SANTIAGO DE CHILE:

EL CASO DE LOS PROYECTOS CON DESARROLLO URBANO CONDICIONADO PDUC PABLO CONTRUCCI

U R B A N I A

PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO

El PRMS establece:

límites de la planificación límites del área urbana

y entre ambos restringe el desarrollo en las

áreas de exclusión ej.: ISAM Areas de Interés Silvoagropecuario Mixto.

1

Crecimiento Histórico de Santiago Disponibilidad de Suelos De la superficie urbana hay alrededor de 12.520 hás de terrenos vacíos, ya sea porque nunca se han construido por estar aún en la periferia urbana, o bien porque su uso original está obsoleto: el aeropuerto de Los Cerrillos. Hay además 5.784 hás. de sitios eriazos repartidos en territorio ya urbanizado y consolidado de la ciudad.

disponibilidad teórica de 18.304 hás. Esto suma una

Santiago ha urbanizado entre 1.000 y 1.200 ha anualmente

LA DISPONIBILIDAD DE SUELO EN LA REGIÓN METROPOLITANA

1 U.F. (US$ 40) / M2 en Chacabuco 100 U.F. (US$ 4.000) M2 en El Golf

La Provincia de Chacabuco agregó más superficie, aunque de muy lenta activación. Lo anterior indica que existiría en teoría una disponibilidad total de suelos de 24.076 hás. lo que significa una provisión de terrenos para un máximo de 21 años.

Precio del suelo

0,7 U.F. (US$ 30) / M2 en la periferia: La Pintana 2010

Dentro del radio urbano, los terrenos disponibles se transan en precios que van desde 30 US$/m2 en las periferias menos ventajosas hasta sobre los 4.000 US$./m2 en reducidos núcleos de mayor demanda. En la Provincia de Chacabuco, los terrenos desarrollables en ZODUC están orientados a mercados de baja densidad (altos valores) y precios de suelo por que se acercan a 40 US$/m2.

2

La Historia del LIMITE URBANO de Santiago 1960:

PRIS: Límite urbano preciso e inamovible

1975:

Desaparece límite urbano: libre mercado de suelos.

1980:

D.S.3516 de “Parcelas de Agrado”. Subdivisión mínima: 5.000m2 Urbanización sin internalización de costos.

1982:

Vuelve a aparecer en el PRMS límite urbano.

1994:

PRMS extiende área regulada para controlar el efecto del D.S. 3516.

1997:

Chacabuco ingresa al PRMS, se intenta regular, pero sobre un suelo ya subdividido. Internalización de costos: ZODUC, pero son percibidas como discresionales.

2003:

PDUC, o ZODUC“flotantes”.

CRECIMIENTO POR AGREGACION v/s CRECIMIENTO POR CONDICIONES

CRECIMIENTO POR AGREGACION

•CRECIMIENTO POR CONDICIONES

• No provee de infraestructura mayor. • No discrimina capacidad agrícola del suelo. • Exige un permanente subsidio del Estado a los desarrolladores periféricos. • Concebido para el crecimiento Lote a Lote. • No controla los impactos. • No prevé los efectos acumulativos. • Segrega socioeconómica y funcionalmente. • No considera escalas de intervención mayores.

• Controlar y mitigar los impactos. • Prever los impactos acumulativos. • Integrar Socioeconómica y funcionalmente. • Equilibrar los crecimientos por extensión y por densificación. • Asigna costos de urbanización reales. • Condiciona las energías que el mercado asigna.

3

EL MECANISMO DE LOS PDUC: CONDICIONES •Proyectos de 300 hás. mínimo. •Densidad de 85 +/- 15 hab./hás. •30% de las viviendas deben ser subsidiables (≤80.000US$). •12% de las viviendas deben calificar como viviendas sociales (≤ 27.200 US$). •Requisitos para equipamiento de salud, educación, deporte, servicios y áreas verdes, en disponibilidad de suelo y construcción efectiva de superficies edificadas. •5% del terreno a desarrollar debe destinarse a actividades productivas (oficinas, industria no contaminante, comercio, sevicios) •Se deben aprobar Estudios de Impacto Ambiental, Vial, Agrícola y Urbano y el proyecto debe hacerse cargo de los costos de infraestructura y de la mitigación de los impactos.

EL MECANISMO DE LOS PDUC

ETAPAS Mínimo de 3.000 habitantes, recepciones secuenciales. No autoriza cambio de uso de suelo sin cumplir con exigencias de etapas previas.

MEDIDAS DE COMPENSACION Y MITIGACION (Aprobadas por distintos organismos competentes y finalmente por el CORE como modificación del PRMS): - Suelo Agrícola - Riesgos (Naturales y Artificiales) - Capacidad Vial y de Transporte - Evacuación y manejo de Aguas Lluvias - Agua Potable y Alcantarillado - Disposición de Basuras - Ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental

4

EL MECANISMO DE LOS PDUC

Módulo Habitantes 500 3.000 5.000

Salud

Educación

Seguridad

Areas Verdes Plaza Vecinal

Básica Media C. Humanista

10.000

Media Técnica Carabineros Bomberos 20.000 Consultorio Educación Diferencial 40.000 Centro de Especialidades Ambulatorias

Deportes

Servicios

Multicancha Cancha de Terminal de Fútbol Transporte Público Urbano Gimnasio

Parque

Centro de Servicios

EL MECANISMO DE LOS PDUC Equipamiento

Salud

Educación

Seguridad Area Verde Deportes

Servicios

Tipología

Terreno Mínimo m2/hab.

Edificación Mínima m2/hab.

Radio de Influencia Kms.

Consultorio C. Especialidades Ambulatorias Básica Media CientíficoHumanista Media Técnica Educación Diferencial Carabineros Bomberos Plaza Vecinal Parque Multicancha Cancha de Fútbol Gimnasio Centro Local de Servicios

0,06 0,04

0,03 0,026

5 12

0,75 0,35

0,3 0,11

2 2

0,14 0,14

0,042 0,042

5 5

* * 4,00 ** 0,20 1,60 0,30 0,08

* * *** *** 0,016 0,016 0,1 0,05

5 5 1 3 2 2 12 5

5

EL MECANISMO DE LOS PDUC

Ejemplo: Etapa 1 3.000 habitantes

1

6

6

1

1

Laguna U R B A N I A

Avance de Aprobaciones

6

Informe SAG √

Proceso de Aprobación del PDUC en el P.R.M.S.

Informe Previo √

Informe Favorable √

Agricultura

Plan Maestro √

Informe Previo √

MINVU

Plano Georeferenciado √ D.I.A. (COREMA) Modificación PRMS √

Mitigación Agrícola √ Estudio de Riesgos √

Informe Técnico Estudio de Capacidad Vial y de Transporte (P)

(MINVU al Gobierno Regional) √

Estudio de Impacto Urbano √

Modificación PRMS Gobierno Regional Junio 2008 √

Estudio de Evacuación de Aguas Lluvias √ Factibilidad Sanitaria √ Disposición de Basuras I.M. Pudahuel √

Informe Favorable √

Informe Previo √

I.M. Pudahuel

Modificación PRMS Consejo Regional Met. √junio 2008

Estudio Estratégico (3 PDUC de Pudahuel) Primera Etapa

Reglamento √ene 2006

Presentación de la Metodología, modelos y parámetros √may 2006

Segunda Etapa

Modelación y Soluciones Viales Generales √dic 2007

Tercera Etapa

Obras, Plan de Mitigaciones y Convenios

Permisos de Loteo y Edificación

E.I.S.S.T.U. (de cada PDUC)

Estudio Estratégico de Transportes (detalle)

7

Proceso de Aprobación del PDUC en el P.R.M.S. Modificación PRMS Gobierno Regional √dic 2007

Toma de Razón (Contraloría G. De la R.) Publicación (Diario Oficial)

Permisos Dirección de Obras Municipales Subdivisión y Loteos

Urbanización

Edificación D.I.A. Proyectos Inmobiliarios (COREMA)

Laguna U R B A N I A

Plan Maestro

8

UBICACIÓN GENERAL

URBANYA

ENEA

CIUDAD DE LO AGUIRRE

EL LUGAR

9

10

USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

44,04 ha

Vialidad interna

92.5 ha

USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

Educ./Dep./Sal./Serv.

26,66 ha

44,04 ha

Vialidad interna

92.5 ha

11

USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

EQUIP. E/D/S/S

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

35,25 ha 44,04 ha

Vialidad interna

92.5 ha

USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

EQUIP. E/D/S/S

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

35,25 ha

VIALIDAD ESTR.

44,04 ha

VIVIENDA BRUTO

413,47 ha

Neto (lotes)

Social Subsidiable Valor libre TOTAL

292,77 ha

n¼ viviendas 2.115 3.173 12.338 17.626

Vialidad interna

92.5 ha

12

USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

EQUIP. E/D/S/S

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

35,25 ha

VIALIDAD ESTR.

44,04 ha

VIVIENDA BRUTO

413,47 ha

Neto (lotes)

292,77 ha

n¼ viviendas 2.115 3.173 12.338 17.626

Social Subsidiable Valor libre TOTAL

Vialidad interna

92.5 ha

Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.

14,52 ha OTROS USOS

130,26 ha

USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

EQUIP. E/D/S/S

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

35,25 ha

VIALIDAD ESTR.

44,04 ha

VIVIENDA BRUTO

413,47 ha

Neto (lotes)

Social Subsidiable Valor libre TOTAL

292,77 ha

n¼ viviendas 2.115 3.173 12.338 17.626

Vialidad interna

92.5 ha

Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.

14,52 ha OTROS USOS

130,26 ha

13

PLAN MAESTRO DE AREAS VERDES Y LANDSCAPE

PARQUE CENTRAL NORTE-SUR

PLAN MAESTRO DE AGUAS

14

PLAN MAESTRO AREA LAGUNA

LA LAGUNA

LA LAGUNA

15

Laguna U R B A N I A

Transportes

VIALIDAD EXISTENTE CAMINOS EXISTENTES

CAMINO LO BOZA CAMINOS REPOSICION AEROPUERTO CAMINO NOVICIADO CONCESIÓN AEROVIAS COSTANERA NORTE CONCESIÓN AMERICO VESPUCIO CONCESIÓN RUTA 68 ACCESO LATERAL AEROPUERTO CAMINO RENCA LAMPA CAMINO LO ETCHEVERS

16

Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial Caracterización de Proyectos PDUC Usos de Suelo (Generación y Atracción de Viajes por categoría) Categorización de Viviendas (5 tramos – tasas de motorización diferenciadas) Velocidades de Venta Primera Modelación “Pivote” (Trasa / CIS / Aristo) Estimación de Viajes Totales por Modo (Bus / Auto) Verificación de Saturación de la Red a Plena Capacidad Ajustes de la Malla y del Modelo

17

Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial Supuestos Básicos de Modelación (Trasa / CIS / Aristo) • Se consideran las PDUC a Plena Capacidad, el resto de proyectos inmobiliarios se incorporan de acuerdo al Escenario Chacabuco II, MOP 2006. • Se generan los viajes utilizando los modelos de generación y atracción de viajes por propósito y categoría de usuario de ESTRAUS vigente, para 702 zonas de Santiago. • Se rezonifican la representación de las PDUC en el modelo para captar los viajes internos. • Se incorporan servicios de transporte público para los corredores Troncal Norte I y Troncal Sur: 80 buses/h y 60 buses/h respectivamente, cada uno con capacidad de 80 pasajeros/bus. • Se incorporan flujos de camiones pesados y buses interurbanos, expandidas a 1.5% anual a 20 años. • Se incorporan viajes en vehículos livianos por la Ruta 68 desde y hacia la costa, expandiendo los flujos a 3.0% anual a 20 años. • Se Incorporan viajes en vehículos livianos en zona perteneciente al aeropuerto AMB desde y hacia Santiago, expandiendo los flujos a 3.0% anual a 20 años

Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial Tercera Etapa Evaluación de Malla Definitiva Asignación de Viajes por PDUC Cortes Temporales • Secuencia de Obras para los años 2012, 2017, 2022 y Plena Capacidad • Verificación de Saturaciones y Holguras Obras Viales ( LEN ) • Prediseño de Ingeniería • Presupuesto de Obras Viales • Asignación de Costos por PDUC: UF/M2

18

Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial Resultados Preliminares

Costos Totales de las Obras de Infraestructura Vial US$ 120.000.000.Aporte de los PDUC en su conjunto US$ 8.400.000.Aporte por Vivienda (UrbanIa) UF 52.-

Laguna U R B A N I A

Mitigaciones

19

MITIGACIONES

A. COMPROMISOS DE VIALIDAD: 1.

Emanados del Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial.

2.

Red para toda el área poniente que considera las cargas que generará el PDUC, los otros desarrollos previstos en la zona y el crecimiento urbano en un plazo de 30 años

3.

Considera 3 vías paralelas a la Ruta 68 para evitar cargarla con tráficos urbanos.

4.

Obras serán costeadas por el proyecto en la proporción que éste cargue la red propuesta.

MITIGACIONES B. COMPROMISOS AMBIENTALES: 1. DECLARACION DE IMPACTO AMBIENTAL LAGUNA: Protección del ecosistema de 18 ha al interior de un parque. Eco-vía que vincule el ecosistema de la Laguna con el Estero Lampa. PARQUES: Lineales continuos para generar eco-vías. EMISIONES: Compensar.

2. PLAN DE MANEJO FORESTAL Reposición de 250 has de espinos (acacia cavem). Se ejecutará en los parques y en otros predios en convenio con fundaciones que se dedican a canalizar estas mitigaciones.

Laguna Urbanya Acacia Cavem

Plan de Areas Verdes

20

MITIGACIONES C. COMPROMISOS AGRICOLAS 1. FRANJA DE TRANSICION: De 250 mts en el perímetro para preservar actividades agrícolas colindantes No se puede instalar actividades que sean incompatibles con la agricultura, (p. Ej. vivienda en alta densidad).

2. REPOSICION DE SUELO AGRICOLA: Reposición de 50 has de suelo de capacidad agrícola tipo III existente en el predio. Proyecto aprobado previamente por SAG, con RCA de Corema y recibido por el SAG.

Franja de Transición Agrícola

Proyecto de Reposición de Suelo Agrícola: Fundo Santa Amalia, Paine.

MITIGACIONES D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: • Cesión de 7 has de terrenos al municipio para la construcción de viviendas sociales y su equipamiento, aparte de las cesiones que establezca la O.G.U.C. y el mecanismo PDUC. • Localización de la Vivienda Social: Se deberá integrar en el Plan Maestro evitando la segregación social. • Evaluación social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto (ya hecha y entregada al municipio). • Comisión de Seguimiento, Control y Cooperación para vigilar el impacto del proyecto en el equilibrio presupuestario municipal.

21

MITIGACIONES D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: • Medidas de gestión para disminuir los gastos municipales de mantención: Alumbrado Público, Manejo de Basuras, Riego • Mantención de Areas Verdes por 5 años adicionales a los 5 del PDUC (10 en total) con cargo al desarrollador. • Ciclovías con ejecución desde la primera etapa en red mayor del proyecto. • Cobertura de redes de servicios a áreas habitadas cercanas carentes de los mismos. • El empleo generado en el proyecto esté coordinado con la oficina de colocación laboral de Pudahuel. • Adelantar la construcción de los equipamientos de salud exigidos, según evaluación conjunta con el municipio.

MITIGACIONES D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: Seguridad: Agregar a los requisitos de disposición de terrenos para instalación de carabineros, un retén movil cada 1000 habitantes. • Paisaje: Deberá incorporarse al diseño de áreas verdes las especies locales de estepa de espino. • Incorporar equipamiento para el turismo cultural en el sector de la Laguna. • Convenios con el municipio para el uso de áreas verdes privadas. • Incorporar al proyecto propuestas culturales que apunten al rescate de las tradiciones locales.

Noviciado

Rodeo en Pudahuel

Cuasimodo en Pudahuel

Comisarías Móviles

22

MITIGACIONES OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2009): 1.Recuperación de la Laguna. •Planta de tratamiento de agua de canales para el llenado (desde 2000). •Ciclos combinados aguas de canales tratadas / pozos profundos (2006). •Control de la calidad del agua de la Laguna (desde 2000). •Introducción de Euchornia Crassipes, especie vegetal purificadora del agua (2004). •Conformación de bordes, Estabilización de los niveles, Limpieza permanente (desde 2000). •Control de cazadores ilegales (desde 2000). •Inclusión de la Laguna en las mediciones de la Unión Ornitológica de Chile (2003). •Inclusión de la Laguna en programas de Visitas Municipales para la tercera edad y colegios de la comuna (desde 2005).

Euchornia Crassipes

Laguna Urbanya

MITIGACIONES OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2009): 2. Arborización: Plantación y mantención de 8.000 árboles alrededor de la Laguna y en las futuras vialidades principales con riego por goteo(desde 2000). Fabricación de compost en terreno (desde 2002).

3. Recuperación Cantera: Antigua cantera de pomacita de 23 has. Relleno, remodelación de bordes, confinamiento de aguas de la napa freática, plantación de árboles para recuperar el suelo (2005).

Arborización en Urbanya

Recuperación de Cantera

23

MITIGACIONES OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2009): 4. Evaluación social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto. Se entregó la evaluación y las encuestas realizadas al Municipio con el objeto de iniciar un proceso que permita que esas personas accedan a viviendas sociales del proyecto (2005-2006).

5. Caminos Públicos: Cooperación con la Dirección Provincial de Vialidad del MOP en la Pavimentación de un tramo de 1.600 mts del Camino Lo Boza y de un tramo de 800 mts del camino Renca-Lampa (2005 y 2006). Construcción de un enlace desde el camino Renca-Lampa al camino interior del aeropuerto para mejorar el acceso al sector de Campo Alegre, Peralito y Noviciado (2005 y 2006).

6. Compensación de Suelo Agrícola Ejecución de obras de drenaje de napa freática en 50 ha del Fundo Santa Amelia de Paine, con recepción del SAG.

MITIGACIONES OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2009): 7. Villorrio Campo Alegre Construcción en gestión compartida con el Municipio del Conjunto Campo Alegre con 160 viviendas sociales (primera etapa) en las que se incluyó 32 familias del Programa Chile Barrio. 2a Etapa de 114 viviendas se inicia en 2008.

8. Cesión de Terreno para Escuela Arturo Merino Benitez Cesión de 1,6 has para la construcción de la Escuela Arturo Merino Benítez que debía ser trasladada producto de la construcción de la segunda pista del aeropuerto.

Villorrio Campo Alegre

24

Laguna U R B A N I A CONCLUSIONES

MECANISMO QUE BUSCA GENERAR NUEVO SUELO URBANO MEDIANTE CONDICIONES • Mitigar los Impactos Generados por el propio Desarrollo • Integrar Social y Funcionalmente • Elevar los estándares urbanos • Orientar las energías del sector privado • Desarrollar donde sea más económico el proceso de urbanización

25

SE BASA EN LA PREEXISTENCIA DE: • Una política habitacional en marcha • Una industria inmobiliaria relativamente profunda • Un sistema financiero muy vinculado al ambiente inmobiliario CARACTERISTICAS DEL PROCESO DE APROBACION: • De iniciativa privada • De evaluación pública diversificada e intersectorial

PROBLEMAS TECNICOS: • Falta de metodologías de evaluación para la gran escala temporal y territorial PROBLEMAS INSTITUCIONALES • Falta de visión unitaria respecto de la política urbana en el sector público • Falta de institucionalidad intersectorial • Falta de institucionalidad metropolitana PROBLEMAS POLITICOS: • Falta de Mecanismos de Participación Ciudadana • Oposición al crecimiento urbano • Falta de crédito en la industria inmobiliaria • Falta de prioridad en la agenda pública

26

Diseño Urbano • Benkel y Larraín Arquitectos • Undurraga & Devés Arquitectos

Ingeniería de Transportes • TRASA • LEN

Arquitectura • Benkel y Larraín Arquitectos • Judson y Olivos Arquitectos

Ingeniería Sanitaria • D y H Consultores • SICLA •ICC

Landscape • M3 Paisaje • Raúl Silva Vargas MedioAmbiente • Sustentable • Øve ARUP Ingeniería de Urbanización • Insur Ltda. • ICC

Marketing • Sutil Nazca Saatchi & Saatchi • Quappe Comunicaciones • Extend • Tironi Asoc. Asesoría de Mercado • Clovis Osorio

U R B A N I A

27