Universidad de Colima

Facultad de Economía "

LA APLICACIÓN DE METODOLOGÍAS DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES DENTRO DE UN PROCESO JURÍDICO. PROPUESTA: LA CREACIÓN DE UN ORGANISMO SUPERVISOR DE LOS DICTÁMENES VALUATORIOS PARA EL PODER JUDICIAL. "

TESIS

Que para obtener el grado de: Maestra en Ciencias Área Valuación de Bienes

Presenta:

Ing. Evangelina Bañuelos Rodríguez Director de Tesis Mtro. Carlos Antonio Pérez Torres Villa de Álvarez, Colima. Mayo del 2003

Colima, Col. A 25 de Marzo de 2003

MTRA. DORA ARGENTINA CABEZAS ELIZONDO DIRECTORA DE LA FAC. DE ECONOMIA UNIVERSIDAD DE COLIMA PRESENTE Estimada Mtra. Dora:

De acuerdo a los requerimientos marcados en relación a la elaboración de tesis profesionales, me permito informar a ud., de la manera más atenta posible, que la ING. EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZ, pasante de la Maestría de Valuación de la Facultad de Economía de la Universidad de Colima, ha cumplido con los lineamientos metodológicos establecidos para tal fin, en su trabajo profesional denominado: "LA APLICACION DE METODOLOGIAS DE VALUACION DE BIENES INMUEBLES DENTRO DE UN PROCESO JURIDICO. PROPUESTA: LA CREACION DE UN ORGANISMO SUPERVISOR DE LOS DICTAMENES VALUATORIOS PARA EL PODER JUDICIAL," por lo que considero esta en posibilidades de continuar con su trámite para la obtención del Grado respectivo.

Sin otro particular por el momento me es grato aprovechar la oportunidad de enviarle un cordial saludo.

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Para resolver sobre una controversia judicial se requiere la realización de un avalúo. En un país donde abundan las leyes, a la fecha no se tienen normas reglamentos, formatos, ni metodologías aceptables para estimar el valor de los bienes inmuebles. Mucho menos acerca de la supervisión y validez de los avalúos. Debido a lo anterior es posible encontrar desde dictámenes valuatorios profundamente documentados, hasta improvisaciones que resultan muy limitadas para el cliente que las solicita o para que sirva como prueba en los asuntos de carácter judicial. Quizás la confusión en todo ello y la forma en que se realizan los avalúos, en una gran parte se debe a la estructura del marco jurídico que los

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apartado finaliza con la presentación gráfica-teórica del plan general de la investigación. El capítulo 1, que contempla el marco teórico que se sustenta en los trabajos e investigaciones ya realizadas y en las teorías que los postulan. De igual manera, una reseña histórica acerca de la valuación en México, así como los inicios de la misma, los principios y leyes que la rigen, como la de cambio, conformidad, uso consistente, de contribución, equilibrio, mayor y mejor uso, oferta y demanda, sustitución, ingresos crecientes y decrecientes de competencia y de anticipación, también conforman este primer capítulo. Como lo hacen también, los rubros que contemplan el perfil del perito, concepto legal del mismo, las premisas, la cuestión jurídico - doctrinal y, el código de ética profesional del valuador. Con ello, se pretende ubicar en el contexto correspondiente, el tema de investigación. Del mismo modo, el capítulo 2, visualiza la metodología empleada en la valuación de los bienes inmuebles, así como la clasificación de los mismos. En el que destacan para el uso y fines de la tesis, el método físico o directo (avalúo de terrenos, de las construcciones), método de capitalización de ingresos (tasa de capitalización, tasas de mercado), método comparativo o de mercado (técnica de avalúo por comparación de mercado) y, el método residual. En el capítulo 3, con el titulo "Análisis y aplicación de la metodología," se hace referencia al valor físico directo, de capitalización de rentas y de mercado, en el que se ilustran con casos reales, el uso de la metodología ya señalada. El "avalúo para el Poder Judicial y sus Particularidades" es, la parte nodal de la tesis que hoy se presenta. Ya que, en este ámbito del conocimiento y del servicio público, va encaminada la investigación. Aquí, se cita la legislación del avalúo judicial, la correspondiente al estado de Colima, así como los pasos requeridos en la elaboración de un avalúo bancario y avalúo judicial y, se citan también, ejemplos de los escritos que se

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acompañan para realizar el avalúo judicial. Se plantea la creación del Organismo Supervisor de los dictámenes valuatorios para el Poder Judicial.

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En todo esquema que se plantea determinado tema a investigar, éste, debe de sustentarse en el mejor y más adecuado proceso que permita llevar a buen término el resultado de la construcción del objeto de estudio. Objeto que en el campo de las ciencias sociales, ámbito en el que se ubica la presente tesis, tiene como paradigma a seguir, los métodos elaborados por Emilio Durkheim, Carlos Marx y Maximiliano Weber, quienes diseñaron todo un modelo de investigación, basados en el empirismo, el materialismo dialéctico y en el relativismo, respectivamente. De esta manera, la metodología que se aplique en toda construcción del objeto de estudio, determinará sin duda, los resultados de la misma. De ahí, la importancia de precisar y plantearse desde el inicio, los pasos a seguir y que habrán de orientar cada una de las fases en que dividamos el proceso ya dicho. Pero, ¿cómo se define a la metodología? una de sus acepciones, señala que: De acuerdo con la etimología, la metodología es la teoría del método, o dicho de otro modo, el estudio de las razones que nos permiten comprender por qué un método es lo que es y no otra cosa. La metodología estudia, la definición, construcción y validación de los métodos.' En base a lo anterior, me encontré con las siguientes interrogantes, que me sirvieron para fortalecer la idea inicial del objeto de estudio: ¿ Hacia dónde encaminar la investigación ? ¿ cuál de los temas seleccionados para el desarrollo de la misma, sería la mejor opción ? ¿ qué me proponía demostrar, a dónde quería llegar ? ¿ cuál es la finalidad de mi tesis ? ¿ tendrá alguna utilidad ? ¿ en qué momento, la visión de mi objeto de estudio y el enfoque del Asesor se habrían de juntar en plena coincidencia y,

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en qué lugar de la evolución de la investigación, ambas se habrían de separar en absoluta discordancia ?

perspectivas

Estas y otras interrogantes, pendían en mi mente, llenándola de inquietud. No me atrevía a dar los siguientes pasos. Mas, la afortunada orientación de los responsables de orientar mi tesis, facilitaron el camino y despejaron el largo y ancho camino sembrado de dudas. Así, en el transcurso del desarrollo de mi objeto de estudio, los avances que presentaba y que oportunamente eran revisados por mis asesores, fueron creando un ambiente de confianza, logrando con ello, que poco a poco, le fuera dando las respuestas a las preguntas que impedían en un momento, la secuencia de la investigación. De esta manera, en la presente entrega, se encuentra un trabajo más y mejor consolidado, que responde a la normatividad que para tal fin se tiene y, la que he seguido como guía a lo largo de la búsqueda y elaboración del material, cuyo contenido sustenta al título de mi tesis, que con el tema, " La Aplicación de Metodologías de Valuación de Bienes Inmuebles Dentro de un Proceso Jurídico. Una Propuesta: La Creación del Comité Judicial para Revisión de Dictámenes Valuatorios", se plantea el análisis de la ley en la materia y, se propone incluir en dicho marco legal, todo lo referente al aspecto que fundamente la rama que en la actualidad el Derecho no vislumbra ni precisa del todo, como es el caso de los avalúos y peritajes en todo proceso judicial, evitando con ello, las " posibles irregularidades " que actualmente se cometen.

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En la vida, todo se rige por un orden, por las reglas que marcan los límites o continuidad de una acción individual o colectiva. Este principio, es la base de las normas jurídicas que sustentan el devenir de una sociedad, en la que toda iniciativa que persiga la afectación positiva o negativamente de un tercero, debe de estar sujeta a los esquemas legales. En este ámbito, se contempla el desarrollo de la investigación, cuyo titulo, " La Aplicación de Metodologías de Valuación de Bienes Inmuebles dentro de un Proceso Jurídico. Propuesta: La Creación de un Organismo Supervisor de los Dictámenes Valuatorios para el Poder Judicial," analiza la situación jurídica que se da en este momento en la entidad colimense, como resultado del marco legal que regula la actividad del perito valuador.

La cuestión que se examina, es de una verdadera importancia, debido a que en la actualidad, el proyecto de investigación considera que de no hacerse una revisión en el cuerpo legal que sujeta a esta actividad, se estará colaborando en la continuidad de las injusticias y dictámenes mal elaborados, con la consecuente afectación para un alto número de personas, que no solamente creen en la profesionalización del perito valuador. Sino que, confían su trabajo a un marco legal justo, que les garantice en un proceso judicial, que habrá una resolución apegada a Derecho. De ahí que, el objeto de estudio, persigue la revisión de la ley en la materia, buscando además la adecuación de las normas jurídicas que regulan la actividad del perito valuador, así como el resultado de sus acciones y estudios. Partiendo de lo anterior, el problema que se ha propuesto analizar y estudiar, bosqueja el siguiente análisis, del que se derivan también, las preguntas que se anotan.

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Existe un problema de fondo: Un vacío en la legislación. Ya que, por un lado la ley no reconoce la profesión de valuación y, por el otro, faculta a cualquier "entendido en la materia", sin precisar a juicio de quien, para la realización de un avalúo. Lo más grave de este ordenamiento, es que no esta legislado ni contemplado la honorabilidad y la ética en el desempeño de la valuación , lo que se considera como un valor intrínseco al individuo. Y por otro lado no existe ley o reglamento alguno que considere reglamentación sobre la metodología a utilizar. Ni contempla Autoridad alguna que supervise, regule y de validez a los avalúos emitidos para el Poder Judicial Situación que sin duda, encarece no sólo el proceso jurídico de los avalúos. Sino que, además, crea confusiones en el ámbito del desempeño profesional. Luego, entonces: ¿ En qué medida, la falta de legislación en la ley existente, relacionado con los peritajes y los consecuentes avalúos en todo proceso judicial que lo requiera, está afectando a los interesados? La cuestión anterior, constituye e l problema al que se pretende abordar en la investigación referida. Para tal fin, se considera de vital importancia, la revisión de la legislación en la materia, con la finalidad de contextualizar el objeto de la investigación mencionada En base a lo anterior y retomando el tema de la tesis que se presenta, " La Aplicación de Metodologías de Valuación de Bienes Inmuebles Propuesta: La Creación del Organismo Supervisor de los Dictámenes Valuatorios para el Proceso Judicial ", plantea al respecto, una primera idea, en la que se señala que, en los avalúos que se realizan para el poder judicial, en ocasiones se toma por verdad absoluta lo que determinan los peritos valuadores, donde cada una de las partes nombra un perito y si no hay acuerdo el juez nombra al tercero en discordia. Y por generalidad se considera el peritaje tercero en discordia, para el remate. Pero no necesariamente éste último, puede ser el dictamen apegado a la realidad. 0 tal vez ninguno.

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Así, se deduce que en el problema que se analiza dentro de la investigación multicitada, nadie revisa ni valida el avalúo. Por lo que, se puede incurrir en las siguientes fallas por diversas causas como: 1.- Actuar con parcialidad 2.- Errores aritméticos involuntarios 3.- Falta de destreza y/o capacitación del perito valuador Dicha situación, no sucede en otras instituciones que regulan la actividad valuatoria. El planteamiento del problema que se analiza y que se desea resolver, sirve como eje formal de la investigación. De cuyo desarrollo, habrá de surgir una propuesta que permita mejorar lo realizado hasta el momento, en el ámbito de los avalúos para el Poder Judicial, con los beneficios para las personas que hacen uso de los servicios de un perito valuador.

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"El valuador no se debe concretar a encontrar el valor de un determinado bien raíz, sino que debe fundamentar su avalúo, es decir, poder demostrar las bases y el análisis ponderativo que lo condujo a ese resultado, para satisfacción del cliente, banco o juez que nos pidió ese avalúo. "2

Para resolver sobre una controversia dentro de un proceso judicial se requiere la realización de un avalúo. Se parte pues, de la categoría "avalúo", al que se le conoce como un documento que sirve como base para la toma de decisiones con respecto a un bien raíz. Y, el que oto rga una base de autoridad para establecer una decisión. Considerando que el valor de un bien es único. y dado que existe la imposibilidad de conocer con certeza el valor de un bien, se tiene que los tres métodos de valuación que se anotan en el capítulo respectivo, buscan ese acercamiento, al valor único del bien. Se tiene entonces, que ningún perito por más experimentado y competente que sea podrá predecir con absoluta certeza el valor de un bien. Además, la ley contempla que el perito valuador por razones sicológicas y económicas pierda la ecuanimidad al emitir un dictamen de valor. De esta manera, considerar que el patrimonio de toda una vida, de cierta familia está en manos de un perito valuador, y esto en si, obliga a que este tipo de documentos sea realizado, por profesionistas que además de conocimientos y destreza sea realizados por quienes cuenten

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con un alto sentido de la ética profesional, as¡ como honestidad probada. De lo analizado en párrafos anteriores, se desprende que existe una necesidad urgente por supervisar, regular, normar, y validar los trabajos valuatorios emitidos para el poder judicial. Esta situación que priva en estos momentos en el ámbito del mercado laboral y profesional de los peritajes valuadores, justifica por sí sola, la realización de la presente investigación.

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"La valuación no debe subordinarse a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido común, del análisis ponderativo y de espíritu de equidad en el valuador. No debe frenarse la propia inventiva para hallar mecanismos operativos que se ajusten más precisamente al caso particular en que nos toque actuar. "3

En el planteamiento del problema y en la justificación del presente proyecto de investigación, se encuentra el núcleo de la tesis que se ha citado en páginas anteriores. Cuyo objetivo se propone, la revisión de la aplicación de las metodologías de valuación de bienes inmuebles y, específicamente, del marco jurídico que regula los procesos jurídicos en el ámbito de los procesos judiciales.

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El desarrollo actual de la práctica de los peritos valuadores, dentro de las leyes que la rigen en el Estado de Colima, es causa de problemas para las personas que deben de llevar su caso ante un tribunal judicial. Ya que la ley, no regula con certeza y claridad la profesión y actuación de los peritos valuadores ni contempla un órgano superior que supervise los dictámenes del Poder Judicial.

En relación a las variables que utilizo, éstas son: ** Control: La práctica actual de los peritajes valuadores. ** Variable independiente: La práctica académica de los peritajes valuadores. ** Variable dependiente: La práctica ideal de los peritajes valuadores. **

Variable interviniente: La aplicación de la legislación actual a las prácticas de los peritos valuadores.

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El camino seleccionado para corroborar o no, los planteamientos de mis hipótesis, constituye el método, el que se ubica en el campo de la ciencia: Se define la ciencia como un estudio sistemático y controlado de fenómenos (es decir, hechos o acontecimientos), basado en el razonamiento lógico, en la observación y el análisis de la evidencia empírica (visible). En el método científico se difiere de otras áreas del quehacer humano. Así, mientras que el artista se ocupa de la creación de nuevas ideas, el científico trata de identificar y resolver problemas. El artista puede preguntar: "¿Cómo puedo expresar lo que siento acerca de mis experiencias infantiles en la escuela?" En cambio, el científico preguntará: "¿Influye la frecuencia con que los niños pequeños escuchan cuentos en su deseo de aprender a leer?" o bien: "¿en qué medida y en qué condiciones afectan las recompensas y el castigo a la forma en que los niños hacen sus tareas escolares?" Del mismo modo que los artistas eligen temas que reflejen sus intereses personales, los científicos seleccionan sus problemas de investigación y sus campos de especialización en función de sus inquietudes. Una vez definida la cuestión de la ciencia, anotamos a continuación, el concepto de método. Éste, se explica de la manera siguiente: (Del griego Méthodos, de metá, a lo largo, y odós, camino.) Significa literalmente "camino que se recorre". "Por consiguiente, actuar con método, se opone a todo hacer casual y desordenado. Actuar con método, es lo mismo que ordenar los acontecimientos " para alcanzar un objetivo. 4

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Necesidad. El método, es uno de los elementos necesarios de la estructura del trabajo educativo. Sin un método, no se realiza eficazmente el trabajo de investigación. Pero, aquél no es suficiente para realizar éste. El método, es necesario porque el resultado de la investigación no está determinado unívocamente por la estructura humana. Se busca un resultado y no otro en función de las razones que el hombre y la investigación descubren para justificar la conveniencia de este efecto específico frente a otros posibles. La necesidad de marcarse intencionalmente un camino para lograr el efecto conveniente, hace patente la necesidad del método. Clases. Normalmente se distingue entre método de investigación (métodos Heurísticos) y métodos de enseñanza (métodos didácticos). Los primeros se centran en descubrir, justificar y explicar qué y cómo se han producido, se producen y/o deben producirse cualesquiera estados de cosas, acontecimientos y acciones. Los segundos se centran en organizar y descubrir las actividades convenientes para guiar a un sujeto en el aprendizaje de cualesquiera estados de cosas, acontecimientos y acciones Con independencia del tema o tipo de problema que investiguen, los investigadores tienden a utilizar dos grandes métodos en su trabajo: el deductivo y el inductivo. En el método deductivo, el científico utiliza la lógica y una información general para formular una solución posible a un problema dado. Luego, comprueba esa solución en varias situaciones típicas. Por tanto, en el enfoque deductivo el razonamiento va de lo general a lo específico. En el método inductivo, el científico observa muchos hechos diferentes para resolver un determinado tipo de problema. A partir de esas observaciones, esboza una conclusión y formula posibles soluciones a problemas similares. En el método inductivo se razona lógica y sistemáticamente de lo específico a lo general.

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Dentro de la investigación, las variables son de una vital importancia para el desarrollo del objetivo que se propone. Ya que, guían el trabajo del científico. Con el fin de ubicar su definición anoto lo siguiente: Control

Variable que el experimentador decide mantener constante para asegurarse de que las diferencias observadas no pueden atribuirse a ella, o una variable en base a la cual elige a los sujetos.

Independiente Manipulada

Variable que el experimentador elige para modificarla, en un intento de identificar relaciones causales.

No manipulada

Variable independiente no sujeta a manipulación. Puede tomarse como base para la selección de sujetos.

Dependiente

Variable que se obtiene de los sujetos una vez que éstos han sido expuestos a la variable independiente manipulada, y que se utiliza para comprobar los efectos de la variable manipulada: se supone que está determinada por (y es resultado de) la variable independiente manipulada.

Interviniente

Variable que no es directamente observable y que se utiliza para explicar la relación entre la variable independiente y la variable dependiente.

Fuente: Enciclopedia de la Psicopedagogía. Ob. Cit. Pág. 54

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ESQUEMA GENERAL DE INVESTIGACION El esquema metodológico del que he citado los conceptos anteriores, se presenta en la esquema siguiente, a manera de gráfica. Con ello, busco ilustrar las cuestiones teóricas del mismo.

Esquema General de Investigación

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Tomando como base el esquema general que se cita, en el apartado que sigue, configuro el plan general de la investigación, con el tema, "La Aplicación de metodologías de Valuación de Bienes Inmuebles dentro de un Proceso Jurídico. Una Propuesta: La Creación del Comité Judicial para Revisión de Dictámenes Valuatorios". buscando la clarificación del marco metodológico que ha precedido al planteamiento que a continuación señalo. Para esto, elaboro las categorías pertinentes que habré de utilizar a lo largo de la construcción y conclusión de mi objeto de estudio. 1).Reconocimiento Empírico: A partir de que me desempeñé en mi campo profesional, dio principio el acercamiento al grave problema que representa y enfrenta la práctica valuatoria en Colima. 2).Dimensiones: Las graves irregularidades de la práctica valuatoria en Colima, impacta y se dimensiona en los aspectos sociales y jurídicos, al ser ésta, ejercida por personas sin la capacidad y ética profesional que la misma requiere. 3).Aprehensión: Esta etapa de la investigación, se caracteriza por la captura sistemática de información sobre las distintas dimensiones del fenómeno y partir de los conceptos que sirven como ordenadores. En este caso, he recopilado el material que contemplan los contenidos de los capítulos en que he dividido al objeto de estudio. 4).Explicación: Fase importante en el proceso de investigación, la explicación, comprende el descubrimiento de las dimensiones, características y atributos del objeto de estudio. Etapa que debe ir acompañada también, del ejercicio de la comprensión que alude justamente a la subjetividad del actor social. Así, la principal característica del tema de investigación ya dicho, es la falta de formación académica y ética profesional de quienes ejercen mayoritariamente la función del perito valuador.

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5).Fenómeno Empírico: Como se sabe, un fenómeno empírico es un suceso real. Así, el investigador debe de abordar el fenómeno empírico que le interesa. Como lo señala Maximilano Weber, el fenómeno empírico es una "referencia al valor."En general, este suceso real, se mostrará al investigador en una forma intersubjetiva, al reconocer o no, la relevancia temática de un fenómeno empírico En este sentido, cabe subrayar, que el objeto de estudio que seleccioné, responde a un hecho real y, sobre todo, responde al interés que tengo por analizar el contexto y la dimensión en que se da actualmente la práctica valuatoria en Colima, con la finalidad de aportar datos que enriquezcan el conocimiento que sobre la materia existe. 6).Universos de Observación: Una vez que se ha formulado el problema a investigar como ya lo he hecho anteriormente y que se han determinado las preguntas: ¿ qué es lo que queremos saber acerca del tema que se ha escogido y delimitado ?, ¿ qué es lo que queremos saber acerca de cada una de sus dimensiones ? con el resultado de la problematización, tenemos ya, un universo de observación, el que se define como el conjunto de dimensiones que contienen ya no sólo un cúmulo de información sobre sus características, sino también la posibilidad de ser leídas-observadas- con una amplia variedad de criterios y en una enorme cantidad de aspectos. 7).Objeto de conocimiento: Este paso de la investigación, consiste en la construcción del objeto de estudio, y se inicia desde el universo de observación mediante dos procesos paralelos: a).- La aprehensión y, b).- La articulación. 8).Comprensión: Esta fase de la investigación, se obtiene una vez que se ha generado la articulación que resulta del análisis de la información sistemáticamente capturada en el momento de la aprehensión, con base en las nociones tempo-espaciales propias de nuestras disciplinas. En el momento de la comprensión, nuestro tema de investigación, es ya un objeto estructurado, en donde

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cada de sus partes tiene un lugar y solo uno en cada momento de su estructuración. Es un objeto de estudio, pero todavía no el resultado final de la investigación. 9).Objeto conocido: En el esquema que nos lleva hacia el objeto de estudio, se encuentra la etapa de conocimiento del mismo, el que se logra una vez realizadas las acciones que se mencionan anteriormente. Así, dentro del objeto conocido, destaca para ello, la aceptación de que el mundo humano es un mundo de significado, los datos de tipo lingüístico son los más apropiados para apoderarse de ese significado. Sin embargo, tenemos pocas herramientas para organizar este tipo de datos, de modo que a veces resulta necesario traducirlos a la forma de datos numéricos mediante el uso de escalas o códigos. 10).- Estado de la Cuestión: De vital importancia para el desarrollo del tema de investigación, es la fase presente, que se caracteriza por la revisión de otros estudios que sobre el tema se han elaborado. Cuáles son los enfoques teóricos y metodológicos que se han utilizado para investigarlo y, sobre todo, de asegurarnos que existan aspectos del tema que no hayan sido estudiados, o cuya explicación ya no se muestra adecuada a la luz de los datos que conocemos. 11).- Conceptos Ordenadores: A los conceptos escogidos en la construcción y desarrollo del objeto de estudio, se les conoce como ordenadores. Ya que, cumplirán la función de ordenar una próxima lectura y articulación del objeto de estudio. En estas condiciones, la lista de los conceptos ordenadores escogidos puede llenarse de conceptos provenientes de las más diversas teorías, incluyendo, por supuesto, teorías cuyos contenidos son incompatibles o contrapuestos entre sí. 12).- Articulación: Este paso de la investigación, inicia un poco después que el proceso de aprehensión. Ya que, requiere de los resultados que vaya proporcionando aquél. Su resultado es el objeto de estudio propiamente dicho, esto es, una nueva reconstrucción del fenómeno en donde éste presenta ya un orden, una lógica propia.

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13).- Teorización: De suma importancia en el desarrollo de la investigación y en los resultados esperados, es la teorización. Fase en la se descubren dimensiones que no pueden ser explicadas por teoría alguna, dimensiones nuevas en los fenómenos empíricos y a las cuales ningún concepto o proposición puede incorporar. Estas dimensiones deber ser teorizadas, esto es, se debe construir el concepto correspondiente a sus características. Dicho lo anterior y recapitulando en mi esquema metodológico, el proceso a seguir, es el siguiente. En el que, mi hipótesis plantea que: ** ¿ La falta de profesionalización en el ámbito de las tareas y funciones de la actividad valuatoria, así como de la procuración e impartición de la justicia en este contexto, se debe a los vacíos jurídicos que se tienen en esta rama de nuestra legislación que incluso, puede provocar casos de corrupción e ineficiencia administrativa ? En relación a las variables que utilizo, éstas son: ** Control: La práctica actual de los peritajes valuadores. ** Variable independiente: La práctica académica de los peritajes valuadores. ** Variable dependiente: La práctica ideal de los peritajes valuadores. ** Variable interviniente: La aplicación de la legislación actual a las prácticas de los peritos valuadores. El método que se utilizará, como lo refería páginas atrás, es el formalizado por Max Weber y sus tipos ideales, conocido como la construcción relativista y, del que expongo los sustentos básicos:

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Para este pensador deben existir los instrumentos intelectuales necesarios para poder así interpretar y prever el acontecer social e histórico, lo cual trata de establecer mediante el método histórico-comparativo, como un conjunto de normas aplicables a la búsqueda de una orientación política para el mundo contemporáneo. Weber llega definir el "tipo ideal" y afirma: "El tipo ideal se obtiene mediante la acentuación unilateral de uno o varios puntos de vista y mediante la reunión de gran cantidad de fenómenos individuales, difusos y discretos que pueden darse en mayor o menor número o bien faltar por completo, y que se suman a los puntos de vista unilateralmente acentuados a fin de formar un cuadro homogéneo de deas. De esta forma el objeto de estudio en Weber toma la forma de una construcción típico-ideal en el que están incluidos los conceptos individualizadores y generalizadores. 6 Así, ante la realidad infinita, ¿Cómo delimitar el objeto de investigación? Weber responde que éste se construye, o sea que la realidad se delimita al seleccionar, analizar y organizar alguna información referente a los eventos, acontecimientos o procesos que se quiere investigar y que va determinada por una relación de valor desde el punto de vista de quien investiga. La importancia del sujeto del conocimiento, dentro de la construcción del objeto de estudio, estriba en su participación decidida al seleccionar la parte de la realidad que va a investigarse; por lo tanto, el sociólogo selecciona el tema de investigación y construye su objeto de estudio, siempre acorde con un sistema personal, de elementos referenciales. Weber denomina "relación con los valores" al vínculo entre el investigador y su sistema referencial. Cabe señalar que jamás se establecen juicios de valor sobre lo bueno o lo malo, lo bello o lo feo. Su importancia radica en que determinarán el proceso de construcción del objeto de estudio ante la infinita e inagotable realidad, por lo que: 6 Bravo, Víctor; La Construcción del objeto de estudio. Apuntes de Maestría en Pedagogía. Facultad de Pedagogía. Universidad de Colima. Colina, 1989. Pág. 37.

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a).- determina la selección del tema por tratar, es decir, permite separar un objeto de la realidad difusa. b).- una vez elegido el tema, orienta la selección entre lo esencial y lo accesorio; en otros términos, define la individualidad histórica o la unidad del problema, al superar la infinidad de detalles, elementos o documentos. c).- Al actuar así, es la razón de la puesta en relación entre los diversos elementos y la significación que se les confiere. d).- Indica igualmente cuáles son las relaciones de casualidad que se han de establecer y hasta dónde ha de proseguir en la regresión casual. e).- Por último, puesto que no es una evaluación y exige un pensamiento articulado, a fin de que haya el control y la comprobación de la precisión de las proposiciones, aparta lo que es simplemente vivido o vagamente sentido. 7 Una última característica fundamental es que el tipo-ideal construye la acción racional más probable que sucederá en ciertas condiciones. Por tanto es lógico que dada la alta probabilidad de la conducta racional de los individuos históricos (como personas, instituciones, grupos países), como entidades reales no humanas pero con ética, propósitos, etc., se puede llegar a suponer la regularidad de su conducta racional, de acuerdo con sus medios y fines y consecuentemente, se pueden aprovechar las acciones que realizará y los efectos a que ello conducirá. Como consecuencia de la acción racional de quienes actúan bajo ciertas condiciones socio-históricas, el tipo-ideal es la condición que posibilita el surgimiento de las hipótesis y la comprensión de la conducta. Estos aspectos, son los ejes sobre los que gira la investigación tantas veces mencionada y, de la que detallo a continuación, los siguientes capítulos. 7 Bravo, Víctor; Apuntes ...Ob. Cit. Pág. 44.

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Capítulo 1 Marco Teórico

Como se menciona en la parte metodológica, la cuestión de las teorías, determina el campo conceptual en el que se habrán de desarrollar. De ahí, la importancia de la elaboración y construcción de los conceptos con los que habrá de trabajar a lo largo del desarrollo del objeto de estudio. De esta manera, los momentos en que se conceptualiza el diseño del plan de la investigación, el esquema del Estado, desde cuya perspectiva se debe normar jurídicamente, la teoría del desarrollo de las prácticas valuatorias, al impactar éstas, en su relación con la sociedad y, entre ésta y los particulares, lo que sin duda, implica también, la afectación del desarrollo económico, en el momento en que determinado lugar de la entidad colimense, empieza con un detonador en su crecimiento poblacional, lo que trae consigo, demandas inusitadas en la construcción de vivienda y, con ello, la presencia de los peritos valuadores, como los casos del municipio de Villa de Álvarez, Colima, Tecomán y Manzanillo, por citar algunos en la geografía colimense. Así, la administración y la planeación de la impartición de justicia en las prácticas valuatorias, constituye el eje central de la investigación que se cita, en la construcción del objeto de estudio el que se menciona en varias ocasiones. 1.1 La Construcción Relativista De igual manera, la teoría relativista de Max Weber, constituye el eje en que se sustenta el esquema de la investigación. Dicha teoría, se fundamenta en los siguientes aspectos: a).- La elección del objeto de la investigación en relación con los valores. Lo que siempre es necesario porque la realidad es infinita.

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b).- Se plantea como objeto de estudio la acción social significativa y singular con el propósito de explicarla y comprenderla. c).- El objeto de estudio requiere ser ubicado en un contexto socio-histórico. Por lo que es necesario construir un tipoideal de la sociedad histórica, que funja como contexto (el tipo ideal se construye también por relación a valores). d).- El tipo-ideal se toma como la base para la formulación de hipótesis (modelo de explicación casual) y a la comprensión del mismo. e).- El proceso de verificación requiere de regularidades o uniformidades empíricas o regularidades racionales de comportamiento, para poder aceptar la casualidad adecuada o la casualidad accidental mediante el juicio de posibilidad objetiva. f).- La confrontación con la realidad se da utilizando el método histórico-comparativo, y g).- Se obtiene como resultado un conocimiento tentativo y relativo que tendrá que ser sometido a crítica y superado en el futuro.8

8 Puga, Cristina; Peschard, Jacqueline y Castro Teresa; Hacia la Sociología. Editorial Addison Wesley Longman. de México, S. A. de C. V. 3 a. Ed. México, 1999. Pág. 144.

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A continuación, se describen los preceptos legales en los que se basa la realización de los avalúos y, se fundamentan los casos que se presentan en cada uno de los métodos que se describen para precisar y ejemplificar 1.2 Una reseña histórica

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¿ Cómo se ha realizado la practica valuatoria en el país, durante el transcurso de los siglos ? De ello, habla la siguiente parte de la investigación. El perito es un personaje presente en la historia humana desde su inicio. En las épocas primitivas en los clanes o tribus era el consejo tribal integrado por las personas de mayor edad quienes por el acervo de vivencias, (experiencia y sabiduría), se encargaban de conocer y juzgar de asuntos inherentes a la vida de la comuna. Su actividad al principio era de manera empírica Con los avances propios de la cultura, su intervención se volvió parte común. Así también, en cuanto a su nivel de formación y capacidad la cual ha sido paralela al avance y evolución de las ciencias. 1.3 Inicios y evolución de la valuación en México

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En México se tienen datos de la actividad valuatoria desde la época de la Conquista; con la introducción de las prácticas comerciales españolas y europeas en general. En materia comercial la práctica valuatoria se remonta al 15 de junio de 1592 fecha en que se instituyó por Cédula Real, el

9 Reynoso , Gazcón, José V. Prueba pericial, Guadalajara, 1993 10 Torres Coto Julio E. XV Congreso Panamericano de Valuacion , memorias sept 1992 Puebla, Pue pags 3-18 Tomo dos

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Consulado de la Ciudad de México, Nueva España y sus Provincias. En cuanto al avalúo de inmuebles se encuentra el primer avalúo el 14 de agosto de 1528 ordenado por el cabildo de la Ciudad de México-Tenochtitlán y en febrero del año siguiente aparece la primera inconformidad presentada en contra de las ordenanzas, aranceles y tasaciones que están pregonadas en la Ciudad. Para efectos impositivos se hizo la tasación o valuación general de todos los solares de la Ciudad de México en el año de 1607. Esta valuación fue practicada por Peritos Valuadores designados por la autoridad con el propósito de recabar fondos para las obras de desagüe de las aguas excedentes del valle y de la ciudad. Es la mención más antigua de que se tiene cono cimiento en el país, con relación a un gravamen sobre la propiedad inmobiliaria. A lo largo de los siglos del Virreinato, se fue arraigando la práctica de censar y tasar los solares de la Ciudades y pueblos con propósitos de fiscalización. (Hoy en día los alcances de los avalúos tienen un rango más amplio de finalidades). Después de la independencia, el Síndico Primero del Cabildo de la Capital le ordenó a los arquitectos Joaquín de Heredia y Francisco de Paula Heredia el avalúo de los terrenos de la Ciudad Para este trabajo se consideró el criterio de fijar valores unitarios para cada cuadra en los cruceros o centros de esquina. En esta época se consagran dos procedimientos valuatorios: En trabajos individuales y, de cualificación de partidas, así como en trabajos masivos. Criterios de uniformar valores por zonas o calles. 27

Por esta época se diseñó la primera ley de catastro del Distrito Federal y de México. Basándose en la práctica y en la legislación italiana. , donde se estableció un sistema de avalúos por clases y tarifas, y se previó un medio de conservación constante y con avalúos revisables periódicamente. Con esta medida, se fundamentaron las bases de la valuación que solo en tiempos muy recientes han sido cuestionados y modernizados. Desde 1925 eran los peritos valuadores catastrales los que realizaban los avalúos para la Dirección General de Pensiones Civiles y del Retiro. Cuando una de sus funciones empezó a ser la de otorgar créditos hipotecarios. Así, también intervienen en 1933 cuando se actualiza la Ley de Catastro del Distrito Federal y se crea el Banco Nacional Hipotecario de Obras y Servicios Públicos, donde se originó la práctica de que los avalúos fuesen responsabilidad del área fiduciaria y se obligó a los bancos recién creados a establecer el área de valuación. El sistema de valuación en México parte de la influencia italiana y la tendencia de asociar la actividad valuatoria con profesiones relacionadas con la construcción y edificación. El aumento del mercado profesional de la valuación no vio un crecimiento en la profesionalizaron de la doctrina y en la evolución de la teoría valuatoria en México. En el ámbito judicial la valuación siguió una vía de evolución paralela a la reseñada , con pocas aportaciones de significación por parte de la judicatura, pues las pocas discusiones en torno al valor económico de los bienes que se suscitaron y llegaron a la suprema corte, no dieron lugar a tesis y jurisprudencia que obligase a un cuestionamiento del hacer valuatorio y con ello a una verdadera evolución de la práctica profesional en la materia. Fue hasta finales de los cuarenta y principios de los cincuenta que los valuadores mexicanos dan forma a la ciencia de valuación.

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La valuación se ha considerado como una rama de la Ingeniería y Arquitectura, tradición ésta, que se comparte con casi todos los países de América Latina. Solo en los últimos tiempos se reconoce el carácter multidisciplinario de la valuación como ciencia derivada de la economía.

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En un proceso valuatorio es necesario conocer los: 1.4 Niveles de actividad valuatoria 1.4.1 Primer nivel Este nivel está comprendido por el público. Es la gente que usa el bien raíz, lo posee y lo emplea. Estas personas tienen que tomar decisiones para comprar, hipotecar, rentar, asegurar, calcular daños, desarrollar fraccionamientos, renovar, rehabilitar o modernizar proyectos y otras actividades que requieren de la inversión de sumas importantes de dinero. Un análisis superficial del caso, por falta de conocimientos en la materia, puede conducir, entre otros a: • •

•

•

• •

•

Pagar mas de lo que realmente pudiera valer una propiedad Vender una propiedad a un precio inferior de su verdadero valor Asignarle un monto que no permita su enajenación en un tiempo razonable Arrendar una propiedad que con el tiempo pudiera reportar pérdidas Firmar un contrato de arrendamiento que un negocio no pueda sostener Realizar mejoras a un inmueble que no reditúe lo invertido Asegurar una propiedad en una cantidad menor a la que realmente vale Aceptar una garantía o una dación en pago insuficiente

1.4.2 Segundo nivel Este nivel está comprendido por las personas que están en permanente contacto con el valor de las propiedades, tales como: vendedores, comisionistas, corredores públicos, inversionistas, constructores, administradores y prestamistas. Algunos de ellos, son fuente de información para el público y aún para el profesional de la valuación, pero su conocimiento sobre valuación es limitado

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1.4.3 Tercer nivel Este nivel esta constituido por los valuadores profesionales, dedicados primordialmente a esta disciplina, con conocimientos, práctica e integridad, y se identifican profesionalmente por su designación profesional, otorgadas por autoridades usuarias del avalúo o reguladores de su emisión, quienes otorgan registros ó licencias para reconocer la validez de su dicho. Importantes a considerar en un dictamen valuatorios, son: 1.5 Principios o leyes de la valuación Estas leyes no son solamente teorías académicas, sino claves para comprender el cómo, y el cuándo ciertas cosas cambian. Cuando el valuador descubre que ciertos factores presentes y ciertas influencias específicas influyen en una situación particular, deberá ser lo suficientemente hábil para reconocer la actuación de estas leyes. Al comprender la ley, podrá anticipar el ingreso y podrá ser capaz de emitir una opinión o tener una decisión basada en el conocimiento, no en adivinanzas. 11 1.5.1 Ley de cambio El valor de los bienes raíces está cambiando constantemente por diversos agentes: físicos, económicos, sociales y políticos. Los inmuebles se ven afectados en el tiempo en general, aumentando su valor (inflación, mejoras en la zona, plusvalía, renovación, etcétera) o disminuyéndolo (deterioro físico, social, económico, sobreoferta o ambiental). 1.5.2 Ley de conformidad El valor máximo de un bien raíz se logra cuando está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica.

11 IMVAC. Introducción a la valuación. Apuntes . P. 30.

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Entre dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valor sacará ventaja de su asociación con la de mayor valor. A la inversa, una propiedad de mayor valor se demeritará por la asociación con una de valor inferior.

1.5.3 Ley de uso consistente Una propiedad en transición a otro uso no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro para las mejoras. Su inadecuada aplicación tiene lugar en aquellos usos en que se pretende valuar el terreno basado en su mayor y mejor uso (tal vez comercial), mientras las edificaciones son valuadas con un uso diferente (residencial).

1.5.4 Ley de contribución El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor final de un bien raíz. Una mejora a un bien raíz puede ayudar a aumentar el valor de mercado de una propiedad. Sin embargo, el incremento en el valor de la vivienda no necesariamente será proporcional a la cantidad de dinero gastada en la mejora. 1.5.5 Ley de equilibrio Refleja una armonía entre la oferta y la demanda. Un mercado en equilibrio tenderá a contar con más propiedades disponibles para venta que compradores. Cuando hay un número suficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles (unidades comerciales e industriales), se dice que los usos de las propiedades están en equilibrio.

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1.5. 6 Ley de mayor y mejor uso Establece que el valor máximo de un bien raíz se logra cuando esté presente un balance razonable entre los valores del terreno y las edificaciones. Asimismo, es recomendable tener presente aquellos casos que no atienden este principio como son: 1. Desarrollo de una construcción de alto valor en un terreno de precio reducido. 2. Construcción inadecuada o de bajo costo en predios de alto valor. 1.5.7 Ley de la oferta y la demanda El costo de cualquier propiedad siempre estará determinado por el número de otras propiedades similares en venta y su relación con la cantidad de compradores en el mercado. La escasez influencia la oferta, la deseabilidad influencia la demanda. La deseabilidad, para ser efectiva, debe estar apoyada por el poder de compra. 1.5.8 Ley de sustitución Este principio asevera que cuando dos o más objetos útiles y en igualdad de servicio están disponibles, el que tiene el menor precio recibe la mayor demanda y la mayor distribución. El costo de producir, al construir una nueva edificación sustituta igualmente deseable, generalmente fija el límite superior del valor. 1.5.9 Ley de ingresos crecientes y decrecientes Afirma que entre mayor sea la cantidad de los factores en producción se producirá mayor ingreso neto, hasta un cierto límite. 33

En ese límite el valor máximo se habrá establecido y cualquier gasto adicional no podrá producir un ingreso en proporción con este gasto adicional. 1.5.10 Ley de competencia La competencia es el resultado de la oferta y la demanda. La competencia razonable estipula una contribución creativa. La ganancia o provecho tiende a provocarla competencia. Todo el provecho puede desaparecer si continua la expansión de servicios competitivos más allá del punto de la demanda económica. 1.5.11 Ley de anticipación El valor es creado por los beneficios anticipados que se derivarán en el futuro. Se adquiere un bien raíz por su plusvalía, es decir, porque se supone que, su valor aumentará con el tiempo.

1.6 Elementos a Considerar en el Proceso Valuatorio

1.6.1 Ubicación El estudio de la zona donde se localiza el inmueble es uno de los elementos más importantes del avalúo. Toda propiedad se ve afectada por su entorno y por los usos a los que se destinan otras propiedades circundantes. Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestran diferencias sensibles con el resto de las viviendas del vecindario, y demasiada uniformidad tiende a disminuir el valor de una propiedad. Lo óptimo es un vecindario donde las viviendas muestran suficientes variaciones de estilo y diseño, produciendo un conjunto armónico y agradable.

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Una colonia o fraccionamiento, así como los bienes raíces, tienden a pasar por tres periodos distintos en su vida. Crecimiento: El valor de las propiedades tiende a aumentar durante el periodo de desarrollo inicial de un área. Equilibrio: Cuando quedan pocos predios vacantes para construcción, las viviendas alcanzan generalmente su valor monetario más alto. Declinación: Conforme pasan los años y los efectos de deterioro de la propiedad se hacen visibles, la zona decaerá tanto en calidad como en valor. 1.6. 2. Propósito del avalúo Conociendo el propósito del avalúo se pueden seleccionar las técnicas o métodos más adecuados para valuar el inmueble. El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiera el avalúo. 1.6.3. Objeto del avalúo El objeto de un avalúo es estimar el valor comercial de un bien raíz El propósito nos orienta a utilizar determinada metodología. El valor comercial se determina en función del propósito. 1.6.4. Valor comercial Es el monto que un comprador pudiera pagar y un vendedor pudiera aceptar, si cada uno está bien informado y advertido de las ventajas y desventajas de un inmueble y ambos son guiados en este acto por motivos de un inversionista normal, libre de presiones, y permitiendo durante un tiempo razonable pulsar la oferta y la demanda.

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1.6.5. Avalúo comercial Es una estimación sustentable del valor de una propiedad. Incluye una descripción de la propiedad en cuestión, la opinión del valuador acerca de las condiciones en que se encuentra, su disponibilidad para un propósito dado y su valor expresado en dinero a precios de mercado.

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Hemos recorrido, la infraestructura jurídica que regula y norma las prácticas valuatorias en el mercado. En este contexto, ¿ cuál es el papel que desempeña el perito y, en qué medida responde éste, a las leyes que regulas las actividades de este tipo ? Antes de dar respuesta a lo anterior, cabe la pregunta: ¿ qué es un perito valuador ? los párrafos que se citan a continuación, buscan responder a las cuestiones anteriores. Para inducirnos a la conceptualización del perito valuador, defino primero, qué es un avalúo. 1.7 Concepto de avalúo Es una estimación, una opinión, que podrá o no ser certera. La certeza dependerá de la experiencia e integridad del Valuador, y de la destreza con que interprete y procese los datos.12

1.8 Perfil del perito "Especialista de conducta intachable con certificaciones de entidades que regulan la actividad valuatoria, con licenciatura, capacitación adicional en materias de valuación, experiencia y un alto sentido de la ética profesional “13 1.9 Concepto legal Los peritos deberán tener título en la ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre el cual ha de oírse su parecer, si la profesión o el arte estuvieran legalmente reglamentados. Si la profesión o el arte no estuvieran reglamentados legalmente o estándolo no hubiere peritos en el lugar, podrán ser nombradas personas entendidas, aun cuando no tengan título [sic]. Artículo 352, del Código de procedimientos civiles del estado de Colima. 12 IMVAC. Introducción cr la valuación. Apuntes. P. 2.

13 Cervera Muñoz, Enrique. Aranceles, costos y contratos de valuación. Exposición Mazatlán, Sinaloa, No. 1996, p. 386.

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Del contenido en el artículo anterior podemos obtener el concepto legal del perito mediante el siguiente análisis: I. La prueba pericia) deberá ser practicada por expertos con conocimientos especiales. II. Girará en torno a las cuestiones planteadas. Ill. El experto deberá tener título profesional. IV. El título deberá ser precisamente en la profesión, cuya ciencia o arte comprenda el punto sobre el cual deba opinar. V. Excepcionalmente, cuando la profesión o arte no estuvieren legalmente reglamentados porque no haya institución educativa oficial que extienda él título sobre la profesión de que se trate, o estándolo no hubiere titulados en el lugar, podrán nombrarse personas entendidas (prácticos). 1.10 Premisas Primera. En su perfil, el perito es por definición general: un técnico que posee conocimientos especiales atraídos por la experiencia en el ejercicio de su profesión dentro de un campo específico de la ciencia o el arte. Segunda. A su vez, por la función que desempeña dentro del proceso, el perito es por decisión jurisdiccional (juez, etcétera) o por designación de las partes contendientes. Comparece dentro del proceso judicial para que, mediante la aplicación de sus conocimientos técnicos y científicos, contribuya a la verificación de un hecho o circunstancia en controversia. Tercera. En suma, al intervenir en las condiciones antes enunciadas, adquiere así ---dentro del proceso--- la personalidad jurídica de tercero, ajeno a la contienda, pero cuya participación se contempla por la norma procesal, en calidad de auxiliar en el proceso por el hecho de aceptar la encomienda y protestar cumplir con ella.

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1.11 Concepto jurídico doctrinal "La pericia es un medio de prueba verdadero y propio, en cuanto sirve para proporcionar al juez el conocimiento de un objeto de prueba de naturaleza peculiar, de manera que el perito ha de considerarse como órgano de prueba." 14 Como se sabe, la obtención de un titulo profesional, obliga al cumplimiento de ciertas y determinadas normas, que guían y orientan la actividad del profesional en cuestión. As í, a continuación el código de ética, normas de conducta y el decálogo de actitud que rige a un perito valuador, nos permiten una idea de la importancia de la función del perito valuador.

1.12 Código de Ética Profesional del Valuador 1. El valuador deberá cimentar su reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de ética más elevadas en todos sus actos, así como el debido decoro en su vida ética y profesional. 2. El valuador deberá tener la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión en la medida de sus posibilidades, actuando con probidad y buena fe, cumpliendo con las normas de derecho vigente. 3. El valuador no deberá aceptar la ejecución de un avalúo fuera de su especialidad, sin tener los conocimientos y experiencia para ello o en su defecto solicitar el asesoramiento correspondiente. 4. El valuador deberá ser veraz respecto a lo que ve y siente de acuerdo con su leal saber y entender. En el momento de efectuar la valuación no aceptará influencias extrañas, presiones ni remuneraciones que hagan variar su recto criterio.

14 Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco; Memorias de la XXI Convención Nacional de Valuación. Guadalajara, 1992. Pág. 65.

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5. El valuador deberá sostener un criterio libre e imparcial, con independencia de los nexos de parentesco. 6. El valuador tendrá la libertad de aceptar o rechazar I a práctica de avalúos que le soliciten. 7. El valuador respetará y guardará el secreto profesional. 8. El valuador nunca deberá perjudicar a un colega en su reputación o competencia, ni interferir en el trabajo del mismo. 9. El valuador deberá limitar su publicidad exclusivamente a la expresión de su actividad profesional. 10. Los honorarios que fije el valuador deberán ser en todo caso justos, racionales y equitativos. Como se observa, con el modelo a seguir de los peritos valuadores, se plantea dentro del esquema de la teoría relativista de Max Weber, la posibilidad de elaborar con este decálogo, un tipo ideal de las funciones que éste realiza. Pero, sobre todo, se arma con este capítulo, el aspecto de los ordenadores que se diseñaron en el esquema general de la investigación, cuyas tareas son, como se decía anteriormente, "la función de ordenar una próxima lectura y articulación del objeto de estudio." 15 Con estos conceptos que se anotan y que conforman el contenido del capítulo 1, se pasa al capítulo 2, que concreta la Metodología aplicada en la valuación de bienes inmuebles, lo que constituye el meollo del objeto de estudio, tantas veces señalado y, que permite además, ir tejiendo la red que une a todo el cuerpo de la tesis que se presenta. Pero, antes de inducirnos en el siguiente apartado de la investigación y siguiendo la base teórica weberiana, se elabora un tipo-ideal del perito valuador, sustentado éste, en el código de ética que se anota líneas arriba y, que nos permitirá la futura 15 Añez, M Gerardo E; Balance y perspectivas del pensamiento latinoamericano. Ob. Cit. Pág. 115.

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comparación con el tipo-ideal que deberá ser el modelo a seguir en las prácticas valuatorias y, el que además, se habrá de comparar con la práctica valuatoria existente. De esta manera, se tendrán los siguientes esquemas de la práctica valuatoria: a).- El modelo del perito valuador que se ejerce en la actualidad. b).- El modelo del perito valuador que se desprende de las normas del código de ética, y c).- El tipo-ideal del perito valuador que se ha diseñado y, el que formará parte de las aportaciones que se deriven del desempeño del objeto de estudio. Así pues, a continuación, se plasma el modelo del perito valuador, que como se anota en el inciso b, anterior, se fundamenta en los principios que se describen en el código de ética. En este sentido, las características del perito valuador, son: 1.2.3.4.5.6.7.8.9.-

Honrado, laborioso, capacidad y ética. Mejorar desempeño de la profesión en base al código jurídico. Ajustar la práctica valuatoria a su especialidad. Veracidad y respeto en el campo profesional. Imparcialidad e independencia en sus actuaciones. Libertad en el ejercicio profesional. Guardar el secreto profesional. Respetar el trabajo de sus compañeros peritos. Limitar su oferta laboral al campo profesional en que se especializa. 10.- Racionalidad y equidad en sus honorarios. Ahí está, el primer modelo de lo que debe ser, la práctica valuatoria en la entidad. Cabría la pregunta, ¿ en qué medida quienes se dedican a esta profesión, responden a lo que se plantea en el código de ética ? En realidad, la respuesta a la misma, despejaría una gran cantidad de los modos y las formas en

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que se ejercita la práctica valuatoria. Para ello, sería importante la realización de una encuesta que recogiera la visión de quienes están inmersos en este campo laboral. Sin duda, que se encontrarían datos que ayudarían a reencauzar esta labor en beneficio de la población. Por otro lado, en el marco jurídico actual respecto a la función del perito valuador, contemplada en el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Colima, se dice en la Sección IV, relativa a la "Prueba Pericia¡," los siguientes postulados: Artículo 345: " Los peritos deben tener título en la ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre que ha de oirse su parecer, si la profesión o el arte estuvieren legalmente reglamentados. Si la profesión o el arte no estuvieren legalmente reglamentados, o estándolo, no hubiere peritos en el lugar, podrán ser nombrados cualesquiera personas entendidas, aún cuando no tengan título. Artículo 346: Cada parte dentro del tercer día nombrará un perito, a no ser que se pusieren de acuerdo en el nombramiento de uno solo. El tercero en discordia será nombrado por el juez. Artículo 347: El juez nombrará los peritos que correspondan a cada parte en los siguientes casos: I.- Si alguno de los litigantes dejare de hacer el nombramiento en el término señalado en el artículo anterior. II.- Cuando el designado por las partes no aceptare dentro de las cuarenta y ocho horas que sigan a la notificación de su nombramiento. Ill.- Cuando, habiendo aceptado, no rindiere su dictamen dentro del término fijado o en la diligencia respectiva. IV.- Cuando el que fue nombrado y aceptó el cargo lo renunciare después.

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V.- Si el designado por los litigantes no se encontrare en el lugar del juicio o en el que deba practicarse la prueba, o no se hubiere señalado su domicilio. Artículo 355: Todos los que tengan conocimiento de los hechos que las partes deben de probar, están obligados a declarar como testigos. De esta manera, en el caso en que los avalúos son una parte importante en el proceso judicial, el mismo Código de Procedimientos Civiles, contempla en su Artículo 480, lo siguiente: " Para el remate, se tendrá como precio de la finca hipotecada, el precio que señale el avalúo que presente la persona que las hayan convenido para tal efecto en el momento de la constitución de la hipoteca. O, en su caso, de no haberse acordado, se procederá de la forma siguiente: I.- Cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los cinco días siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo de la finca hipotecada, practicado por una institución de crédito o por perito valuador que sea miembro de la Comisión de Peritos Valuadores del Estado, los cuales en ningún caso podrán tener el carácter de parte o de interesada en el juicio; II.- En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir el avalúo referido en la fracción anterior, se entenderá su conformidad con el avalúo que han exhibido en su contra; Ill.- En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción I de este artículo, cualquiera de ellas lo podrá presentar posteriormente, considerándose como base para el remate el que sea primero en tiempo. IV.- Si las partes exhibieran el avalúo en el plazo al que se refiere la fracción I de este artículo y los valores determinados de cada uno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de ambos avalúos, siempre y cuando no exista un treinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto, en

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cuyo caso el juez ordenará se practique nuevo avalúo por perito miembro de la Comisión de Peritos Valuadores del Estado o la Institución Bancaria que al efecto señale; V.- La vigencia del valor que se obtenga por los avalúos será de seis meses para que se lleve a cabo la primera almoneda de remate. Si entre ésta y las subsecuentes mediara un término mayor de seis meses se deberán actualizar los valores; VI.- Obtenido el valor del avalúo, según el caso que corresponda de acuerdo a las fracciones anteriores, se procederá a rematar la finca en los términos de la Sección III, del Capítulo V del Título Séptimo de este ordenamiento; y VII.- La resolución que recaiga al remate podrá ser apelable en el efecto devolutivo.

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Capítulo 2 Metodología Empleada en la Valuación de Bienes Inmuebles Con este contenido del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Colima, se finaliza el marco teórico que conforma al capítulo anterior. Para entrar de lleno a la cuestión de la metodología empleada en la valuación de bienes inmuebles. Parte sustancial de este capítulo, lo constituye la clasificación de los bienes, objeto de trabajo y aplicación de las metodologías respectivas.

Bienes inmuebles Bien inmueble o bien raíz ó propiedad raíz. Se refiere al terreno y a las construcciones permanentes edificadas. Las principales características inamovilidad y su tangibilidad.

de

un

bien

inmueble

son

Comprende la tierra y todos los objetos fijos y permanentes que en ella se encuentran ya sean naturales (árboles, productos de la tierra) y los construidos por el hombre (edificios, bardas, pavimentos, equipo accesorio, instalaciones) Aspectos legales: Un propietario no es, dueño de un bien raíz, es decir del objeto físico. De lo que se es propietario es de los derechos que va con la propiedad. Esto es lo que se puede comprar o vender un una transacción de bienes raíces. Los derechos inherentes a los bienes raíces garantizados por la ley, con ciertas restricciones y limitaciones entre otros: el derecho a utilizarlos, venderlos, rentarlos, recibirlos, donarlos y el derecho a negarse a ejercer cualesquiera de esos derechos.

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Los derechos y privilegios disposiciones gubernamentales:

están

limitados

por

ciertas

1. Pago de impuestos catastrales 2. Afectaciones para Beneficio Público 3. Zonificación, reglamento de construcción, sanitarios, de tránsito, etc. 4. El derecho que posee el gobierno para adquirir propiedades cuyos dueños no cubran los impuestos, o cuándo los propietarios fallezcan intestados y no tengan herederos accesibles conocidos. Además de las restricciones del gobierno sobre la propiedad, existen acuerdos privados que regulan o limitan el uso de los bienes inmuebles, entre los que se pueden citar, el derecho de paso, servidumbre, muros medianeros, etc.

Bienes muebles La principal característica de los bienes muebles es su movilidad, los objetos tangibles no unidos en forma permanente, es todo aquello que el propietario pueda remover a voluntad. Muebles, equipo de oficina, ganado, maquinaria, agrícola. , Industrial etc.

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A continuación se muestra la metodología que se ha desarrollado a través de años de experiencia para valuar bienes i nmuebles. Con ello, ubico la construcción de mi objeto de estudio, en la fase correspondiente al fenómeno empírico. Y, como se recordará en el esquema de la investigación que diseñé páginas atrás, el fenómeno empírico es un suceso real. Como reales son, los métodos empleados en la práctica valuatoria y los que describo en los apartados que siguen. La definición de los métodos que se mencionan, permiten contar con una idea, antes de pasar al desarrollo de los mismos:

* Método físico o directo (v.n.r.) El valuador calcula el costo de construir una estructura comparable en un predio similar. * Método de capitalización de ingresos El valuador calcula el valor de una propiedad basándose en el ingreso de rentas que el inmueble es capaz de producir. * Método comparativo o de mercado El valuador compara el valor de la propiedad con otras similares que se hayan vendido recientemente. * Método residual (terrenos suburbanos). El valuador parte del valor de terrenos aledaños urbanizados y se descuenta los costos de urbanización. ¿ De qué manera y en base a qué situaciones se deberá aplicar uno u otro método ? ¿ cuáles son los aspectos normativos y técnico-jurídicos que hacen posible su operatividad ? a estas y otras interrogantes, se procura dar respuesta, en la formulación y desarrollo de cada uno de los esquemas que van ligados a la práctica valuatoria en la entidad. 47

2.1 Método Físico o Directo Premisa "Un comprador bien informado no pagaría más por una propiedad de lo que le costaría producir una propiedad similar con la misma utilidad que el sujeto." Técnica del cálculo de costos El valuador hace una estimación del costo actual, de lo que significaría reproducir el bien raíz, más cualquier otra mejora que le haya añadido, como si fuera nueva. Se resta cualquier pérdida de valor causada por la depreciación de las mejoras y por último suma el valor estimado del terreno, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares. 16 2.1.1. Avalúo de terrenos a) Del terreno Desde el punto de vista legal, se refiere al suelo físico (bien raíz) y a todo lo que está encima o debajo de él, incluyendo elementos intangibles como derechos de propiedad (propiedad raíz), deberes y restricciones. Propietario: Lo que es de su propiedad no es del bien raíz, sino de los derechos (de usar, vender, alquilar, ceder) y obligaciones (contribuciones) que van con la propiedad. Esto es lo que se puedecomprar o vender en una transacción de bienes raíces. La valuación de terreno se realiza preferentemente mediante la aplicación del método comparativo o de mercado: El procedimiento sugiere las siguientes actividades:

16 Ventolo L., Williams; Jr Williams R. Martha Técnicas del avalúo inmobiliario. Estados Unidos. Real Estate education company, 1996, p. 26.

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•

Investigación exhaustiva sobre ofertas de terrenos similares o contrastantes.

•

Consulta en archivos (banco de datos) y con otros valu adores.

•

Comparación con inmuebles valuados de características similares o contrastantes. •

Análisis y ponderación de la información. Aplicación de métodos estadísticos. •

Ajuste por ubicación, dimensiones, forma, superficie y topografía.

•

Determinación del valor.

•

Estudio exhaustivo del mercado (ofertas y ventas).” 17

De las características conocidas de los terrenos investigados, se determinarán los factores que finalmente conduzcan al valor unitario que será aplicado al lote en estudio. Criterios empíricos de factores de eficiencia del su elo: MIN MÁX Factor de zona (0,80 - 1,20) Factor de ubicación (0,70 - 1,35) Factor de frente (0,70 - 1,00) Factor de superficie (0,62 - 1,00) Factor de forma (0,60 - 1,00) Notas: Para efectos de revisión inicial, el factor resultante de tierra nunca será menor que 0,60. Deberán utilizarse sólo dos decimales para cada factor.

17

Cuéllar Ulloa, Luis F. Introducción a la valuación de inmuebles. Apuntes. P. 17. 49

2.1.2. Avalúo de las construcciones b) De las construcciones Para la valuación de las construcciones y atendiendo a la descripción y clasificación de los diversos tipos observados se procederá a la determinación de los valores unitarios de reposición nuevos para cada uno de ellos. Este valor considera los costos necesarios para sustituir o rep oner las construcciones en condiciones similares, anal izadas sobre la base de los conceptos que integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que deberán actualizarse periódicamente, según las variaciones que experimenten en el tiempo los costos de materiales y mano de obra. Valor de reposición nuevo. Es el valor presente de las construcciones, considerándolas como nuevas, con las características que la técnica hubiera introducido, dentro de los modelos considerados equivalentes. Valor de reproducción nuevo. Considera los costos de reproducir una construcción idéntica a la original, es decir, respetando las características y técnicas que se hubieran utilizado en la fecha de su edificación. Valor neto de reposición. Este valor será la diferencia que resulta de restarle al valor de reposición nuevo el demérito correspondiente Demérito o depreciación. Es la pérdida de valor ocasionada por la depreciación acumulada, originada ésta por el deterioro físico así como por la obsolescencia funcional y/o económica. La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolesce ncia. El deterioro es una pérdida de valor como resultado del desgaste ordinario por uso, desintegración y exposición a los elementos a lo largo del tiempo (humedades en muros y techos, corrosión en

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herrería, etcétera) que hacen a la propiedad menos deseable para compradores potenciales).

La obsolescencia puede ser funcional o externa: Obsolescencia funcional: Es una pérdida de valor causada por deficiencias dentro de la propiedad, tales como deficiente distribución de habitaciones, exceso en la construcción, espacios oscuros y sin ventilación, etcétera. Obsolescencia externa: Es una pérdida de valor causada por condiciones negativas fuera de la propiedad, tales como falta de demanda de vivienda en esa área, cambios en el uso del suelo, etcétera. En la práctica se consideran como aceptables los siguientes métodos de depreciación. • Línea recta (proporcional a la edad) • Parábola de Kuentzle (cargas dinámicas) • Método de Ross (cargas estáticas) • Modificación de Heidecke al método de Ross (por el estado y mantenimiento) 2.1.3. Utilización del método físico o directo El valor físico se debe utilizar preferentemente para valuar propiedades tipo especializado tales como: • Edificaciones en proceso • Escuelas • Iglesias

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•

Terminales de transportes

•

Hospitales

•

Bibliotecas

•

Etcétera

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2.2 Método de Capitalización de Ingresos Premisa "Un comprador bien informado no invertiría más en l a adquisición de un inmueble susceptible de generarle al ingreso, que lo que requeriría invertir en otro instrumento de inversión con condiciones equivalentes de riesgo y liquidez para obtener el mismo ingreso." 18 Técnica de capitalización por ingresos Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. Relaciona el rendimiento empleado de un bien raíz con su valor presente, de tal manera que conocidos o estimados los ingresos es posible deducir dicho valor. La técnica del ingreso puede ser el método técnicamente más complejo de valuación cuando se aplica a propiedades que producen grandes utilidades. Para hacer valuaciones de capitalización del ingreso es fundamental entender los flujos de ingreso bruto y neto, normas impositivas aplicables y mecánicas de capitalización.

2.2.1 Tasa de capitalización La tasa de capitalización es él numero divisor entre el cual se divide la renta neta que produce (o puede producir un inmueble), para obtener su valor. El cálculo de tasas es el problema más complicado, controvertido y cuestionado en la determinación del valor de capitalización de un inmueble.

18

Telmo Azorín Bernárdez, et al. Metodología para la obtención cíe tasas de capitalización en los avalúos realizados por el método de ingreso. Apuntes. P. 1.

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La determinación del índice de capitalización de rentas plantea en la actualidad diversos métodos o criterios de procedimientos:

2.2.1.1 Método tradicional (capitalización de rentas a perpetuidad) Establece que el índice de capitalización de un bien raíz resulta de considerar los ingresos netos anuales que produce o puede producir un inmueble y seleccionar una tasa de capitalización acorde con el mismo, que haga rentable el mercado de inmuebles de productos. Lo anterior sugiere utilizar cantidades fijas, independientes del efecto inflacionario (la renta anual y la mensual permanecen constantes). a) A partir de las rentas netas b) A partir de las rentas brutas 2.2.1.2. Determinación del valor presente neto a partir de la tasa de riesgo o recuperación de la inversión Este procedimiento consiste en: • Determinar los ingresos netos mensuales • Calcular el valor acumulado de las rentas netas mensuales,

considerando la tasa de costo de capital, al final del primer año. • Determinar las rentas netas anuales con base en el porcentaje de incremento establecido por el contrato de arrendamiento, en el plazo calculado para la tasa de riesgo seleccionada (tiempo en que se recupera la inversión). • A partir del flujo de ingresos creciente, determinar el valor

presente de los beneficios futuros (valor de capitalización), utilizando la tasa efectiva anual equivalente al costo de capital.

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• Determinar el valor presente de la reversión, es decir, a partir de

la renta del último periodo. Se calcula el valor del inmueble a perpetuidad. 2.2.1.3. Determinar el valor presente neto de un flujo de rentas a pesos constantes, en un plazo equivalente a la vida económica o útil del inmueble • En este procedimiento se conserva constante el monto anual de

las rentas hasta el plazo determinado por la vida remanente de las construcciones, al término del cual se tomará en cuenta el valor del terreno solo y, en su caso, el valor de rescate de las edificaciones, considerando una tasa real de retorno. 2.2.1.4. Capitalización de rentas separado para terrenos y construcciones Esta técnica es utilizada para justipreciar rentas. Asimismo, se aplica para obtener valores residuales para terreno o construcciones Es útil también para obtener el valor residual del terreno, y en su caso de las construcciones. De conocerse el valor de la renta bruta mensual, el valor del terreno, el correspondiente valor a las edificaciones y la vida remanente de éstas, podrá deducirse el valor de la tasa. Este procedimiento considera el valor neto de reposición del inmueble, lo cual conduciría a una tasa distinta a la deducida en función del valor de mercado del inmueble.

2.2.1.5. Método del ingreso del Arq. Telmo Azorín Berná rdez, et al. Considera sólo dos factores (edad y vida útil remanente). El resto de los factores afectan de manera muy similar al valor y al

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producto, es decir al precio de venta y a la renta que es posible obtener y por lo tanto no afecta a la relación existente entre producto y valor. La tasa de capitalización se calcula en función de la comparación entre la inversión en un inmueble y la realizada en un instrumento alternativo de inversión, de forma tal que liberando periódicamente las mismas cantidades en ambos casos ---al final de un horizonte de análisis el saldo existente en el instrumento de inversión--- fuera igual al valor del inmueble. Estas cantidades liberadas deberían estar permanentemente relacionadas por un factor con el valor del inmueble, que por supuesto se modifica en el tiempo.

2.2.2. Tasas de mercado Para ubicarnos en el ámbito de la practica valuatoria, anoto a continuación, la clasificación de los bienes inmuebles y muebles. Con ello, sin duda, se tendrá una mejor y mayor claridad acerca de los mismos. En términos generales, un objeto permanece como propiedad personal si se puede remover sin lesionar seriamente al bien raíz o al objeto mismo. Aspecto legal. Comprende la propiedad personal ó privada. Este criterio está basado en la investigación del mercado, estableciendo la relación entre rentas reales de inmuebles de productos y los valores de venta de dichos inmuebles. Aunque esta relación se puede obtener a partir de rentas brutas anuales, la práctica sugiere que la tasa global se obtenga en función de las rentas anuales, a fin de considerar los diferentes factores que se observan en las deducciones o gastos de operación. También es viable estudiar el comportamiento del rendimiento de la inversión, en función del valor neto de reposición del inmueble -

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valor físico, en cuyo caso se tendría un rango de variación aceptable, entre los resultados obtenidos. Los cálculos deberán homologarse por datos estadísticos y ponderarse. Este procedimiento tiene la dificultad de encontrar suficientes datos del mercado, tanto en las rentas reales o efectivas, sus deducciones y los valores de ventas consumadas. Asimismo, implica la necesidad de estudiar detalladamente todos los inmuebles que sirvan para el análisis. 2.2.2.1. Método residual Se deriva del criterio de capitalización de rentas separado para terreno y construcciones. 2.2.2.2. Método Inwood Este método considera que debe tomarse en cuenta la amortización de las construcciones aplicando intereses sobre el capital inmobiliario durante la vida remanente de las mismas, es decir constituyendo un fondo de amortización capitalizado. 2.2.2.3. Método Hoskold Considera que debe tomarse en cuenta la amortización de las construcciones aplicando intereses sobre el capital inmobiliario durante la vida remanente de las mismas, solamente que el fondo de amortización capitalizado se constituye con una tasa menor conocida como tasa segura. Entre más baja sea la tasa de capitalización el valor de capitalización es mayor. Entre más alta sea la tasa del uso del inmueble el valor de capitalización es menor.

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Las tasas más utilizadas van de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones), uso o destino del mismo, estado de conservación, calidad del proyecto, zona de ubicación, oferta y demanda, calidad de las construcciones y otros. Las tasas se pueden clasificar de la siguiente manera: Residencial 6 al 10 % Vivienda media 7 al 11 % Interés social 8 al 12 % Casas antiguas 9 al 13 % Comercio 10 al 14 % Industria 8 al 12 %

2.2.3. Deducciones Son los gastos que tiene el bien inmueble mensualmente. Éstos pueden ser estimados o reales. Las deducciones que se consideran en este capítulo serán por los siguientes conceptos: • Porcentaje de desocupación (vacíos) • Impuestos y pago de servicios • Impuesto predial • Agua • Colonos • Mantenimiento de condominio • Gastos de administración • Honorarios de administrador • Legales

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• Cobranza • Publicidad • Papelería • Contabilidad • Seguros • Gastos de conservación y mantenimiento, conserje (vigilancia y

limpieza) • Elevadores • Calderas • Aire acondicionado • Luz • Gas • Teléfono • Equipos especiales • Otros

2.2.4. Utilización del método de capitalización de ingresos El valor de capitalización de rentas se debe utilizar preferentemente para valuar propiedades que producen dividendos tales como: • Edificios de departamentos en renta • Centros comerciales

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• Edificios de oficinas • Cines • Hoteles • Estacionamientos • Comercios • Bodegas en renta • Vecindades • Inmuebles catalogados • Concesiones • Franquicias • Gasolineras • Cualquier negocio

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2.3. Método Comparativo o de Mercado Premisa "Un comprador bien informado no pagaría más por una propiedad que lo que le costaría adquirir otra existente de la mi sma utilidad." 19 2.3.1. Técnica de avalúo por comparación de mercado Parte de una investigación empírica en la cual el valuador reúne, clasifica, analiza e interpreta datos de mercado y predice el precio de venta más probable de una propiedad. Se obtiene una estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas recientes, llamadas comparables. La teoría detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad sujeto está relacionado directamente con los precios de ventas comparables. Principalmente, se analizan dos características: • Homogeneidad de los bienes comparables y • La presencia de un mercado dinámico, que aporte la información necesaria y suficiente. Una propiedad comparable debe satisfacer tres condiciones 1. Debe ser razonablemente similar a la propiedad sujeta. Esto significa simplemente que se reúnen datos detallados del predio, de tal modo que se puedan comparar las características pertinentes de la propiedad sujeto con las características de la propiedad sujeto correspondientes de la comparable. 2. Debe ser una venta reciente. 3. La venta debe ser una transacción libre; esto significa que: 19 Telmo Azorín Bemárdez, et al. Metodología para la obtención de tasas de capitalización en los avalúos realizarlos por el método del ingreso. Apuntes. P. 1.

61

• La propiedad se ofreció a la venta en el mercado abierto. • Se dio un tiempo razonable para llevar a cabo la operación. • Tanto el comprador como el vendedor actuaron con conocimiento

de causa. • Ninguna de las partes coercionó de manera alguna a la otra para

efectuar la venta. El procedimiento sugiere las siguientes actividades: • Investigación

exhaustiva sobre ofertas de ventas de departamentos similares. Verificación en su caso de operaciones consumadas. • Consulta en archivos personales y/o con otros valuadores. • Comparación del inmueble sujeto con las ventas comparables,

considerando tiempo de ventas, ubicación y otras características, que afectan el valor comercial. • Homologación de comparables. • Determinación del valor.

Los precios a los que se venden las propiedades en el mercado indican la posición de inversionistas y compradores típicos. El método comparativo o de mercado está sustentado en la cantidad de datos obtenidos de la permanente información que recaba el valuador, por lo que es indispensable disponer de bancos de datos debidamente clasificados y actualizados.

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2.3.2 Utilización del método comparativo o de mercado La técnica de valuación por valor de mercado se utiliza para propiedades cuyos proyectos atiendan a patrones semejantes o de variables fácilmente cuantificables: • Vivienda: Interés social • Medio • Lujo • Condominios horizontales y verticales • Oficinas • Bodegas • Terrenos • Habitacionales • Comerciales • Industriales • Suburbanos

El método comparativo o de mercado requiere de un análisis cuidadoso de los factores que inciden en la comparación de bienes similares, así como tener presente el conocimiento de los principios económicos de la valuación.

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2.4. Método Residual Se refiere a la valuación de terrenos en breña, susceptibles de urbanizarse. Premisa "Un inversionista no pagaría más por un terreno en breña de lo que le costaría urbanizarlo, considerando el valor de venta de terrenos aledaños." La productividad de la oferta es definida como el ingreso neto remanente después de que hayan pagado los costos de mano de obra, coordinación y capital. Esta oferta puede ser acreditada a la tierra, y tiende a aju star el valor de ésta. Es el ingreso líquido que se queda después de satisfacer el trabajo, capital y administración. Técnica de valuación Se determina el probable valor de venta del terreno de los lotes urbanizados, similares con el método de valor de mercado, y se descuentan los gastos por urbanización, venta, financiamiento, utilidad del fraccionador. La cifra que resulta es el máximo valor a pagar del terreno en breña. La correcta proporción de los factores en producción es esencial si se pretende el máximo valor de la tierra. Esta técnica se aplica cuando el valor de la tierra no puede ser estimado certeramente por el enfoque de valor de mercado; es utilizado capitalizando el ingreso neto de la tierra a una tasa apropiada.

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Las definiciones anteriores, se ubican en la etapa que el esquema general, señala como "explicación", en la que como se afirmaba: " comprende el descubrimiento de las dimensiones, características y atributos del objeto de estudio. Etapa que debe ir acompañada también, del ejercicio de la comprensión que alude justamente a la subjetividad social." Dentro de esta subjetividad social, ¿ cómo percibirán los usuarios de los servicios de los peritos valuadores, el trabajo y desempeño de los mismos ? ¿ cuál será la concepción que de los mismos tengan por otro lado, los actores que intervienen en la práctica valuatoria, específicamente en el ámbito de los procesos judiciales, en que se presta a desvíos de la función profesional y, en ocasiones a desviarse de las normas jurídicas que norman este ejercicio y contraviniendo además, el contenido del código de ética ? Sin duda, estas interrogantes, podrán abrir en un futuro, otros motivos para la construcción de objetos de estudio que permitan visualizar la práctica valuatoria en el entidad.

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Capítulo 3 Análisis y Aplicación de la Metodología Una vez que se han planteado los diversos métodos utilizados en la práctica valuatoria, se dio paso a la etapa de la comprensión dentro del esquema general de investigación que para la construcción del objeto de estudio se diseñó. Así, como se estipulaba anteriormente, en la comprensión: " nuestro tema de investigación, es ya un objeto estructurado, en donde cada una de sus partes tiene un lugar y solo uno en cada momento de su estructuración. Es un objeto de estudio." En este momento del desarrollo de la tesis, esta se encuentra en la fase denominada "estado de la cuestión", la que se caracteriza, por: " la revisión de otros estudios que sobre el tema se han elaborado." De esta manera se ejemplifica cada método de valuación . Así pues, se cuenta con tres técnicas para determinar el probable valor de un bien raíz. Al utilizarlos existe la posibilidad de conocer con certeza ese valor único que tiene el bien raíz. Lo que buscamos es un acercamiento a ese valor que tiene el objeto a valuar. Todos los métodos de valuación buscan ese acercamiento. Por lo que "ningún valuador por más experimentado y competente que sea podrá predecir con absoluta certeza las influencias que podrán surgir para modificar el carácter de una propiedad específica. Él podrá únicamente estimar los probables efectos de esas influencias sobre los beneficios futuros. En su análisis el valuador deberá considerar y sopesar el significado de cada beneficio desde el punto de vista de un comprador en prospecto." 20 Las tres técnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al mercado, y deben basarse en datos comprobables obtenidos a través del mercado de ventas reales efectuadas en fechas recientes que reflejan el comportamiento dentro de los compradores.

20

IMVAC. Introducción a la valuación. Apuntes . P. 30.

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Cada método sirve para comprobar los resultados que arrojan los otros y reduce el margen dentro del cual habrá de caer la estimación final. Al realizar un estudio de valuación, el objetivo es encontrar el valor comercial de un bien raíz. Como ya lo dijo el I ng. González Rojo: "La valuación no debe subordinarse a una técnica rígida y siempre será imprescindible el aporte del sentido común para estimar el valor de un bien". A continuación se ejemplifica la aplicación de los tres métodos de valuación.

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3.1. Valor físico o directo En el siguiente estudio de valuación el propósito es, conocer el valor comercial del inmueble para un juicio de justipreciación de rentas en el cual fui nombrada por el juzgado como perito tercero en discordia. Se aplicaron las tres metodologías de la manera que ya se explicó anteriormente. Y, para la conclusión se tomó en consideración lo siguiente: Es una casa residencial semimoderna, de 30 años de edad aproximadamente. Ubicación del inmueble. Dentro de su ciclo vital el inmueble se encuentra en su etapa de declinación por lo que ya el uso del suelo para casa habitación no es su mayor y mejor uso; es decir, el uso que le da el mayor valor a un bien raíz. En la zona existen inmuebles similares en venta, los cuales permanecen mucho tiempo en el mercado por lo que los probables compradores con suficiente poder adquisitivo son escasos. El proyecto, las construcciones, así como sus instalaciones, presentan dificultad para adaptarse a cualquier uso que se les quiera dar. Aplicando la ley del uso consistente que dice que no deberá valuarse el terreno como comercial y las construcciones como residenciales, es decir o se valúa como terreno comercial o como casa y terreno residencial, pero no ambas. Considerando lo anterior, se concluye que como terreno puede tener su mayor y mejor uso ya que puede construirse un proyecto más redituable.

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X.- RESUMEN DE VALORES

VALOR FÍSICO O DIRECTO

$4,255,561.00

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

$2,727,295.06

VALOR DE MERCADO

$3,583,382.40

XI.-CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION De acuerdo a la ley de uso consistente que dice " Una propiedad en trasnicion no debera valuarse considerando un uso para la tierra y otro para las mejoras " Se considera el valor del terreno como su maximo valor comercial. $2,635,000 XI.-CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL en N.R.

$2,635,000.00

(DOS MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL PESOS 00/100 M.N.) Esta cantidad representa su Valor Comercial al día:

29 de febrero del 2000

PERITO VALUADOR

ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZ REG PVB1-002 BIENES INMUEBLES, BIENES AGROPECUARIOS, MAQUINARIAY EQUIPO INDUSTRIAL

NOTA:

LOS DATOS QUE IDENTIFICAN AL INMUEBLE HAN SIDO MODIFICADOS Y LAS FOTOGRAFIAS NO SE INCLUYEN

76

ANEXO FOTOGRAFICO

77

3.2 Valor de capitalización de rentas Dentro de un proceso judicial este enfoque, es el que menos se utiliza, ya que se aplica para valuar inmuebles que producen un ingreso, su valor de reposición o valor físico la mayoría de las veces no será significativo y para determinar el valor de merca do no se tiene información suficiente para normar un criterio, por la dificultad que se tiene en recabar información sobre este tipo de transacciones. Pero como ya se ha dicho anteriormente, es el más controvertido y el más cuestionable. En el ejemplo que se presenta a continuación es un hotel de cuatro estrellas el cual, de acuerdo a datos proporcionados, y utilizando el método tradicional para determinar la tasa a utilizar, se estima su valor comercial. En este caso el valor físico y el valor de capita lización de ingresos son valores similares.

78

ING EVANGELINA BANUELOS RODRIGUEZ J SANTOS CHOCA NO NO. 140 TEL 314-04-50

JARDINES VISTAHERMOSA 28017 COLIMA, COL. AVALUO NO.

AVALÚO

I.- ANTECEDENTES Nombre del Solicitante:

RODOLFO SANCHEZ PONCE

Perito Valuador:

ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZ REG PVB1 002

Fecha del Avalúo:

29 de febrero del 2000

Inmueble que se Valúa:

Hotel

Régimen de Propiedad:

Privada

Propietario del Inmueble:

RODOLFO SANCHEZ PONCE

Propósito o Destino del Avalúo :

Remate Judicial

Objeto del Avalúo:

Estimar su valor comercial

Ubicación del Inmueble:

Av Chapultepec No 4444

Colonia o Fraccionamiento:

Las flores

Ciudad:

Estado:

Colima

Código Postal Colima

Municipio :

Colima

Número de Cuenta Predial:

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS Clasificación de la Zona: Tipo de Construcción: Índice de Saturación en la Zona: Población Contaminación Ambiental: Uso del Suelo: Vías de Acceso e Importancia:

Mixta habitaciobnal, comercial y de servicios Hoteles, Escuelas y Oficinas 90% flotante Trafico vehicular de mediana calidad Mixta habitacional, comercial y de servicios Av Chapultepec de su ubicación de primera importancia

Servicios Públicos Y Equipamiento Urbano: Red de distribución de agua potable con suministro mediante tomas domiciliarias. Red de recolección para aguas residuales. Red de electrificación con suministro a través de redes aéreas. Alumbrado Público, con cableado aéreo, postería de concreto sencilla. Tipo de Luminarias: lámparas de vapor de sodio, instaladas en la postería de electrificación. Guarniciones de concreto, sección trapecial. Banquetas de concreto hidráulico con 1.50 m de ancho. Calles con asfalto. Red Telefónica aérea, en postería de madera. Recolección de basura diaria en camión recolector. Vigilancia nocturna con rondines de patrulla. Servicio de Transporte colectivo. Calles con señalización y nomenclatura. Escuelas, Mercados, Centros Comerciales, Universidades y Templos .

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III.- TERRENO

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V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN 1.- OBRA NEGRA O GRUESA Cimientos:

Muros:

Mamposteria de piedra asentada con mortero cemento cal arena Zapatas aisladas de concreto armado Muros de carga, reforzado con elementos de concreto armado Columnas de concreto armado De tabique de 14 cms asentado con mortero cemento cal arena

Entrepisos:

Losa plana de concreto armado de 10 cms de espesor

Techos:

Losa plana de concreto armado de 10 cms de espesor

Azoteas:

Enladrilladas y lechadeadas con cemento

Bardas:

Perimetrales de piedra aparente de 2.70 mts de altura, junteadas con mortero

Estructura:

2.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: Aplanados:

de mezcla pulidos y floteados

Plafones:

de mezcla pulidos y floteados

Lambrines:

Zoclos:

Azulejo 11 x 11 en todo los muros en baños y en cocina Mármol blanco en muros de baño en Penthouse Cerámica nacional varias medidas, junteado con cemento de color Firme de concreto floteado en area de lavanderia. De cerámica nacional de 5 x 20 cms

Escaleras:

Rampa de concreto armado, escalones forjados con tabique, recubiertos con ceramica

Pintura:

vinilica en muros y plafones, esmalte anticorrosio en herreria

Pisos:

Recubrimientos Especiales:

No tiene

3.- CARPINTERÍA: puertas closets

puertas interiores entableradas de madera de cedro, terminadas en barniz puertas corredizas de tambor de madera de caobilla, con entrepaños de aglomerado y tubo cromado para colgar

4.- INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: Red de Agua Potable:

Alimentaciones en tubería galvanizada

Red de Descarga Sanitaria:

Ramales en pvc desagues en cemento

Muebles de Baño:

de color de mediana calidad accesorios para empotrar

Muebles de Cocina:

tarja de acero inoxidable sobre pretil de concreto

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V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN 5.- INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Red:

Ocultas entubadas y enmangueradas con manguera poliducto , alambres forrados de plastico, placas y accesorios royer

Especiales:

Subestación Electrica

6.- PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICAS: Puertas:

Tubular de fierro con protecciones

Ventanas:

Tubular y estructural de fierro con protecciones, celosías economicas de aluminio

7.- VIDRIERÍA: Transparente y translucida de 3 mm 8.- CERRAJERÍA: Interiores de mediana calidad, chapas phillips 9.-FACHADAS: aplanado de mezcla floteado, pintura vinilica 10.- INSTALACIONES ESPECIALES: Alberca, equipos de aire acondicionado, bardas, patios adoquinados y Subestacion electrica.

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO Métodos aplicados: Mercado.

Directo, Capitalización de Rentas y Comparativo de

El valor del terreno se estableció por comparación con terrenos en venta en zonas semejantes La superficie construida se determinó mediante medición física. Los precios unitarios de construcción se tomaron en base a presupuestos elaborados por constructores locales y por consulta con proveedores y publicaciones del ramo. Los factores de demérito se tomaron utilizando el criterio de Ross-Heidecke. Las rentas aplicadas se tomaron en base a rentas de mercado de bienes similares. Las deducciones se consideraron tomando en cuenta los impuestos, vacíos, gastos de mantenimiento y administración. La tasa de capitalización se determinó por método residual. Notas: El presente inmueble se valua por el metodo de capitalización de rentas, los datos que se aplican fueron Proporcionados por el departamento de contabilidad.

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83

VALOR FISCO O DIRECTO 1a.- DEL TERRENO:

1b.- LOTE TIPO:

20 X 50

Superficie:

Valores de la Calle o Zona:

FRACCIÓN

SUPERFICIE M2

I II

1000 4400

TOTAL

$900.00

VALOR UNITARIO POR M2.

COEFICIENTE

MOTIVO DEL COEFICIENTE

$900.00 $900.00

1.00 0.5

REGULAR INTERIOR

5400

1,000

VALOR DEL TERRE

VALORES PARCIALES $900,000.00 $1,980,000.00

$2,880,000.00

2.- DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO

1 2 3 4 5 AREA TOTAL

ÁREA M2

VALOR UNITARIO POR M2. DE REPOSICIÓN

1950 302 416

$4,900.00 $1,750.00 $2,156.00

2,668.00

DEMÉRITO POR EDAD 78.00% 78.00% 78.00%

VALOR UNITARIO NETO DE REPOSICIÓN $3,822.00 $1,365.00 $1,681.68

VALOR CONSTRUCCIÓN

VALORES PARCIALES

$7,452,900.00 $412,230.00 $699,578.88

$8,564,708.88

3.- INSTALACIONES ESPECIALES:

DESCRIPCIÓN

VALOR UNITARIO POR REPOSICIÓN

ALBERCA Y FILTROS PATIOS ADOQUINADOS SUBESTACIÓN BARDAS PERIMETRALES

$75,000.00 $135,000.00 $40,000.00 $380,000.00

VALOR INSTALACIONES ESPECIALES VALOR FISICO 0 DIRECTO 1+2+3

DEMÉRITO POR EDAD 78.00% 78.00% 78.00% 78.00%

VALORES PARCIALES $58,500.00 $105,300.00 $31,200.00 $296,400.00 $491,400.00 $ 11,936,108.88

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RENTAS REALES TIPO DE HABITACION

NO CUARTOS

RENTA/DIA

DIAS AL AÑO

RENTA ANUAL PROMEDIO

HABITACION DOBLE CON A A HABITACION DOBLE CON VENTILADOR SUITE

20 24 1

PENTHOUSE

1

$350 $210 $650 $900

216 216 216 216

$1,512,000.00 $1,088,640.00 $140,400.00 $194,400.00

TOTAL

$2,935,440.00

VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS RENTA REAL O EFECTIVA:

$228,416.00

Renta Bruta Total Redondeada:

$22,416.00

Deducciones:

-$148,470.40

65.00%

Impuesto Predial (mes) Pago Agua y Drenaje (mes)

5% 8%

Vacios:

30.00%

Mantenimiento:

25.00%

Administración:

10.00%

Renta Neta Mensual:

$79,945.60

Renta Neta Anual:

$959,347.20

Porcentaje de Capitalización de Renta Anual

9.00%

Aplicando el porcentaje de capitalización anual a los valores del caso resulta VALOR DE CAPITALIZACIÓN:

$ 10,659,413.33

IX. VALOR DE MERCADO DETERMINACION DE VALOR DE MERCADO MINIMO

FACTOR DE HOMOLOGACION

PROMEDIO

VALOR DE MERCADO

MAXIMO

SUPERFICIE CUBIERTA

RESULTADO POR EL METODO DE COMPARACION DIRECTA DEL MERCADO

NO APLICA

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X.- RESUMEN DE VALORES

VALOR FÍSICO O DIRECTO

$11,936,108.88

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

$10,659,413.33

VALOR DE MERCADO

NO APLICA

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION POR SER UN INMUEBLE QUE PRODUCE DIVIDENDOS; SE CONSIDERA EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS COMO SU VALOR COMERCIAL

XI.-CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL en N.R.

$10,659,000.00

(DIZ MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL PESOS00/100 M.N.) Esta cantidad representa su Valor Comercial al día:

29 de febrero del 2000

PERITO VALUADOR

ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZ REG PVB1-002 BIENES INMUEBLES, BIENES AGROPECUARIOS, MAQUINARIA Y EQUIPO INDUSTRIAL NOTA:

LOS DATOS QUE IDENTIFICAN AL INMUEBLE HAN SIDO MODIFICADOS Y LAS FOTOGRAFIAS NO SE INCLUYEN

86

ANEXO FOTOGRAFICO

87

3.3 Valor de mercado

El ejemplo que a continuación se presenta, muestra que para una casa donde el mercado tiene mayor dinámica, este método se acerca más a ese valor que tiene el objeto a valuar. Aquí lo importante es reflejar en el avalúo los inmuebles que tengan mayor similitud y que sean datos comprobables de mercado de ventas y ofertas recientes, para lo cual se requiere de investigación continua y exhaustiva para la obtención de estos datos que presentan dificultad para recabarlos.

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ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZ J SANTOS CHOCANO NO. 140 TEL 314-04-50 JARDINES VISTAHERMOSA 28017 COLIMA, COL. AVALÚO NO.

AVALÚO I.-

ANTECEDENTES

Nombre del Solicitante:

RODOLFO SANCHEZ PONCE

Perito Valuador: Fecha del Avalúo:

ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZ REG PVB1 002 14 de febrero del 2000

Inmueble que se Valúa:

Casa Habitación

Régimen de Propiedad:

Privada

Propietario del Inmueble:

RODOLFO SANCHEZ PONCE

Propósito o Destino del Avalúo:

Autorizacion judicial para vender

Objeto del Avalúo:

Estimar su valor comercial

Ubicación del Inmueble:

Calle Paseo de las Palmas No. 1256 Código

Colonia o Fraccionamiento:

las Palmas de Colima

Ciudad:

Estado:

Colima

Colima

Postal Municipio:

Colima

Número de Cuenta Predial: 11.- CARACTERISTICAS URBANAS Clasificación de la Zona: Habitacional de segunda Tipo de Construcción:

Casas habitacion de uno y dos niveles de mediana calidad

Índice de Saturación en la Zona:

100%

Población

Normal

Contaminación Ambiental:

No hay

Uso del Suelo:

Habitacional

Vías de Acceso e Importancia:

Calle las Palmas de su ubicación de segunda importancia

Servicios Públicos Y Equipamiento Urbano: Red de distribución de agua potable con suministro mediante tomas domiciliarias. Red de recolección para aguas residuales. Red de electrificación con suministro a través de redes aéreas. Alumbrado Público, con cableado aéreo, postería de concreto sencilla. Tipo de Luminarias: lámparas de vapor de sodio, instaladas en la postería de electrificación. Guarniciones de concreto, sección trapecial. Banquetas de concreto hidráulico con 1.50 m de ancho. Calles con empedrado. Red Telefónica aérea, en postería de madera. Recolección de basura diaria en camión recolector. Vigilancia nocturna con rondines de patrulla. Servicio de Transporte colectivo. Calles con señalización y nomenclatura. Escuelas, Mercados, Centros Comerciales, Univesidades y Templos.

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90

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN 1.- OBRA NEGRA O GRUESA Cimientos: Mampostería de piedra asentado con mortero cemento cal arena Estructura:

Muros de carga, reforzado con elementos de concreto armado

Muros:

De tabique de 14 cms asentado con mortero cemento cal arena

Entrepisos:

No tiene

Techos:

Losa plana de concreto armado de 10 cms de espesor

Azoteas:

impermeabilizadas con emulsión asfáltica

Bardas:

de tabique de 14 cms. Reforzado con elementos de concreto armado aplanado de mezcla, pintura vinílica

2.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: Aplanados:

de mezcla floteados

Plafones:

de mezcla floteados

Lambrines:

azulejo en área de regadera en baño, en pretil de cocina

Pisos:

Tipo I cerámica nacional de 20 x 20, Tipo II firme de cemento floteado

Zoclos:

No tiene

Escaleras:

No tiene

Pintura:

Vinílica en muros y plafones, esmalte anticorrosivo en herrería

Recubrimientos Especiales:

No tiene

3.- CARPINTERÍA: puertas puertas interiores de tambor de pino terminadas en barniz closets De madera de pino 4.- INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: Red de Agua Potable:

Alimentaciones en tubería de cobre

Red de Descarga Sanitaria:

Ramales y desagües en pvc

Muebles de Baño:

blancos económicos tarja de acero inoxidable

Muebles de Cocina:

91

V - ELEMENTOS r)F LA CONSTRUCCTÓN 5.- INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Red:

Oculta con manguera poliducto alambres forrados, accesorios de la linea royer

Especiales:

No tiene

6.- PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICAS: Puertas:

Tubular de fierro con protecciones

Ventanas:

Tubular de fierro con protecciones, celosías ecónomicas de aluminio

7.- VIDRIERÍA: Filtrasol de 4 mm 8.- CERRAJERÍA: interiores económicas de aluminio 9.-FACHADAS: aplanado de mezcla, pintura vinilica

10.- INSTALACIONES ESPECIALES: algibe, bardas

VI. - CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO Métodos aplicados:

Directo, Capitalización de Rentas y Comparativo de Mercado.

El valor del terreno se estableció por comparación con terrenos en venta en colonias aledañas. La superficie construida se determinó mediante medición física. Los precios unitarios de construcción se tomaron en base a presupuestos elaborados por constructores locales y por consulta con provvedores y publicaciones del ramo. Los factores de demérito se tomaron utilizando el criterio de Ross-Heidecke. Las rentas aplicadas se tomaron en base a rentas de mercado de casas similares. Las deducciones se consideraron tomando en cuenta los impuestos, vacíos, gastos de mantenimiento y administración. La tasa de capitalización se determinó por método residual.

92

93

VALOR FISCO O DIRECTO 1a.- DEL TERRENO:

1 b.- LOTE TIPO:

7X 20

Superficie:

Valores de la Calle o Zona:

FRACCIÓN

SUPERFICIE M2

TOTAL

128

TOTAL

$600.00

VALOR UNITARIO POR M2.

COEFICIENTE

$600.00

128

1.10

MOTIVO DEL COEFICIENTE ESQUINA

VALOR DEL TERRENO

VALOR UNITARIO MEDIO DE:

VALORES PARCIALES $84,480.00

$84,480.00

$120.00

2.- DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO

ÁREA

1 2

VALOR UNITARIO M2 POR M2. DE REPOSICIÓN

DEMÉRITO POR EDAD

$2,600.00 $1,250.00

85.00% 85.00%

65 40

AREA TOTAL

105.00

VALOR UNITARIO NETO DE REPOSICIÓN $2,210.00 $1,062.50

VALOR CONSTRUCCIÓN

VALORES PARCIALES

$143,650.00 $42,500.00

$186,150.00

3.- INSTALACIONES ESPECIALES:

DESCRIPCIÓN ALGIBE BARDAS

VALOR UNITARIO POR REPOSICIÓN $5,500.00 $2,500.00

DEMÉRITO POR EDAD VALORES PARCIALES 80.00% 80.00%

VALOR INSTALACIONES ESPECIALES

VALOR FÍSICO 0 DIRECTO 1 + 2 + 3

$4,400.00 $2,000.00

$6,400.00

$277,030.00

94

VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

SUPERFICIE RENTA CONSIDERADA VALOR DE LA M2 POR M2 RENTA __ 105.00 ______________$12.31__________________$1,292.55

Renta Bruta Total Redondeada:

____________________________________________$1,293.00 _____

Deducciones:

21.19%

Impuesto Predial (mes) Pago Agua y Drenaje (mes) .

$30.00 _________$50.00 $80.00

6.19%

Vacios:

5.00%

Mantenimiento:

5.00%

Administración:

5.00%

Renta Neta Mensual:

__________________ -$273.95 _____

______________________________________________________$1,019.05 _____

Renta Neta Anual: ________________________________________________________ $12,228.60 _____ Porcentaje de Capitalización de Renta Anual

9.00%

Aplicando el porcentaje de capitalización anual a los valores del caso resulta

VALOR DE CAPITALIZACIÓN:

( ___ $ 135,873.33 __

IX. VALOR DE MERCADO DETERMINACION DE VALOR DE MERCADO MAXIMO

$3,378

FACTOR DE HOMOLOGACION

PROMEDIO

$2,720

VALOR DE MERCADO

MINIMO

$2,094

SUPERFICIE CUBIERTA

RESULTADO POR ELMETODO DE COMPARACION DIRECTA DEL MERCADO

1 2094 105.00

$219,870.00

95

X.- RESUMEN DE VALORES

VALOR FÍSICO O DIRECTO

$277,030.00

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

$135,873.33

VALOR DE MERCADO

$219,870.00

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION ES UNA CASA TIPO MEDIO CUENTA CON AMPLIACIONES INADECUADAS CONSISTENTES EN COCHERA QUE REDUCE CONSIDERABLEMENTE LA LUZ Y VENTILACION NATURAL, SE CONSIDERA EL VALOR DE MERCADO COMO SU VALOR COMERCIAL XI.-CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL en N.R.

$220,000.00

(DOSCIENTOS VEINTE MIL PESOS 00/100 M.N.) Esta cantidad representa su Valor Comercial al día:

14 de febrero del 2000

PERITO VALUADOR

ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZ REGISTRO PVB1-002 BIENES INMUEBLES, BIENES AGROPECUARIOS, MAQUINARIA Y EQUIPO INDUSTRIAL

NOTA:

LOS DATOS QUE IDENTIFICAN AL INMUEBLE HAN SIDO MODIFICADOS Y LAS FOTOGRAFIAS NO SE INCLUYEN

96

ANEXO FOTOGRAFICO

97

3.4 Análisis de Resultados Como se puede observar, los casos que se anotaron, ilustran algunos de los esquemas en que se constituye la práctica valuatoria. En ellos, además, se permite la orientación a los peritos, usuarios y jueces, acerca de la mejor opción en el análisis del peritaje, en función del bien raíz que se decide enajenar. Ante ello, los resultados que se derivan, son: Las tres metodologías acercan a ese valor único que tiene el objeto a valuar. Pocas veces los tres valores son exactamente iguales. Cada método nos corrobora lo que dicen los otros El valor físico es la estimación del costo real actual de reproducir una propiedad. El valor de capitalización de una propiedad está relacionado con los ingresos que pueda producir. El valor de mercado de una propiedad está relacionado con los precios de venta de inmuebles similares.

98

Capítulo 4 El Avalúo Judicial y sus Particularidades Se revisa en el presente capítulo, parte del marco jurídiconormativo de la práctica valuatoria, sobre el cual, se ha de construir nuevas categorías que ayuden a mejorarla y adecuarla sobre todo, a los modelos del tipo-ideal del perito valuador. Además, con la corroboración o no de la hipótesis, se plantean las sugerencias pertinentes y que forman la aportación de la presente tesis al conocimiento en la materia. Con el objetivo de hacer más coherente con el aspecto jurídico, la práctica valuatoria y dignificar además, la profesión del perito, sobre todo, en los procesos judiciales. 4.1 Legislación del avalúo judicial "Para resolver sobre asuntos litigiosos dentro de un proceso judicial, para auxiliar al juez en la impartición de justicia, los peritos valuadores realizan avalúos o resuelven sobre controversias, motivo de procesos judiciales." 21 En un país donde abundan las leyes, no se ha dictado norma alguna con relación al valor de los inmuebles, a la forma de determinarlo o a la metodología aceptable para presentar dictámenes de valor en los procedimientos judiciales. Por ello, tanto en los procesos federales como en los del fuero común, que se siguen en los juzgados de los estados, se encuentran toda clase de dictámenes valuatorios. Desde eruditos y enjundiosos trabajos profundamente fundamentados, hasta groseras improvisaciones que resultan insultantes a la inteligencia del juez y de las partes. «22

21 22

Reynoso Gazcon, Jose V. Prueba pericial, Guadalajara 1993 Torres, Coto Julio E; La Valuación en México. Memorias de la XXVIII Valuación. Puebla, 1992.

99

Así lo señala, el Ing. Julio E Torres Coto, en su análisis titulado, " la valuación en México". ( Memorias de la XXVIII Convención Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación., Puebla, Puebla. Septiembre de 1992. Esto se debe a que la Ley no reconoce a la valuación como profesión " cualquier persona entendida en la materia", sin precisar a juicio de quien. 4.2.

Legislación en el Estado de Colima

En el año de 1996 se publica en esta ciudad, la ley de Peritos Valuadores en el Estado de Colima. Donde el articulo 4 establece, " que las dependencias de los Poderes Legislativo, Ejecutivo y Judicial, sus organismos descentralizados, los ayuntamientos y sus organismos paramunicipales, solo admitirán los avalúos que se requieran para tramites ante dichas dependencias y entidades los expedidos por peritos valuadores inscritos." 23 Esta medida, ha servido para regular la práctica valuatoria, aunque en los peritos nombrados por las partes quienes apegándose a lo que dice la ley continúa haciendo avalúos " cualquier persona entendida en la materia." Sin embargo en la expedición de esta reciente Ley no se contempló regular metodología, formatos, criterios , fundamentacion que debe contener un avalúo. Así como autoridad alguna que los revise y valide La ley, estima posible que el perito pierda la ecuanimidad cuando emita su avalúo, y por razones económicas y psicológicas pueda actuar con parcialidad. Por lo que el nombramiento de peritos recae en cada una de las partes, y en caso de que una de éstas, no nombre, el juez lo llama perito en rebeldía así como al perito tercero en discordia. 23

H. Congreso del Estado de Colima; Ley de Peritos Valuadores del Estado de Colima. Colima, 1996.

100

El articulo No. 561 de Código de Procedimientos dice: "El dictamen de los peritos nunca adquiere la autoridad de la cosa juzgada, excepción en el caso de avalúos. Pues en tal caso, dice el Art. 560 que: "los hechos por los peritos hacen plena prueba o lo que es lo mismo, tienen valor probatorio y obligan al juez a seguirlos."(34) El Art. 480 Fracción IV, dice que: "si las dos partes exhibieren el avalúo y, los valores determinados por cada uno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de ambos avalúos, siempre y cuando no exista un treinta por ciento de diferencia entre ambos, en cuyo caso el juez ordenará se practique un nuevo avalúo." 24 Pero, en el campo de las actuaciones, esto no se lleva a cabo. Ya que, una diferencia de un 30 % en muy grande. En la práctica se estila como una necesidad que avalúos de diferentes peritos sobre un mismo inmueble, sean iguales, lo cual no es posible, porque cada perito imprime un sello personal de apreciación. La diferencia común aproximadamente.

entre

peritos

es

de

un

10%

4.3 Diferencias entre avalúo bancario y avalúo judicial Cuando los peritos valuadores realizan un trabajo de valuación para una institución Bancaria o para CABIN, existe un departamento fiduciario donde un perito autorizado por la CNBYV y en la CABIN es un grupo de expertos que revisan, y validan un avalúo, y en caso necesario hacen observaciones, en la aplicación de criterios y metodologías, etc. También comparten junto con el perito la responsabilidad de la razonable exactitud del mismo. 24

H. Congreso del Estado de Colima; Código de Procedimientos Civiles del Estado de Colima. Colima, 1997.

101

Por lo que al emitir una estimación de valor para Instituciones Bancarias o CABIN, deben ser cuando menos dos personas con un mismo criterio para resolver un problema de valuación. En un avalúo practicado para el Poder Judicial se da por verdad absoluta lo que afirma el perito valuador.

4.4 Creación del Organismo Supervisor de los dictamenes valuatorios para el Poder judicial La Creación del Comité Judicial para Revisión de Dictámenes Valuatorios", se propone como se anotaba en la introducción, analizar el marco jurídico en que se desenvuelven algunos de los casos de peritajes y, como se ha dicho, éste se presta en ocasiones a que la práctica valuatoria pierda su finalidad, al no ajustarse a las normas que la rigen como profesión y como una tarea más, que se debe ajustar no solo a las normas académicas que la sustentan. Sino que, además, a los criterios de ética y legales que la condicionan. Específicamente, en los momentos en que son requeridos para un caso judicial.

4.5 Ejemplos de los escritos que se acompañan para realizar el avalúo judicial. A continuación en la siguiente pagina se presentan:

102

PROPUESTA DE NOMBRAMIENTO DE PERITO POR LA PARTE ACTORA

EXP.1234/99 ORDINARIO MERCANTIL JOSE VERDUZCO ANGUIANO V.S RADICA BIENES RAICES S.A. DE C.V. Y OTROS.

C. JUEZ SEGUNDO DE LO MERCANTIL. PRESENTE LIC. JOSE VERDUZCO ANGUIANO. mexicano, con la personalidad que

ostento en los autos del juicio el, rubro citado, ante Usted, con el debido respeto comparezco a exponer

Que vengo a exhibir los certificados de existencia o inexistencia de gravámenes de los inmuebles embargados en autos, desprendiéndose de los mismos que si reporta gravámenes, todos como acreedor preferente mi poderdante Bancomer, resultando ser dicho gravamen el pago que le reclamo en el juicio que nos ocupo, por lo que desde este momento me doy por enterado del estado del juicio. Así mismo, nombra como perito de mi parte al C. ING. JOSÉ LUIS TORRES MEDINA, persona que me comprometo a presentar para los efectos de ccptaei6n y protesta dei cargo conferido, así mismo, solicito se requiera a l demandada paro que dentro del término de ley, nombre su perito apercibido que de no hacerlo así, este H. Juzgado lo hará en su rebeldía. Por lo anteriormente puesto a Usted e, JUEZ, respetuosamente: 'IDO:

103

AUTO ADMISORIO DONDE SE ADMITE EL PERITO PARTE ACTORA Y ACEPTACIÓN DEL MISMO ASi COMO PROTESTA DEL CARGO

- - - - COLIMA. COLIMA; 23 VEINTITRES DE ABRIL DE 2001 DOS MIL UN0. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Por recibido el e s c r i t o precontado el día diecisiete de los corrientes, firmado

pox el Apoderado

del Banco Actor, Ciudadano Licenciado JOSE VERDUSCO ANGUIANO; como lo solicita y. en virtud de ser el momento procesal oportuno. con fundamento en el articula 1410 del Código de Comercio, se autoriza sacar a remate los inmuebles

embargado en autos,

.certificados

de.

gravámenes

que que

amparan se

los

exhibieron,

reservándose e l Promovente el derecho a sacar a remate los bienes restantes. y cuyos certificados faltaron de exhibirse; previo avalúo que por peritos se realice . nombrando desde estos momentos como perito de su parte al Ciudadano ING. JOSE LUIS TORRES MEDINA, mismo que se compromete a presentar al local de este Juzgado para los efectos de la aceptación y protesta del cargo conferido, tal y como lo manifiesta en su escrito de fecha catorce del pasado mes de marzo. . - - - - - - - - - - - - - - - - - - Asimismo, y una vez notificado al Ferito de referencia, y éste acepta el cargo, se le conceden diez días para que emita su dictamen pericial que le fue encomendado, apercibido que en caso de no hacerlo dentro de ese término, es nombrará otro Perito en su lugar.- - - - - - - - - -Da lo anterior, dése vista a la parte contraria para que d e n t r o del término de tres dias designe al perito de su parte, ya que de no hacerlo asi este Juzgado le nombrara uno en rebeldia, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 346 y 347 del Cuerpo de Leyes citado en el primer párrafo . - - - - - - - - - - - - - - -

104

105

PROPUESTA DE NOMBRAMIENTO DE PERITO DE LA PARTE PASIVA

C. JUEZ SEGUNDO DE LO MERCANTIL PRESENTE

SERGIO FILIBERTO BAYARDQ VELASCO, parte pasiva, en mi carácter de representar legal de RADICA BIENES RAICES S.A. DE C.V., en autos del juicio cuyo numero de expediente se indica al rubro, ante usted con el debido respeto comparezco a manifestar:

Vengo por medio del presente escrito a designar como perito valuador de mi parte al arq. RAMON FERNANDO OLMEDO BUENROSTRO, a quién me obligoa presentar en el local de este H Juzgado a efecto de la aceptación y protesta del cargo conferido.

Por lo expuesto, a usted C. Juez atentamente PIDO:

UNICO-. valuador de mi parte.

Se

me

tenga

en

tiempo

designando

perito

106

AUTO ADMISORIO DONDE SE ADMITE EL PERITO PARTE PASIVA

Y ACEPTACIÓN DEL MISMO AS¡ COMO PROTESTA DEL CARGO

.C,Ft4A. CALMA. 02 DU$ DE MAYO DE 2001 '.OW tt: ------------------------- -- - - For reaz`bida el ascrkto de fecha veinvíséf des abril del año en c o r e ó firmado- íer e~, taudsaanc ING. Si1010 FIL.IEFRTO, BAYARDO VELASCO, por al y Lomo cepresencan.e letal de la Empresa Demandadá: 'coiao- lo so;iai a, z e le tiene dentro del tsrtniuo Le¡ai concaaido mediante auto que antecede. nombrando cauto perito valuador de su parte. al Ciudadano ARQ. RAFION FSRNAMt0 JLMZDO SUENROSTRA, e gl4ien, se compromete= a Prez-entar al local de eete Juzgado para loe ereco-ya de la aceptación y proeeeta dei cargo conferido.- Aeimizcno, Y una vez que se nuzifigie al perito íiq, re$ex.enCia y Arte haca sceptsdo el ceargc • ee le votacodvrt dSre2 días al miamo para que emita e

;iiC-tstaen que ié es

anccm~índado: ae le apercibe de que. en caso de no hacerlo dentro del termine eerlalado. Be nombrarÉ, a otro percato en. su lu6ar.

- - - - Por otra parte. y para eu

¡seguridad, guáriitnea en :oa secretos de este Juzgado lije certificados de gravsnenes exhibidos por le parte Actora, mismos que

--- NOTTFira1JESE. -------------------- - - As¡ lo evprSo y Eirma el Ciudadano ? J.oenciadr. eaRt= S(.if;FWR AF;TT¡t1, Juez Titular del Juzgada Segundo de lo Mercantil, quien actúa con el Ciuciadar:•a Li.,anciado W01,4 % h . . . ' ' , +

:_Fcundo decrezario áe Acuerdos.

107

108

SOLICITUD DE PERITO TERCERO EN DISCORDIA CUANDO LOS DOS PERITAJES ANTERIORES NO SON COINCIDENTES

Exp.1234/99 Ordinario José Verduzco Anguiano Vs.

Radica sienes Raices, 5.A.

C. JUEZ 5EGUNDO DE LO MERCANTIL PRESENTE

JOSE VERDUZCO ANGUIANO, con la personalidad que ostento en los autos del juicio al rubro citado, ante Usted, con el debido respeto comparezco a exponer.

En atención a que existe marcada diferencia entre los avalúos rendidos por los peritos nombrados por las partes, vengo a solicitar se sirva nombrar perito tercero en discordia.

109

AUTO ADMISORIO Y NOMBRAMIENTO DE TERCER PERITO EN DISCORDIA

----

COLIMA, COLIMA, TRECE DE MAYO DEL AÑO DOS MIL DOS.

--------------------------------------------------------Viste el escrito de fecha treinta de julio del ^Ar> próximo FILIZERTO demandada

por * i C. SERGIO

UYARDO en

el

VELAS(,'O, preeente

en

su

carscter

Juicio,

de

mediante

B0001ta, 8c ¡e tenga adhiriéndose al

parte

si

cii.etamen de

cual. avalúo

rendido por el perito Jc-cido awr _os

del

110

111

112

ESCRITO DE PRESENTACIÓN DE DICTAMEN

EXPEDIENTE 1234199

EN

C JUEZ SEGUNDO DE LO MERCANTIL

COLIMA, COL.

Presente

ING: EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZ: Perito Valuador nombrada TERCERO EN DISCORDIA en el expediente anotado al rubro, ante a

usted C Juez con todo respeto comparezco para exponer. Anexo a este escrito el avalúo de los bienes inmuebles embargados

en el presente asunto

Por lo antes expuesto a usted C Juez respetuosamente PIDO UNICO, Se me tenga exhibiendo el avalúo de los bienes inmuebles embargados en el presente asunto se agregue a los autos para que surta los efectos legales correspondientes.

El presente avalúo se realizo según mi leal saljer sin polo ni malicia Colima, Col 24 de JUNIO del 2002

113

SUGERENCIAS Se ha finalizado con la exposición del tema de investigación, cuyo titulo, "La Aplicación de Metodologías de Valuación de Bienes Inmuebles dentro de un Proceso Jurídico. Propuesta: La Creación del un Organismo Supervisor de los Dictámenes Valuatorios para el Poder Judicial," se propone como se anotaba en la introducción, analizar el marco jurídico en que se desenvuelven algunos de los casos de peritajes y, como se ha dicho, éste se presta en ocasiones a que la práctica valuatoria pierda su finalidad, al no ajustarse a las normas que la rigen como profesión y como una tarea más, que se debe ajustar no solo a las normas académicas que la sustentan. Sino que, además, a los criterios de ética y legales que la condicionan. Específicamente, en los momentos en que son requeridos para un caso judicial. En este sentido, en el presente apartado, se exponen las sugerencias que deben de hacerse para mejorar estas prácticas valuatorias en los procesos judiciales. Para ello, se retorna los planteamientos señalados en el esquema general de la investigación. Con el ánimo también, de corroborar o no, la hipótesis de trabajo asentada y, en la que se plantea lo siguiente: El desarrollo actual de la práctica de los peritos valuadores, dentro de las leyes que la rigen en el estado de Colima, es causa de problemas para las personas que deben de llevar su caso ante un tribunal judicial. Ya que, la ley no regula con certeza y claridad la profesión y actuación de los peritos valuadores ni contempla un órgano superior que supervise los dictámenes del Poder Judicial.

Para el desempeño de esta hipótesis, las variables diseñadas, son: Variable control: la práctica actual de los peritajes valuadores. Que en ciertos casos, no se ajustan a las normas que la rigen, haciendo caso omiso de las mismas y, sobre todo, en determinados momentos de su ejercicio, éste se ve afectado por el subjetivismo con que se realiza.

114

Variable independiente: la práctica académica de los peritos valuadores, la que debe sujetarse a los siguientes aspectos, que conforman los planes de estudio, entre los que destacan: + Curso básico general o propedéutico (Gramática, ortografía y redacción técnica). + Introducción a la Valuación ( debe incluir nociones de economía, filosofía del valor y ética profesional, así com o del conocimiento general de la ciencia y arte valuatorio, en particular como se practica en México). + Ingeniería Económica y Matemáticas Financieras. + Ingeniería de Costos. + Legislación y el Marco de la Valuación. + Administración de Empresas y Contabilidad. + Probabilidad y Estadística. + Mercadotecnia y Comercialización. + Capitalización y Productividad. + Valuación de Terrenos Urbanos. + Valuación de Edificaciones y Otras Mejoras. De igual manera, de conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique cada Perito, podrá ser conveniente que acredite además, las materias de: + Valuación de Predios Rústicos y Bienes Agropecuarios. + Valuación de Maquinaria y Equipo. + Valuación de Plantas Industriales.

115

+ Evaluación de Proyectos. + Otras especialidades valuatorias. 25 De esta manera, se contempla la práctica profesional de los peritos valuadores, de acuerdo a la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., concretamente en el estudio formulado por el Ing. Emilio Vasconcelos Dueñas, presentado en la XXXIII Convención Nacional de este organismo, realizada en Villa Hermosa, Tabasco, en el mes de noviembre de 1997.

Variable dependiente: La práctica ideal de los peritajes valuadores, la que a mi juicio, se contempla básicamente con la formación académica que se les y, además, con el decálogo de actitud elaborado por José V. Reynoso Gascón, en el que señala, que un perito valuador, deberá de contar con: + Orden y limpieza. + Puntualidad. + Responsabilidad. + Honradez. + Respeto a los derechos de los demás. + Respeto y cumplimiento de la ley y de los reglamentos. + No participar ni encubrir actos de corrupción. + Amor y respeto por la patria. + Amor y entrega por el trabajo.

25

Vasconcelos, Dueñas Emilio; La Práctica Profesional de los Peritos Valuadores. Memorias de la XXXIII Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A. C. Villahermosa Tabasco, 1999.

116

+ Transmitir día a día la importancia de vivir con la práctica de este decálogo. 26 Variable interviniente: La aplicación de la legislación actual a las prácticas de los peritos valuadores. En esta variable, es importante ubicar cuál es la razón jurídica que norma las funciones de los peritos. Así, la Ley de Peritos Valuadores en el Estado de Colima, define los fundamentos de la práctica valuatoria, al señalar en sus artículos: + Artículo 1, Se establece el registro de Peritos Valuadores del estado de Colima, como un instrumento de orden público e interés general, que estará a cargo de la Secretaría de Finanzas, por conducto de la Dirección de Catastro. + Artículo 2, Para los fines de esta Ley, Perito Valuador es el profesionista que cuenta con los conocimientos necesarios para emitir dictámenes técnicos de valor. + Artículo 3, La función del Perito Valuador consiste en determinar el valor comercial de los bienes muebles e inmuebles, así como extender el documento denominado avalúo, que contenga el estudio y análisis que determine dicho valor. Quedan comprendidos en las categorías de bienes señalados en el párrafo anterior, todo tipo de bienes muebles e inmuebles de cualquier naturaleza, urbanos, agropecuarios, maquinaria y equipo, obras y joyas de arte, etc.

26

Reynoso, Gascón José V; Decálogo del Perito Valuador.

117

Una vez definido los aspectos de la hipótesis de trabajo y de las variables correspondientes, anoto de nuevo la hipótesis referida, con el fin de dar respuesta al planteamiento que hago y, saber si ésta, es afirmativa o negativa. Si cumple con las expectativas que la crearon o, si el fundamento de la misma, no responde al resultado de la investigación. En base a lo anterior, la respuesta a la hipótesis que se anota, derivada del resultado de la investigación es afirmativa. Es decir, la falta del profesionalización del perito valuador, si conlleva a que los peritajes no respondan a los fundamentos académicos ni a las exigencias profesionales. Incluso, la ley en la materia, que está vigente en la entidad, no es muy clara al exigir a los peritos valuadores mayor formación académica ni ética. Lo anterior, se puede observar en el artículo 2, de la Ley de Peritos Valuadores en el Estado de Colima, que lo define como: +

"el profesionista que cuenta con los conocimientos necesarios para emitir dictámenes técnicos de valor." Como se puede observar, la frase "conocimientos necesarios", no específica que éstos, sean respaldados por una sólida formación académica. Como se menciona en el artículo 5, de la misma, que estipula los requisitos para el registro de peritos valuadores. Ya que, cualquier persona que "cuente con los conocimientos necesarios", no implica que ésta, requiere de un título profesional para llevar a cabo cualquier trabajo valuatorio que se le pida. Porque, una cosa es el trámite de registro y otra, el ejercicio de la práctica valuatoria. De ahí pues, la importancia que se requiera de una amplia y sólida formación académica para ejercer la práctica valuatoria, con todas las instancias de ética y profesionalismo en la misma. Sobre todo, en los avalúos que se requieren ante un proceso judicial. En el cual, las exigencias señaladas, adquieren una alta prioridad, por las consecuencias que de ello se derivan.

118

Ya que, al no aplicar como se debe (por desconocimiento o mala fe), las metodologías de valuación que se utilizan en los bienes inmuebles, los resultados de las mismas pueden sufrir algunos sesgos y desviaciones, que pueden llevar a una sentencia equivocada, en detrimento de quien o quienes nos solicitaron el servicio profesional y, que confiaron en nuestra experiencia y profesionalismo académico, así como en la normas de ética que nos rigen. El texto que anoto a continuación, ilustra lo que cito anteriormente: "La valoración de bienes por lo tanto es necesaria, bajo este concepto, en numerosos actos jurídicos, basta considerar que toda operación que involucre una justipreciación, estimación o tasación, representa un avalúo. Sin embargo, debemos señalar su especial importancia en los actos jurídicos que establecen derechos y obligaciones entre particulares y/o con el Estado, como contratos de compra -venta, de préstamo con garantía hipotecaria o prendaria, arrendamientos financieros, constitución de sociedades, pago de derechos conforme a arancel, y en la determinación de la cuantía d el pago de cierto tipo de impuestos. Podemos decir por lo tanto, que el avalúo posee una trascendencia legal absoluta, que constituye en sí una gran responsabilidad para el perito que lo emite, pero que al mismo tiempo se convierte en una oportunidad para lograr que de una manera técnica y profesional, el avalúo se convierta en una prueba que permita a la autoridad obtener el equilibrio entre los intereses de los particulares y los generales o sociales correspondientes. Conforme a los diferentes Códigos de Procedimientos Civiles y Penales de los Estados y el Distrito Federal, la ley reconoce entre otros, los dictámenes de peritos como medio de prueba. Resumiendo, podemos decir que dentro del procedimiento jurídico, el peritaje valuatorio constituye una prueba plena, necesaria a la autoridad para normar el procedimiento judicial."

119

Por lo tanto, la prueba pericia) para ser admitida como tal debe llenar una serie de requisitos tales como: + La presentación por escrito debidamente fundamentada y

soportada; + La ratificación de los dictámenes ante el juez o tribunal; + El cuestionamiento por parte de la autoridad competente; + El establecimiento de períodos y fechas límites para la

presentación dé la misma; + La confrontación entre los peritos cuyas opiniones en un

mismo caso discrepen; + La sujeción a las medidas de apremio establecidas para los

casos de incumplimiento, y + La responsabilidad legal inherente al dictamen emitido.

Como puede observarse y apegados al espíritu de la ley, la labor profesional del perito, le lleva a desarrollar su trabajo con un estricto apego a la técnica valuatoria, aplicando sus conocimientos y experiencia a cada caso en los que deberá rendir un dictamen o peritaje, que permita resolver de conformidad un asunto en litig io. La realización de un peritaje valuatorio, elaborado profesionalmente consiste en una evaluación de la situación legal en que es requerida la opinión pericia); y la respuesta dada, debe corresponder técnicamente a este planteamiento. El perito no es el juez, por lo tanto no le corresponde analizar, las causas o efectos de su peritaje, sino que debe apegarse a la valoración real del bien motivo del juicio, a la fecha y bajo condiciones en que se le solicita. Debe además ser preciso en sus planteamientos, estableciendo las fuentes de información y elementos de que dispuso para llegar

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a su conclusión, deberá precisar los procedimientos que le llevaron al resultado final presentando y demostrar sin lugar a dudas la realidad de su conclusión. Todo esto debido a que la fuerza probatoria de un juicio pericia¡, es calificada por el juez en base a los elementos manejados en el dictamen emitido por el perito. Hasta aquí, podemos ver claramente la necesidad de contar en los procedimientos jurídicos con verdaderos profesionales en el área de la valuación, cuya experiencia, conocimientos y técnica sean suficientes para fundamentar la conclusión y sostener la veracidad necesaria en la prueba ofrecida, que a su vez permita la correcta solución de la discrepancia. Al analizar el uso de un peritaje valuatorio en cualquier tipo de procedimiento legal, debemos tener presente a las partes que intervienen y se relacionan en el mismo y que mantienen diferentes puntos de vista sobre el mismo asunto. Así, podemos apreciar la participación de: + El abogado patrono o litigante que establecerá la conveniencia

de nombrar un perito que técnicamente exprese los aspectos que favorezcan la situación de su cliente; + El actor demandante o demandado en cada caso quien supone

que su peritaje resolverá de la mejor forma posible el planteamiento de su problema; + La autoridad que espera que el peritaje le proporcione los

elementos técnicos suficientes para normar su decisión y, + El perito valuador que deberá lograr con su dictamen el

equilibrio entre su ética profesional, los intereses particulares y el interés de la sociedad o del Estado. Debe precisarse que el perito no es un mediador, ni siquiera en el caso de peritos terceros en discordia, sino que es el especialista en determinada ciencia o arte, con la capacidad profesional suficiente para establecer la realidad estimativa de un(os) bien(es); y que como tal deberá emitir su conclusión."

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Coincido con la apreciación, de la Arquitecta, María de los Ángeles Díaz de León, en su ensayo "El Avalúo Profesional en el Ámbito Jurídico" con la que también preciso, que en el contexto del peritaje de un bien inmueble dentro de un proceso judicial, " sin embargo existen otras preguntas con diferentes orientaciones y condicionamientos en las que el valuador algunas veces, se deja llevar por la insinuación del abogado y en otras, pierde de vista lo que en realidad constituyen la esencia del peritaje." Díaz de León, agrega además que: " Por todo lo anterior podemos establecer que en los juicios en que participan los peritos valuadores, se debe tener presente que la experiencia del valuador, su capacitación y el conocimiento del medio actual, en el que se desarrolla la situación, serán factores determinantes en la emisión del dictamen valuatorio en este tipo de controversias legales." Es importante también señalar, que " también se da por hecho que durante su actuación la autoridad con mayor y mejor número de elementos que normen su decisión, evitando los juicios amañados, con uso de recursos legaloides que difieren su solución; todo esto en beneficio de la impartición de la justicia. Por otra parte, los avances en el estudio del derecho, así como las situaciones creadas por la globalización económica y la firma de los tratados comerciales, han determinado un mayor número de situaciones legales en que la relación entre obligaciones y derechos requiere de profesionales que actúen en apoyo de las autoridades competentes dentro de las controversias dadas. La Arquitecta Díaz de León, afirma, que en el desarrollo del peritaje en un proceso judicial, " llega el momento en que es conveniente y necesario preguntarnos: ¿ qué tipo de perito es el que debe actuar en los procesos judiciales ? Responde, diciendo que: " creo sin lugar a dudas que el perfil requerido es el especialista en cada una de las ramas de la valuación, con una experiencia profesional comprobada, cuya sensibilidad en el ámbito jurídico le permita establecer juicios adecuados que sean plasmados en sus peritajes.

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De lo anterior se infiere en forma natural, la conveniencia para la autoridad y los participantes en los litigios de la existencia en un padrón de peritos profesionales, condicionados a contar con el registro oficial correspondiente y pertenecer a organismos colegiados; lo que representa y avala conocimientos y responsabilidad profesional". Como se observa, la hipótesis que se formuló y que se ha multicitado, corrobora el hecho de que la falta de formación académica, normas y reglas de ética, así como la profesionalización del perito valuador, conlleva a la mala o nula aplicación de las metodologías usadas en los peritajes de bienes inmuebles dentro de un proceso jurídico. Con las consecuencias conocidas por todos. En base a lo anterior, se sugiere que para dar un mayor y mejor sustento por parte del perito valuador a los actores que intervienen en un proceso jurídico, se instale en el estado de Colima y, en cada una de las instancias ministeriales que así lo requieran, un organismo supervisor de los dictámenes valuatorios para el Poder Judicial, que estaría conformado por: + Un representante del Poder Legislativo. + Un representante del Poder Ejecutivo. + Un representante del Poder Judicial. + Un representante de los abogados en la entidad. + Un representante de los peritos valuadores en el estado. + Un representante de los Notarios de la entidad. + Un representante de los organismos empresariales (COPARMEX,

CANACO, CANAIRAC, CNIC), etc. + Un representante de la Sociedad Civil

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Órgano supervisor que al margen de las funciones que se les asignara en el reglamento y/o ley respectiva, tendría bajo su cuidado, que el actor de los peritajes a usar en los procesos jurídicos, responda a los lineamientos que se señalan en relación a las características que debe reunir el perito valuador y, que sobre todo, los asuntos de esta índole, se fundamenten en toda la infraestructura que para tal propósito se requiere. Con este Organismo Supervisor de los Dictámenes Valuatorios para el Poder Judicial, se tiene la seguridad, de que los asuntos por resolver en la rama jurídica, tendrían la garantía primero, de la capacidad, ética y formación académica del perito valuador y, más tarde, la garantía por parte de los actores que intervienen, que el fallo de igual manera, tendrá la garantía de un excelente trabajo de peritaje.

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CONCLUSIÓN Una de las dudas que surgieron al iniciar con el planteamiento y esbozo del tema de la investigación, hacía referencia a la posible utilidad o no, de los resultados a los que se llegasen. Pero, conforme avanzaba el desarrollo de la misma, las inquietudes y temores, se iban desvaneciendo, al comprobar en la práctica, que otros autores y diversas teorías, ya habían escarbado al respecto. Esta situación inspiró a seguir y fortaleció el espíritu que animó al desarrollo del tema, "La Aplicación de Metodologías de Valuación de Bienes Inmuebles dentro de un Proceso Jurídico. Propuesta: La Creación de un Organismo Supervisor de los Dictámenes Valuatorios para el Poder Judicial". Ya que, en la medida en que se consultaba la bibliografía acerca del tópico de la investigación y, se observaban las prácticas valuatorias en los procesos judiciales, se tenía la plena convicción de que no se estaba fuera del contexto en que se ubicó el objeto de estudio. Así, La hipótesis que se formulara como eje en la construcción del objeto de estudio y que resalta la falta de profesionalización en el ámbito de las tareas y funciones de la actividad valuatoria, así como las carencias al respecto de la normatividad jurídica, ha sido corroborada ampliamente durante los avances del tema desarrollado. Con ello, también se deduce, que al no estar debidamente justificado el peritaje que se utiliza en el proceso judicial respectivo, en las metodologías que para tal fin se han diseñado en el campo de la formación académica y ejercicio profesional de los peritos valuadores, los dictámenes y/o veredictos que se emiten, no son los adecuados o los que deberían de resultar de un estudio realizado con la conciencia, ética profesional del perito valuador y responsabilidad al otorgar el servicio que se solicita por quien deposita su confianza en los profesionales de esta rama. Se espera finalmente, que las aportaciones que se realizan en el apartado de las sugerencias, vengan no solo a enriquecer lo hecho hasta el momento en este campo académico. Sino que, sirvan para reflexionar acerca de la importancia y delicadeza del trabajo que se

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desempeña por parte de los peritos valuadores. Quienes tienen el deber moral de responder con su práctica, a la confianza depositada por quien demanda de sus servicios.

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