Contexto Industrial Incertidumbre: Tramites y autorizaciones Políticas industriales Control de precios
Percepción de Riesgo: Inflación, devaluación Cautela en decisiones a largo plazo Débil protección al derecho de propiedad
Desinversión: Ambiente de nacionalización de empresas
Venezuela se ubica en el grupo de países Latinoamericanos con menos inversión extranjera en 2007 - CEPAL-
Acción o Inacción • No hacer nada • Tiene consecuencias • Requiere tanta reflexión como la acción
• Acción • • • • • • • • •
Adquisición estratégica Planes de consolidación Análisis de costos de ocupación Portfolio Management Sale and lease back Build to suit Hedge inmobiliario Risk Management Reubicación estratégica
Producto Inmobiliario • Mercado poco segmentado Almacenaje y distribución Terrenos industriales Manufactura y ensamblaje
• Diversidad de productos Plantas Galpones Escasos Parques Industriales
• Poca calidad Ubicación Calidad de construcción y mantenimiento
Tendencia de Ubicación • Cercanía a Caracas Extremos de la ciudad Guarenas - Guatire
• Eje Caracas Occidente Autopista Regional del Centro Barquisimeto
• Polos Industriales • Occidente • Oriente • Guayana
-La VialidadDirectamente relacionada con la movilidad Industrial
Oferta y Demanda • Oferta • • • •
Variada Activos improductivos Inventario de baja calidad Aumenta la oferta de terrenos
• Demanda • • • • •
Almacén y Distribución Seguridad - Reducción de riesgos Bajos costos de adaptación del edificio Facilidad de acceso – origen y destino Propiedades industriales para usos alternos
c: consolidado mc: medianamente consolidado pc: poco consolidado
El Mercado Gran Caracas 2007 - 2008 *
2007
Valores Bs m2/mes
Oferta
Alquiler
Caracas Venta
Alquiler
Demanda
**
2008
Bs m2/mes
Zonas
Bs m2
Oferta
15 K 18 K 22 K 22 K 28 K
La Yaguara
1.200 K 2.000 K 2.000 K 2.000 K 2.500 K
La Yaguara
La Urbina Boleita La Trinidad Los Ruices
La Urbina Boleita La Trinidad Los Ruices
9.5 K
Valores
Demanda
Bs m2
25 32 35 35 40 2.300 3.000 3.000 3.800 3.500 18
Galpones
Guarenas Guatire
Venta
1.300 K
Venta
140 K
2.200
Terrenos
280
Estrategia Inmobiliaria • Lo Inmobiliario como una oportunidad para apalancar el negocio • Alineados con el plan de negocio Estar debidamente informado Conocer el mercado
• Una buena decisión inmobiliaria requiere: Ser oportuno (Timing) Ser decisivo Ser intuitivo
Técnico y Gerencial • Obtener la mayor data inmobiliaria posible: La data sola sin interpretación carece de valor Requiere acertada interpretación, una fuerte dosis del “saber inmobiliario” • Soluciones integrales al modelo de negocio: Técnicamente viable Legalmente posible Económicamente factible
• Lo Inmobiliario unido a lo Financiero Hablar de lo inmobiliario en términos de economía
Técnico y Gerencial • La Gerencia: proceso constante de toma de decisiones • En lo inmobiliario las decisiones quedan… • Las decisiones requieren soporte • El sentido de la urgencia – el mercado no espera • El mercado es dinámico, cambiante, caprichoso • Qué me dice la intuición…
• En lo emocional • Tener LA ACTITUD “correcta” • Mi posición ante las decisiones inmobiliarias: – puede ser la gran diferencia entre una solución acertada o una terrible equivocación.
• Enfrentar un mercado hostil: – requiere mantener una visión positiva hacia tu desempeño personal
• El vaso, está: ¿mitad lleno ó mitad vacío?
Conclusiones 2008 • Que estrategias están usando: • Invertir en los “Valles” – Ganar en los “Picos” • Estamos en un Valle o en un Pico? • Inversiones: Distribución y Logística
• Ojalá que llueva vialidad y movilidad: • El Plan Ferroviario • La Perimetral del Sur • Inversión en infraestructura
• Nuevamente … La Actitud: • Si la vida nos da limones…