo-

rar su derecho a la contraprestaci6n, por las ven-

tora. Por ello, interpuso una demanda contra la

tas celebradas aunque se hubieran perfecciona-

empresa promotora,

do sin su mediacion.

en la que solicitaba el

derecho de la empresa mediadora a cobrar las comisiones pactadas en el contrato de media-

Dicho Tribunal argument6 que "el pacta de

cion yen su caso, se condenara ala promoto-

exclusividad obligaba tambien a la - promoto-

ra al pago de las cantidades correspondientes

ra-, de modo que el porcentaje del precio pac-

alas comisiones pactadas en el mencionado

tado como retribuci6n debfa entenderse vincu-

contrato, derivadas de la venta de dichos tres

lado a todas las ventas, con independencia de

inmuebles.

que hubiese habido de la mediadora-."

0

no mediaci6n directa -

Para lIegar a dicha conclu-

La empresa promotora, contesto a la demanda,

sion, la Audiencia Provincial tuvo en cuenta las

y nego deber remuneracion alguna a la media-

heterogeneas

prestaciones

a las que

la

dora por razon de dicho contrato, ya que la

empresa mediadora se habfa obligado, como

venta de los tres inmuebles se habfa celebrado

el asesoramiento,

por su propia iniciativa y sin intervencion de esta.

ademas de mediacion, y en particular la de

vigilancia e

informacion,

soportar el coste fntegro de la promocion de EI Juzgado de Primera Instancia, dicta senten-

todas las ventas de las fincas contempladas

cia por la que estimo parcial mente la demanda

en el contrato.

de la empresa mediadora,

y condeno

a la

empresa promotora a satisfacer a la empresa

La empresa promotora, estaba muy disconfor-

mediadora una cantidad de dinero muy inferior

me con dicha sentencia de segunda instancia

a la solicitada por esta, mas los intereses lega-

de la Audiencia Provincial, por 10 que, contra

les desde la interpelacion judicial, ya que acep-

esta formaliz6 un Recurso de Casaci6n.

t6 los planteamientos de la empresa promotora, y tras interpretar el contrato celebrado par las partes, lIego a la conclusion de que la clausula de exclusividad no constitufa

obstaculo

La empresa promotora fundament6 su primer

para que la propietaria de las fincas las vend ie-

motivo del Recurso, en que la sentencia dicta-

ra personalmente, sin que, en tal caso, viniera

da por la Audiencia Provincial, infringfa la juris-

obligada a pagar comision a la inmobiliaria.

prudencia,

entre

otras

las sentencias

del

Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1965, de

expreso", y que el mediador, por no haber rea-

16 de septiembre de 1988, Y de 30 de noviem-

lizado la prestacion a su cargo, no tiene, en tal

bre de 1993, que interpretan la c1ausula de

caso, derecho a reclamar "una comisi6n por los

exclusividad

servicios no prestados"; la sentencia de fecha

en los' COntratos de intermedia-

ci6n inmobiliaria, en el sentido de que obliga al

16 de septiembre de 1998, se limit6 a reprodu-

propietario

cir una declaracion, segun la cual " el contrato

a no vender por medio de otro

agente distinto del que tiene la exclusividad,

de exclusiva no obliga ... a otra cosa que a no

pero no Ie impide vender directamente

el

vender por medio de otra persona ... "; y la de

inmueble, sin devengo de comisi6n por parte

fecha 25 de enero de 1996 exigi6 una interpre-

del intermediario.

taci6n estricta del pacta de exclusiva en el contrato de distribuci6n.

• Ef mediador tiene derecho a fa remuneraci6n cuando de sus gestiones se hubiera aprovechado quien concfuy6 ef contrato

Sin embargo, la presente sentencia que resuelve el Recurso de Casaci6n desestima dicho motivo, ya que establece que 10 expuesto no significa - como alguna de las sentencias enumeradas

senalan- que los contratantes

puedan

alguna de ellas exige para que a la empresa

creadora que les reconoce el articulo 1.255 del

mediadora

se Ie reconozca el derecho a la

ejercitar la potencialidad

no

Entre las sentencias que alegaba la promotora,

normativa

C6digo Civil (Iibertad de pactos, clausulas y

remuneraci6n, que el negocio promovido haya

condiciones

entre los contratantes,

siempre

sido resultado de su actividad. Por ejemplo, la

que no sean contrarias alas leyes, a la moral,

sentencia de fecha 30 de noviembre de 1993,

ni al orden publico), y pactar una exclusividad

estableci6

de doble vinculacion subjetiva e, incluso, que

que el derecho del corredor a la

remuneraci6n contrato.

presupone "Ia celebraci6n

pretendido"

y, ademas,

del

en el caso de ventas convenidas a iniciativa del

que esta

propio ofertante, el mediador tenga derecho a

"tenga lugar como consecuencia de la actua-

la remuneraci6n.

ci6n del corredor", por el contrario, el mediador no tiene derecho a contraprestaci6n

"cuando

Y en el presente caso, segun se indica en la

el contrato tuvo lugar previas gestiones de la

sentencia recurrida dictada por la Audiencia

propia demandada";

en el mismo sentido, la

Provincial, despues de la indagaci6n del senti-

sentencia de fecha 9 de octubre de 1965, que

do jurfdicamente relevante de las declaraciones

estableci6 que el caracter exclusivo del encar-

de las dos partes contratantes, es 10 que suce-

go no limitaba "Ia facultad del dueno para con-

di6. Es mas, las argumentaciones

certar personal mente el negocio, salvo pacta

cionada sentencia de la Audiencia Provincial, a

de la men-

partir de la prueba, de la obligaci6n

de la

empresa mediadora de pagar los costos de la

la Audiencia Provincial no realiz6 ninguna afirmaci6n en tal sentido.

promoci6n de todas las ventas previstas, tiene conexi6n con al doctrina jurisprudencial,

entre

Como se expuso anteriormente, la condena de

otras de las sentencias de fecha 21 de octubre

la promotora a pagar la contraprestaci6n corres-

de 1965, 1 de diciembre

de

pondiente a la venta de los tres inmuebles, se

marzo y 23 de septiembre de 1991, segun las

de 1986, 26

encuentra no en que dichas ventas hubieran

cuales, el mediador tiene derecho a la remune-

resultado de la mediaci6n de la empresa inmo-

raci6n cuando de sus gestiones se hubiera

biliaria, sino en que las dos partes habfan con-

aprovechado quien concluy6 el contrato.

venido el pago de la retribuci6n aunque la perfecci6n de los contratos venta se lograran sin la

Otro de los motivos que alega la promotora en

intervenci6n directa de la mediadora.

su Recurso, es que la senten cia de la Audiencia Provincial habra declarado el derecho de retribu-

Otro motivo

ci6n de la empresa mediadora, como una con-

recurso, fue que la eficacia de los contratos de

que aleg6 la promotora

en el

secuencia de haber realizado "determinadas

venta promovidos por la empresa mediadora,

actuaciones en relaci6n con los inmuebles ven-

quedaba siempre condicionada a su ratifica-

didos", y que dicha empresa en ningun momen-

ci6n, la cual nunca se produjo en los casos

to aleg6 ni prob6, que hubiera realizado' activi-

referidos, y que Incluso los habra expresamen-

dad alguna en relaci6n con la venta de dichos

te rechazado por disconformidad con las con-

inmuebles, y que por ello, los motivos de la sen-

diciones pactadas. Pero dicho motivo tambien

tencia recurrida son incongruentes y que ha

se desestima ya que tanto en la primera sen-

infringido las reglas sobre la carga de la prueba.

ten cia como en la segunda, tras valorar las

Estos

Tribunal

das ventas se habfan finalmente celebrado,

Supremo los desestima, ya que la sentencia de

incluso la sentencia recurrida afirma tal con-

pruebas practicadas, se declar6 que las referimotivos

la sentencia

del

elusi6n ante "Ia realidad de los pagos hechos - por los mencionados

compradores-

mental mente acreditados",

docu-

asi como de "Ia

posesi6n que se ostenta - por aquellos- de los locales, sin que se haya acreditado intento de desalojo alguno (... )". Por tanto, la sentencia recurrida afirm6 la perfecci6n de las ventas, sin embargo, la promotora en otro motivo del recurso no ataca la valoraci6n de la prueba qUe Ilevo a la Audiencia Provincial a tal afirmacion, sino que se basa en una premisa contraria fa la anteriormente afirma-

• La condena de la promotora a pagar la contraprestaci6n correspondiente a la venta de los tres inmuebles, se encuentra no en que dichas ventas hubieran resultado de la mediaci6n de la empresa inmobiliaria, sino en que las dos partes habian convenido el pago de la retribuci6n aunque la perfecci6n de los contratos venta se lograran sin la intervenci6n directa de la mediadora

da, y alega que los mencionados contratos no se habian perfeccionado, y que por tanto, la sen-

declarado

tencia de apelacion era contraria a la jurispru-

infracci6n de normas del ordenamiento jurfdico

que no cabe la denuncia

de la

dencia segun la cual en los contratos de media-

o de la jurisprudencia aplicables a la decisi6n

cion inmobiliaria "(...) el derecho a la percepcion

del conflicto, a partir de un supuesto de hecho

de comisi6n por [email protected] nace con

que no sea coincidente con el declarado en la

la perfecci6n del contrato de compraventa y no

sentencia, a menos que se consiga previamen-

con la mera oferta (...)"; y que se estaban infrin-

te la modificaci6n de este.

giendo normas del ordenamiento juridico, en concreto el articulo 1281.1 del C6digo Civil, en

Por tanto, todos los motivos alegados en el

relaci6n a la interpretaci6n de los contratos y el

recurso de casaci6n por la promotora fueron

sentido literal de sus c1ausulas,ya que al conde-

desestimados

narla a pagar a la mediadora. su contrapresta-

apelaci6n, por la que se declar6 el derecho de

y se confirmo la sentencia de

cion, se estaba interpretando en contra de la

la empresa mediadora a la contraprestaci6n

referida norma alguna de las c1ausulas del con-

por las ventas celebradas por la promotora,

trato celebrado entre las partes, en las que cla-

aunque

ramente se establece que el derecho de la

mediacion, y conden6 a esta a abonar el por-

se hubieran

perfeccionado

sin su

empresa mediadora a la remuneraci6n nace con

centaje del precio pactado como retribucion

la perfeccion de las ventas.

fijada en concepto de comisiones.

Sin embargo, dicho motivo tambien fue deses-

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de

timado,

2008 www.bdiinmueble.es. marginal n° 300020

ya que esta Sala reiteradamente

ha