EXPEDIENTE NÚMERO: 942/2012 ORDINARIO CIVIL SENTENCIA DEFINITIVA. Tulancingo de Bravo, Estado de Hidalgo; a los 15 quince días del mes de Enero del año 2013 dos mil trece. V I S T O S los autos para dictar Sentencia Definitiva dentro del juicio ORDINARIO CIVIL, promovido por ***, en contra de ***, expediente número 942/2012, y: RESULTANDOS 1. Que por escrito presentado con fecha 02 dos de Julio del año 2012 dos mil doce, ***, demandó ante este Juzgado Segundo Civil y Familiar de este Distrito Judicial, y en la vía ordinaria civil, de ***, las prestaciones que dejó vertidas y que en obvio de repeticiones se tienen por reproducidas en el presente resultando, anexando los documentos que estimó convenientes, y por auto de fecha 03 tres de Julio del mismo año, se admitió a trámite la demanda, con las formalidades de ley, ordenándose los emplazamientos correspondientes, mismos que se verificaron con fechas 07 siete de agosto y 05 cinco de Octubre del año 2012 dos mil doce; en autos de fecha 24 veinticuatro de Agosto y 22 veintidós de Octubre del año referido se tuvo a la parte actora acusando la rebeldía en que incurrieron los demandados al no haber dado contestación a la demanda instaurada en su contra, teniéndoles por perdido el derecho que pudieron haber ejercitado y por presuntivamente confesos de todos y cada uno de los hechos que dejaron de contestar, abriéndose el presente juicio a prueba por el término de diez días; el 15 quince de septiembre del 2012 del año en cita, se dictó auto admisorio de pruebas, en el mismo auto de concedió a las partes un termino común de 05 CINCO DIAS para que formularan sus correspondientes alegatos, haciendo lo propio únicamente la parte actora, y finalmente con fecha 04 cuatro de diciembre del año dos mil doce, se ordenó dictar la Sentencia Definitiva, la cual hoy se pronuncia en base a los siguientes: CONSIDERANDOS I. Que de conformidad con lo dispuesto por los artículos 141, 142 y 154 fracción III del Código de Procedimientos Civiles, el suscrito Juez ha sido y es competente para conocer y resolver del presente juicio, pues la acción ejercitada versa acerca de un contrato de arrendamiento respecto de un bien inmueble que se ubica dentro del perímetro de competencia de esta autoridad judicial. II. Que de acuerdo a lo establecido por el artículo 253 del Código Adjetivo Civil, se estima procedente la vía Ordinaria Civil intentada ya que la acción que se promueve, no requiere de tramitación especial. III. La parte actora, ***, demanda de ***, el cumplimiento de las siguientes prestaciones: “A) La declaración judicial terminación del contrato de arrendamiento de fecha uno de julio de dos mil once… B) Como consecuencia la desocupación y entrega física y material de la casa ubicada en *** … C) El pago de la cantidad de $13,500.00 (TRECE MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N.), por concepto de las rentas correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de dos mil doce… D). El pago de las rentas que se sigan causando… E). El pago de la cantidad de $9,000.00 (NUEVE MIL PESOS 00/100 M.N.), por concepto de pena convencional… F). El pago de la indemnización pactada en la cláusula VIGÉSIMA SEXTA del contrato de arrendamiento… G). El pago de gastos y costas…”. IV. El artículo 279 del Código de Procedimientos Civiles, establece:

“El actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo sus excepciones”; es por tanto que este juzgador entra al estudio y valoración de las constancias procesales que integran el presente juicio, para estar en posibilidades de determinar la procedencia o improcedencia de la acción ejercitada por la parte actora. Y en ese orden de ideas, tenemos que, de un análisis de las pretensiones deducidas, los hechos invocados y las probanzas desahogadas, conforme a los principios de la lógica y el derecho, este Juzgador se encuentra en la convicción de que la acción de terminación del contrato de arrendamiento, resulta procedente, debido a lo siguiente: La relación contractual se acredita con la documental privada consistente en el contrato de arrendamiento exhibido por la actora y visible a fojas de la 07 a la 10 del sumario, de fecha 01 primero de Julio del año 2011 dos mil once, firmado por ***, en su carácter de arrendadora y **** en su carácter de arrendatario así como ***, en su calidad de fiadora. Documental de la que se desprende que el objeto del arrendamiento fue una casa habitación ubicada en ***, la cual sería ocupada como casa habitación; que el precio del arrendamiento fue de $4,500.00 (CUATRO MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N.), mensuales, pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes; cuya duración sería de un año forzoso, contado a partir del 01 primero de julio del 2011 dos mil once concluyendo el día 30 treinta de junio del año 2012 dos mil doce. Dicha documental, si bien es de carácter privado, no menos cierto es que proviene de ambas partes, pues es a éstas a quienes se les imputa su confección y en ese tenor, resulta aplicable lo dispuesto por el artículo 332 del Código de Procedimientos Civiles: “Artículo 332.- Los documentos privados y la correspondencia procedente de uno de los interesados, presentados en juicio en vía de prueba y no objetados por la parte contraria, se tendrán por admitidos y surtirán efectos como si hubieran sido reconocidos expresamente….”; luego entonces, si el contrato de mérito fue exhibido por la actora como documento base de la acción, le es imputable a ambas partes por intervenir en su confección y al no haber sido objetado por los demandados ***, debe necesariamente y por disposición de la ley, tenerse como expresamente reconocido y por ende, surte efectos probatorios. Al respecto me permito transcribir, el siguiente criterio: “DOCUMENTOS PRIVADOS, VALOR PROBATORIO DE LOS. Si una de las partes no objeta el documento privado presentado por la parte contraria, acepta su validez y, por lo tanto, debe considerársele con valor probatorio, por acreditar el hecho correspondiente; esto es, el hecho que quiera demostrarse, aun cuando no haya sido ratificado dicho documento”. Séptima Época. Instancia: Cuarta Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación Tomo: 36 Quinta Parte. Tesis: Página: 39. Genealogía: Informe 1971, Segunda Parte, Cuarta Sala, página 28. Bajo esta tesitura a criterio del juzgador, la relación contractual también se corrobora con la confesión ficta en que incurrieron los demandados *** al no haber dado contestación a la demanda instaurada en su contra, teniéndoseles presuntivamente confesos de los hechos que de la misma dejaron de contestar. Teniendo sustento lo anterior en el siguiente criterio emitido por nuestro máximo Tribunal: “CONFESION FICTA. La confesión ficta produce el efecto de una presunción y hace prueba plena, si no hay otras que la contradigan; por tanto, para desvirtuarla debe ser enfrentada con los diversos medios de convicción existentes en el sumario, y además, que los hechos reconocidos sean susceptibles de tenerse por confesados para que tenga valor probatorio,

esto es, que los hechos reconocidos deben estar referidos a hechos propios del absolvente. Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo: IV, Octubre de 1996. Tesis: XXI.1o.38 C. Página: 508. Acreditado que fue el vínculo contractual celebrado entre las partes de este juicio, resta determinar si es procedente declarar la terminación de dicho contrato. Por lo que en ese orden tenemos que de las constancias procesales se desprende, que en el contrato escrito de arrendamiento, se fijó como duración del mismo 01 un año, cuyo término iniciaría el día 01 primero de Julio del año dos mil once y culminaría el 30 treinta de Junio del año 2012 dos mil doce, por lo que al vencer dicho término, sin que ninguna de las partes se opusiera a la continuación del mismo, se entenderá renovado el contrato por otro año, operando así la tácita reconducción. Por lo que para que alguna de las partes pudiera dar por terminado el contrato de arrendamiento tendría forzosamente que dar aviso a la otra parte de forma indubitable con dos meses de anticipo tal y como lo previene el articulo 2468 del Código Civil, que es su voluntad la terminación del mismo; empero esta regla no será aplicable si existe oposición por parte del arrendador de continuar con la relación contractual, por haberse cumplido el plazo fijado dentro del contrato de marras, en este caso el arrendador deberá presentar su demanda de desocupación dentro del termino de 10 diez días naturales siguientes a la terminación del contrato, teniendo esto sustento en el siguiente criterio jurisprudencial “ARRENDAMIENTO. OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR A LA TACITA RECONDUCCIÓN DEL, SURTE EFECTOS CON LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDADA DE DESOCUPACIÓN, AUNQUE NO SE NOTIFIQUE AL INQUILINO. La oposición del arrendador a que se produzca la tácita reconducción del arrendamiento por tiempo determinado, surte efectos con la demanda de desocupación, siempre que se presente dentro de los diez días naturales siguientes al de la terminación del contrato, aunque no se notifique al inquilino la demanda en ese lapso, en virtud de que, en primer lugar, ni la ley ni la jurisprudencia exigen la práctica de esa actuación en el referido plazo; y en segundo término, la práctica de la notificación incumbe al funcionario judicial, no al actor (artículos 112 y 622 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, y 28 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la propia entidad). Por otra parte, se debe tomar en cuenta que para llevar a cabo esa diligencia, es necesario admitir primero la demanda, lo cual requiere diversos trámites (artículo 54, 61, 62, 122 del Enjuiciamiento Civil Local y 27 de la referida Ley Orgánica) que en la mayoría de los casos se realizan en varios días, por lo que es incuestionable que imponer ese requisito implicaría reducir el plazo concedido al arrendador por la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en consecuencia, cuando se presente la demanda el último día del plazo, ante la imposibilidad de efectuar la mencionada notificación en tiempo, éste sería nugatorio. Octava. Época; T.C.C.; S.J.F.; Tomo IX, Marzo de 1992; Pág. 85. Ahora bien, en base a lo anteriormente vertido tenemos que la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento concluyó el día 30 treinta de Junio del año 2012, y la parte actora presenta su demanda de desocupación y entrega del bien inmueble motivo del presente juicio el día 02 de Julio del año referido, tal y como se desprende del sello de recepción de Oficialía de Partes de este H. Juzgado, estando dentro del los 10 días naturales posteriores a la fecha que terminó el contrato de arrendamiento, por lo que en este sentido no es necesario aviso

previo al arrendatario para dar por terminado el contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello la desocupación del inmueble. En este sentido con las pruebas antes analizadas se demuestra de forma suficiente, que en efecto, el contrato base de la acción tuvo una duración de 01 un año contado a partir del 01 primero de Julio del 2011 dos mil once, mismo que culminó el 30 treinta de Junio del año 2012 dos mil doce; por lo que dada la oposición y voluntad del actor de no seguir con el arrendamiento de la casa habitación motivo del presente juicio, y encontrarse dentro del término establecido en el criterio jurisprudencial invocado en líneas precedentes, es por lo que se estiman acreditados los elementos de la acción de terminación de contrato de arrendamiento demandado por ***. En consecuencia, el suscrito juez estima procedente declarar la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre *** en su carácter de arrendadora, y *** en su calidad de arrendatario y fiadora, en fecha 01 primero de Julio de 2011 dos mil once. Se condena a los demandados, *** en su carácter de arrendatario, y *** en su calidad de fiadora, a la desocupación y entrega del inmueble arrendado, ubicado en ***, a favor de la actora *** .V. Por otra parte, de autos se advierte que la accionante reclama el pago de la cantidad de $13, 500.00 (TRECE MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N), por concepto de las rentas correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO Y JUNIO del 2012, así como las que se sigan causando y hasta la fecha en que los demandados desocupen y entreguen a la parte actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, además del pago de la cantidad de $9,000.00 (NUEVE MIL PESOS 00/100 M.N.), por concepto de pena convencional pactada en la cláusula décimo octava; así como el pago de $50.00 (CINCUENTA PESOS 00/100 M.N.), diarios por concepto de indemnización fijada en la cláusula vigésimo sexta del contrato; por lo que en ese sentido le corresponde a los demandados acreditar el pago correspondiente al ser los obligados al pago de las rentas durante el tiempo que ocuparan el inmueble aludido, atento a lo dispuesto por el artículo 2477 del Código Civil, es decir, les corresponde demostrar haber cumplido con dicha obligación y no el incumplimiento al actor, pues es de explorado derecho, que no puede obligarse a nadie a demostrar hechos negativos, como acontece con la falta de pago, lo anterior encuentra sustento en la Jurisprudencia número 202, visible en la página 602, de la Jurisprudencia 1917-1985, Tercera Sala, Cuarta Parte que establece: "PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA.- El pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor." Por lo que, atendiendo a la instrumental de actuaciones que hace prueba plena atento a lo dispuesto por el numeral 409 del código de procedimientos, se advierte que los enjuiciados no acreditan con probanza alguna haber dado cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de marras, sino por el contrario se constituyeron en rebeldía, teniéndose por ciertos los hechos que se les imputa. En consecuencia se condena a los demandados *** en su carácter de arrendatario, y *** en su calidad de fiadora, al pago de la cantidad de $13,500.00 (TRECE MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N), por concepto de las rentas correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO Y JUNIO de 2012, así como al pago de las rentas vencidas a partir del 1º de Julio de 2012 dos mil doce y las que se sigan venciendo hasta la total desocupación y entrega que hagan del inmueble arrendado, en términos de lo pactado en el contrato basal, debiéndose pagar $50.00 (CINCUENTA PESOS 00/100 M.N.), diarios por

concepto de indemnización fijada en la cláusula vigésimo sexta del contrato, así como las cantidad de $9,000.00 (NUEVE MIL PESOS 00/100 M.N.), por concepto de pena convencional pactada en los términos de la cláusula décimo octava del contrato base. VI. No se hace especial condena de costas en esta Instancia. VII. El artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública para el Estado de Hidalgo, que establece: “El Poder Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes, se procederá a la publicación de los datos personales”; del artículo transcrito se advierte que una vez que una resolución haya causado estado o ejecutoria deberá hacerse pública, siempre y cuando medie para tal acto la conformidad de las partes dentro de un procedimiento; consentimiento sin el cual la autoridad no puede realizar la publicación de los datos personales de los litigantes; de tal forma que, en caso de que las partes, no otorguen por escrito, dentro del término de tres días, su consentimiento a efecto de que se publiquen sus datos personales, la autoridad tendrá por negada dicha autorización. Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo que disponen los artículos 2385, 2416, 2468, 2473, 2474, 2477 del Código Civil; 1, 2, 25, 29, 44, 47, 78, 79, 80, 81, 82, 85, 86, 89, 90, 154 fracción III, 265, 276, 279, 282, 286, 332, 407, 409, 410, 420 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado; 65 y 73 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de Hidalgo, es de resolverse y se: R E S U E L V E: PRIMERO. El suscrito Juez resultó competente para conocer y resolver en sentencia definitiva el presente juicio. SEGUNDO. Resultó procedente la vía ordinaria civil intentada. TERCERO. La parte actora, ***, probó los hechos constitutivos de su acción y los demandados *** en su carácter de arrendatario, y *** en su calidad de fiadora, siguieron el juicio en rebeldía. CUARTO. En consecuencia, se declara la terminación el contrato de arrendamiento celebrado entre *** en su carácter de arrendadora y *** en su carácter de arrendatario, y *** en su calidad de fiadora, de fecha 1º primero de Julio de 2011 dos mil once, respecto de la casa ubicada en ***, para todos los efectos legales. QUINTO. Se condena a los demandados *** en su carácter de arrendatario, y *** en su calidad de fiadora, a la desocupación y entrega voluntaria de la casa ubicada en ***, a favor de la parte actora ***, lo cual deberán realizar dentro del término de 03 tres días contados a partir de que cause ejecutoria la presente sentencia; apercibidos que de no hacerlo, se continuará con el procedimiento de ejecución correspondiente, en la vía respectiva. SÉXTO. Por las razones expuestas en la parte considerativa de esta Sentencia, se condena a los demandados *** en su carácter de arrendatario, y *** en su calidad de fiadora, al pago de la cantidad de $13, 500.00 (TRECE MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N), por concepto de las rentas correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO Y JUNIO de 2012, así como al pago de las rentas vencidas a partir del 1º de Julio de 2012 dos mil doce y las que se sigan venciendo hasta la total desocupación y entrega que hagan del inmueble arrendado, en términos del contrato basal, debiéndose el enjuiciado pagar $50.00 (CINCUENTA PESOS 00/100 M.N.), diarios por concepto de

indemnización fijada en la cláusula vigésimo sexta del contrato, así como las cantidad de $9,000.00 (NUEVE MIL PESOS 00/100 M.N.), por concepto de pena convencional pactada en los términos de la cláusula décimo octava del contrato base, previa su regulación en ejecución de sentencia. SEPTIMO. Se condena a la parte demandada al pago de costas, mismas que habrán de regularse en ejecución de sentencia. OCTAVO. De conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública para el Estado de Hidalgo, que establece: “El Poder Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes, se procederá a la publicación de los datos personales”, por lo que una vez que la presente resolución haya causado ejecutoria deberá hacerse pública. Hágase saber a las partes el derecho que les asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de tres días a efecto de que se publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo , se tendrá por negada dicha autorización. A S I definitivamente lo resolvió y firma el licenciado ***, Juez Segundo Civil y Familiar de este Distrito Judicial, que actúa con Secretario de Acuerdos, licenciada ***, que autentica y da fe. DOY FE.

En términos de lo previsto en los artículos 23, 42 fracción V y 43 de la Ley de Transparencia y Acceso a la información Publica Gubernamental para el Estado de Hidalgo, en esta versión se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos Autorizo LICENCIADO EDUARDO CASTILLO DEL ANGEL, 15 DE ABRIL DE DOS MIL TRECE.